10/12/2025
買房時父母幫忙頭期款，小心踩到「贈與稅」!
尤其現在已經年底，這波如果處理得好，能剛好吃到兩年的額度
很多人買第一間房，頭期款是爸媽、長輩、或親友幫忙湊的。
但你知道嗎？這筆資金如果沒有處理好，不只銀行端認定你的金流有問題，甚至被國稅局補稅!
我們先把規則講清楚：
贈與稅每人每年免稅額是 244 萬。
意思是：
同一個人一年內給你金額超過 244 萬，就會被課贈與稅。
📍 而現在是 12 月，
這個時間點反而是最容易「合法又省稅」的黃金窗口。
為什麼？
因為現在贈與 244 萬算今年的額度，
只要過了 12 月 31 日，
明年又有 全新的 244 萬額度 可以用。
等於短短幾天，就能操作出 488 萬不課稅的頭期款。
這不是漏洞，而是法律本來就這樣設計。
但問題來了——
很多人根本不知道自己正在踩風險。
最常見的三種踩雷方式：
1️⃣ 父母直接匯大筆頭期款到你帳戶
看似很合理，但如果金額大於 244 萬，就是贈與。
2️⃣ 頭期款分散匯、分批匯
以為「藏」起來就沒事？
國稅局不會看匯款次數，他們看的是來源與實質金流。
3️⃣ 用同一個帳戶匯款
每年的贈與稅免稅額是244萬元，如果父母親各贈與244萬元給小孩，每年即可取得488萬元的資產；然而，即使在夫妻共同財產制的前提下，贈與稅免稅額仍得分開來看。也就是夫妻「各」有244萬元的贈與免稅額，一旦集中用其中一方的帳戶贈與488萬元給小孩，其中244萬元確實是屬於贈與免稅額，而另外的244萬元會被課徵贈與稅。
因此，若父母雙方都會贈與，則須以夫妻各自的帳戶轉帳，才不會被課贈與稅。
👉 只要你被認定「實質是贈與」，補稅＋罰款一起來，你會比買房多花一筆。
你該關注的不是「要不要繳」，
而是：你的頭期金流能不能接受國稅局的檢驗。
給你四個現在就能做的檢查點：
1️⃣ 我今年是否需要先做一次贈與？
如果你要在近期買房，那現在就是最佳 timing。
今年先 244 萬，過年後再 244 萬，
光這一步就能把風險降到最低。
2️⃣ 贈與對象是否一致且明確？
錢最好是同一個人匯、同一個人收，
不要中間充滿「扯不清楚的轉帳」。
3️⃣ 我未來幾個月內會不會申請貸款？
銀行與國稅局一樣會看金流。
你能不能順利過件，常常卡在這裡。
買房本來就不簡單，雖然是一些小細節但若沒注意也可能造成很多麻煩或金錢上的損失!
年底是「贈與規劃」最重要的時刻。
如果你正準備買房、或現在正在湊頭期，
不要等到被通知補稅才開始後悔。
如果你不確定自己的金流是否安全，
歡迎私訊我，我可以幫你把流程講清楚，
讓你買房順利，也讓父母安心。
——
詩宇
桃園房產諮詢｜專精藝文特區
