03/03/2024
客戶又問估價師，像大直、三重發生這種大型建築工程施工過失，導致鄰近建築物傾斜，建物傾斜程度是否有所區別?對受災戶修復賠償多寡或判別是否仍可安全居住或需拆除重建?其關係為何?
首先要先談「建築物傾斜率」，建築物傾斜測量在新建工程施工前現況鑑定、損鄰安全鑑定、火害後鑑定或一般結構安全鑑定、補強設計、震災後結構物安全評估，或購屋糾紛等，常須施作房屋垂直度之傾斜測量，稱為”建物之傾斜率”。 傾斜率的計算方式是，以柱子直立90度為基準，Δ＝建築物傾斜水平位移量，H＝建築物現況高度，傾斜率X＝Δ/H
依據土木技師公會鑑定手冊之規定，當建築物之傾斜率對建築物無結構崩塌顧慮時，可以修復補強方式辦理，補償費用估算原則如下：(如附圖)
1. 傾斜率X＝(Δ/H)＜1/200：修復房屋傾斜率 (Δ/H) 低於1/200 者，不需估算建物傾斜補償費用，惟應估列建物損害部份之修復費用。
2. 1/200≦傾斜率X ≦1/40 ：房屋傾斜率 (Δ/H) 超過1/200 ，但未達1/40 者，鑑定技師應依評估結果估列建物損害部份之修復補強費用。
3. 傾斜率X ＞1/40：重建房屋傾斜率 (Δ/H) 超過1/40 者，不論損害情況如何，應依房屋重建造價估算損壞修復費用。亦即建築物的傾斜率如果超過1/40，不論損壞情況如何，都應該考慮拆除重建以確保安全。
客戶再問估價師，如果只依據建物傾斜率作為修復費用依據，感覺似乎還是不公平啊! 假如我的房子傾斜率就算被鑑定小於1/200，我還是不敢住，住起來心理壓力豈不是很大嗎?難道賠償就只能到這種程度?
當然不只如此，不動產受到毀損，雖然可物理性修復使用，但修復技術有其限度而無法完全修復，或雖可修復，但不動產之價值若被認為修復後仍可能有隱藏未現之瑕疵時，或於心理上產生該物交易價值仍將發生減損，通稱「交易價值減損」。
我國民法第196條：「不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。」換句話說，這些不動產之受損者除可請求瑕疵之修復費用，如能證明修復後之不動產將因背負污名而發生價格貶損，亦可依據民法第196條請求交易性貶值之損害賠償，這就是不動產估價所謂之「污名化價值減損」 或「污名化損失」。所以不動產受到瑕疵所造成的價值減損總額，包含「修復費用」及「污名價值減損」二部分，這樣才完整。
客戶說，那怎麼知道我的不動產遭受損害後，有無污名價值減損?
至於是否可以請求污名化損失賠償及是否有無污名化，這取決於多種複雜因素，包含該事件的聲量影響、流轉廣度及時間長度，並非所有瑕疵不動產均具有污名價值減損，在評估瑕疵不動產之污名價值減損前，應先分析污名效果是否顯著，以確立價值減損與瑕疵問題之間的因果關係是否存在? 分析污名效果是否顯著時，得從收益性及市場性風險進行分析，譬如在修復後仍無法達到原有收益表現，或瑕疵問題無法進行修復導致收益性降低；市場性風險指多數潛在買方在知悉不動產曾經發生瑕疵問題時，無法確定瑕疵問題已完全修復或擔憂日後有復發的可能性，導致市場性降低。這通常需要專業的不動產估價師進行評估，不動產估價師具有評估瑕疵不動產價值的專業知識和技能。
客戶問，一般所謂瑕疵不動產受到哪些事件或原因影響?
包括但不限於建物傾斜、混凝土氯離子含量過高、混凝土含爐渣成分、鋼筋輻射量過高、建物漏水無法完全修復、凶宅、受污染土地等瑕疵事項。
文獻參考：1. 台灣省土木技師公會鑑定手冊2. 中華民國不動產估價師公會全國聯合會瑕疵不動產污名價值減損估價指引第九號公報
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