05/05/2021
【土地的知識,左右企業的發展】
土地的知識, 在企業逐鹿中原, 作對相競中, 占有左右成敗的關鍵因素。
有二家企業, 幾乎同時在90年代, 買了A、B二地, 要擴廠生產, 大展鴻圖。在當時, 土地尚是以「分」計費, 台灣人口紅利, 尚稱良好的時機, 只要有拼, 就會贏。
90年代台灣的土地管制資訊, 成熟度、 公開度是屬上古時代。 資訊不透明, 以致買賣土地時, 沒有正確的線索, 可供依循。A、B地在移轉後, 才發覺, 二塊地, 要辦理興辦事業計畫核准的機率, 是微乎其微。
但A、B地有其主觀、良好的條件:
1. 相鄰原本的丁種建築用地, 毗連條件佳。
2. 在當時產業的地點, 以及人才招募, 是上選。
3, 最重要, 政府在距離不到3公里處, 新闢了一處科學學園區。
三個原因交叉比對之後, A、B地看似奇貨可居。
但,當開始決定辦理用地變更後, 發覺A、B地皆被套繪; 又皆是環境敏感區(當時沒有網路可供查詢,: 又沒有臨建築線…等等。在解決這些管制之後, 地方政府又發佈, 一般農業區, 丁種建築用地, 不得有高污染的產業進駐, 此時已經耗時6年了。
這時, 甲廠請了一專業的團隊, 為甲廠評估A地變更成功, 所要花費的時間、金錢以及機會成本。發覺, 時間可能遙遥無期, 金錢不過400多萬, 但時間的不可確定性, 將導致甲廠的產業策略(台灣接單, 大陸生產, 台灣在資產)無法執行。也就是機會成本, 無限度的拉高。且喪失競爭力, 所以決定放棄毗連計劃,另謀他地。
乙廠, 卻採取相反策略: 在尚未辦变更完成時, 即興建廠房。又當甲, 要購買他地時, 以低價收購A地。但由於沒有合法廠房, 這二十年來頻遭檢舉, 又被環團告上法庭, 被提起刑事訴訟。搞的地方政府對其嚴加看管, 附近居民, 怨聲載道。
這兩家企業, 一來一往, 甲廠, 現在已經是一家上市公司, 且第二代已經接班。第一代, 靠著執行其策略, 富甲一方、回饋鄉里。乙廠, 則因為刑事訴訟, 曠日廢時, 被檢察官簽辦禁止土地移轉(變更), 以致無法正常發展, 每下愈況。最後官司和解, 但已日薄西山。
在聽完甲企業主訴說後,我回復:「在錯誤的路徑上, 放棄也是一種成熟、是種智慧。」
他說:「放棄不是智慧, 是無路可退。要找到可以為我評估正確資訊的團隊, 確定土地可以正確使用, 可以一展鴻圖, 才是智慧。人生有幾個20年啊」。
