11/08/2026
🏠 多一間房沒設籍，房屋稅可能不是多一點，而是直接差好幾倍。
「房子明明是自己住，為什麼房屋稅突然變高？」
「只有多一間空屋，也會被算囤房稅嗎？」
「出租跟空著，房屋稅到底差多少？」
這是囤房稅2.0上路後，很多屋主最容易搞混的地方。
囤房稅2.0自2024年7月1日起施行，2025年5月首次依新制開徵，2026年5月已是新制第二年開徵。
但先記住一件事：
房屋稅變高，不是單純看你「有幾間房」，而是看「這間房怎麼使用」。
房屋稅基本計算方式：
房屋稅額＝房屋評定現值 × 適用稅率
所以真正影響稅額的，包括：
✔ 是否符合自住
✔ 有沒有完成戶籍登記
✔ 是否合法出租並申報租賃所得
✔ 全國持有非自住房屋戶數
✔ 房屋所在地
✔ 房屋評定現值
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▌自住、出租、空屋，稅率差多少？
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🏡 符合自住｜1.2%
必須同時符合：
① 沒有出租、沒有供營業使用
② 本人、配偶或直系親屬實際居住，並完成戶籍登記
③ 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內
如果全國只有一戶自住房屋，且房屋現值低於所在地公告的「一定金額標準」，符合條件還可適用：
👉 1%優惠稅率
所以現在「有住」不等於「符合自住稅率」。
設籍，是關鍵條件之一。
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🔑 合法出租｜1.5%～2.4%
房屋出租作住家使用，而且依法申報租賃所得達當地一般租金標準，可適用較低稅率。
這也是囤房稅2.0很重要的一個政策方向：
鼓勵房屋從空置市場進入租賃市場。
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🏢 一般非自住／空屋｜2%～4.8%
這類房屋採「全國歸戶＋全數累進」。
不是第四戶才開始加稅。
而是依房屋所有人全國持有的非自住住家用房屋戶數判斷級距，再依每間房所在地政府訂定的稅率課徵。
而且「全數累進」要特別注意：
如果你的持有戶數進入較高級距，符合該類型的非自住房屋，會全部按照該級距稅率計算，不是只有超過的那幾戶才加稅。
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▌到底可能差多少？
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假設房屋評定現值為 100萬元。
原本符合自住：
100萬 × 1.2%＝12,000元／年
如果後來沒有設籍、也沒有符合出租優惠，假設所在地及持有戶數對應稅率為3.2%：
100萬 × 3.2%＝32,000元／年
一年直接增加：
👉 20,000元
新稅額約為原本的 2.67倍。
如果適用到4.8%：
100萬 × 4.8%＝48,000元／年
相較原本12,000元：
👉 一年多36,000元
👉 稅額變成4倍
👉 增加300%
⚠️ 以上只是方便理解的試算。
實際房屋稅不能直接拿3.2%或4.8%套用所有房屋，仍須確認房屋所在地、全國歸戶戶數、使用情形與房屋評定現值。
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▌這4種屋主，今年特別要注意
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① 房子自己住，卻沒有設籍
實際住在裡面，不代表一定符合自住稅率。
沒有完成戶籍登記，就可能失去1%或1.2%的自住優惠。
② 名下有多戶空屋
非自住房屋採全國歸戶與全數累進，戶數增加可能讓整體非自住房屋進入更高級距。
③ 持有新屋或高評定現值房屋
房屋稅不是看市場成交價，而是：
房屋評定現值 × 稅率
評定現值愈高，稅率調整後的金額差距通常也會更明顯。
④ 名下3戶以內、確實自住的家庭
如果符合自住條件、完成設籍，而且沒有出租或營業，仍可適用1.2%。
全國單一自住且符合所在地一定金額標準者，更有機會適用1%。
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▌想合法降低房屋持有成本，可以先做4件事
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✔ 確認自住房屋是否完成設籍與申報
✔ 有出租就依法申報租賃所得
✔ 評估公益出租人／社會住宅包租代管資格
✔ 重新檢視長期空置房屋是否還有持有必要
尤其長期空置的房子，現在不能只算「這一戶一年多繳多少」。
因為在全國歸戶、全數累進制度下，它還可能影響其他非自住房屋適用的級距。
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📌 囤房稅2.0，記住這3句就好
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第一｜自住要設籍，只有實際居住還不夠。
第二｜非自住房屋按所有人全國歸戶，但各間房屋仍依所在地適用稅率計算。
第三｜房屋稅看的是「房屋評定現值」，不是房屋市價。
收到2026年房屋稅單，發現比以前高很多，先不要只看總金額。
把名下房屋一間一間檢查：
自住資格｜戶籍｜出租申報｜非自住戶數｜所在地稅率｜房屋評定現值
通常就能找到稅額增加的原因。
如果你在苗栗、頭份、竹南、新竹、竹北持有住宅、出租房或多戶不動產，也可以先把自己的房屋持有狀況整理清楚，再決定要自住、出租、出售或重新配置。
房地產不只是「買多少、賣多少」，
持有期間的稅務成本，同樣會影響最後真正留下來的資產價值。
我是 張偉倫 Lawrence｜勞倫斯夢想家
專注不動產買賣｜土地開發整合｜地主諮詢｜建商媒合
服務區域｜苗栗・頭份・竹南・新竹・竹北
📌 本文為一般房屋稅制度整理與試算說明，個案仍應以房屋所在地地方稅捐機關核定及最新法令為準。
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