13/07/2025
如何防止房屋詐騙-屋主篇
房屋價值愈來愈高，房地產詐騙也愈來愈多，最近有屋主在詢問如何防止詐騙，以下提供一些建議，讓我們保護好自己的資產。
*保障財產就是保障家庭*
*如何防範*
*擁有房產期間*
1.申請稅籍異動即時通(114年7月1日實施該服務)。
2.申請地籍異動即時通(105年10月31日實施該服務)。
3.辦理抵押權設定、預告登記、自益信託等等。
4.貸款繳完了領了清償證明但不要做塗銷。
5.房屋出租時，屋主的戶籍地址不要留在出租處。
*出售時*
6.走履約保證而不是價金信託，且要找值得信任的建經公司（履保的委託人）。
7.找信任的房仲公司及該公司特約地政士。
8.或找信任的建經公司（履約保證）的特約地政士或認識的地政士。
9.可利用內政部的不動產經紀業查詢系統，查仲介公司，仲介，地政士的任職狀況。
10.買賣合約要看清楚（不能由買方去辦理過戶）。
11.文件與印鑑，例如權狀、印鑑章、印鑑證明等交給地政士時要拿簽收單。
12.確定有撥款委託書、尾款擔保本票、過戶+設定連件辦理。
以上的做法基本上可以保護我們的資產不會被詐騙走，但如果還是不放心，可再採取下列方式：
通常代書（地政士）為了節省往返時間，會建議在簽約當天一次交齊所有文件與印鑑，例如權狀、印鑑章、印鑑證明等。
而換個方式就是按照流程給會用到的東西，但是為了不麻煩地政士，可以自己拿去給地政士，同時看地政士用在那些文件上.
實際操作的流程建議（以賣方立場且有履約保證）
*1.簽約時*
使用一般章即可，不立即交付印鑑章。
確認開立履保帳戶並約定買方付10%簽約金時間。
權狀請代書簽收，印鑑章、印鑑證明不交給代書保管。
同時要確定
買方已開立餘款本票。
買方已填妥「指定撥款同意書」。
且自行保留以上文件影本（即使有履約保證，也要這樣做）。
*2.用印階段*
確認履保帳戶收到10%簽約款無誤後，才讓代書用印鑑章。(用印款也可能和完稅款一起匯, 看雙方議定)
用印時親自盯場，確保代書蓋的文件正確、完整。
用印為於填妥之登記申請書，土地、建築改良物買賣移轉契約書，土地增值稅(土地現值)申報書，契稅申報書中之相關欄位蓋印鑑章。
蓋完後立即將印鑑章收回。
*3.完稅階段*
用印款10%、完稅款10%及貸款不足的差額要入履保帳戶。
*4.過戶階段*
等到完稅完成，代書可送件過戶。
此時再交付印鑑證明給代書（也可選擇陪同代書一起辦過戶）。
因為是連件辦理，過戶及設定會一併完成，可請銀行加速撥款。
*5.交屋階段*
確認尾款已入履保帳戶，然後再配合辦理房屋點交。
簽定點交證明書及信託專戶收支明細確認書。
確認結清款項是否匯至賣方指定帳戶。
*另外要提醒的是*
通常從簽約到交屋大約是1～2個月的時間，但貸款不易可能會讓這個時間拉長。
如果買方要晚一點進住，以致過戶會往後延一段時間。
建議可以拒絕，先完成所有買賣程序，售屋的錢都入帳後，以短期租賃的方式租給賣方較好。
以上我們的建議，請參考。
有任何想法與問題歡迎留言討論。
2025/11/24修改.
