SuperJullian 國際房產筆記

17/05/2026

【大阪房產講座，圓滿順利🚀】
持續經營海外地產相關的事業。很多朋友比較熟悉的是 澳居地產 AULIve 主要協助台灣客戶了解與購買澳洲不動產；但其實我們也有另一個子品牌 住吉不動產，目前已經開始與東京、大阪、京都、熊本等地的日本建商與銷售團隊合作。

如果你本來就對日本房產有興趣，或是身邊有親戚朋友未來考慮移居日本、在日本買房自住、置產、收租，也都歡迎來聊聊。海外房產其實不只是看價格，更重要的是理解地段、用途、管理方式、未來需求與長期持有的邏輯。

▋特別感謝 REVEホールディングス 來台合作🌟

這週末也很感謝來自日本大阪的 REVEホールディングス 來台合作，一起舉辦大阪房產講座。

他們主要銷售的物件以民宿型產品為主，特色是室內裝修風格很有品味，不是單純把房子包裝成投資商品，而是真的有把住宿體驗、空間質感與營運管理放進產品設計裡。

另外，他們旗下管理的物業投報率表現也值得進一步研究，對於想了解大阪民宿、旅宿型不動產、海外收租模式的朋友來說，是一個很值得觀察的案例。

～物件資訊歡迎與我聯絡索取📩

13/05/2026

【海外買房，最危險的不是買錯國家，而是只問哪裡會漲🌏】

很多人第一次看海外房產，第一句話通常是：

「哪個國家最有潛力？」
「哪裡房價會漲？」
「日本、澳洲、泰國、杜拜，哪個比較好？」

但我認為，這其實不是最好的起點。

真正成熟的海外買房邏輯，不是去猜下一個熱門市場，而是先問自己：

▋這間海外房子，在你的資產配置裡扮演什麼角色？

英國、澳洲，可能偏向制度成熟、教育與長期保值。

日本，可能偏向低總價、管理成熟、收租與旅居彈性。

泰國、馬來西亞，可能偏向生活型配置、退休規劃與第二居所。

杜拜，則更像國際資金流動下的進攻型市場，機會與波動並存。

而台灣房產，也不該被完全排除，因為它仍然有資訊熟悉、管理方便、貸款理解度高的優勢。

▋海外買房不是取代台灣，而是建立第二選擇

對台灣家庭來說，海外不動產真正的價值，不一定只是帳面漲幅，而是幫家庭多建立一層選擇權。

可能是第二貨幣。
可能是第二生活圈。
可能是子女教育的彈性。
也可能是降低資產集中在單一市場的風險。

如果只追逐最熱門的國家，很容易被市場情緒帶著走；但如果先定義資產角色，再選國家與城市，決策會理性很多。

這篇我整理了「海外買房全指南系列」的基本邏輯，從台灣買方角度比較英國、澳洲、日本、泰國、杜拜、馬來西亞與台灣本地市場，給正在思考海外資產配置的人參考。

你覺得海外房產對台灣人來說，最重要的是「增值」、「收租」、「自住生活」，還是「風險分散」？

06/05/2026

【海外買房最容易看錯的地方，不是房價，而是「誰幫你管房子」】

很多人看海外房產時，第一眼都在比較：

哪個城市漲得快？
租金投報率高不高？
總價是不是比台灣便宜？

但真正買完之後才會發現，海外房產最考驗人的地方，往往不是「買進」，而是後面的出租與管理。

▋海外房東最怕的，不是沒租客，而是沒人處理問題

租客臨時退租怎麼辦？
押金要放在哪裡？
維修誰核准？
租約登記誰處理？
房客糾紛誰協調？
每月帳務誰幫你對？

如果人在台灣，房子在英國、澳洲、日本、泰國、杜拜或美國，這些問題不可能只靠 LINE 遠端解決。

所以我一直認為，海外買房不能只看「帳面報酬率」，更要看這個市場的出租制度，以及你背後有沒有可靠的代管團隊。

▋不同國家，代管公司的挑選邏輯完全不同

像英國、澳洲、波士頓這類制度成熟市場，重點是法遵、押金保管、租賃登記、保險與檢查制度。

日本、泰國、杜拜、馬來西亞，則更需要看在地招租能力、社區管理經驗、跨境收租與租客來源。

同樣都是「代管」，有些公司只是幫你收租，有些公司才是真正幫你降低遠端持有風險。

▋真正穩定的海外房產，不是買完就結束

一間海外房子能不能成為長期資產，關鍵不只在地段與價格，而是它能不能被穩定出租、維修、續租、管理與結算。

買房只是開始，後端管理才是現金流能否穩定的核心。

你會為了省代管費自己管海外房子嗎？
還是會寧願把這筆費用當成必要成本？

02/05/2026

【海外買房全指南系列｜退休買房，最怕的不是買貴，而是買錯生活方式】

很多人談海外退休置產，第一個問題都是：

「哪個國家房價比較便宜？」
「哪裡生活成本比較低？」
「退休後住海外會不會比較舒服？」

但真正做過比較後會發現，退休買房其實不是在選一間房子，而是在選未來二十年、三十年的生活方式。

▋海外退休置產，不能只看房價

英國、澳洲、日本、泰國、杜拜、台灣本地，每一個地方都有優勢，也都有現實條件。

澳洲可能適合重視氣候、空間與城市品質的人。
日本可能適合重視醫療、治安與生活秩序的人。
泰國可能適合追求較低生活成本與度假節奏的人。
台灣則仍然有語言、健保與照護連結的強大優勢。

所以海外退休買房，不是「哪裡最好」，而是「哪裡最適合你的身體、資產與生活節奏」。

▋醫療與生活成本，比房價更長期

退休後最重要的不是買到便宜房子，而是未來能不能穩定生活。

氣候是否適應？
醫療制度是否能銜接？
退休金能不能支撐長期生活成本？
簽證、保險、就醫、生活習慣能不能配合？

這些條件沒有想清楚，即使房價便宜，也不一定是真正適合退休的選擇。

▋先問自己三個問題

在考慮海外退休置產前，我會建議先想清楚：

你想要的是溫暖度假感，還是成熟城市機能？
你更重視低生活成本，還是醫療與生活秩序？
你是想完全移居，還是台灣與海外雙基地生活？

當答案清楚之後，再來比較日本、澳洲、泰國、英國、杜拜與台灣，會比單看房價更準。

退休置產的本質，不是追逐便宜，而是替未來的自己，選一個住得久、住得穩、住得安心的地方。

你會選擇留在台灣退休，還是規劃一個海外生活基地？

02/05/2026

【澳洲買房投資，比你想得更容易！📈】
5 月，我們澳居地產將在台北、高雄分別舉辦「澳洲 Q3 房產展望」講座，和大家分享最近澳洲買房的新趨勢。

這幾年，我們觀察到越來越多台灣家庭開始關注澳洲房市，不論是為了孩子未來留學、海外生活安排，或是希望了解更穩健的資產配置方向，澳洲都仍然是許多家庭會優先研究的市場之一。

▋這次講座，我們會分享：
📌 澳洲最新房市趨勢
📌 台灣家庭如何規劃留學、自住與長期配置
📌 澳洲買房流程、持有管理與實務細節
📌 近期精選建案與優質學區生活圈

我們希望這場講座不只是介紹建案，而是用更清楚、更實際的方式，讓大家理解：現在的澳洲房市，到底該怎麼看、怎麼選、怎麼規劃。

▋台北場｜高雄場同步開放報名

🌟台北場
🗓 05/09（六）14:00
🚩澳居地產大會議室
台北市中山區松江路51號10F

🌟高雄場
🗓 05/09（六）14:00
🚩思博客商務聯合辦公室－巨蛋館
高雄市左營區立文路77號13樓

🌟台中場
提前預約中

▋為什麼值得來聽？

海外買房最重要的不是「現在能不能買」，而是要看懂自己的需求、預算、城市選擇與未來規劃。

澳居地產一直相信，正確的資訊與專業的在地協助，能讓海外買房變得更有方向。

從區域評估、物件挑選、簽約流程，到後續出租管理與交屋安排，我們都希望用一條龍專業服務，陪大家把每個環節看清楚。

✅ 市場趨勢解析
✅ 投資策略分享
✅ 精選建案推薦
✅ 留學家庭安心首選
✅ 透明安全有保障

如果你正在關注澳洲房市，或未來有澳洲留學、海外生活、資產配置的想法，歡迎來現場和我們聊聊。

澳洲買房投資，比你想得更容易。
真正困難的不是開始，而是找到正確方向。

📩 歡迎私訊報名
名額有限，建議提早預約！
報名連結：https://www.auliverealty.com/apply/

#澳洲房產 #澳洲買房 #澳洲房地產 #澳洲留學 #海外置產 #澳洲生活 #布里斯本房產 #雪梨房產 #墨爾本房產 #澳居地產

18/03/2026

【看屋筆記】【高雄鳥松區】寶象住圓山～絕美澄清湖景觀宅
#寶象建設 #寶象住圓山 #澄清湖特區
澄清湖一帶向來被視為高雄數一數二的「富人區」。學區方面，附近的大華國小是高雄在地評價很高的標竿名校，不少家長看重其長年累積的口碑與家長會能量，對於有學齡需求的家庭而言，是很直接的加分項。

以居住選址的角度來看，常聽到的那句「千金買房，萬金買鄰」，放在這個區域特別有感：高品質的鄰里氛圍與環境條件，往往就是房子長期價值與居住舒適度的基石。

公共設施與社區氛圍則是「簡約日式」的主軸，很多細節是用「看得見的舒適」去呈現。公共設施區域大量使用落地窗，引入自然光線，以日式溫泉旅館的空間感作為靈感，視線可以直接對到社區綠地與庭院景觀。中庭花園規劃兒童遊戲區，基地本身約1009坪綠化，中庭也保留較完整的活動空間，平時可打羽球或作為社區活動使用；室內公設包含大面積採光的交誼廳與健身房，使用情境偏向家庭與鄰里交流。

🌟 寶象住圓山 【A2】49.48坪 規劃4房2廳2衛格局🌟
【A2】的格局扣除景觀特殊陽台，室內空間方正、樑柱外推空間剛剛好，陽台間的開窗確保室內的採光與通風，每個房間與衛浴都有對外窗，甚至主衛浴也做到雙面開窗，相當優質！

這次實品屋有兩間四房，且兩間走的是不同設計風格：一間偏向柔色系留白多、以材質與光線堆疊質感；另一間則強調機能與展示感，從收納到櫃體比例都看得出設計師完整規劃。讓我覺得加分的是，很多細節不是「做給你看」的浮誇，而是一些很小但很實用的巧思，例如動線轉角的收納安排、視覺軸線的交錯、或是把採光面與公共區域的比例之間做得更舒服。

｜基本資料
格局規劃 | 2-4房配置(約23~53坪)
投資建設 | 寶象建設股份有限公司
棟戶規劃 | 1棟，108戶純住家(地上20層、地下3層)
預約專線：(07) 379-0777
基地地址：高雄市鳥松區球場路129號

詳細賞屋心得可觀看完整文章：

寶象住圓山 的產品規劃走的是「一案滿足不同家庭階段」的路線，主力落在2～4房，坪數約23～53坪，從首購族、新婚小家庭，到準備換屋、甚至三代同堂的機能需求，都能在同一個社區內找到相對對應的格局選擇。這次賞屋下.....

14/12/2025

【高雄、新竹房價五年翻倍😮 薪水到底漲了多少？】
公司有位同事前兩年不聲不響買房，年初邀請大家去他的新房開箱。
可想房貸壓力不小，但每天還是照常上班、規劃生活，甚至開始更認真思考未來的收入與職涯。

一個三年前升小主管的同事，一直在觀望房價，經常抱怨：「台灣房價根本不合理，即使努力升職，薪水永遠追不上。」

▋房價漲回不去，薪資卻追得很辛苦
回顧近五年，全台房市經歷了極為劇烈的一段上漲期。
無論是科技題材、產業進駐、資金寬鬆，還是疫情後的結構性供給不足，都讓房價一路往上推升。即便近期市場轉為量縮、漲勢趨緩，價格卻幾乎沒有「跌回從前」的跡象。

其中，高雄與新竹，成為這一輪房價上漲中最具代表性的兩個城市。

高雄受惠於台積電設廠、產業聚落成形與重大建設題材，新推案價格快速拉升；新竹則在高科技產業高薪族群支撐下，房價基期本就高，卻仍持續上攻。

▋薪資成長，追不上資產價格
多數工薪族的現實是：薪資確實有成長，但幅度遠遠落後於房價。即使在新竹這類「家庭所得中位數偏高」的城市，收入成長率仍難以對抗總價快速膨脹的住宅市場。

當一間房子的總價，從一千多萬變成兩千多萬，影響的不只是月供，而是整個人生資金配置與風險承擔能力。

也因此，買不買房，早已不只是消費決策，而是人生路線的分岔點。

▋漲勢放緩，但買房門檻沒有回頭
近期市場確實出現量縮、價格盤整，甚至部分區域小幅修正，但對多數首購族而言，「買不起」的結構並沒有因此被解決。

高房價已成為新的基準線，而不是短期異常。

至於要如何解決這個困難的社會問題，可能真的需要大家集思廣益和大刀闊斧的改變了。

29/11/2025

【澳洲租金海嘯未止！權威預警：三大城市明年房租還要再漲！】
由權威機構SQM Research發布的《2026年租金預測報告》，清晰地表現殘酷的現實：澳洲的租金上漲壓力，在明年不僅不會緩解，在許多關鍵城市甚至會持續加劇！

▋數據鐵證：三大城市租金續漲，布里斯本領跑
根據SQM Research的最新預測，2026年澳洲主要首府城市的平均租金預計將再次攀升 +2%至+4%。而目光聚焦在台灣投資人最關注的三大一線城市（雪梨、墨爾本、布里斯本），情況更是值得深思：

雪梨 (Sydney)： 雖然租金基數已經是全國最高，但預計2026年仍將有 +2%至+4% 的漲幅。這顯示了雪梨作為澳洲金融中心的強大需求韌性，高昂的租金門檻沒有讓需求卻步。

布里斯本 (Brisbane)： 這是三大城市中漲幅預期最強勁的，預計將有 +3%至+5% 的增長！布里斯本的週租金雖然低於雪梨，但其租賃市場的活躍度與緊繃程度，已超越其他一線城市，成為澳洲東岸的焦點。

▋理性分析：租金飆漲的深層原因
移民潮持續推升需求： 澳洲國境重啟後，留學生、技術移民和國際勞工大量湧入，而他們首先需要解決的就是租屋問題。人口的爆炸性增長，直接導致租賃市場的需求井噴。

低空置率的困境： 許多首府城市的租賃空置率持續維持在歷史低點（多數在1%左右），這意味著市場上根本沒有足夠的房子可供租賃，租客的議價能力極低。

房屋供應遠不及預期： 由於建築成本高漲、勞動力短缺以及冗長的審批流程，新建房屋的數量增長緩慢，遠遠追不上人口增長速度。供給不足，自然推高了租金價格。

▋給租屋族的啟示：與其為人作嫁，不如將租金轉為資產
當我們看到布里斯本這樣的新興熱點城市，租金預測年年看漲，一個核心的財務邏輯就浮現了：

與其年復一年地支付不斷上漲的租金，為房東的資產增值買單，不如思考將這筆錢轉化為自己的財富積累。

高租金的負擔，實際上正在加速「租不如買」的趨勢。

▋順應地緣政治風險，勇敢買房
這份SQM Research的報告，不是市場預言，而是基於現有供需模型、人口趨勢和宏觀經濟數據的科學分析。它強烈警示了我們：澳洲的房屋租賃市場，特別是對於「剛需」租客而言，未來一年仍將面臨極大挑戰。

21/11/2025

【房市持續亮黃藍燈，現在到底能不能買房？🤔】
▋房市交易量持續縮…預售屋更冷
根據最新統計資料，今年房市的整體交易量仍維持在「量縮」格局，尤其是預售屋市場更是明顯降溫。

許多大型建商的推案審慎到「能不推就先不推」，採取觀望策略，避免在市場信心不足時貿然推出新案。這也讓市場從過去幾年的火熱，轉變成現在的「黃藍燈」，介於觀望與調整之間。

量縮不代表價格立刻下跌，但確實代表市場動能變弱，買賣雙方的心態都開始轉向保守。

▋量縮的背後：政策變動、利率壓力、買氣退潮
為什麼市場變得這麼冷？原因其實很清楚：
・利率仍在相對高點，房貸負擔壓力大
・國內外政策不確定性升高，投資者暫時退場
・過去兩年短期內釋出大量建案，市場消化速度跟不上
・高房價壓力使自住買盤更謹慎

在這些因素加總下，市場自然進入一個「休息期」，買房變成一個更需要評估的決策，而不是衝動型投資。

▋投資客：先觀察政策變化、自備風險緩衝
你可以把現在的市場視為「轉折前的安靜期」，最重要的是觀察政策、利率、建商推案量、成屋銷售速度等復甦訊號，而不是急著進場。真正的投資者，買的是趨勢與時機，而不是情緒。

▋自住客：反而是好時機？
雖然整體市場偏冷，但對自住客來說，現在卻是少見的「議價窗口」。建商推案減緩，需要維持銷售週期。成交天數變長，談判空間增加

18/11/2025

🏡【土城捷運生活圈・稀有景觀邊間三房】
「員林新城」四樓美宅登場✨
#宣傳一波親戚的土城好房子 #中古屋 #三房兩廳低公設
🏠總價：1498萬
📐權狀坪數：29.774坪 (主建21.631坪＋附屬3.32坪)
・格局：3房2廳2衛2陽台
・屋齡：約31年
・樓層：4/12樓

🍎生活便利，一應俱全
・近土城捷運站、土城醫院
・步行可達日月光商場、秀泰影城
・鄰近公有市場、土城國小
・周邊商圈繁華、餐飲店林立、生活機能滿分

🌿居家亮點
✅ 邊間採光佳、通風無敵
✅ 面綠意公園景觀、視野遼闊
✅ 林蔭大道旁，鬧中取靜
✅ 優質管理社區，室內寬敞格局優良

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#圖片為模擬裝修圖僅供參考 #房屋現況照片比較附於留言

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土城重劃區加盟店｜富昱不動產經紀有限公司
經紀人:蘇昌偉(99)北縣字第002116號