台灣房屋-陳柏勳

30/04/2024

https://youtu.be/_i32QfcqorE?si=-24DYwuVBbyAkNHh

＃凶宅 #漏水屋 ＃房屋買賣[買房 | 不動產注意事項]超扯！入手凶宅、漏水屋！只能認命？絕對不能錯過這關鍵，否則終身遺憾！當你的家漏水或者你買到漏水屋時，原屋主裝死、建商視而不見，你應該怎麼辦？你是不是只能默.....

18/05/2023

今年第一季商用不動產市場熱度大減⛄
受到的原因有兩點👉
✅利率提升
✅總體經濟因素
短期來看市場面臨重重挑戰
但放眼長期，仍然具有利多因素

商仲業者認為👉
隨著全球通膨及升息趨勢放緩
⭕疫情逐漸趨緩，國門開放，觀光業逐步復甦
以飯店、店面以及商場受矚目的機會最大
可以因為需求提高而從中受惠👍
這些標的也是未來中長期的投資人
會注意的重點項目之一，且在通膨時代下🌏
具有穩店收益的商用不動產，就是資金最好的避風港🤫
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#台灣房屋 #線上賞屋 #植樹造林 #商用 #不動產

12/03/2023

【 – 限制登記】
今天不動產小辭典要和大家介紹的主題是『限制登記』！
考量自身需求的必要性，按時繳納罰單、還款及稅金，避免不動產被強制扣押、追討債務哦~

『 #限制登記』 《土地法 第78條》《土地登記規則 第136條》
🔷限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。其中包含預告登記、假扣押/假處分登記等其他禁止處分登記，由請求權人向法院、主管機關辦理。

▌分類
☑ 任意性限制登記：指預告登記，須至地政機關辦理。
☑ 強制性限制登記：包含其他５種類型登記，透過法院/主管機關強制執行。

▌如何解除限制登記?
1. 與債權人討論還款方式，由債權人撤回登記。
2. 提出相關證據，由法院判定能否撤銷限制登記。
3. 預告登記可準備相關文件至地政機關辦理。
*如收到法院判決有異議，須在規定期限20天內提出異議

▌需注意！《刑法 第214條》
⚠ 限制登記需經塗銷後，才可進行不動產繼承或買賣。
⚠ 限制登記的不動產風險高，大部分買方不願接手，也無法進行銀行貸款。
⚠ 預告登記如以不實事項向機關申請限制，導致損害公眾或他人者時，即觸犯刑法處3年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。

▌怎麼看不動產有沒有被限制登記?
至地政機關查閱最新登記謄本中的「所有權部 – 其他登記事項」欄位。

參考資料🔎土地登記規則、土地法、刑法、破產法、民事訴訟法、強制執行法、稅捐稽徵法

#限制登記 #不動產

延伸閱讀: 合資購買不動產怎麼登記？
https://ctopmap.ctop.tw/pr-detail_A378D3AB-8728-40B7-BEA4-A177EE5E63F4

07/01/2023

【 – 綠覆率】
今天不動產小辭典要和大家介紹的主題是『綠覆率』！
綠覆率為都市計畫的指標之一，都市的綠地與微氣候的關係十分密切，綠地可調節都市的氣候，創造自然的生態圈，讓人有舒適放鬆的空間，也盡可能達到永續發展的目標~

『 #綠覆率』 《臺北市新建建築物綠化實施規則 第3條》《都市計畫法 第45條》《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法 第12條》
🔷 綠化覆蓋率(簡稱綠覆率)，指總綠覆面積與法定空地面積的百分比，為建築基地綠化程度指標之一。在都市地區則依計畫人口密度、自然環境評估及相關法規，訂定綠化設施面積的標準百分比。綠覆率可部分反映居住環境品質，也是維護都市空氣品質的重要推動模式。

*相關建築及公共設施綠覆率之規定比率，依各縣市管理條例訂定為準則。

▌意義與目的
✦ 提供景觀綠化及休閒的重要空間
✦ 調節都市溫度、空氣汙染及美化景觀
✦ 增加都市動植物生態多樣性與平衡
✦ 解決綠地不足等被壓縮的情況

▌常見的綠化設施
🌳 公園/綠地
🌳 體育場所
🌳 廣場/兒童遊樂場
🌳 各級校區等

▌計算方式 《臺北市新建建築物綠化實施規則 第3條》
總綠覆面積 ÷ 法定空地面積 × 100%

▌住宅綠化的選擇
提高生活品質綠化環境時，留意植物帶來的生長及影響自然生態💁‍♀️
🌿 種植植物綠化，需避免種植外來種影響本土生態圈失衡
🌿 建築屋頂綠化成為平面綠地的延伸
🌿 可種植喬木、灌木等較大型的原生種植栽，提升淨化空氣效果
🌿 建築外觀採立面垂直綠化，可降低牆壁熱能的吸收、調節室內溫度，達到節能效果
🌿 種植植物時，避免破壞建築鋪面及建築結構

▌綠覆率查詢
包含都市地區、海岸及河川地區查詢，相關綠覆率規範依各縣市為訂定標準。
✨ 水土保持局： BigGIS 巨量空間資訊系統

參考資料🔎 各縣市建築物綠化管制條例、都市計畫法、都市計畫公共設施用地多目標使用辦法

#綠覆率 #綠地 #建築綠化

12/12/2022

【 – 建蔽率&容積率】
今天不動產小辭典要和大家介紹的主題是『建蔽率&容積率』！
建蔽率與容積率的高低，會影響到房屋的外觀及公共空間的安全使用。購屋前，需考量居住舒適度與空間有差別外，房價相對也會影響哦！
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✨ 完整全文》https://ctopmap.cc/7kHRv
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『 #建蔽率』
🔷 又被稱為建築密度或建築覆蓋率。指房屋之平面投影面積與基地面積的比率。由政府的都市計畫或區域計畫，規定土地上，能有多少比率的面積可以用於蓋房屋。排除建蔽率上限後所剩餘的空地，被稱為法定空地。
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▌計算公式
建蔽率= 建築面積 ÷ 基地面積
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▌影響範圍
✅ 維持環境舒適及公共空間安全等問題
✅ 避免日照不足
✅ 維持整體市容美觀
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-
『 #容積率』
🔷 指房屋的每一層樓之樓地板面積總合與基地面積的比率。在既有的土地上，房屋可以蓋多少樓層。另外需注意，地下層及屋頂的突出物不列入計算。
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▌計算公式
容積率= (建築面積 × 總樓層數) (總樓層面積) ÷ 基地面積
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▌影響範圍
✅ 平衡都市人口密度的發展
✅ 避免公共設施不足等問題
✅ 維持建設供給需求與穩定地價
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⭐房屋興建時，需同時考量建蔽率與容積率。
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▌建蔽率與容積率的查詢方式
依各縣市所訂定標準及使用分區都會有所不同，詳細查詢，可向地政士協助。
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1⃣ 查詢使用分區
*都市土地(住宅區/商業區/工業區等10種類別)：全國土地使用分區查詢系統/地政事務所申請謄本
*非都市土地(甲種/乙種/丙種建築用地等9種類別)：土地登記謄本內「使用分區類別」標示處
2⃣ ​ 查詢建蔽率與容積率標準：依各縣市使用分區管制規定
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▌參與都更或危老計畫可依規定放寬建蔽率、獲得容積獎勵
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▌需注意！ 《都市計畫法 第79條》
若違反都市計畫土地使用分區管制的規定，得處土地或建物所有權人等新台幣六萬元以上三十萬元以下罰緩，未進行拆除改建或停止使用者且按次處罰。
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參考資料🔎 ​ 非都市土地使用管制規則、都市計畫法
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#建蔽率 #容積率

28/11/2022

【 – 社區管委會】
今天不動產小辭典要和大家介紹的主題是『社區管委會』！
管委會已經成為維持社區運轉不可或缺的一部分，需監督管委會有無認真做事與妥善運用社區公共基金，不論是購屋自住或是租屋者，入住前記得提前了解管委會的管轄範圍，維護居住安全及自身權利哦~😃

『 #管委會』
🔷全名為社區管理委員會，受社區區分所有權人委託成立的管理組織，組織必須包含主任、財務以及監察各一名委員，協助管理、執行維護社區事務。

▌成立方式
召開區分所有權人會議，並負責至區公所報備，即完成程序。
➊ 建商擔任召集人
➋ 住戶推選召集人

▌管委會的主要功用 《公寓大廈管理條例 第 36 條》
➤ 公共空間的清潔維護修繕及改良(例如電梯/花園/清潔打掃/停車位等管理)
➤ 協調解決住戶糾紛
➤ 社區決議事項的執行
➤ 提出及公告財務報告及管理事項

▌管委會優點
✅ 維持社區管理安全與秩序
✅ 可向政府單位申請設備修繕及房屋健檢補助
✅ 優質的社區管理提高房屋價值
✅ 可代表社區參與都更計畫，或協助老舊大樓之都更重建
✅ 公平的車位規劃，減少停車糾紛
✅ 協助處理住戶欠繳管理費等問題

▌管委會缺點
⚠ 少部分管委會會消極態度或越權管理

▌須注意！ 《民法 第184條》
管委會為民間組織，並不具備執行公權力的能力，若對住戶私下進行罰款或限制使用其財產之權利，可能會因侵權行為而違反民法！
合法程序應由管委會向主管機關申請，執行罰鍰等相關涉及執行公權力的行為。

▌大樓/公寓要注意！ 《公寓大廈管理條例 第 49 條》
立法院於2022年4月26日三讀通過《公寓大廈管理條例》、《消防法》、《建築法》修正案，如被地方機關認定是「屬危險大樓/公寓」，必須在期間內成立管委會或推選管理負責人，並完成報備。逾期未成立管理組織者，每戶最高可罰20萬元，並可按次處罰💸💸💸！

參考資料🔎 公寓大廈管理條例

#管委會 #社區管理

25/11/2022

21/11/2022

【 – 捷運共構宅&分構宅】
今天不動產小辭典要和大家介紹的主題是『捷運共構宅&分構宅』！
生活周遭環境的便利性提高時，更應該觀察其中的細節！必須評估與自我衡量接受程度與需求哦~
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『 #捷運共構宅』
🔷指住宅大樓與捷運車站出入口、通風口、大廳層、捷運轉乘設施或機廠用地等部分結構相連，為兼具生活品質與機能的便利住宅，有「到站即到家」一說。
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『 #捷運分構宅』
🔷指住宅大樓與捷運設施出入口結構分別獨立，永久結構不互相影響。住宅社區門口附近則會有捷運出入口，生活機能、交通便利。
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▌共同點
► 由地方政府捷運局與建商聯合開發
► 須留意捷運局未來的銷售規劃及建物用途
► 交通便利，適合通勤族
► 區位好，房價具有抗跌性
► 會受捷運行駛間造成的震動及噪音影響
► 低樓層戶須注意隱私問題
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▌差異點
✏ 捷運共構宅
► 通常無配置天然瓦斯
► 車位數量規劃受限
► 小坪數房型可貸款成數較低
► 通常為輕隔間，須注意隔音

✏ 捷運分構宅
► 基地面積較共構宅大
► 獨立社區空間、出入口
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▌補充
🎯「廣義」捷運宅
距離捷運站800公尺以內的距離、換算步行時間約15分鐘內可抵達捷運站出入口的住宅，也會被定義為捷運宅。

🎯「狹義」捷運宅 《大眾捷運系統土地開發辦法 第3條、第9條》
由政府與建商共同「捷運聯合開發案」的住宅，分為共構與分構宅兩類型，需符合大眾捷運相關法規「開發用地」之規定建造住宅使用。

▌購買前須注意！
捷運共構宅、分構宅通常會有建商銷售、捷運局標售兩部分。須注意捷運局未來的房屋銷售規劃，以了解社區房價變化及維護品質。

參考資料🔎 臺北市政府捷運工程局、大眾捷運系統土地開發辦法

#捷運共構宅 #捷運分構宅 #捷運宅

14/11/2022

【 – 飯店式管理住宅】
今天不動產小辭典要和大家介紹的主題是『飯店式管理住宅』！
不管是公寓大樓還是租屋形式，有些細節還需要多注意，才不會花大錢又吃虧唷！

『 #飯店式管理住宅』
🔷 主打物業管理服務的社區住宅類型，並提供飯店、物業團隊或私家服務的管理模式，協助住戶生活需求的一條龍服務，建物內部裝潢及大樓外觀以高檔公設、建材為主要設計，產品型態以豪宅佔大多數，通常主打物業式管理服務的社區位於市中心或人口密集區。

▌硬體部分-公設
常見: 健身房 /游泳池 /閱讀室/ 交誼廳
較少見: KTV /影視廳 /社區式餐廳

▌軟體部分-人力及服務
🪙 人力
1. 保全/清潔人員/秘書
2. 總幹事等管理組織

🪙 常見服務
1. 大廳接待禮賓服務
2. 代訂/代收/代付服務(部分需自費，例：送洗衣物等)
3. 私人教練、廚藝/花藝教室等
4. 鐘點清潔服務

▌優點
1. 在家享受飯店級服務
2. 生活便利

▌缺點
1. 人事成本高，故管理費可能較高
2. 後續維護成本高
3. 公設比較高

▌購買前須注意! 《建築法 第91之1條》《都市計畫法 第79條》《公平交易法 第21條》
「飯店式管理住宅」與「飯店宅」是不同住宅產品！
飯店宅是建造在旅館用地上，用途只能當旅館使用，不能當一般住宅使用及銷售。若購買此類型房屋，經查證用於一般住宅，則違反了都市計畫法之規定，會收到改善通知及罰鍰。而業者如未告知消費者而涉及廣告內容不實，且影響消費者購買之決定時，則違反了公平交易法。

▌須適時檢視社區財務! 《公寓大廈管理條例 第35條》
購屋前及居住期間，可以請求查閱相關財務報表等負擔費用情形及會議記錄，了解大樓的整體運作，以免事後出現費用調漲或公設停擺等問題。
✅ 報表公開透明化
✅ 資金運用提出計畫
✅ 管委會監督機制

參考資料🔎 建築法、都市計畫法、公平交易法、公寓大廈管理條例、僑馥建經

# 飯店式管理住宅 #飯店宅