不動產經紀人吳志仁

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高雄人
89年起,文山區、新店區在地經營20餘年
前五年仲介直營店(信義房屋)專案經理+20年仲介加盟店專案經理

(86)國立高雄海專航海科畢業
(95)中華科技大學企業管理系畢業
(99)北縣字第002092號 不動產經紀人國家考試合格
(100)文化大學不動產估價師學分班結業
(104)宏國德霖科技大學不動產經營系畢業
(113)中華知交字第B00013號 台北市危老重建推動師
(113)登字第016995號 租賃住宅管理人員考試合格

房地產買賣、租賃服務+包租代管、代租代管+房地產資訊交流

今天來到新莊區景德路一間要出售的透天老屋,來掛出售看板~~這是於民國69年興建完成的老屋屋主是繼承而來,土地持分為1/1(全部)共一至四樓(三、四樓為RC加蓋),使用面積近40坪一樓可做店面或工作室使用~~總價僅1168萬引起我注意的,是屋...
30/05/2026

今天來到新莊區景德路一間要出售的透天老屋,來掛出售看板~~

這是於民國69年興建完成的老屋

屋主是繼承而來,土地持分為1/1(全部)

共一至四樓(三、四樓為RC加蓋),使用面積近40坪

一樓可做店面或工作室使用~~

總價僅1168萬

引起我注意的,是屋內牆壁上,使用了當年流行的花磚做為裝飾

講到台灣傳統建築上所使用的花磚

有分成日治時期(1920-1935年間)最典型、帶有立體浮雕的「馬約利卡磁磚」(日本制手工老花磚)

而這間房子裡牆壁上的花磚

是屬於台灣戰後復興時期(約 1970 年代至 1980 年代)非常流行的大型山水壁畫磁磚(組圖磚)與印花廚衛磚。

這時期的磁磚文化有幾個非常顯著的時代特徵:
1. 拼貼壁畫磁磚(組圖磚)
圖樣風格:如照片上的高山湖泊與飛鶴

還有⁠「松鶴延年」

以及 「國色天香」牡丹花

這類風格深受當時台灣社會喜愛,融合了傳統中式吉祥寓意(如松鶴、牡丹)與西式、日式的山水風景畫。

另外還有照片上所呈現的非常具體的歐美林間木屋、雪山與湖泊倒影,

這是 1970-1980 年代台灣經濟起飛後,工廠利用轉印技術(將照片或畫作燒製在磁磚上)大量生產的成果。

2. 周邊的襯底花磚
壁畫四周圍繞著單色磁磚,以及帶有重覆草本植物或花卉圖樣的「印花磚」(如畫面邊緣的粉紅小花與綠葉圖樣)。這在當時的透天厝、老公寓中,是廚房灶台牆面或浴室牆壁的標準裝潢。

以現場的屋況看來,
這是一批典型的 民國 60 至 70 年代(1970s - 1980s) 台灣經濟蓬勃發展時期的室內裝修磁磚。

屋主說他當年有參與到與家人一起挑選花磚的房屋裝修過程

當時成套的「山水畫/風景相片組圖磚」被廣泛安裝在客廳神明廳後方、廚房灶台或浴室,是許多台灣人老家的共同童年記憶!

#新莊
#透天
#店面
#大繼承潮

27/05/2026

今年3月底父親辭世後,留下的遺產中有兩筆小小筆的嘉義鄉下六腳鄉的持分建地及未保存登記的一間祖厝(土角厝)

這是我當兵剛入伍那年阿公走後留下給爸爸及所有伯、叔及姑姑共同繼承的遺產

飲水思源,今天115/5/27我專程來到嘉義縣六腳鄉老爸的出生地,來場「尋根之旅」~~

從小以來,我只知道我的阿公阿嬤是嘉義縣六腳鄉的農家子弟

而我是在高雄市出生、成長,印象中從來沒來過這裡,今天應該是從我有記憶以來第一次來到這間老爸在嘉義縣六腳鄉的出生地祖厝

這間祖厝的使用權當年是由我阿公與伯公兩家人所共有

而祖厝上的土地及相鄰許多其他土角厝的土地則是與其他宗親所共有,所以大家的土地持分都相當少

這裡也是我爸以及其他伯叔姑姑們出生成長的地方

祖厝的左半部歸我阿公阿嬤這一家使用,右半部歸我伯公他們一家使用

一間祖厝只有一半的使用權,所以當年阿公阿嬤及我爸他們6個兄弟姊妹全家擠在祖厝左邊兩個小房間裡,日子實在很困苦

聽五叔說,他自己15歲就離家去到高雄發展

而我爸是在唸完東石農校後,才搬到高雄,最後在高雄工作、結婚,並定居高雄

原本長居於這間土角厝右半邊的伯公兒子過世後,祖厝及庭院就荒廢十多年至今

雖然前幾年五叔、堂哥們、及伯公其他兒子們有空就會回去整理一下庭院及除草

但如今他們也已漸漸年長衰老

暫時沒人有心力再去維護它

這少少的共有財產多已傳到了我們這一代(第三代),目前由叔叔、姑姑及其他許多堂哥、堂姐們繼承共有

由於大家也幾乎都在高雄市落地生根,沒人會回來居住使用

且土地產權另與其他吳氏宗親的親戚們都綁在一起,每個人只有少少的持分、價值有限

即便想要使用這間老厝宅邸,權利上也只能使用一半

這樣的情況下,目前大家也只能任憑這間老祖厝繼續荒廢

六腳鄉這裡非常鄉下,週邊感覺幾乎只剩中、老年人居住,是個愈來愈趨老化的社區

隨著台灣少子化、人口逐漸減少,以及多數人口高度集中在較有工作機會的市區

空留有這些持分建地及未保存登記的祖厝(土角厝),須持續繳納地價稅、卻無法有效利用,實在有點可惜了~~

在都市的老街區裡某些有時代感的老屋,總是特別吸引我的目光~《偉大城市的誕生與衰亡》(聯經出版)一書的作者:珍・雅各(Jane Jacobs)曾經說過:「城市非常需要舊建築,沒有它們,可能就無法發展出有活力的街道和地區」雖然許多地區的「都市更...
09/05/2026

在都市的老街區裡某些有時代感的老屋,總是特別吸引我的目光~

《偉大城市的誕生與衰亡》(聯經出版)一書的作者:珍・雅各(Jane Jacobs)曾經說過:「城市非常需要舊建築,沒有它們,可能就無法發展出有活力的街道和地區」

雖然許多地區的「都市更新」迫在眉睫

但有些老屋及歷史的生活記憶更該被延續!

1. 鳥籠式的都市更新 vs. 有溫度的記憶傳承

現代重劃區往往追求統一、快速、高密度,建材的冰冷與生活空間的壓縮(「鳥籠」),確實帶來了一種同質化、疏離的「無臉城市」危機。

相比之下,舊街區的老屋若能被保留,它們就像是這座城市的「記憶載體」,藏著老鐵窗、木窗花、水泥花磚等屬於那個時代的「文化暗號」。

2. 修復與營運:

不僅是浪漫念舊,更重要的是永續經營,這是老屋再生的核心。

修復的價值:
透過有心屋主的修復,不僅保存了外在傳統,也避免了資源浪費,是低碳建築的體現。

商業思維的導入:
老房子要活下去,不能僅靠情懷。

將文創、咖啡廳、共享辦公室、特色民宿等多元經營模式導入,能讓老屋產生產值,這才是讓文化能自我造血、長久流傳的「永續模式」。

3. 下一代的生活選擇:
多樣性與在地感

我們留給下一代的,不應只有冷冰冰的重劃區,「有故事的生活環境」才更為珍貴。

當老房子能展現多元面貌,它便從「待拆的危樓」變成了「城市的亮點」。

這讓下一代在日常中能接觸到歷史的厚度,發展出屬於在地的人文自信,而不是只能在重劃區的千篇一律中迷失。

這是一場關於珍惜與創新的實驗。

當老房子與商業潛力結合,那些文化印記便能以一種「現代式」的方式重新活躍起來。

今年(115年)5月的房屋稅開徵了這兩天在稅捐處「房屋稅」櫃台見到這樣的場景一位太太在跟房屋稅櫃台稅務人員抱怨這次收到的房屋稅怎麼那麼高?看來應該是因為不知道「房屋稅2.0」的新制,在今年3月22前忘了把家人的戶籍遷入,因而這次房屋稅開徵被...
07/05/2026

今年(115年)5月的房屋稅開徵了

這兩天在稅捐處「房屋稅」櫃台見到這樣的場景

一位太太在跟房屋稅櫃台稅務人員抱怨這次收到的房屋稅怎麼那麼高?

看來應該是因為不知道「房屋稅2.0」的新制,在今年3月22前忘了把家人的戶籍遷入,因而這次房屋稅開徵被課了3.2%的「一般」稅率

櫃台人員向她解釋了房屋稅2.0在「自用」(1.2%或全國單一自住1%)稅率與「一般」(1.5%~4.8%)稅率的差別後

這位太太說:「蛤!這樣我被課3.2%就是差不多自用稅率的三倍耶!我都不知道會這樣,這樣差很多捏!」

是的,的確差很多!

她反覆確認,請櫃台稅務人員幫她在小紙條上註記要記得在明年3/22前把直系親屬的戶籍遷入,改成「自用」稅率1.2%

事實上,類似的狀況在去年114年5月首年施行時就已經發生過,那次是房屋稅2.0新制剛實施的第一年

那時我身邊也有一個案例,114年5月房屋稅2.0首年開徵後,我的一位已退休的鄰居阿姨在屏東的透天厝房屋稅突然爆增(從原1.2%變成3.2%),

對於已退休無固定收入的她,有點嚇到!

因為她不曉得有這個新制,或是之前有看到新聞提醒也不以為意,而忘了去把實際上是自住房子的家人戶籍設籍在房子裡,以降低稅賦

經過瞭解後

後續只能在隔年3/22前再盡快把本人/配偶/直系親屬設籍進來,改成「自用」稅率

自住房屋設籍規定 (房屋稅2.0,俗稱囤房稅2.0)必要條件:
房屋符合:
(1)無出租或供營業使用
(2)本人、配偶或直系親屬實際居住用並於該屋辦竣戶籍登記
(3)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內,為自住房屋

如果不想被課3.2%房屋稅,又沒有家人可以設籍改成自用稅率

其實也可以將房子出租給需要「租金補助」的房客,或是作為「社會住宅」交給包租代管業者代為出租

只要房客通過「租金補助」的申請,或是順利成為「社會住宅」的房東,這樣也是可以讓所有權人成為「公益出租人」,而享有專屬的房屋稅1.2%優惠!

或是房子在出租給一般無租金補助需求的房客情形下,但房東自己主動帶著租約去稅捐處申報房子有出租,在符合相關條件的情況下,也能讓房屋稅降到1.5%

05/05/2026

現代專業的「房仲」與台灣早期的「中人」~~~

台灣早期的「中人」,到底是幹嘛的?

到底台語是稱作「牽溝仔」?還是「牽勾仔」?還是「牽猴仔」?

其實有諸多說法

有人說應該唸作「牽勾仔」,就是讓兩者無連結的人,可以因為中間的仲介者「勾連在一起」完成交易,所以才叫做「牽勾仔」,並非「牽猴仔」或「牽溝仔」。

另有一說,是在清朝統治台灣時期,為了初步治理方便明確與穩定安全,在台灣西部設下:土牛溝。這條溝一般下挖約兩米,挖出來的土堆沿溝再堆兩米,這樣四米高牆就出來了,這道牆遠看如牛脊,稱土牛溝,目的用來阻止漢蕃聯絡或衝突。但兩邊終究是要溝通的,負責溝通的人需要跨界溝通,這行為就叫做“牽溝仔”,他們檯面上傳遞政府勞役與土地耕作開墾政令,私底下也進行經濟生活交易

這裡影片上的台語歌仔戲舞台劇,用這種說唱的方式來解釋「牽溝仔」的稱呼是這樣的由來

這說法即便是瞎掰歪樓,但聽起來也頗有趣🤣🤣🤣~~

最近的股市很熱,股市直衝快4萬點~~AI的科技概念股帶頭一直衝三不五時可以聽到週邊的大家都在討論台積電、0050、其他科技股等相關帶頭衝的類股投資股市的氛圍,似乎已經明顯比房地產的買賣討論還熱熱到最近我們在談一個中古屋買賣案,我去買方家收斡...
25/04/2026

最近的股市很熱,股市直衝快4萬點~~

AI的科技概念股帶頭一直衝

三不五時可以聽到週邊的大家都在討論台積電、0050、其他科技股等相關帶頭衝的類股

投資股市的氛圍,似乎已經明顯比房地產的買賣討論還熱

熱到最近我們在談一個中古屋買賣案,我去買方家收斡旋的時候,買方都沒空聽我認真說明

只忙著在電話上跟朋友討論當天哪支股票想買、卻買不到

當然房子還是要買,因為還是有換屋的剛性需求

只是有些買方並不是那麼急迫性的要馬上換屋,觀察許多買方其實起碼還有舊家仍堪住,就只想慢慢挑個適合的好房子

且若是目前有投資股市的買方

即便在買房的資金有一些缺口,

可能都捨不得賣掉手上正在獲利的持股來補價差

畢竟看起來股市仍在上升趨勢中!

而面對我們辛苦洽談,中間明顯的交易價差

談了個半天,可能差個幾十萬到百來萬左右屋主才會賣

雙方在價格上就是很難有交集!

不好說是買方出太低,也不好說是屋主要價太高~

明明買方預算是夠的,若是賣掉幾張股票加一些價,雙方再喬一下也許就有機會可以成交了

但買方也只是悠悠地回覆說,不加了,就這個價錢,買不到就再看看~~

反觀屋主的心臟也很大顆,即便已賣了很長的時間,就像我們手上某中古屋個案都賣快四年了

有些中間一段時間一般約幫忙銷售的同行年輕房仲業務都陣亡轉業了

屋主還是價格堅挺,寸土不讓!

銷售中古屋,其實最後還是要觀察屋主的售屋動機,畢竟售屋的動機是會變動的

本來想賣,後來想一想又想留,或可能都更又見到曙光、想等都更,或等孩子以後繼承…等等,各種惜售捨不得賣的因素

大部份的售屋賣方,理論上應該是會愈賣愈想賣,尤其是空屋、確定不會搬回來的那種!

但是有一些明明屋齡老到掉牙,屋況要花幾百萬大整理的老屋

只因為屋主不缺錢、惜售,老傢俱、各種雜物都還堆放在房子裡的那種,絲毫沒有清除意願的

這種案子看多了以後,就會對於屋主仍自住在房子裡的售屋物件,有某種覺得這類物件應該很難銷售的先入為主的敬意~~

某種程度我現在也明白了這一波的中古屋交易市場狀態

買方不追、賣方不降,大家死撐著,交易量上不來!房仲公司、人員先陣亡

既然買方不急、賣方不急

可能現在換我們房仲也不急了,房仲人員基本上不會浪費多餘時間去經營一個屋主採很硬、議價議不動、又非市場主要需求的案子

從前年2024年9月第七波信用管制成交量下滑後,許多房仲人員也正在找其他的被動收入來源

我自己這兩年也有進場買股票,帳面上我的股票目前也是在維持在獲利狀態

據我所知,持續有在投資股市或另尋其他投資賺錢管道的房仲還真不少

既然買賣雙方都在撐,房仲人員就更要物色市場主產產品、屋況優且屋主售屋動機強、好溝通的物件,以增加成交機率!

若是委託銷售已一段時間,看屋及買方出價率偏低的物件

建議適時地與經紀人員討論並調整售價,把每天在折舊、持有成本不斷增加的房子盡快賣掉

對於售屋後資金的規劃,以現在超熱的股市來說

資金轉放股市,後續還有機會賺到這一波上漲的紅利!

推薦一戶位於新店區超優質「工業風」高樓層景觀電梯「一房一廳一衛+獨立陽台」大套房,是有獨立臥室的喔~~適合單身貴族或頂客族總價:898萬位於:新店區北宜路二段社區:夢想國這間房子的屋主從當初裝修、設計、佈置都不假他人,全部自己來!所有工業風...
24/04/2026

推薦一戶位於新店區

超優質「工業風」高樓層景觀電梯「一房一廳一衛+獨立陽台」大套房,是有獨立臥室的喔~~

適合單身貴族或頂客族

總價:898萬

位於:新店區北宜路二段
社區:夢想國

這間房子的屋主從當初裝修、設計、佈置都不假他人,全部自己來!

所有工業風的裝潢建材,都是用心去挑選,並安裝到位,整體的佈置非常有品味!

另外,除了傢俱、家電,還有一些佈置的小東西,都非常有個人特色!

當初吸引屋主的,還有客廳窗外這一大片的綠意景觀

位於12樓的高度,只要窗戶打開,吹來的盡是微風涼意及清新的空氣

論山林的首排景觀、論清新的空氣,都是在市區的房子所無法享受到的

室內高低錯層式的設計,讓臥室顯得相當挑高、無壓迫感!

原先開放式的廚房流理台,因屋主不常開伙而拿掉了,取代的是沙發區及工作桌

若是有廚房的需求,原天然瓦斯的管線仍在,隨時可以安裝流理台做為開放式廚房來使用!

整體的設計為「一房一廳一衛一陽台」的設計,特別適合單身貴族或頂客族

裝潢已經到位,免裝修可直接入住!

屋況的維持,已經是潔癖等級,買方買到賺到!

有獨立的陽台可以洗衣、晒衣!

「夢想國」社區為24小時警衛管理,管理佳!

位於後棟面山,不會受到北宜路二段車流聲的影響,且景觀無敵!

附B3機車停車格

房屋小檔案:
總價:898萬
社區:夢想國
地址:新店區北宜路二段
坪數:18.74坪(主建物11.97坪+附屬建物0.85坪+公設5.92坪)
樓層:位於12樓/共14層樓
完工日期:96/9/17
管理費:1274元/月

低總價好入手,如果這個物件有適合你,請不要錯過了!

預約看屋請洽:不動產經紀人吳志仁0928-728-701

東森房屋新店北新加盟店(大漢微風不動產經紀有限公司北新營業處)

經紀人:(99)北縣字第002092號 不動產經紀人 吳志仁

推薦一間適合「單身貴族」或是「頂客族」的文山區電梯小宅~~💲總價:1298萬位於台北市文山區辛亥路五段過去8年我幫屋主出租管理這間房子剛好前後三任房客,都是萬芳醫院的醫師以出租物件來說,這間是非常好出租的電梯小宅,適合一人或夫妻(情侶)入住...
18/04/2026

推薦一間適合「單身貴族」或是「頂客族」的文山區電梯小宅~~
💲總價:1298萬

位於台北市文山區辛亥路五段

過去8年我幫屋主出租管理這間房子

剛好前後三任房客,都是萬芳醫院的醫師

以出租物件來說,這間是非常好出租的電梯小宅,適合一人或夫妻(情侶)入住!目前的租金也有2萬1到2萬4左右的行情水準!

這裡步行到捷運萬芳醫院站很近,大概步行8分鐘就到了!

門口也有公車站牌「懷恩隧道站」,到站就到家!

社區有機車停車場、汽車機械式停車塔(休旅車可停)

對於講究交通方便性的買家來說,不管你是搭交通運輸(不騎車、不開車)的族群

或是你有開車、騎車,有需要停放汽車、機車的需求

這個社區都能滿足!

11年新的屋齡,整個社區公設、外觀各方面都呈現維持得滿新的狀態

戶數不多,僅約40戶,一層也只有四戶而已,管理良好,住戶素質高!

室內完全無柱,使用收納空間多!

使用天然瓦斯及瓦斯爐,可開伙煮飯

目前的屋況維持良好,立可進住!

想要買來置產收租或自住的買方,這間非常適合,推薦給您!

房屋小檔案:
😍總價:1298萬😍
📍地址:台北市文山區辛亥路五段71號7樓
🤹社區名稱:敦南「I HOME」
📍建築完成日期:104/3/18(屋齡約11年)
🏠登記坪數:12.51坪
🥰格局:1房1廳1衛+1更衣室(化妝區)+一陽台+一開放式廚房
💰管理費:1872元/月(管理員:早上8點到晚上8點)
🏍機車:月租金300元/月,一次付半年1800元
🚘汽車車位:升降塔式機械車位4000元/月,經常有空位出租,可停休旅車

歡迎預約看屋!請洽:不動產經紀人吳志仁 0928728701(同line ID)

東森房屋新店北新加盟店(大漢微風不動產經紀有限公司)

經紀人證號:(99)北縣字第002092號 不動產經紀人吳志仁

(已售出下架!以下文案僅供參考)新店市區「公寓三樓」的物件很稀有,屋況好的更是不多~~推薦這間位於新店區中興路一段與中正路口旁的靜巷公寓三樓標準國泰格局,空間用好用滿、無浪費!屋主十年前全戶翻修,至今屋況維持良好,立可進住!總價:1680萬...
11/01/2026

(已售出下架!以下文案僅供參考)

新店市區「公寓三樓」的物件很稀有,屋況好的更是不多~~

推薦這間位於新店區中興路一段與中正路口旁的靜巷公寓三樓

標準國泰格局,空間用好用滿、無浪費!

屋主十年前全戶翻修,至今屋況維持良好,立可進住!

總價:1680萬

🏫房屋小檔案:

🎯地點:新店區中興路一段288巷

✅登記:29.41坪(主建物:25.85坪+附屬建物陽台3.56坪)

✅格局:3房2廳2衛

✅土地持分:8.73坪

✅建物完成日期:69/5/9

近捷運新店公所站,步行約7~8分鐘

雙併一層兩戶!

前陽台進出,本戶前、後都有陽台!

空屋,歡迎預約看屋!

請洽 不動產經紀人吳志仁 0928728701

東森房屋新店北新加盟店(大漢微風不動產經紀有限公司)

經紀人證號:(99)北縣字第002092號 不動產經紀人吳志仁

一位舊公寓的房東表示:既然出租房子報稅躲不了,那新租約就來公證吧!這兩天幫一位老客戶房東處理他位於新店區的老公寓住宅出租案四年前,我們幫他出租時,那時他跟其他大多房東一樣,不給房客報稅但這兩三年的氛圍不一樣了!去年這位房東收到國稅局發來的漏...
09/01/2026

一位舊公寓的房東表示:既然出租房子報稅躲不了,那新租約就來公證吧!

這兩天幫一位老客戶房東處理他位於新店區的老公寓住宅出租案

四年前,我們幫他出租時,那時他跟其他大多房東一樣,不給房客報稅

但這兩三年的氛圍不一樣了!

去年這位房東收到國稅局發來的漏報租金所得的補稅通知,以及另外收到稅捐處寄來的「輔導申請適用自住或出租達標通知書」

原來是前房客在一年多前,沒跟房東商量,就自行去申請了內政部的「租金補助」,而國稅局勾稽到了這筆沒申報的租金所得,所以寄出了租金漏報補稅通知

這次房客退租後,房東大概也知道現在出租房子要求房客不報稅、不給申請租金補助,已經快要行不通~

因此,現在重新招租,經過我們的建議,就同意給新房客申請租金補助,也配合政策可以讓房客設戶籍

即便有些房東還是不讓房客申請租金補助但國稅局還是有方法逼地下房東現形~

就是從113年1月1日起,每年五月申報所得稅時,房客還是可以在18萬元限度內,列報房屋租金支出特別扣除額。(有排富條款)

法規及申請條件:納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在我國境內「無自有房屋」而須租屋供自住且非供營業或執行業務使用者,每一申報戶每年所支付之租金減除接受政府補助部分,得以在新台幣18萬元為限,列報房屋租金支出特別扣除額。

這18萬的特別扣除額,等於也是用來讓房客「不小心」逼地下房東現形!

這次重新招租,若是維持不給房客報稅,房東也會擔心房客又去申請租金補助或自行申報租金特別扣除額,也擔心萬一遇到惡意要欠租的壞房客

因此這次干脆同意房客申請補金補助或申報租金支出特別扣除額,也同意雙方都來配合辦理公證,避免風險!

我想這是一個三贏的結果:

一、房東方面:以這次漏報的個案為例,房客報18500元租金,國稅局概算(18500-15000 )*11 * 57% = 所得額21945元,須併入個人綜合所得計算,所得額增加不多,繳稅在可承擔的範圍,又可以避免遇到可能打算惡意欠租的壞房客!

二、房客方面:所得較低的房客可以得到應有的租金補助,或可以自行按自身條件來申報18萬租金支出特別扣除額

三、政府方面:政府也能徵收到房東應繳的租賃所得稅、房屋稅(自用變一般)、地價稅(自用變一般)!

PS:公益出租人可維持房屋稅、地價稅自用稅率

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