李威儀 - 看懂人性與不動產的底層邏輯 林口買房顧問

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李威儀 - 看懂人性與不動產的底層邏輯 林口買房顧問 我是李總，在你不動產路上，幫你出謀劃策。
深耕大林口 A7-A9，土生土長蘆洲人。
16年走完不動產全鏈：
建設→代銷→危老都更→包租代管。
不喊單、不催成交，先幫你把局看清楚。
買房之前，先找個參謀。
#李總蓋房計畫

很多人一聽到「寬限期」，眼睛就亮了。前幾年只繳利息。月付一下少一大截。現金流看起來很輕鬆。聽起來像好康。但我先講一句真的。寬限期不是折扣。是把「還本金」這件事，往後推。前面繳的息，一毛都沒還到本金。本金，還是原封不動躺在那。等寬限期一過。剩...
12/08/2026

很多人一聽到「寬限期」，眼睛就亮了。

前幾年只繳利息。
月付一下少一大截。
現金流看起來很輕鬆。

聽起來像好康。

但我先講一句真的。
寬限期不是折扣。
是把「還本金」這件事，往後推。

前面繳的息，一毛都沒還到本金。
本金，還是原封不動躺在那。

等寬限期一過。
剩下的本金，要用剩下的年限攤。
月付，往上跳。

我看過有人寬限期到了。
月付從三萬八，變五萬五。
他當初根本沒算到這一步。

寬限期不是壞東西。
換屋銜接、裝潢期、短期週轉。
用對地方，它是工具。

但你要是拿它，硬撐一間本來就買太貴的房。
那它不是幫你。
是幫你把痛，延後兩三年再一次還你。

工具沒有好壞。
差在你有沒有算清楚。
兩年後的自己，接不接得住。

你會用寬限期嗎？
還是覺得多繳兩年息不划算？
留言聊聊。

找LEE店，機會無限。

政策風向一變。第一個跳出來問我的，都是自住客。「是不是要等？」「會不會再跌？」「利率還會再升嗎？」我懂那個心情。但你有沒有發現，你在算的，是短期漲跌。錯，就錯在這裡。你住的，是十年、二十年。用一年的風向，去賭一個要住二十年的決定。這才是最貴...
11/08/2026

政策風向一變。

第一個跳出來問我的，都是自住客。

「是不是要等？」
「會不會再跌？」
「利率還會再升嗎？」

我懂那個心情。

但你有沒有發現，
你在算的，是短期漲跌。

錯，就錯在這裡。

你住的，是十年、二十年。

用一年的風向，
去賭一個要住二十年的決定。

這才是最貴的算法。

政策會變。
利率會動。
新聞每天換一個標題。

可是你每個月要繳的那筆錢，
你心裡踏不踏實，
那才是每天在跟你過日子的。

我不喊多，也不喊空。

我只幫你看清楚一件事——

你怕的是「買貴」，
還是怕「繳不動」？

一個是面子。
一個是日子。

想清楚哪個是你的，
你就不會被風向牽著走。

你呢？
最近讓你猶豫的，
是價格，還是每個月那筆貸款？

留言跟我說一句。

找LEE店，機會無限。

我看過太多人。簽約那天很開心。入住半年後開始後悔。不是房子有問題。是買之前，少問自己3個問題。第一個。這房，五年後我還想住嗎？現在的心動，撐不過五年的日常。第二個。最壞的狀況，我扛得起嗎？會不會買，是看得起。撐不撐得住，是看最壞那天。第三個...
10/08/2026

我看過太多人。

簽約那天很開心。
入住半年後開始後悔。

不是房子有問題。
是買之前，少問自己3個問題。

第一個。
這房，五年後我還想住嗎？

現在的心動，撐不過五年的日常。

第二個。
最壞的狀況，我扛得起嗎？

會不會買，是看得起。
撐不撐得住，是看最壞那天。

第三個。
我是為需求買，還是為情緒買？

殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做。
房子不會賠你，衝動會。

答得出來，再看房。
答不出來，先別急。

你買房前，最放不下心的是哪一個？

找LEE店，機會無限。

#李總蓋房計畫 #買房前先問自己 #首購族

買房最難的，很多人以為是錢。我做房地產16年。錢，反而是最好解的。利率、頭期、月付。再難，都算得出一個數字。真正難的，是那些沒有數字的東西。你到底要過什麼樣的生活。你能扛多少，睡得著。還有，身邊那個人，跟你想的一不一樣。我看過太多對夫妻，坐...
09/08/2026

買房最難的，很多人以為是錢。

我做房地產16年。

錢，反而是最好解的。

利率、頭期、月付。

再難，都算得出一個數字。

真正難的，是那些沒有數字的東西。

你到底要過什麼樣的生活。

你能扛多少，睡得著。

還有，身邊那個人，跟你想的一不一樣。

我看過太多對夫妻，坐在我對面。

不是為房子吵。

是為「我以為你想要的，跟你其實想要的」吵。

房子沒做錯什麼。

它只是把這些話，逼出來而已。

錢這關，交給我。

要什麼生活，只有你自己能答。

你買房前，卡最久的是哪一題？

找LEE店，機會無限。

（買房避雷檢查清單，我放留言區。）

#李總蓋房計畫 #買房 #首購 #男人四十

這個暑假，沒有安排出遠門旅行，但妳們每天都在很努力地成長。安親班、英檢、游泳、舞蹈、換學校、鋼琴、繪畫，一項接著一項，爸爸知道妳們其實很累，也知道有時候會想偷懶、會覺得怎麼每天都這麼多事。但爸爸告訴妳們，這些日子不只是忙，而是很充實、很勇敢...
09/08/2026

這個暑假，沒有安排出遠門旅行，但妳們每天都在很努力地成長。

安親班、英檢、游泳、舞蹈、換學校、鋼琴、繪畫，一項接著一項，爸爸知道妳們其實很累，也知道有時候會想偷懶、會覺得怎麼每天都這麼多事。
但爸爸告訴妳們，這些日子不只是忙，而是很充實、很勇敢、很值得被記住！

8/23 的成果發表會快到了，妳準備了這麼久，不管表現得如何，爸比和媽咪都會為妳感到驕傲。
因為真正重要的，不是站上台的那一刻，而是妳願意練習，願意堅持的每一刻。

妳的生日也快到了，新的分班也定了，接下來又會是新的開始。

爸比和媽咪最近真的很忙，再來迎接的，是你們期待的新空間新生活方式！
但再忙，都會努力抽空陪妳們。謝謝妳們成為我們生活裡最甜最努力向前的力量。

加油加油，爸比媽咪永遠在妳們身邊。

「這間包租，年報酬6%喔。」聽到這句，先別急。同一間房。同一筆租金。我可以算給你看三個數字。6%。4.2%。還有一個，9%。沒有一個是假的。每一個都是真的。差別只在——你把「報酬」的分母，放了什麼進去。毛報酬，年租金÷房價。最漂亮，最常被拿...
08/08/2026

「這間包租，年報酬6%喔。」

聽到這句，先別急。

同一間房。
同一筆租金。
我可以算給你看三個數字。

6%。
4.2%。
還有一個，9%。

沒有一個是假的。
每一個都是真的。

差別只在——
你把「報酬」的分母，放了什麼進去。

毛報酬，年租金÷房價。
最漂亮，最常被拿來喊。
稅、修繕、空租，全當作不存在。

淨報酬，把成本扣掉再除房價。
數字掉下來了。
但這才是真正進你口袋的樣子。

自有資金報酬，分母換成你實掏的自備款。
槓桿一開，數字就飛起來。
看起來最爽。

可是——
槓桿是雙面刃。
賺的時候放大，賠的時候也放大。
利率一動，它第一個咬你。

殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做。

我不是要你別買。
我是要你——
看的時候，先問一句：
「這個數字，分母放了什麼？」

分母沒看懂，報酬率就只是一個好聽的數字。

你被哪一種數字說服過？
留言跟我說。

找LEE店，機會無限。

#李總蓋房計畫 #房東的算盤 #租金報酬率

「這間再看看，我回去算算。」在A7-A9帶看，最常說這句的，是爸爸。嘴上說再看看。 回頭卻默默打開試算表，算到半夜。爸爸大多不擅表達。 關心你，是一句「錢夠不夠用」。 愛媽媽，是把整個家扛在肩上。 方式常常笨拙。 出發點，都是愛。也因為這樣...
08/08/2026

「這間再看看，我回去算算。」

在A7-A9帶看，最常說這句的，是爸爸。

嘴上說再看看。 回頭卻默默打開試算表，算到半夜。

爸爸大多不擅表達。 關心你，是一句「錢夠不夠用」。 愛媽媽，是把整個家扛在肩上。 方式常常笨拙。 出發點，都是愛。

也因為這樣，很多爸爸把「買房」兩個字， 自己扛成了壓力。

我想跟每一位爸爸說： 房子不該是壓垮你的東西。 它可以是你每天早上起床的理由—— 為了給老婆小孩一個安穩的家， 你願意再拚一點的那種理由。

買房不要是壓力。 但可以是動力。

爸爸，辛苦了。 祝全天下的爸爸，88節快樂。

想為家人看一間房，私訊我。 我幫你把壓力，算成動力。

找LEE店，機會無限。

#父親節 #88節快樂 #李總蓋房計畫

永慶不動產 聚鑫團隊｜金捷市金潤加盟店 金潤開發有限公司｜ 經紀人：簡靖峰(114)基市字第00283號｜營業員：李威儀(102)登字第260467號

很多地主坐下來問我分回。第一句話幾乎都一樣。「隔壁那塊談到六成，我這塊為什麼只有五成？」我通常反問一句。「你那塊，路寬幾米？」他愣住。因為分回比例，不是一個數字。是一整局算完的結果。地段值多少、基地方不方正、臨路幾米、退縮多少。營造成本、建...
07/08/2026

很多地主坐下來問我分回。

第一句話幾乎都一樣。

「隔壁那塊談到六成，我這塊為什麼只有五成？」

我通常反問一句。

「你那塊，路寬幾米？」

他愣住。

因為分回比例，不是一個數字。
是一整局算完的結果。

地段值多少、基地方不方正、臨路幾米、退縮多少。
營造成本、建商品牌、市場敢賣多高。

這些全部算完。
才輪到那個「幾成幾成」。

只盯著百分比。
你就被那個數字綁架了。

我看過分回五成五。
換算下來，實拿比隔壁六成還多。

也看過談到六成三。
建商用最爛的營造、賣最低的價。
帳一攤開，六成三是空的。

「殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做。」

建商肯給你的成數，永遠是他算完自己要賺的，剩下的。

所以你要看的，不是他給你幾成。
是他那本帳，你有沒有看懂。

那本帳你讀懂了，比例自己就會浮出來。

你手上那塊地，現在建商開你幾成？

留言告訴我，我幫你看合不合理。

找LEE店，機會無限。

#李總蓋房計畫 #合建分回 #地主的選擇題 #危老都更 #三重蘆洲

青安 3.0 最有感的變動，是給家庭的加碼。 但怎麼拿、誰能拿，很多人還沒看懂。 我整理給你：✔ 新婚家庭：額度最高 1200 萬。 認定很單純——申請日前兩年內完成結婚登記。✔ 育兒家庭：額度最高 1500 萬。 有未成年子女就算；太太懷...
07/08/2026

青安 3.0 最有感的變動，是給家庭的加碼。 但怎麼拿、誰能拿，很多人還沒看懂。 我整理給你：

✔ 新婚家庭：額度最高 1200 萬。 認定很單純——申請日前兩年內完成結婚登記。

✔ 育兒家庭：額度最高 1500 萬。 有未成年子女就算；太太懷孕中也算，附國健署媽媽手冊即可。

✔ 省多少？ 以六年補貼期算，1200 萬約省利息 27 萬，1500 萬約省 33 萬 7 千。

✔ 一條新聞幾乎沒報、但官方懶人包白紙黑字的： 7/31 前申請青安 2.0、銀行還沒撥款的案件，只要符合婚育資格，可以撤案重新申請 3.0，額度直接從 1000 萬升級。 最近剛送件的新婚、懷孕家庭，快去對自己的日期。

✔ 兩人一起買的眉角： 兩人都符合資格，整戶合計共用額度上限； 只有一人符合，按持分比例計算。 怎麼搭最有利，每一家的答案不一樣。

最後，講一句可能有點潑冷水的話。

加碼是給家庭的支持， 不是叫你為了多貸 200 萬去趕結婚、趕生小孩。 順序別倒過來—— 先想清楚家的樣子，再讓政策幫你一把。

大林口 A7-A9 的新婚、育兒家庭， 你們家怎麼申請最有利，私訊我聊聊。 我幫你看，不用錢，也不急著賣你什麼。

找LEE店，機會無限。

#青安30 #新青安 #新婚買房 #育兒家庭 #首購 #李總蓋房計畫

— 永慶不動產 聚鑫團隊 金捷市金潤加盟店 金潤開發有限公司 經紀人：簡靖峰(114)基市字第00283號 營業員：李威儀(102)登字第260467號

「一坪換一坪」。這句話，害慘了很多老屋地主。你家權狀30坪。建商說一坪換一坪。你以為新家還是30坪。錯。換回來的，是「新的權狀坪」。裡面塞了公設。你能住的室內，縮水了。老公寓幾乎沒公設。新大樓公設動輒32~35%。同樣30坪權狀。室內從快3...
06/08/2026

「一坪換一坪」。

這句話，害慘了很多老屋地主。

你家權狀30坪。
建商說一坪換一坪。
你以為新家還是30坪。

錯。

換回來的，是「新的權狀坪」。
裡面塞了公設。
你能住的室內，縮水了。

老公寓幾乎沒公設。
新大樓公設動輒32~35%。
同樣30坪權狀。
室內從快30坪，掉到19、20坪。

車位也占一份坪。
平面車位含車道持分，8~12坪算合理，不是被坑。
記住：車位是「一格多少錢」，不是「一坪多少錢」。

所以一坪換一坪。
換的是帳面。
你真正要看的，是室內實得那幾坪。

我不給你假數字。
能換回多少，條件擺出來就有答案，話術遮不住。

你家那塊地，聽過「一坪換一坪」嗎？留言聊聊。

找LEE店，機會無限。

#李總蓋房計畫 #危老都更 #三重蘆洲 #一坪換一坪 #老屋改建

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