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28/08/2024

買賣: 相關聯性
實價登錄，房地合一稅，金流，簽約

有自用住宅土地增值稅適用，二親等可以用買賣節稅土增稅（二親等買賣需+申報贈與稅）

贈與: 贈與稅申報，土地增值稅只能一般稅率，贈與用現值當持有成本

特別勾註:無實價登錄，無房地合一稅，超出免稅額244萬要繳贈與稅（現值計算）

寫這二種，給朋友們做移轉參考選擇，用稅費最少的方式做移轉就是，並非一層不變，只要雙方協議就可以，合法的程序

盼給朋友們一個方向

27/05/2024

各位朋友，願事事心想事成，時時心悅平安

13/12/2022

3.公同共有（大鍋炒），變成分別共有（個別持分）:
檢視您的土地（房屋）權狀，若是權狀標示，是公同共有的，那麼，這個不動產，是不能單獨來做買賣，贈與，設定……，等於停留在繼承當下狀況，也只是解決先人繼承，並非解決到分割到個人。

因此，若目前是公同共有，需要循線處理，讓它成為分別共有，就得做遺產分割。

遺產分割又分:
1.協議分割（最難也最易）
2.判決遺產分割:最直接也最公平，時間稍長而已。
本事務所，建議主張，通常現狀已是公同共有，日後只能用判決程序，解除公同共有關係，才能解決糾纏不清的共有關係。
歡迎來聊聊，討論

09/12/2022

2.您家的土地，可以申請變更用地使用喔:
例如有些農地，面積狹小，無法申請農舍，但如果符合法律條件，可以申請變更為建地，所產生的效果和利益，可想而知。（土地變更成功，需繳納回饋金給政府）。

而若無法變更，也可以朝向容許使用途徑，申請土地合法開發使用（在法令許可範圍），活動絡閒置的土地，增加土地利用價值。

若朋友們有閒置土地，可以檢視手邊權狀，了解土地性質，來做討論和建議，可能有意外驚喜

08/12/2022

好久沒有跟朋友們分享心得，借此欄，寥述繼承一二
1.繼承:
分割籍承:繼承人協議後，用印鑑證明，印鑑章，完成
應繼份:依照民法1138內容，系統表各繼承人份額繼承，不需印鑑證明
公同共有繼承:其中一位繼承人就可以單獨完成，先完成公同共有登記，日後再考量是否進行分割
遺囑繼承，遺贈:依照遺囑人意思，寫好遺囑（公證遺囑首推)
訴訟繼承分割:採家事法庭提出遺產訴訟分割，完成繼承。

家人繼承家族問題，各人都有故事，所以最簡單也最不容易，朋友們遇到的，繼承選擇，並非只有一項考量，可以因情境事後選擇辦理，更可以事先用遺囑規劃，解決日後糾纏不清的繼承，讓先人遺產，得到最佳解決方案，才是最佳考量，有機會，有問題，歡迎來和本事務所討論，年底了，預祝新年快樂，2023更美好

06/10/2020

土地分割，真的是一門藝術，從送案到結案，不論是調處分割，共割訴訟，都是獲益良多。對於解決土地共有而導致無法作為，真的是一大福音。
甚至於，用交換合併持分，整合零散為同一區，都是目前看到的絕佳途徑。
提供給朋友們參考
有此問題，歡迎一起來討論

08/11/2019

分享近日案例

共有土地的處分及買賣雙地政士委託
1.和他人共有土地，要出售，難免受限，或持分地難出售，或者分割不易，如何較好?
建議:申請分割，單獨處分
分割方式，無法協議分割時，仍然有解，可以往“調處分割”一途解決，甚至於訴訟分割或變價分割，衡量土地價值，分割後的處理價值性，都可以選擇，因為與他人協商分割成本太大了，轉變程序，相對快速
2.以多數決出售共有土地:
建議:這是土地法34-1的內容，要再視你的土地是出售方或是不同意的”他共有人“而定，角色不同，所要處理的方式也不同
3.善用專業:買賣時，雙方都委託地政士代理買賣流程及過戶把關，不但不用擔憂該交出去的權狀，資料會被詐欺過戶移轉，或陷入買賣陷阱，而驚心動魄，雙地政士的委託，是目前最佳的建議
4.房地合一稅:這個稅，是105年起買入賣出方都要面對的，要如何減少稅費及方式，需先了解稅法規則，再做買賣前，先行和你的地政士試算後，更對自己有利
以上分享，各位朋友有任何問題，都可以一起討論，避免誤碰地雷或陷阱，減少損失

08/09/2019

各位朋友，您有共有土地問題嗎？今天來分享一件地政常見的情況：
共有土地的處分，共有物分割方式，其中的調處分割，以解決共有土地分割內容

調處分割是透過地政局申請相關人員，到地政局做調處，又別於調解，若相對人2次調處不到，則以申請人的分割方式做決議，相對人對決議文有異議者，則需要15天內向法院訴訟，否則無法改變調處結果。
結果是費用較低，時效較快，跟朋友們大力推薦此方式，供做參考。
如有要討論細節者，也歡迎私訊討論

09/04/2019

未辦繼承案件分享

小弟近期接到多起未辦繼承案件,有在光復後民國34年已經過世的先人的土地未辦過戶,有58年的,因接到地政機關公文通知才知道的,也有早已知道卻不知如何辦理而來與小弟商談,現將問題彙整如下,給各位朋友們參考:
1. 我的祖父輩的遺產,父母也已經走了,孫子可以繼承嗎?
Ans:可以代位繼承辦理
2.就是父叔輩其他人不願意辦理,而阻礙繼承辦理,那現在我仍可辦理嗎?
Ans:可以只用一位繼承人當作申請人,就可以辦理公同共有繼承,且只負擔個人的書狀費登記費,及父親祖父的遺產稅,就可以繼承.不必受他人的牽絆
3.我需要申辦其他叔伯的遺產稅才能拿到權狀嗎?
Ans:有委託你一起申辦繼承才要,再由堂兄弟姊妹負擔他們家族的遺產稅,如不願意,也不會影響你的家族辦理繼承,更不需要繳交遺產稅
4.女兒有繼承權?
Ans:民法上的規定有.光復前的家產(戶主)只給男丁繼承,因此,此問題仍需視繼承的開始於何時(追戶籍謄本查看)

結論: 繼承是權利,除非拋棄,其他繼承人是無權利干涉到繼承權.至於女兒是否有繼承權,要看民法規定,日治(光復前)家產無繼承權,74年前養子女也只有婚生子女一半,...很多需要個案審查再討論,不難,但是要花心思與代書談談,不要被列管15年後,遺產被拍賣而徒留遺憾,以上分享

17/03/2019

各位朋友:

今天來分享 稅 , 這是與我們日常有關,卻又很多人不想碰觸, 以至於沒有節稅規劃, 平白繳冤枉稅而不知, 賺錢已是不容易了, 更不該白繳可以省下的稅

遺產稅案例: 一樣的遺產淨值, 有人需繳交2000萬的遺產稅,別人卻只有450萬,差異1600萬元……………….

贈與稅: 一樣的不動產現值, 有人要繳交300萬贈與稅, 別人卻免稅>……..

土地增值稅: 一樣的移轉過戶, 有人的土地增值稅要198萬,別人的卻只有60萬,甚至也有人是免稅………………

原因: 有些可以是免稅土地, 免計入遺產的土地, 免計入贈與總額, 還有善用扣除額, 負債,配偶關係, 都是需要估算才申報比較, 完成後再移轉登記, 方為妥善

結論: 請和您的地政士,會計師等專技人員聊聊, 早做規劃, 保本減稅節稅,方能更有效益

保障交易雙方安全，推雙方各指定地政士代理服務，更加周嚴，更能防止弊端
07/12/2018

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