我愛內湖、汐止的好山、好水、好便利"台灣房屋-Chris文裕"

22/09/2026

【央行鬆綁房市，是止跌訊號，還是新一波上漲起點？】

央行上週再次調整房市政策：
✅ 全國自然人第2戶房貸成數，由最高6成放寬至7成
✅ 刪除購地貸款的限期動工規定
✅ 政策利率維持不變，已連續10次未調整

消息公布後，有人認為房市寒冬正式結束，也有人擔心建商又能繼續養地、撐住房價。

但我認為，這次政策不能只看「利多」，也不能直接解讀成「房價準備再漲」。

🚥先談正面影響。

一、第2戶貸款放寬，實質減輕換屋壓力
第2戶最高貸款成數從6成提高至7成，代表原本需要準備四成自備款，現在理論上可降至三成。
以銀行鑑價2,000萬元計算，自備款差距可達200萬元。對於因工作、家庭成員增加或長輩同住而有換屋需求的人，確實是一筆不小的資金差異。
這項政策真正幫助的，不只是投資客，更包括許多「舊屋還沒賣掉、新屋已經找到」的實際換屋家庭。

二、降低市場被迫出售的壓力
當換屋族資金調度變得比較寬鬆，就不必為了趕著取得新屋資金，急著低價出售原有住宅。
對房市來說，這有助於減少斷頭式、急售型物件，也讓交易市場逐漸回歸正常議價，而不是買賣雙方完全僵持。

三、建商資金調度空間增加
取消購地貸款的限期動工規定，可讓建商依照市場需求、營建成本與銷售狀況安排開發時程，不必為了符合期限而倉促開工。
對財務體質正常、確實有開發計畫的建商來說，彈性增加，確實有助於降低資金與工程風險。

🚥但從另一面來看，這次鬆綁也有幾個不能忽略的問題。

一、最高可以貸7成，不代表每個人都能貸到7成
央行規定的是「貸款成數上限」，真正核貸時，銀行仍會評估：
▪️房屋鑑價
▪️借款人收入與負債比
▪️信用條件
▪️房屋地段、屋齡及產品類型
▪️各銀行的不動產授信額度
因此，政策雖然鬆綁，但不代表房貸會立刻全面變得容易。尤其銀行鑑價低於成交價時，買方仍要準備額外資金。

二、房貸利率並沒有下降
這次政策利率維持不變，買方每個月要負擔的房貸成本並未減輕。
貸款可以多一成，雖然降低了自備款門檻，卻也代表貸款本金與每月還款金額增加。對收入成長有限的家庭來說，購屋負擔並沒有真正消失，只是從「前期自備款」移到「未來每月房貸」。

三、取消限期動工，也可能讓建商更有條件等待
這項政策對建商是鬆綁，但未必會立刻增加住宅供給。
當建商不再受到限期動工壓力，就有更多時間觀察市場、調整推案，甚至延後開發。另一方面，資金壓力降低，也代表建商降價求售土地或新案的急迫性可能下降。
所以它可以提高開發彈性，卻也可能形成另一種「慢慢養地、慢慢賣」的空間。

四、房市止穩，不等於房價全面上漲
這次政策確實釋出較友善的訊號，顯示央行認為先前信用管制已有一定效果，可以進行局部調整。
但目前市場仍受到總價、所得、利率、銀行鑑價及區域供需影響。
條件好、總價合理、具交通建設與生活機能的房子，成交速度可能逐漸改善；但開價過高、屋況普通或供給量大的產品，仍然要面對議價壓力。

因此，我對這次政策的結論是：

「它比較像替過度緊縮的房市鬆開一格，而不是把所有煞車一次放掉。」
對買方來說，不必因為政策鬆綁就急著追價，但可以重新檢視自己的購屋與換屋能力。
對屋主來說，市場信心可能逐漸回穩，但合理定價仍然是能否成交的關鍵。

房市最值得觀察的，不是新聞公布後幾天的情緒，而是接下來幾個月：
銀行是否真的願意貸？
成交量是否持續回升？
買方是否願意接受目前價格？

政策改變的是市場條件，真正決定房價的，最後仍是買賣雙方能不能在價格上取得共識。

專案經理 陳文裕
0922-888-852
台灣房屋汐止特許加盟店

#央行政策 #第二戶房貸 #換屋族 #房市分析 #汐止房市 #台灣房屋

18/09/2026

如果你這兩年一直想買房，
卻因為房市冷、政策打房、成交量萎縮，
所以選擇「再等等看」。

那昨天央行的動作，我覺得值得好好看一下。
(新聞連結 https://money.udn.com/money/story/5613/9761209?dark_mode=1 )

不是叫你今天馬上去買房，
而是——

可以開始認真看房了。

9月17日央行理監事會，房市政策出現兩項鬆綁：

第一，自然人第2戶購屋貸款最高成數，從6成提高到7成。

第二，刪除建商購地貸款「一定期間內必須動工興建」的規定。

很多人第一眼會覺得：
「第二戶可以貸7成，換屋族比較輕鬆了。」

沒錯。

但我反而覺得，第二項更值得注意。

因為過去建商買了土地，如果使用銀行融資，就有開工時程的壓力。

房市不好、銷售速度慢、資金成本又高，
理論上時間拖得越久，建商壓力就越大。

這也是很多觀望買方一直期待的事情：

「建商總有一天會撐不住吧？」
「等資金壓力出來，價格自然會下來。」

但現在，這個壓力少了一塊。

取消限期動工後，實際開發時程回歸銀行依個案授信認定，建商在土地開發與資金調度上的彈性確實增加。

這不代表建商從此可以毫無成本地「無限養地」，
更不代表房價明天就會開始大漲。

但至少有一件事情正在改變：

政策已經不是繼續一路加壓，而是開始適度鬆開。

央行總裁楊金龍自己也說，目前不動產貸款集中度已經從2024年6月高點37.61%，降到今年7月底34.44%，政策已經看到一定成效，因此不宜再維持原本那麼緊的狀態；未來則會「Step by step」逐季觀察。

這才是我認為昨天最重要的訊號。

房市的轉折，
通常不是等到新聞告訴你「房價開始漲了」才發生。

而是政策、資金、市場信心，
一個一個開始改變。

過去兩年的房市為什麼冷？

信用管制緊、貸款難度提高，
市場預期房價還會跌，
於是買方不急、賣方也在等，
成交量自然萎縮。

可是現在第一個變數已經開始改變。

當然，我不會因為一次央行鬆綁，
就直接下結論說：

「房價從此只漲不跌。」

房地產永遠有區域差異，
蛋黃區、蛋白區、重劃區、供給量大的區域，
甚至同一個行政區裡不同社區，
未來的價格表現都可能完全不同。

而且目前也有不同的市場判斷。
例如房市專家李同榮就認為，這次屬於「軟中帶硬」，比較可能先看到交易量恢復，房價未必立刻翻多。

所以我真正想提醒自住買方的，反而是：

不要把「等房價跌」變成無限期不看房的理由。

看房跟買房，本來就是兩件事。

現在開始看，
你才會知道哪個社區適合自己；
哪種格局真的好住；
哪個價格是真的便宜；
哪個只是開價很漂亮；
屋主願意談到哪裡；
銀行實際願意貸多少。

等你看了20間、30間，
你自然會建立自己的價格感。

如果市場真的繼續跌，
很好，你會買得更便宜。

如果市場沒有繼續跌，
甚至交易量慢慢回來，
至少你不是等到大家都重新進場之後，
才開始做功課。

自住買房真正該等的，
從來不是「最低點」。

而是等到——

你找到適合自己的房子，
價格在自己能負擔的範圍，
貸款也沒有把生活壓得喘不過氣。

如果你已經等了兩年，

我的建議是「趕快去看房了」。

因為從昨天央行釋出的訊號來看，
房市政策最緊的那段時間，至少正在發生變化。

下一階段到底是量先回來、價格盤整，
還是真的重新走向上漲？

現在還不能太早下定論。

但對真正有自住需求的人而言，
市場還在半信半疑的時候，反而最適合開始做功課。

買房不用追高，
也不用猜最低點。

看懂市場，你會知道這是出手的好時機。

中央銀行房市選擇性信用管制鬆綁！央行17日舉行第3季理監事會議，宣布調整選擇性信用管制措施，將國人第二戶自住購屋貸款從貸款成數上限6成調升為7成，並刪除夠地貸款有關「切結於一定期間內動工興建」的規定，回歸銀....

06/09/2026

漂亮
依法主張自己的權利

這個買家非常清醒！

06/09/2026

台灣很多法規都沒跟上時代
建商要考量到現代的車輛越來越大越來越重

52年不改！停車格「寬2.5公尺」法規還在睡 休旅車漲四成、車主開門撞到懷疑人生
【M傳媒／調查報導】

「車子愈做愈大，停車格卻沒有跟著長大。」這不是抱怨，是每天發生在台灣每個停車場的血淋淋現實。

根據內政部國土管理署公告的《建築技術規則》，自1974年版至今，標準停車位車寬一律是2.5公尺，52年來從未修正。法規只有「車長」從6公尺改為5.5公尺，「車寬」兩個字52年沒動過。

52年。車子從裕隆速利變成保時捷凱燕，停車格還在用民國63年的標準。

法規最低標：2.5公尺「下限」不「舒適」
根據《建築技術規則》第60條，每輛停車位寬2.5公尺、長5.5公尺。室內停車位還有「寬減條款」：五分之一車位數可寬減20公分，變成2.3公尺。

2.3公尺是什麼概念？

一台Toyota RAV4寬1.855公尺，兩邊加起來只剩不到45公分，一邊22.5公分，連正身走路都走不進去。更別提車寬近2公尺的豪華休旅，停進去等於「貼壁停車」，開門撞牆、撞隔壁車、撞柱子，成了每天的日常。

休旅車已經穩居台灣車市主流，占比約四成。法規還在用52年前的標準，逼著四百萬車主每天上演「開門大作戰」。

消保官認證：無障礙車位「法定最小寬度」反而更窄
荒謬的是無障礙停車位，法定「可停車寬度」可能比一般車位還窄。

台中市政府法制局長李善植說明，依《建築物無障礙設施設計規範》，無障礙停車位寬度不得小於3.5公尺，但其中1.5公尺是「下車區」，僅供乘客上下車使用，不得停放車輛。

扣除下車區1.5公尺後，可停車寬度只剩2公尺。比一般車位的2.5公尺還窄50公分，比寬減後的2.3公尺還窄30公分。

你花大錢加價買「無障礙車位」，結果可停車空間比一般車位還小。消保官都看不下去，直接發新聞稿提醒民眾：購買前務必確認實際尺寸。

機械車位更慘：車寬2.2公尺、淨高1.8公尺，休旅車直接GG
平面車位已經夠慘，機械車位簡直是「車主地獄」。

《建築技術規則》第60條第3款規定，機械停車位寬2.5公尺、長5.5公尺、淨高1.8公尺以上。但不供乘車人進出的機械車位，寬度可縮至2.2公尺、淨高可降至1.6公尺。

1.6公尺的淨高，市面上隨便一台SUV車高都超過1.6公尺。買了機械車位才發現車停不進去，這種案例在PTT上層出不窮。

有網友分享，租屋處的機械車位高度限制1.6公尺，自己的車高1.52公尺，結果升降過程照樣壓縮停車空間，造成車頂磨損。

法規說「不得小於1.6公尺」，實際上1.6公尺的車位對多數休旅車來說就是「有車位不能停」。

法規給了建商太多「合法縮水」的空間。
室內停車位五分之一可寬減至2.3公尺。機械車位可不供乘車人進出，寬度縮至2.2公尺。建商完全合法地賣你「迷你車位」，你簽約時看到的是「標準車位」，交屋後實際停車才發現連門都打不開。

更別提車位旁邊有柱子、有牆壁、有消防管線....法規只保證「格線內」的尺寸，不保證你開得了門。

中央說要「研議」但52年都過去了
內政部國土管理署終於表態：因應國內車輛發展趨勢，將綜合研議評估；如確有調整停車位尺寸規範之必要，將適時邀集有關部會、地方政府、公協會及專家學者研商。

「研議」兩個字，52年前就在講了。

交通部表示，建築技術規則的停車位尺寸是「固定值」，路邊停車格可彈性處理。意思就是：建築物裡面的車位，政府管不到，建商愛怎麼畫就怎麼畫。

結論：買車位前，拿尺去量
法規2.5公尺只是「下限」，不是「合理尺寸」。

買預售屋車位：要求建商提供停車空間平面圖，確認車位周遭有無樑柱、牆壁、管線。

買成屋車位：直接拿捲尺去量。

機械車位：確認長寬高限制，拿你的車型規格去對照。

買車位前拿尺去量，不然就等著每天開門撞牆。

31/08/2026

【有一說一，這次真的要給建商一個讚 👍】

最近到「西門H」處理房屋保固的事情。

🏗 建設公司｜吉峻建設
🔨 營造公司｜信創營造

上週四去找建商登記房屋缺失，反映的其實都是一些不算太大的問題：

▪️ 落地窗矽利康有破損、施作不完整
▪️ 陽台牆面磁磚有破裂

當天承辦人員看完就很直接地說：

「沒問題，這些都在保固範圍內，只要不是後續裝潢施工造成的，都會處理。」

當下聽完其實也沒有特別放在心上，心想就是正常登記、等通知安排修繕。

結果沒想到——

隔週星期一一早，馬上就接到營造端聯繫要來處理。

而且師傅到場後，前後大約一個小時就全部完工。👏

更讓我有點意外的是，營造端承辦聯繫時還跟我說：

「不好意思，這麼晚才聯繫。」

我心裡想……
週四登記，隔一個週末，週一早上就聯絡，這叫「晚」？😂

進一步聊了才知道，原來他們公司內部有規範：

👉 收到屋主報修後，三個工作天內就要主動聯繫屋主。

這點真的值得特別拿出來講。

房子交屋之後，難免會碰到一些大大小小需要修繕的地方。

我覺得真正能看出一家建商、營造公司的態度，不是「房子完全沒有問題」，而是發現問題之後：

願不願意認？
願不願意處理？
處理得快不快？

這次從登記、聯繫到實際修繕完成，整個流程確實讓人感受不錯。

吉峻建設、信創營造都不是什麼超大型品牌建商，但至少這一次的售後處理，我覺得值得嘉獎。

有一說一。

該檢查的，我們還是要檢查；
該要求建商處理的，也一樣不能客氣。

但做得好的地方，也不用吝嗇給人家一個肯定。

這次處理效率與態度——
我給讚。👍


#吉峻建設
#信創營造
#房屋保固
#交屋後才是真正考驗
#有一說一
#做得好就值得稱讚

30/08/2026

「協議合建」跟「權利變換」，每個字我都認識，合起來需要有人翻譯 😅
一個是大家自己談，一個是估價師估完送市府審。

#都市更新 #蛋殼編 #每個字都認識合起來不會 #權利變換 #協議合建

23/08/2026

還是有很多鄰居不敢相信這已經成真...
https://www.facebook.com/share/p/1ByT5uPWu4/

捷運汐東線「整體計畫進度」已來到 31%。
目前已經完成：✨118支基樁✨2座墩柱

目標2032年完工。

再六年 再六年 再六年
#迎來汐止第一座捷運軌道 🔥

（圖：正在興建中的汐東線）
-
#我是汐止人
#汐東線
#汐止地區

05/08/2026

【兆基事件提醒我們：房東除了關心租金，更要了解自己的租約內容】

近期因兆基相關事件，引起不少屋主來電詢問：

「我的租約會不會受影響？」
「是不是該趕快把房子收回來？」
「包租、代管到底差在哪？」

其實，每一位屋主的情況都不一樣，不需要因為一則新聞就急著做決定。

真正重要的是先了解自己的合作模式，以及租約內容。

有些屋主採用的是包租（二房東），租金需要經由業者轉付；有些則是代管模式，房客租金直接匯入屋主帳戶，兩者承擔的風險並不相同。

如果因為新聞而感到擔心，我建議先完成以下幾件事：

✅ 確認自己的合作模式（包租／代管）
✅ 檢查租約是否有提前終止或違約相關條款
✅ 保留租金、押金及修繕等付款紀錄
✅ 持續確認租金是否正常入帳
✅ 有疑問時，盡早尋求專業協助，不要等問題擴大。

身為房仲，我們不是要鼓勵大家更換代管公司，而是希望協助屋主了解自己的權益。

如果真的有需要，我們也可以協助：

✔ 檢視租約內容
✔ 分析目前管理模式是否合適
✔ 評估重新招租或代管規劃
✔ 提供租金行情與市場建議
✔ 協助降低未來租賃風險

每一位屋主的狀況不同，沒有一種方案適合所有人。

但有一件事是相同的：

在做任何決定之前，先把自己的權益弄清楚，比急著換合作對象更重要。

如果您近期也因這次事件有所疑問，歡迎私訊我，我很樂意站在第三方、客觀的角度，陪您一起分析目前的租約與管理模式是否合適。

📌 文裕貼心提醒

不要因為一則新聞就急著解約，也不要因為一切看似正常就完全不檢查。

平時多了解自己的租約內容，往往比事情發生後再補救，更能保障自己的權益。

02/08/2026

【遺贈稅修法草案通過！不是只有「拋棄繼承」這麼簡單】

行政院於 7 月 30 日通過《遺產及贈與稅法》修正草案，近期引起不少討論。

很多人都以為這次修法只是調整「拋棄繼承」，其實真正的重點，是希望讓拿到財產的人，也要負擔相對應的稅負，避免發生「有人取得財產、有人卻要繳全部稅金」的不公平情況。

這次修法的起因，是憲法法庭在 2024 年的一起判決。

一名男子過世前一年，將約 3 億元股票贈與配偶。依現行規定，死亡前兩年內的贈與仍須併入遺產總額計算遺產稅。

但過世後，其他繼承人全數拋棄繼承，最後由一名未成年女童成為唯一繼承人，卻必須獨自承擔高達 5,700 萬元遺產稅。

憲法法庭認為，沒有取得贈與財產的人，卻要負擔全部稅額，違反平等原則與量能課稅精神，因此要求政府完成修法。

📌 修法重點整理

✅ 1. 受贈人也要負擔遺產稅

未來死亡前兩年內贈與給配偶、法定繼承人及其配偶的財產，仍會併入遺產總額計算。

不同的是，受贈人將依受贈財產比例分擔遺產稅，而不是全部由繼承人負責。

✅ 2. 受贈人的稅負有上限

受贈人負擔的稅額，以實際受贈財產價值為上限，避免發生稅額超過取得財產的情況。

✅ 3. 配偶節稅空間增加

修法後，死亡前兩年贈與配偶的財產，也會納入計算「配偶剩餘財產差額分配請求權」。

未來可提高扣除金額，有助於降低遺產稅負。

✅ 4. 國稅局將分別開立稅單

若涉及擬制遺產，未來將：

📄 一張開給受贈人（贈與部分）

📄 一張開給全體繼承人（其他遺產部分）

讓納稅責任更加明確。

❤️ 我的提醒

很多人規劃傳承時，只想到如何少繳稅。

但真正重要的是：

✔ 財產如何公平分配？

✔ 家人是否有共識？

✔ 是否預留足夠稅源？

✔ 能否避免日後衍生家庭紛爭？

一次完善的傳承規劃，不只是節稅，更是在替家人留下安心，而不是留下問題。

⚠️ 提醒大家：目前仍是行政院通過的修正草案，後續還需立法院審議、三讀通過並公布施行後才會正式生效，最終仍以正式法條內容為準。

「會留下來的，不只是房子，而是家人的關係。傳承，規劃得越早，未來就越安心。」

21/07/2026

🚭 陽台抽菸，到底是權利？還是影響鄰居？

前幾天值班時，一位屋主來詢問我：

「租客入住後才告知有抽菸習慣，希望在陽台抽菸，但租約明明寫著禁止吸菸，我該怎麼辦？」

這個問題，其實不只是房東與租客才會遇到。

相信不少住在公寓、大樓的人，都曾經有過類似經驗。

明明窗戶開著想透透氣，卻突然飄來陣陣菸味；衣服剛曬好、家中有長輩、小朋友，甚至飼養寵物，都可能因此受到影響。

站在抽菸者的立場，或許會認為：
「我是在自己家陽台抽菸，沒有影響別人。」

但站在鄰居的角度，飄散的二手菸卻可能已經進入住家，影響健康與生活品質。

因此，這不只是法律問題，更是彼此尊重與生活公德的問題。

🏠 如果是出租房屋

若租賃契約已明確約定「禁止吸菸」，租客原則上就應遵守契約內容。

房東若發現違反約定，建議：

✔ 先以友善方式溝通。
✔ 再透過書面或 LINE 留下提醒紀錄。
✔ 若仍持續違約，再依契約約定及相關法律規定評估後續處理方式。

契約寫得越清楚，日後爭議往往越少。

🏡 如果是一般自住社區

沒有租約的情況下，又該怎麼辦？

我的建議依序是：

✅ 第一，先友善溝通。

很多人其實不知道煙味會飄進別人家，只要誠懇提醒，往往就能改善。

✅ 第二，尋求社區協助。

可向管理委員會、管理員反映，由社區協助勸導或建立共同生活規範。

✅ 第三，蒐集影響事證。

若長期受到影響，可保留照片、影片或相關紀錄，必要時再尋求環保或法律途徑協助。

❤️ 好的鄰居，比好的房子更難得。

無論是房東、租客，還是自住住戶，每個人都希望擁有舒適、安心的居住環境。

有時候，一句提醒、多一點體諒、一點點換位思考，就能避免許多不必要的衝突。

好的鄰居，從尊重彼此開始。

如果你遇過類似情況，你會怎麼處理呢？
歡迎留言分享你的經驗，一起交流不同的做法。