小房仲碎碎念

小房仲碎碎念 在您的需要上,看見自己的責任!

【小房仲碎碎念:隔間牆該用什麼材料呢?紅磚?白磚?什麼是陶粒板?】早上有朋友詢問,家中要重新裝潢,原本是古老的木板隔間,想改用磚牆,但他真的不知道該如何決定,所以來找我聊聊…「紅磚牆」就是一般大家所認知的紅磚砌的牆,磚牆蠻吃師傅的工夫,且施...
26/03/2026

【小房仲碎碎念:隔間牆該用什麼材料呢?紅磚?白磚?什麼是陶粒板?】
早上有朋友詢問,家中要重新裝潢,原本是古老的木板隔間,想改用磚牆,但他真的不知道該如何決定,所以來找我聊聊…

「紅磚牆」
就是一般大家所認知的紅磚砌的牆,磚牆蠻吃師傅的工夫,且施工期較長,較厚重,現在一般隔間都用在浴測需要挖溝槽和做防水的隔間,工費高(不要貪便宜,會落差大),工期長優點是結構結實,能載重。

「白磚」
一般為石英砂、水泥和石灰經過發泡處理,一般是想要輕隔間,但又想要有水泥牆面的觸感,重量輕厚度薄,施工簡單,所以現在許多裝潢和建案都是採用白磚,尤其是現在室內空間愈來愈小,紅磚太厚重且難施工,所以現在是很主流的選擇,缺點是結構鬆散,容易有裂痕,且牆面承重低。

「陶粒板」
這是較新的材質,由黏土陶粒和水泥混合經高溫燒製而成,再用金屬網增加韌度,通常為實心或有結構孔的,其承重、隔音都不比紅磚差,優點改善白磚結構承重問題,也改善紅磚的重量和工期長,缺點是還是不適合用在潮濕的環境及施工著重接縫的處理,且價格會比白磚高上許多!在預算充足下,是很好的選擇,現在許多較注重居住感受的建案會採用此材質,也是許多室內設計師會選用的材料。

這裡就沒有介紹板材隔間的部份,分享給大家參考!

【小房仲碎碎念-裝潢篇:木地板你弄懂了嗎?】今天朋友來電詢問裝潢的事情,其中有問到裝潢公司跟他講木地板的事,讓他有聽沒有懂…[地板的結構]一般我們把地板結構拆成三個部分,看懂了你就大概可以分出差異。1.表面材:就是肉眼看到的地方。2.底料材...
04/03/2026

【小房仲碎碎念-裝潢篇:木地板你弄懂了嗎?】
今天朋友來電詢問裝潢的事情,其中有問到裝潢公司跟他講木地板的事,讓他有聽沒有懂…

[地板的結構]
一般我們把地板結構拆成三個部分,看懂了你就大概可以分出差異。

1.表面材:就是肉眼看到的地方。

2.底料材:就是表面材下面的材質。

3.表面處理:在表面材上方接觸人體的部分。

弄懂這樣的結構後,我們來談談常聽到的名詞:

「實木地板」
就是表面材和底料材都是同同一塊原木做成,表面處理極簡單的處理。

沒有一塊木板會一樣是主要特性,天然溫潤的觸感,也具備天然木頭香氣、調節溫度的特性,缺點自然就是受環境影響大,潮濕容易的變形、腐壞是避免不了的,需要維護保養,且價格高昂。

價格會因木材種類、厚度影響差異也很大。

「海島型木地板」
表面材採用實木,而底料材則使用其他不易變形的材料,為保留表面材的特性,表面處理和實木地板一樣。

這是極大程度保留實木地板的優點,並改善實木地板容易變形的缺點,而且一塊實木地板的材料可以生產數塊海島型地板的表面材,也算是友善環境,想要有實木地板的觸感和香氣,又希望不受環境影響的選擇!

但缺點就是表面材還是需要維護保養,表面材和底材的貼合就是會用到膠的部份,當然就會有化學物質的釋出!

價格差異頗大,取決於表面材的種類和厚度,但一定比實木地板實惠。

「超耐磨地板」
表面材大多為高密度纖維板,底料材為複合材料,一表面處理為抗磨塗層,抗潮濕又耐磨損,不易受環境影響變形,可以批量生產,價格實惠,花色選擇多,是目前大部份人的選擇。

缺點就是看起來像本地板,對!就是看起來像。

「SPC石塑地板」
可以理解是進階版塑膠地板,表面材和底料埜都是為PVC加上石粉製成,優點是價格便宜、施工容易,缺點是不耐熱易脆化破損,會有塑化劑,不適合有小孩的場所。

今天跟大家分享一般常聽到的地板的名詞!

#實木地板
#海島型地板
#超耐磨地板
#石塑地板

【小房仲碎碎念-遺贈稅修正公告】今天看到財政部的預告修正遺產稅的公告,其中有看到第一、第二項,這是修正在贈與後繼承的問題…這項修正起因是一件實際案件,這案件的確也讓我當時思考了許久…大概情況是這樣的…一位富商有配偶沒有子女,但有一位私生子女...
02/03/2026

【小房仲碎碎念-遺贈稅修正公告】
今天看到財政部的預告修正遺產稅的公告,其中有看到第一、第二項,這是修正在贈與後繼承的問題…

這項修正起因是一件實際案件,這案件的確也讓我當時思考了許久…大概情況是這樣的…

一位富商有配偶沒有子女,但有一位私生子女,富商財產約有2億,在過世前兩年內配偶在富商同意的情況下將大部份的財產以夫妻贈與的方式移轉到配偶名下,夫妻贈與免課贈與稅,只留極少部份的現金在自己名下,然後就過世了…

因為兩年內贈與必需納入遺產稅額計算,但屬生前行為,無法追回納入遺產分配,且因夫妻贈與免課贈與稅,自然也沒有扺扣稅額的部分。

配偶在知道有私生子女情況下果斷的抛棄繼承,由私生子女在不知情的情況下繼承了遺產。

在國稅局的遺產稅計算下,包含兩年內贈與的遺產總額大約是2億元,課徵的遺產稅大約是一千七百多萬,依照遺產稅課徵規定由繼承人全額負擔,所以私生子女實際繼承數百萬的遺產卻被追繳一千多萬的稅額。

後來當然走上訴訟,一審國稅局提出依照遺贈稅規定的確是如此,私生子女敗訴,的確依當時的規定,於法制上的確是由繼承人繳交遺產稅,但後來有上訴…我記得是上訴時法官認為這個制度上是有嚴重瑕疵,有上訴成功,這是台灣極少數在稅制上的案例。

因為這樣的情況,國稅局才有修正,未來會依照取得遺產的比例對取得人做課徵。

這裡面有兩個層面…
一是了解法律者,法律就是武器,二是國稅局是聚集了全台灣稅務精英的單位,從制定制度、解釋,甚至修改都由國稅局來主導,想從他們手上逃稅?只有他們查不查,幾乎不存在僥倖。

'); printPage.document.close(); $('.tool-by-h2').show(); } 財政部預告修正「遺產及贈與稅法」部分條文草案 為符合憲法法庭113年10月28日公告113年憲判字第11號判決(下稱憲法判決)意旨、維護繼承人及受遺贈人財產權,並利遺產稅及贈與稅...

【小房仲碎碎念:售屋一般約vs專任約】許多人在出售不動產時,對於房仲提供的契約並不了解,所以對契約的了解大多都是依房仲所說為依據,但普遍來說或許許多房仲本身對契約是否有那麼清楚的了解?所以分享一些自己的了解,讓大家更清楚自己面對的「契約」是...
28/02/2026

【小房仲碎碎念:售屋一般約vs專任約】
許多人在出售不動產時,對於房仲提供的契約並不了解,所以對契約的了解大多都是依房仲所說為依據,但普遍來說或許許多房仲本身對契約是否有那麼清楚的了解?所以分享一些自己的了解,讓大家更清楚自己面對的「契約」是怎麼一回事。

[一般約、專任約是法律規定?]
一般約或專任約並非法律用詞,所謂的一般約和專任約是行業默契所形成的契約內容,而在契約內容中做區分,所以所謂的一般約或專任約並不是「法律規定」。

[委託書在法律上的契約範圍?]
其實委託書在民法中屬於居間、代理的委任契約,依照條約內容規範其範圍,所以要充分了解自己給予房仲的權力範圍有哪些!

[我可以跟多家房仲簽約嗎?有需要負什麼法律責任嗎?]
首先要先了解契約成立的要件,有三個必要條件⋯
1.「主體」就是立契約人是否有效?
2「合法的標的物」依照謄本所載。
3.「契約內容」是否有雙方合意。

具備以上三要素的契約就會成立。

那回到問題,所有權人當然有權力與多家房仲簽定契約,即便是所謂的專任約,都是建立在獨立的契約,在主體各自獨立,互不干涉,契約都是會成立的。

那需要負什麼法律責任?當然在契約符合規定,雙方都必須負擔契約中條款的法律責任,請務必詳閱契約內容,尤其是「違約責任條款」。

那我們要理解一下,當仲介在跟你說「專任約」的內容時,請務必請他說明清楚違約條款,這就是契約最核心的問題,千萬別只聽他怎麼說,白紙黑字寫的才是契約的內容。

最常聽到客戶朋友說「仲介說雖然是專任約,你有其他買方也可以賣」,但契約內容完全不是如此,一旦觸動違約條款的往往就不是當初講的那回事哦!

[為什麼契約內容都是在保障仲介?]
因為委任契約中居間、代理都在民法上有明確的規定與規範,契約內容在符合規定應記載及不可記載規定下保障業務執行人(業者)的勞務報酬,尤其在違約條款部分,所以充分了解契約內容是為了了解自身的權益。

[房仲的契約我可以要求看完再簽約嗎?]
依消費者保護法規定「定型化契約必須提供消費者有充分的審閱期」,而不動產的定型化契約審閱期由主管機關(內政部地政局)規定審閱期為三日,預售屋為五日,消費者有權利且必要要求在充分了解契約內容的情況下簽定契約。

[什麼是定型化契約?]
只要同時符合兩要件時,就是定型化契約:
1.企業和不特定人士所簽訂的契約。
2.由企業單方面所擬定的契約內容(任何型式)。

再次強調,小弟不是法律專業,這些是從事行業時整理的資料,如果有誤或指教,歡迎理性討論!

07/02/2026

盤整中,將會有一段時間不會更新!

19/11/2025

今天和客戶碰面,客戶有詢問繼承取得的不動產出售時,適用新制或舊制?那配偶取得成本為何?

繼承取得不動產出售時適用的稅制,這有發布過解釋令,如果被繼承人是在房地合一稅實施前取得,可以适用旧制。「可以选择适用房地合一税制,或者適用舊制。」官員說,碰過的案例幾乎選擇適用舊制,因為適用舊制划算,只對房屋的交易所得課稅,土地部分免稅。大部份情況都會選擇適用舊制。

而取得成本,依所得稅法第14條規定,計算因繼承而取得財產或權利的交易所得,以交易時的成交價額,減除「繼承時」的「時價」,減除因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付的一切費用。什麼叫時價?遺產及贈與稅法第10條第3項規定,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準...

19/11/2025

早上回診,有位之前住院負責我復健的醫生知道我是房仲,問了我一個很好的問題

【爸爸98年買了房子,106年夫妻贈與給媽媽,媽媽113年過世,現在是子女和爸爸一起繼承,出售時稅要怎麼算?】

我笑笑說「委託我就告訴你答案」…

沒啦!我有簡單說明,最後跟醫生約等比較有空時再說明!

因為這個案例是蠻有趣的問題哦,一般我們比較常被問到的是「繼承之後再夫妻贈與的情況」,比較少被問到像這次「夫妻贈與之後遇到繼承的情況」,雖然我有給醫生答案,答案之後再公布在留言區…

28/08/2025

【小房仲碎碎念-違建有無瑕疵擔保】
朋友詢問日前出售一間頂加的房子,因為下雨有滲漏水的問題,買方要求瑕疵賠償,但他主張有在合約現況中告知有違建,違建有瑕疵擔保責任嗎?

「合約中有無載明全部或部分的瑕疵擔保免除條款?」
這部從「買賣契約」的附加條款和委託房仲的「現況說明書」中確認清楚,此案件經確認無記載…

「那違建需不需要負責瑕疵擔保責任?」
買賣標的物縱使是違建,民法第354條所稱之瑕疵,除「契約成立時買受人知悉其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「買受人因重大過失,而不知有瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,出賣人不負擔保之責」外,買受人非不得於民法第365所定除斥期間內請求減少價金或解除契約,或依第360條之規定,請求不履行之損害賠償,「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」,並未區分「物是否為違建」哦。

所以的確就算是違建,仍必須負擔瑕疵擔保責任哦…

【小房仲碎碎念-聊聊國稅局的金流】總是有客戶問我「我領現金,一點一點領給某某某,然後他去買房子可以嗎?」或是「增貸出來的錢,過個水,買個股票什麼的,再買房可以嗎?」首先我們不知道國稅局會如何認定?我只能告訴你風險在哪裏….首先這裡講的是大額...
24/08/2025

【小房仲碎碎念-聊聊國稅局的金流】
總是有客戶問我「我領現金,一點一點領給某某某,然後他去買房子可以嗎?」或是「增貸出來的錢,過個水,買個股票什麼的,再買房可以嗎?」

首先我們不知道國稅局會如何認定?我只能告訴你風險在哪裏….

首先這裡講的是大額資金,就不要問幾萬、幾千的部分…

再來我們必須了解為什麼國稅局要查的那麼積極,有兩個,一是他們本來的職責就是查逃漏稅的事,再來就是考績要求…

『贈與申報很重要』
只要不能證明來源,請申報取得「贈與申報證明」,只要有證明,可以省去解釋或編故事的事情發生。

『銀行轉帳明細』
這部份之所以重要是舉證贈與的申報證明的資金流向,可避免在多人贈與一人時還必須連帶證明贈與資金動向。

『過水有沒有用?』
基本上沒有用,流進流出都在自己名下帳戶,其實以國稅局的認定中,等於沒有流動,這部分目前是從嚴認定。

『用借貸取代贈與』
這絕對是面對國稅局的大忌,因為你只要講這個,不管你怎麼說,國稅局一定先查所得稅中有無利息收入,就算尤其三親等間的借貸,本來只是查贈與,現在連所得稅一起查。

目前住土城的柯先生當初就是主張買房子的錢有部分是跟爸爸借的,而且有舉證還款明細,但是柯爸爸的所得稅就被國稅局查察有無申報利息收入…

『合法才是硬道理』
以目前國稅局稽核過程,只要有合規的贈與申報,一般他也沒有任何理由為難你,也不用順著他的問題回覆…

『事過境遷後的回馬槍』
國稅局目前的方式就是只要你願意申報,必定客氣和氣的接受你的申報,等半年甚至一年後你幾乎忘記這件事情時,才會收到通知單…

【小房仲碎碎念-出售繼承仍有貸款房子房地合一稅】今天無意間聽到的一個話題,之前也有遇到相同狀況的客人,但因為同業聊的很起勁,我也沒太仔細聽,默默吃完早餐離開了…我們都知道繼承取得的房子出售時的成本為「現值」,比如說出售1000萬的房子假設現...
13/08/2025

【小房仲碎碎念-出售繼承仍有貸款房子房地合一稅】
今天無意間聽到的一個話題,之前也有遇到相同狀況的客人,但因為同業聊的很起勁,我也沒太仔細聽,默默吃完早餐離開了…

我們都知道繼承取得的房子出售時的成本為「現值」,比如說出售1000萬的房子假設現值為500萬,那如果貸款剩餘本金為700萬,那應該如何計算房地合一稅呢?

貸款700萬在國稅局的認定中是「額外負擔」是可以列為扣項的,那可以扣多少?700萬嗎?不是喲!稱為「額外」就是「超過繼承房地價值」的部分,所以為700萬-500萬=200萬

所以以這個案例中,貸款部分是可以扣除這部份金額後計算哦…

相關問題歡迎詢問討論…

【小房仲碎碎念-贈與做對也要做好】兩夫妻各贈與現金240萬,共480萬給小孩買房,也都有申報並取得「贈與稅免稅證明」….小孩也如計劃買房,但經過半年收到國稅局通知要爸爸補繳贈與稅二十幾萬元…這是朋友的親友發生的實際案例,和朋友閒聊時有聊到…...
10/08/2025

【小房仲碎碎念-贈與做對也要做好】
兩夫妻各贈與現金240萬,共480萬給小孩買房,也都有申報並取得「贈與稅免稅證明」….

小孩也如計劃買房,但經過半年收到國稅局通知要爸爸補繳贈與稅二十幾萬元…

這是朋友的親友發生的實際案例,和朋友閒聊時有聊到…

問題應該是出現在一個步驟,就是轉帳記錄,情況應該是雖然申報贈與人是兩夫妻,但轉帳記錄是都從爸爸的帳戶轉到兒子的帳戶…

所以國稅局承辦人員認定480萬都是爸爸贈與給兒子的,對!承辦人員的認定很重要,所以往往事情不是做對就夠了,還必須做好才是…

二親等的資產移轉是非常容易被認定為「贈與」,所以如果有涉及資金,都必須非常注意「事前」和「事後」的流向,否則有很高的機會被判定成「贈與」喲!

【小房仲碎碎念-房地合一稅自住免稅額的陷阱】今天廠商到內湖場歁,廠商問我重購退稅的條件是不是「本人持有並設籍滿六年,沒有出租、登記公司行號或營業事實」就可以符合?應該大部份的房仲都會回答「對!」….針對這個規定「看起來是對的」,但忽略了一段...
09/08/2025

【小房仲碎碎念-房地合一稅自住免稅額的陷阱】
今天廠商到內湖場歁,廠商問我重購退稅的條件是不是「本人持有並設籍滿六年,沒有出租、登記公司行號或營業事實」就可以符合?

應該大部份的房仲都會回答「對!」….

針對這個規定「看起來是對的」,但忽略了一段話,就是「實際居住」,什麼是實際居住的解釋就給了承辦人員的解釋空間了,也讓國稅局想盡辦法讓申請人不符合資格哦!!!

比如裝潢時間如果較長三到六個月,且有記錄,像管委會登記或有裝潢合約記載工期,甚至長期出國出差,所以這個法條規定目前解釋空間是很大的喲!

而且規定是持有、連續設籍及居住同時滿足哦!我跟廠商說就算是認為有滿足此條件還是建議多持有一些時間或是本人、配偶及未成年子女多人設籍….

至於會如何被認定,我覺得還是謹慎待之…

【以下為條文內容】
個人交易房屋土地同時符合以下3要件者,可享有課稅所得400萬元以下免納所得稅,超過400萬元則就超過部分按稅率10%計算應納稅額,其要件為:(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。(二)交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾申請適用優惠稅率者。

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