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神碟國際 Sende, 板橋區文化路2段182巷1弄32號12樓, Xinbei (2026)

21/11/2023

遺產稅、贈與稅新舊免稅額、扣除額對照表

23/03/2023

台灣央行於今(23)天舉行2023年第一季理監事會議，會後央行總裁楊金龍宣布政策利率調升半碼(0.125個百分點)，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別調整為年息1.875%、2.25%、4.125%，自本年3月24日起實施。

28/08/2019

贈與不動產給子女，應考量日後出售時房地合一稅
假設父母持有一房地產，市場價值4500萬元，其土地公告現值為1100萬元，房屋評定現值為400萬元，上述金額合計1500萬元（遺產及贈與財產價值標準），有別於市場價格。探討父母資產給子女時，除了計算贈與時之贈與稅，還要檢視將來子女出售時的房地合一稅！因此，利用贈與方式移轉不動產應考量贈與時及日後出售時分別計算稅負，再將贈與時之贈與稅及出售時的房地合一稅金額加總，便可判斷何種規劃的稅負較少。
【甲案】父母贈與房地產，由於遺贈稅對房地產價值認定，是以土地公告現值與房屋評定現值合計 1500 萬元為準，其贈與稅計算如下：(1500萬元－免稅額220萬元) × 10%＝贈與稅128萬元。另有土地增值稅（無法使用自用住宅優惠稅率）及契稅；但是有隱藏重大缺點，將來子女出售時，房地合一稅很重！
[乙案] 父贈與現金3500萬元給子女，母贈與現金1000萬元給子女，子女再以受贈資金4500萬，購買市場價值4500萬元父母持分的房地產。乙案產生的贈與稅計算如下：
父親贈與稅(3500萬元－免稅額220萬元) × 10%＝贈與稅328萬元
母親贈與稅(1000萬元－免稅額220萬元) × 10%＝贈與稅78萬元另有土地增值稅（若符合自用住宅可選擇自用住宅優惠稅率）及契稅。就贈與時之贈與稅來看，甲案須繳交128萬贈與稅，而乙案卻須繳交406萬贈與稅，從父母贈與時看來，甲案較乙案有利！不過隨日後子女出售上述房地產時即產生變化…………………
【子女出售房地產】假設子女4年後，以5000萬元出售房產，且該房地產不符合自用住宅標準，以房地合一稅的一般稅率20％計算，該子女應繳納之房地合一稅為何？
[甲案] 依相關規定出售其受贈或繼承取得的房地產，必須以繼承或受贈當時之土地公告現值及房屋評定現值為取得成本，但是可以調整通貨膨脹值。假設4年間，政府公布通貨膨脹值為110％，所以受贈當年時價1500萬元×110％=1650萬元，這就是子女出售時的房地產成本。根據房地合一稅規定，出售者可以列舉相關的費用，若不能蒐集足夠的單據，也可以售價的5％為費用，就不需提供相關單據。因為出售價格為5000萬元，因此子女可以主張費用為250萬元 (5000萬元 × 5％)。另外，假設父母贈與子女房地產時，當年度土地公告現值為1100萬元，4年後，已經調漲為1250萬元，則增加的150萬元，也可以當作所得的減項。因此，[甲案] 出售房地產的所得，計算如下：出售價格5000萬元－取得成本1650萬元－費用250萬元－公告現值漲價總數額150萬元＝出售房地產交易所得2950萬元
房地合一稅應納稅額：590萬元 (2950萬元× 20%)

[乙案] 父贈與現金3500萬元給子女，母贈與現金1000萬元給子女，子女再以受贈資金4500萬，購買市場價值4500萬元父母持分的房地產，因此，子女名下房地產的「原始取得成本」為4500萬元。如同甲案之費用250萬元、土地公告現值漲價總數額150萬元。乙案的出售房地產交易所得如下計算：售價5000萬元－取得成本4500萬元─費用250萬元─公告現值漲價總數額150萬元＝出售房地產交易所得100萬元
房地合一稅應納稅額：20萬元 (100萬元× 20%)
甲案總稅賦：贈與稅128萬元＋房地合一稅590萬＝718萬
乙案總稅賦：贈與稅406萬元＋房地合一稅10萬＝416萬
上述稅賦並未考量父母贈與時是否適用土地增值稅自用住宅優惠稅率之差額

15/03/2019

欠稅禁止處分不動產或另行提供不動產為繳稅擔保，其價值估算得予核實認定
稅捐稽徵法規定，納稅義務人欠繳應納稅捐為保全稅捐維護公眾利益，稅捐稽徵機關得依稅捐稽徵法第24條第1項前段規定通知有關機關為禁止處分登記，來保全租稅債權。有關機關將其財產禁止處分登記後，納稅義務人得提供自己或第三人的土地或已辦妥建物所有權登記的房屋作為繳稅擔保，以塗銷原禁止處分登記，稽徵機關針對納稅義務人提供不動產作為繳稅擔保或稅捐保全標的時，稽徵機關對於不動產價值的估價原則，土地按公告土地現值加二成、房屋按稅捐稽徵機關核計之房屋現值加二成估價。但納稅義務人如能主動提示下列足供認定該土地、房屋時價資料及證明文件，經稅捐稽徵機關查明屬實後，即可核實認定。所謂土地、房屋時價資料及證明文件，依據財政部103年11月7日台財稅字第10304589140號令釋規定，係指下列各款情形之一：
一、報章雜誌所載市場價格。
二、各直轄市、縣（市）同業間帳載房地之加權平均售價。
三、不動產估價師之估價資料。
四、銀行貸款評定之房屋及土地款價格。
五、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
六、法院拍賣或國有財產署等出售公有房地之價格。
七、其他公允客觀之不動產時價資料。
八、時價資料同時有數種者，得以其平均數為時價。
舉例來說，A君欠稅1800萬元，A君名下有土地三筆，公告土地現值分別為700萬元及450萬元與300萬元。國稅局分別加計兩成後計算財產價值，土地禁止處分估價為840萬元及540萬元與360萬元，由於土地估價距離欠稅仍有60萬差距，A君三筆土地持分全部遭禁止處分登記。A君因不服稅捐稽徵機關不動產價值的估價原則另行委請不動估價師就禁止處分三筆土地進行估價並由不動產估價師出具估價報告書，不動產估價師分別就三筆土地評估其市場價格分別為2000萬元及1350萬元與700萬元。A君得依稅捐稽徵法第24條第1項前段規定（納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定他項權利）請求稅捐稽徵機關以估價報告書中2000萬元這筆土地就超過納稅義務人欠稅金額 1800萬元，以該筆土地估價2000萬元的90％為禁止處分，因此僅需禁止處分該土地納稅義務人土地持分90％，另二筆土地稅捐稽徵機關應塗銷原禁止處分登記。

29/10/2018

繼承
許文樹（估價師、地政士）
一、繼承人自繼承開始時（被繼承人死亡時），除民法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。
繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產（繼承人在繼承開始前二年內，從被繼承人受有財產之贈與者，該財產視為其所得遺產。前項贈與財產如已移轉或滅失，其價額，依贈與時之價值計算）為限，負清償責任。
二、民國 98 年 5月 22 日修正前繼承制度為「概括繼承」、「限定繼承」、「拋棄繼承」三種，概括繼承則是全面承受被繼承人承受被繼承人財產上之一切權利、義務；而限定繼承則是以繼承之財產為限，對繼承債務須負責任；拋棄繼承係拋棄一切繼承之權利與義務。
三、民國 98 年 6 月 10 日總統公布修正民法繼承編部分條文修正案後，除拋棄繼承外全面改採「概括繼承限定責任」原則，相較民國96年12月14日修法，讓無行為能力人或限制行為能力人，以所得遺產為限，負清償責任，並可溯及既往；此次修法擴及中華民國全體國民，採「全面限定繼承」，未來被繼承人所留債務，繼承人不分成年與否，繼承人只需負擔有限清償責任。即以所得遺產為限，負清償責任。
民法修正後，已改採「法定限定繼承制」與「拋棄繼承」二種，亦即繼承人無須辦理限定繼承手續，依民法第1148條規定，所有繼承人直接發生限定繼承的效果。
雖然民法修正原則上採「法定限定繼承制」，但繼承人得選擇是否開具遺產清冊，惟無論開具與否，對於被繼承人之債權人，仍應按其數額，比例計算，以遺產分別償還。

四、「繼承」向被繼承人死亡時所在地法院陳報財產清冊之重要性，繼承人不依規定陳報遺產清冊將會產生何等後果呢？依民法第1162-1條規定：「繼承人未依第1156條、第1156條之1開具遺產清冊陳報法院者，對於被繼承人債權人之全部債權，仍應按其數額，比例計算，以遺產分別償還。但不得害及有優先權人之利益（1162-1條第1項）。…………」；民法第1162-2條規定：「繼承人違反第1162條之1規定者，被繼承人之債權人得就應受清償而未受償之部分，對該繼承人行使權利（1162-2條第1項）。繼承人對於前項債權人應受清償而未受償部分之清償責任，不以所得遺產為限。但繼承人為無行為能力人或限制行為能力人，不在此限（1162-2條第2項）。…………」，依民法相關規定，繼承人不依民法第1156條規定於知悉被繼承人死亡之時起三個月內陳報遺產清冊予法院者，將產生除繼承之遺產者應付清償之責外，尚須以繼承人自己之財產負清償之責；繼承人若不辦理「拋棄繼承」，一定要在知悉被繼承人死亡之時起三個月內陳報遺產清冊予法院，以免仍產生概括繼承（父債子還）之效果。民法第1162-2第2項後段規定無行為能力人或限制行制行為能力人者，縱未依法陳報遺產清冊，仍係以繼承所得遺產為限，負清償責任。

06/07/2018

依據目前土地稅法規定，土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬適用自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。可是有些民眾不只擁有一處住宅，雖供自家人居住使用，也有土地所有權人、配偶等分別設立戶籍，但只能享用一處優惠稅率，其餘土地仍要按一般稅率計繳地價稅。

神碟國際不動產估價師地政士事務所建議，擁有不只一處自用住宅土地的客戶，若合計全部的自用住宅土地持分總面積，在都市土地不超過3公畝(約90坪)；非都市土地不超過7公畝(約210坪)時，除了自己設籍居住外，可以提供讓成年子女、媳婦、女婿、父母、岳父母、祖父母，分別在各處房地設立戶籍居住，只要在自用住宅用地面積限制範圍內，地價稅優惠稅率就不會僅以一處為限。如仍有疑問，請多加利用神碟國際不動產估價師地政士事務所服務電話02-22524691、0933088800，將有本事務所同時擁有地政三照（不動產估價師、地政士、不動產經紀人）專業人士竭誠為您服務解答。

17/12/2017

妥善利用每年贈與稅免稅額將財產贈與給特定人
贈與稅免稅額是每一位贈與人每年免稅額為新台幣220萬元，故每一位贈與人每年1月1日至12月31日止，不論贈與給誰（除配偶外）或贈與給多少人，只要累計贈與金額合計未超過新台幣220萬元，即可免徵贈與稅。
遺產及贈與稅法第 10 條之規定：「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。本法中華民國八十四年一月十五日修正生效前發生死亡事實或贈與行為而尚未核課或尚未核課確定之案件，其估價適用修正後之前項規定辦理。第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。」
贈與稅按贈與人每年贈與總額，減除第二十一條規定之扣除額（贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除）及第二十二條規定之免稅額（贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額二百二十萬元）後之課稅贈與淨額，依下列稅率課徵之：
一、二千五百萬元以下者，課徵百分之十。
二、超過二千五百萬元至五千萬元者，課徵二百五十萬　元，加超過二千五百萬元部分之百分之十五。
三、超過五千萬元者，課徵六百二十五萬元，加超過五千萬元部分之百分之二十。
一年內有二次以上贈與者，應合併計算其贈與額，依前項規定計算稅額，減除其已繳之贈與稅額後，為當次之贈與稅額。
遺產及贈與稅法第20條第2項第6款規定: 「配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額」換言之，夫妻之間無論將現金、動產、不動產贈與至對方之名下，因不計入贈與總額故無須顧及贈與稅之問題。
為避免浪費每人每年新台幣220萬免稅額之額度，可先透過夫妻相互贈與再分別贈與給特定人以提高贈與免稅之額度。例如說，某甲希望將名下現金逐年轉給子女，但某甲的丈夫名下並無任何現金，此時某甲可以先將一部分現金贈與給丈夫，再由某甲及丈夫每年各別在不超過贈與稅免稅額新台幣220萬元的額度內，將現金贈與給子女。透過夫妻相互贈再分別贈與給特定人方式，將原本每年只有新台幣220萬元免稅運用額度，提高至新台幣440萬元免稅額度。

19/04/2017

土地增值稅係在土地所有權移轉的時候為了實現國父漲價歸公的理念，按照土地漲價總額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅。
土地漲價總額係指申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉現值＊台灣地區消費者物價總指數／100－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用）。
土地增值稅的稅率是採用累進的由百分之二十、三十至四十等，但是政府為了減輕自住房屋者之負擔，對於出售自用住宅用地時，規定有一生一次及一生一屋二種享受百分之十的優惠稅率，同時出售自用住宅用地後另行購買自用住宅用地時，原出售時所繳納的土地增值稅符合一定要件亦可申請退還，另外為落實農地農用之農業政策，獎勵農業生產，農業用地的移轉在符合一定的要件下，也可申請不課徵土地增值稅。
土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的租稅，一般用地稅率的計算方式是以買進到賣出土地公告現值的漲價總數額並考量持有期間長短，依漲價倍數採用累進稅率課徵。一般用地稅率的稅額比自用住宅用地稅率的稅額至少高出1倍以上，而自用住宅用地分為一生一次及一生一屋２種，稅率均為10%，比一般用地之稅率20%～40%省了不少稅額，如果沒有換屋（重購退稅）的計畫，出售土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，是最直接的節稅方法。

自用住宅用地稅率一生一次須同時符合下列條件：
一、辦竣戶籍登記：本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的戶籍設在這個房子上，如果平時沒有設戶籍在這裡也沒有關係，只要在簽約買賣當時（立契約日）將戶籍遷入就可以了。
二、沒有出租或營業：簽約買賣（立契約日）前1整年都沒有任何出租或供作營業的情形。
三、土地與地上房屋所有權人之關聯性：房屋所有權人須為土地所有權人本人、配偶的或是直系親屬(（父母、祖父母、子女……等）所有。
四、面積限制：都市土地是300平方公尺，約為90.75坪；非都市土地是700平方公尺，約為211.75坪。
五、地上房屋價值限制：自用住宅建築完成未滿1年，房屋的評定現值必須是房屋基地的公告土地現值的10%以上。
六、限用一次：每人符合上述條件移轉土地享受自用住宅用地稅率，一生限用1次。

土地所有權人於適用土地增值稅一生一次之自用住宅用地優惠稅率後，如果再次出售房屋，就只能按一般用地稅率課徵土地增值稅，現在土地稅法第34條第5項已增訂一生一屋的規定，讓納稅義務人又多了一個選擇依10％優惠稅率繳納土地增值稅的機會。
自用住宅用地稅率一生一屋須同時符合下列條件：
一、曾享用一生一次：曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。
二、辦竣戶籍登記：土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
三、一屋限制：出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，沒有該自用住宅以外之房屋。
四、沒有出租或營業：簽約買賣（立契約日）之前５年都沒有任何出租或供作營業的情形。
五、土地持有期間：土地所有權人出售前要持有該土地６年以上。
六、土地與地上房屋所有權人之關聯性：房屋所有權人須為土地所有權人本人、配偶的或未成年子所有。
七、面積限制：都市土地是150平方公尺，約為45.37坪；非都市土地是350平方公尺，約為105.87坪。

19/03/2017

個人出售因配偶贈與而取得之房屋、土地，其財產交易損益計算規定。
法律依據：第14條第14條之4
關係法令：
日期文號：財政部106.03.02台財稅字第10504632520號令
摘要：核釋個人出售因配偶贈與而取得之房屋、土地，其財產交易損益計算規定。
主旨：一、個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋之財產交易損益(以下簡稱舊制房屋交易損益)或依同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失(以下簡稱新制房屋土地交易損益)，並按該房屋、土地原始取得之原因，分別依所得稅法相關規定課徵所得稅。
二、舊制房屋交易損益之計算，應以交易時房屋成交價額，分別按下列規定減除成本或房屋評定現值，及前點持有期間個人與配偶因取得、改良及移轉該房屋而支付之費用後之餘額為所得額：
　　(一)配偶原自第三人出價取得者：依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。
　　(二)配偶原自第三人繼承或受贈取得者：依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值。
三、新制房屋土地交易損益之計算，應以交易時房屋及土地成交總額，分別依下列規定減除成本或房屋評定現值及公告土地現值，與個人及配偶持有期間因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額：
　　(一)配偶原自第三人出價取得者：依所得稅法第14條之4第1項前段規定，得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。
　　(二)配偶原自第三人繼承或受贈者：依所得稅法第14條之4第1項後段規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。

21/12/2016

財政部於105-12-15公告106年發生之繼承或贈與案件適用遺產及贈與稅（以下簡稱遺贈稅）法規定之免稅額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額如下：
一、遺產稅
　（一）免稅額：新臺幣（下同）1,200萬元。
　（二）不計入遺產總額之金額：
　　１、被繼承人日常生活必需之器具及用具：89萬元以下部分。
　　２、被繼承人職業上之工具：50萬元以下部分。
（三）扣除額：
　　１、配偶扣除額：493萬元。
　　２、直系血親卑親屬扣除額：每人50萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。
　　３、父母扣除額：每人123萬元。
　　４、重度以上身心障礙特別扣除額：每人618萬元。
　　５、受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額：每人50萬元。兄弟姊妹中有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。
　　６、喪葬費扣除額：123萬元。
二、贈與稅
　　　　免稅額：每年220萬元。
　　財政部表示，依遺贈稅法第12條之1第1項規定，遺產稅、贈與稅之「免稅額」、「被繼承人日常生活必需之器具及用具、職業上之工具，不計入遺產總額之金額」、「被繼承人之配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母扣除額、喪葬費扣除額及殘障特別扣除額」，每遇消費者物價指數較上次調整之指數累計上漲達10%以上時，自次年起按上漲程度調整之。現行遺產稅及贈與稅之免稅額，於98年1月23日修正遺贈稅法部分條文時，調整為1,200萬元及220萬元，因此其調整基期為98年，該年適用之消費者物價指數為98.26，與105年適用之指數104.78相較，上漲6.64%，未達應行調整標準，故毋需調整；至不計入遺產總額及各項扣除額等金額，上次調整年度為103年，該年適用之指數為102.65，與105年適用之指數104.78相較，上漲2.08%，未達應行調整標準，亦毋需調整。

21/11/2015

房地交易無論盈虧均應依法申報交易所得
明年（105年1月1日）房地合一課徵所得稅的新制實施後，原則上納稅義務人在所有權移轉登記完畢或房屋使用權完成交易的次日起算30天內，應該要申報個人房屋和土地交易所得並繳納所得稅。即使是房地交易有虧損，仍然應該在規定期限內完成申報。
房地合一課稅新制下，只有特定情形可以不用辦理申報，例如被徵收或被徵收前先協議價購的土地，以及都市計畫法指定、尚未被徵收前移轉的公共設施保留地，符合農業發展條例規定免繳土地增值稅的土地。除去上述的幾種狀況，無論是否符合自住定額免稅或有無應納稅額，納稅義務人（出賣人）都應該自行填具申報書，檢附契約書影本及其他相關附件，向戶籍所在地的稽徵機關辦理申報。如果有應納稅額者，還要附上繳納收據。
房地合一課稅的新制施行後，土地增值稅維持現狀，但在合併計算房屋和土地的所得稅時，土地部分的漲價總數額可從房地收入中扣除。
房地交易所得的計算，是以成交價額減掉原始取得成本和費用，再扣除土地漲價總數額。費用包括購入房屋前支付的必要費用，例如契稅、印花稅、代書費、公證費、仲介費；取得房屋後使用期間能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭，例如增置、改良、修繕費；出售房地必要費用，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等相關費用。
備註：使用期間繳納房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、借款利息不得列為成本或費用

11/10/2015

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