Ellen代書 地政士執業日常、房地產、稅務、不動產之疑難雜症

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執業地政士
地政士、 不動產經紀人 雙證照
不動產買賣簽約、贈與、繼承、信託、貸款、稅務、過戶流程、履約保證、遺囑、陽台補登，代擬協議及不動產之疑難雜症

請問代書我這種情形可以符合銀行首購嗎? #以往首購規定在以往，若名下有房子沒有貸款，大部分的公股銀行會說你沒有符合首購資格，會再把利率加一些上去，對於私人的銀行還是會給首購利率。 #現在首購規定現在基於政符政策關係，私人銀行也調整銀行內部...
01/04/2026

請問代書我這種情形可以符合銀行首購嗎?

#以往首購規定

在以往，若名下有房子沒有貸款，大部分的公股銀行會說你沒有符合首購資格，會再把利率加一些上去，對於私人的銀行還是會給首購利率。

#現在首購規定

現在基於政符政策關係，私人銀行也調整銀行內部的政策把有房沒有貸款的客戶認定為非首購，給的條件，例如:年限及利率就會比較嚴格，針對這樣類型的客戶也沒有給寬限期。

有些公股銀行會說這種案件現在不做。

#若名下有房有貸款，但要賣掉，能不能用切結，申請首購 ?

雖然說可以寫切結書，但大部份銀行覺這個比較麻煩，還要事後追蹤，大部份是拒絕受理，這個多問幾間銀行，看那間銀行有機會承作。

#例外情形

若名下有房，取得方式是因為繼承取得，取得房屋沒有貸款，面積在40平方公尺以下者，仍可以符合新青安和銀行首購規定，但有些公股銀行比較嚴格，利率會加一些，這個要再多問問。

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26/03/2026

Ellen代書 地政士執業日常

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請問代書當時買房時是用首購，原來是自住，但是因為一些關係，現在無法自住了，可以出租嗎？。首購通常不會被限制一定要自住，但若是新青安的首購就一定自住。新青安的自住最主要是政府的規定，一般銀行貸款，申貸時，大部分銀行會問是要自住嗎？若聽起來有可...
15/02/2026

請問代書當時買房時是用首購，原來是自住，但是因為一些關係，現在無法自住了，可以出租嗎？。

首購通常不會被限制一定要自住，但若是新青安的首購就一定自住。

新青安的自住最主要是政府的規定，
一般銀行貸款，申貸時，大部分銀行會問是要自住嗎？

若聽起來有可能會出租的狀況，銀行可能會不承作這個案件或核貸後再過幾個月銀行會派員回查，但其實這個要看你當時的利率有沒特別的優惠，若會有回查，通常行員在審申請書時也會特別跟您們說。

不過現在大部分的銀行首購（名下無房）與首購（名下有房無貸）利率不會差太多，但有些公股對於名下有房無貸的首購不做，或給的利率比較高。

若你們的申貸銀行有特別簽只能自住不能出租這個切結文件的話，應該是給你們很優的條件，銀行的承辦人員通常會跟您們說自住和出租的條件差別，若沒有跟您們說也請記得跟銀行的承辦人員問清楚。

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去年有幾次突然有事情，剛好單位排班有空檔，調整值班的時間，盡量到班，順利達標，今年再接再厲，完成自己的目標。 #114年全勤獎大家一起加油，使自己的生活更加美好。以上提供給大家參考，若想要了解或委託辦理，也可以私訊。 #銀行貸款 #房貸 ...
26/01/2026

去年有幾次突然有事情，剛好單位排班有空檔，
調整值班的時間，盡量到班，順利達標，
今年再接再厲，完成自己的目標。

#114年全勤獎

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請回歸到自己的中心，讓自己的情緒平穩，避免與低頻率意識（恐懼，不安）共振。
20/12/2025

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祝褔大家月圓人圓，事事圓滿，月來月好，平安喜樂中秋佳節愉快
06/10/2025

祝褔大家
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04/08/2025

最近有新開一個粉絲頁,歡迎按讚加追蹤

你有做愛做的事情嗎？

還是做別人期待的你？

這個是你內心想的事嗎？

還是為了要滿足社會期待的你？
我也要來覺察覺察了

歡迎大家分享自己的發現

每個人就是一切，
都是最完美的存在。
一切如其所是。

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28/07/2025

現在有滿多人預約的，需要時間消化，
暫時不接受預約，已經預約的朋友，
請耐心等待通知，謝謝大家。
更新 114/08/12
=======================

徵求「實習個案」
1.願意來中永和面對面解讀
2.費用:不需要
3.預約期間:在114/08/01~114/08/31

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今天來談談預售屋關於違約之處罰，部分買方名下本有房有貸款，買預售屋時沒有限貸令的問題，但計畫趕不上變化以現行在中央銀行規定，名下有一房及貸款，這間準備要交屋的預售屋，就算第二屋，貸款受限，只能貸款五成及因限貸令的關係，貸款不易，審核時間拉長...
13/07/2025

今天來談談預售屋關於違約之處罰，部分買方名下本有房有貸款，買預售屋時沒有限貸令的問題，但計畫趕不上變化

以現行在中央銀行規定，名下有一房及貸款，這間準備要交屋的預售屋，就算第二屋，貸款受限，只能貸款五成及因限貸令的關係，貸款不易，審核時間拉長，這樣有可能會造成買方付款違約之問題，就預售屋買賣合約之應記載及不得記載規定如下

四、買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分 之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。
但該沒收之金額超過已繳價 款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約

這裡說明，若買方違反本約定好有關付款條件或方式，賣方(即建商)得沒收依房地總價款百分之十五之金額，最高不能超過百分之十五，大部分建商合約會標明收取15%的違約金，若買1000萬就要賠150萬，為數不少的賠償金。

截到現在114/07/13為止，銀行的限貸令還是沒有解除，銀行手上的資金也因為匯率升值的關係，更加緊縮了，
銀行的現況，對於客戶的財力審核也比較嚴格，比較喜歡有報稅或現金流很明確的客戶，有些銀行還會要求有沒有貢獻度(買產品...)，
對於買方而言，很2難，若是使用執照還沒下來，就先去申請貸款，銀行這裡也無法先作業，所以會建議
1.先自己問幾間銀行備用及配合建商的銀行，雙管齊下，
2.維持好自己的信用狀況
3.不要再去增加其他的負債(例如，車貸或信貸)，
4.保留近一年的金流往來明細，若是自營商存摺的餘額，最好有買價3成的自備款餘額
5.先找找有合適的保人先備用，
以上等，以因應將來申請貸款時會遇到的問題

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跟大家分享一個感覺，昨天有一個大約70多歳的大哥，諮詢如何把房子過戶女兒的事情，前面討論過戶的事情，中間過程就是在談論一下細節，大哥也很認真在理解內容。這過程等到諮詢快結束，都很平常，大哥突然問要如何避免女兒把房子拿去借錢或過戶給別人?我回...
27/05/2025

跟大家分享一個感覺，昨天有一個大約70多歳的大哥，諮詢如何把房子過戶女兒的事情，前面討論過戶的事情，中間過程就是在談論一下細節，大哥也很認真在理解內容。

這過程等到諮詢快結束，都很平常，

大哥突然問要如何避免女兒把房子拿去借錢或過戶給別人?

我回應房子登記誰的就時的誰的，登記的人可以自由買賣借款，不用他人同意，
這時候就看到大哥臉框紅紅的，大哥這時開始說一下女兒的狀況，基於隱私就不多詳述，
我跟大哥說我知道您是基於愛及想要保護女兒的心情，想要過戶給她，這個是沒有錯，房子過戶給女兒就是女兒的了，以後您就要放寬心，她未來要怎麼處理就是女兒的事情了，做了之後就不要一直掛心在這件事情上面，不然您會很辛苦的，這樣子對自己身體也不好，

做人父母，基於愛為出發點，想要給她點什麼來保護小孩，如何有智慧去處理這些事，後面給了就給了，就放下了，這是我們要先有的心態，
若是過戶還要掌控小孩的作為，希望依著自己的期待去做，這樣對於大人而言很辛苦，小孩而言也很有壓力。

最後只能提醒大哥過戶前可以先想清楚，如果決定了要過戶，後面就真的要放下，我們只能約束自己，但無法去改變別人，大家是不是也有這樣類似的情形呢 ?

#感恩 #感謝
#智慧 #智慧舆人生 #靜心
#正面 #正面思考 #正面思維 #正能量

27/01/2025

祝褔大家新的一年，
新年快樂，心想事成，平安健康

🐍🐍 想蛇麼，有蛇麼
🎆蛇序呈祥，福壽安康
🎇靈蛇出洞，好運亨通
🎉蛇龜獻瑞，龍騰虎躍
🎊鵬程萬里，蛇行天下
☀蛇蛇聲威，好運相隨
🌈蛇舞春風，心想事成
🌟金蛇繞福，年年旺旺
🌠蛇來運轉，好事不斷
🐍🐍靈蛇吐珠福滿地，吉星高照財滿門
🐍🐍祥蛇送福盈門喜，瑞雪兆豐四季春

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今年的任務完成，明年再接再厲!! (應該可以 ?)做自己覺得開心，是一件很棒的事。你們有找到 ，做了自己會開心的事了嗎 ?記得常聽聽自己內心的聲音，想做什麼就去做 GO堅持就對了。 #113年全勤獎大家一起加油，使自己的生活更加美好。以上...
19/01/2025

今年的任務完成，明年再接再厲!! (應該可以 ?)

做自己覺得開心，是一件很棒的事。

你們有找到 ，做了自己會開心的事了嗎 ?

記得常聽聽自己內心的聲音，想做什麼就去做 GO

堅持就對了。

#113年全勤獎

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