小代書粉絲團

小代書粉絲團 毅誠地政士事務所所長
本人不才 至今未曾出書
市面上稱小代書者均非本人作品
請各位看官多加留意
吃到假藥容易傷身體

簡單.有效.不假掰
有內容 有溫度 有專業

09/10/2026

越來越多客戶用AI提問了

說是簡單問我四個簡單問題
但下面又分十出幾個子問題

哈囉 你把我當AI用啊

還是要把你的問題
丟給我的AI來回答好了
用魔法對付魔法

因為AI只是把使用者輸入的疑問
相關資訊通通丟上來給使用者
(是有稍微分類一下)

其實很多問題
是google上有答案的
或者客戶自行問AI也行
問我跟google都差不多

但幾次下來我的感覺是
即便我這邊回答了所有問題
是否表示客戶就真的理解?

就像客戶常問的交易安全問題
即便說明了100次履保制度
真的客戶就能理解嗎?

有點像是你熟讀了交通規則
也看了車輛的使用手冊

然而真正上路 完全是另一回事

實際操作跟個人體驗
是AI沒辦法被取代的

就像進行交易一樣
並非事前提出許多問題能概括

因為交易最重要的 還是人
是人在當下分析並做成判斷

然而過於依賴AI的結果
可能會喪失自己下判斷的能力跟勇氣

08/10/2026

脆上看到有地政審查碎念
不少(疑似)新進代書的案件做得不好
有藉審查替自己教育訓練之嫌~

這個是老問題了
由於沒有實習制度
不少代書上榜即就業
第一份工作就從所長幹起

讓他背土地登記規則第34條簡單
讓他準備一套最簡單的過戶文件
比如贈與 可能就要他的命

每個字我都學過 念過
但實際上那個東西長怎樣 窩不知道
不奇怪 我們每個人都是這樣過來的~
(除了有當過助理的例外)

比如有時案件用公契
有些卻是用登記清冊
很多新代書過了半年一年
都還搞不清兩者的差別

當然 這些東西 即便你剛開始不懂
但隨著時間過去你一定就會弄
即便一路審查會寫小本本 詛咒你
(具體作為是開你補正)

所以很多人後來覺得這樣沒關係
反正終究案件也是會辦好 登記完

不過我覺得 整理文件這些過程
其實是一種基本功
或者說 是種"家教"或"教養"

一份作的漂漂亮亮 裝訂整齊
依序排列 沒有錯別字 沒有缺漏
甚至切結完整的文件

除了讓審查開心外
也是一種能力跟態度的展現

案件會作得亂七八糟
除了凸顯了對法令跟實務不熟
另一方面跟代書對自己的要求有關

你是要求東西有做完就行
還是不僅做完 還要做好才行?

不少人覺得做完就好
甚至很多老代書也是這樣
所以不光是能力問題 還有態度問題

態度輕忽 有時不光只是讓你補正
還會因此發生要賠償的錯誤
比如實價登錄 很多人沒核對就出去
多一個0 少一個0 你的不小心
就是以掏錢出來賠為代價

更不要說其他過錯持分
甚至過錯人 過錯標的都可能發生
這些錯誤 不會只發生在新代書身上

所謂代書 不是只是會填表格
而是藉由文件跟對方對話
你是什麼樣的人 都是用文件來展現

同樣一份過戶文件
不同的人 會有不同的風格展現

也許審查沒見過你
但某天見到真人時
那句"久仰久仰"
可能會包含很多意義

所以這不是在談
我稅單釘的位置
折的漂不漂亮有多重要
而是關於所謂從A到A+

就好像交屋時
你是塞兩張權狀跟牛皮紙袋
給客戶說過好戶了

還是分門別類
把權狀 謄本 公契 稅單 規費單據
代書費收據等做成一整本資料夾
花個十五分鐘跟客戶講解 再送他離開

光這個小動作 就會影響你未來二十年

07/10/2026

大師說
任何沒有承諾要為此負責的保證,
都是謊言

信徒問 真的嗎?
大師說 我保證!

工作常會觸到各種契約 協議
也常有客戶會問我們
這份文件有沒有問題?

雖然法律素養沒有律師高
但以個人實務經驗判斷

所謂有沒有問題
其實通常就看最重要的一件事

"如果不執行 會有甚麼後果(或代價)"

畢竟大多數的約定
都是關於要做某事 或不做某事
但如果沒有連結 後面要付出的代價
這份約定就只是一句空話

所以有時我路上看到人家講什麼
以後要加倍努力之類的

我都在想 也就是說現在在偷懶
所以日後有很大的改進空間嗎
不然怎麼可以輕易承諾加倍?

況且加倍努力什麼 你也沒有特定啊~

06/10/2026

這幾天最夯的新聞
台北市的市長競選
因過去一篇貼文引起的"巨大"迴響

當事人下筆時
肯定無法預料到十數年後
自己會因參加這麼重要的競選
而被對手拿出來大作文章
不然用字肯定會再多斟酌

但說實在
看文章要依當時的時空背景
當事人的動機及身分去評斷
才能正確閱讀

如果掐頭去尾
或者去"脈絡化"的片面解釋
那基本上就不是真的要讀文章
而是在項莊舞劍了

畢竟傳統的中國人搞政治
過去幾千年也都這樣在搞
沒甚麼進步

所以難怪有人說
若不知自己身世
去參加選舉就好
連你的祖宗八代都給你翻出來

大多數平凡的我們
沒去當政治人物
就不太有日後被人考古的機會

相反的 網路上留下的足跡
很多時候卻是當下就引爆了

像脆這兩年風行起來
不知為何 上面的貼文跟回文屬性
內容比起其他平台 要豐富刺激的多
簡單來說 就是八卦的很
所以我也很愛看~

稀奇的是 脆上活網的代書很多
有時竟然還會看到代書集體出征
真的很感動(?)

脆的使用者多半很"自由"
但也很多時候容易讓人越界
一不小心就引起網暴

有時奧客討拍 結果適得其反
被店家全程揭露後 灰頭土臉

還有些是玩的梗不好
可能自己覺得有趣 但別人不這麼想

比如最近幾則房仲的貼文
用A貨cp質高來比喻的
或者問你想跟啦啦隊當鄰居之類

其實我看內容都覺得還好
頂多說無聊 或者老梗 一下滑過去

但有時就是某個點被引爆
下面一堆人留言抵制反彈
搞不好還就被媒體報導
當事人應該也是哭笑不得

這也是為什麼
我雖然喜歡看脆(其實是喜歡八卦)
但沒有在上面貼文的原因
太刺激了

還是老人家用的FB比較適合我

05/10/2026

前陣子看到篇文章
原來一般民事訴訟
民眾委任律師的比率僅20%
大多數人一審都選擇自己來
輸了再說

從非洲人沒鞋穿的角度看
還有80%的市場尚未開發
簡直是巨大的商機啊

但事實並不然
委任比率雖然逐年增加
不過大致上也沒差多少

況且近年AI開始氾濫後
搞不好這比率又會降回去

從商業上來看
這80%的市場 除非制度劇烈改變
比如推行強制律師代理
不然可能也就這樣了

所以大多數人
其實都是在這20%內彼此作兢爭
市場沒變大 競爭者卻越來越多
所以看得出律師越來重視行銷

資深律師固然可以不動如山
但後進者就得盡各種方式凸顯自己
提高被客戶選擇的機率

正所謂我不用跑贏全市場
我跑贏你就行了

地政士這行其實一樣(甚至更糟)
有越來越多的登記案
是民眾自己去跑了 案源不斷流失

而地政士相對於律師更糟的是
法律(制度)上沒提供甚麼護城河

另一方面
民眾對於對於登記案件的利害關係
也不如像輸了官司那麼敏感
自然不會覺得委任地政士有何重要

只是個人感覺
這個行業雖然前景並不太樂觀
但整體仍像是溫水煮青蛙
多數同業還是依循以往的步調
"不動"如山的照老樣子經營

而這也是新進者的機會

因為前輩不進步
就是落後的開始

也許單一專業暫時趕不上(需要時間)
卻可以在其他方面快速超越

因為現在的人找代書
不一定要"老"代書
而是要找"好"代書

認真來說
作為一個中生代
既想要蠶食前輩的市場
又要擔心後輩們的追擊
其實是沒有太多不作為的餘裕

畢竟作為一個專業人士之前
首先得是一個合格的經營者

04/10/2026

被手機輸入法陷害了

本來想秒回客戶
"好的喲~"
結果打出來變

"How dare you~'

02/10/2026

被昨晚預約的客戶放鴿子了
英文應該叫 no show
一年總會有個一兩次

我自己接受諮詢的習慣
是採預約制
臨時上門的幾乎不接

一來我不會一直待事務所
每天都有外務行程跑來跑去
臨時來的客戶有可能撲空

二來談事情 特別是付費諮詢
我希望是雙方都做好準備
希望客戶資料帶齊

有時問題較複雜
諮詢前我也需要時間查資料或思考
期望一次碰面 就能把問題充分釐清
(不一定能解決 但至少找對方向)

相對地 有不少人來電時
希望約他們下班後或休假日

若沒安排別的行程
我通常也盡量配合

當然 如果敲好時間
後來又取消或延後
(通常是找其他代書了)
提前講一下 這都沒問題

我要做的
只是檢討是不是我自己人德不夠
所以被跑票~

不過每次預約
除了我會提早在事務所standby
也要把其他事情都排開

如此有時客戶早到 有時遲到
或者談了超過一個小時
都可以應付自如

也因如此 每次預約諮詢一小時
其實都要空二~三小時下來給對方

我尊重客戶 也希望客戶尊重我們
所以近幾年我一直堅持走付費諮詢
因為花費的時間成本 真的很高
並不是在那講講話 就收錢這樣

而提前來電通知取消
也只是作為現代人的基本修養

在此祝福放鳥的客戶
您能順利解決您的問題

才怪

01/10/2026

代書界非遺文化

可以幫忙擬個協議書嗎?(沒給錢的)
抱歉 最近剛好案件在忙沒時間喔
(閃身步~ 我閃)

代書你怎麼沒跟客戶說清楚 你要負責
不好意思 可能是助理沒留意
(浪子踢球~快把責任踢走)

代書你資料到底看完沒?
喔喔 差不多了 還剩一點
(狗熊哆嗦毛~攏沒看隆沒看隆隆攏攏攏沒看)

01/10/2026

最近開始思考一些
AI取代代書工作的時程
(已非可不可能 而是什麼時候
取代到什麼地步)

像這類問題
大概十年就要煩惱一次
(以前是擔心被google取代)
越想會越恐慌

但每當客戶問我
"代書 印鑑證明要去哪裡申請"
之類的問題ˋ

我突然就覺得舒緩一點了
應該還可以撐一段日子不失業

還是有很多人 不要說用AI
是連google都不用(或懶得用)
寧可依賴代書來服務

我只能說
感謝老闆~

此外
脆上常有一些民眾發問不動產問題
下面有些人直接就用AI搜尋後回復

回答內容乍一看起來是挺ok
畢竟AI搜尋跟處理資訊的能力
遠勝過人類

但有一點看起來還未克服的
就是懷疑(或質疑)
當事人是否問錯問題的能力

其實有不少人所提出的"問題"
是基於自己錯誤的認知(誤解)
或者刻意忽視或省略自己的責任

這造成一開始提出的問題
就已資訊不充足或受汙染

這點對於實務工作者而言
很容易會察覺到不自然的地方
除了基於經驗
另一方面這也是"人性"

透過反覆盤點確認後
有時整個事件 會整個逆轉過來

造成前面一堆AI提供的標準答案
完全失去作用
因為一開始的方向就錯誤了

或者說 這不是AI的問題
而是使用者的問題

沒有能力判斷輸入的資料正確性
沒有能力判斷輸出的資料正確性

所以這就是為什麼有了AI
人還是要學習 還是要讀書
因為破口就在自己身上

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