巨秉不動產估價師聯合事務所

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📣【狂賀！猛賀】📣本所—賴晉緯—合夥估價師。榮獲臺北市政府選拔之優良不動產估價師。​賴晉緯估價師共計9年估價實務資歷，在現今估價行業裡算是年輕一輩的估價師。除了平常事務所估價事務外，也積極參與公會的公眾事務，擔任臺北市估價師公會理事，參與臺...
04/08/2026

📣【狂賀！猛賀】📣
本所—賴晉緯—合夥估價師。榮獲臺北市政府選拔之優良不動產估價師。
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賴晉緯估價師共計9年估價實務資歷，在現今估價行業裡算是年輕一輩的估價師。除了平常事務所估價事務外，也積極參與公會的公眾事務，擔任臺北市估價師公會理事，參與臺北市土管第80條之2回饋價值估價研究案，並擔任臺北大學不動產估價實務之課堂業師講座，理論與實務兼具。
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賴晉緯估價師以專業與熱情為不動產估價產業注入全新的能量！精準掌握每一條市場脈動，用鷹眼般的敏銳度協助大家看穿房子的「真實價值」！💯
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📣【榮耀再創高峰】📣
這份來自官方的肯定，不僅是對本所專業能力的高度認可，更為本所歷年榮獲「臺北市優良不動產估價師」的紀錄再添光彩！
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隨著賴晉緯合夥估價師榮獲第十二屆「臺北市優良不動產估價師」，本所正式邁入擁有三位優良不動產估價師的黃金三核心時代，展現堅強的專業團隊與豐富的實務經驗。
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未來，本所將持續秉持專業、誠信與服務的核心價值，提供更優質、更精準、更值得信賴的不動產估價服務，並以專業回應客戶的每一份託付。
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誠摯感謝各界長期以來的支持與肯定，我們將持續精進，追求卓越，為不動產估價專業貢獻更多價值。
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🏆 本所歷屆「臺北市優良不動產估價師」
#第一屆張能政所長
#第五屆李方正副所長
#第十二屆賴晉緯合夥估價師

§估價教室§📈租金與不動產估價關係🔹依行政院主計總處公布之最新一期房租指數（如下圖表），全國房租指數逐年上升，自民國112年年增率維持2%以上，而近期年增率走勢趨緩，統計至民國115年上半年房租指數年增率回落至1.85%，相比於住宅價格指數...
30/07/2026

§估價教室§

📈租金與不動產估價關係

🔹依行政院主計總處公布之最新一期房租指數（如下圖表），全國房租指數逐年上升，自民國112年年增率維持2%以上，而近期年增率走勢趨緩，統計至民國115年上半年房租指數年增率回落至1.85%，相比於住宅價格指數波動較大之走勢，房租指數之走勢則較為穩定緩升。

🔹進行收益型不動產估價時，收益法為主要採用之估價方法，近年全國房租指數持續攀升，是否意味著收益法評估之收益價格亦應同步提高？但收益價格之提高似與近期住宅價格指數走勢相悖，從收益法之直接資本化法公式進行分析，

📌收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益/收益資本化率
▶客觀淨收益提高，在收益資本化率不變下，收益價格將提高；反之，客觀淨收益降低，收益價格將降低。
▶收益資本化率提高，在客觀淨收益不變下，收益價格將下降；反之，收益資本化率降低，收益價格將提高。

因此「客觀淨收益」及「收益資本化率」為影響收益價格之關鍵。其中，客觀淨收益為總收入扣除閒置及其他原因所造成之收入損失，以及總費用所得之有效總收入，市場租金上升雖然會增加總收入，但空置損失及總費用提升也會影響淨收益；此外，收益資本化率也受市場利率、流動性、投資風險及景氣變化等因素影響。因此收益價格並非僅隨租金變動，而是客觀淨收益與收益資本化率共同作用的結果。

 結論：租金上漲通常會增加不動產收益，因此直觀上可能認為收益價格應隨之提高，但收益價格並非僅受租金影響，市場供需、投資風險及空置率都可能影響價格，因此不動產估價師除須評估勘估標的之合理租金外，亦須蒐集市場成交、空置率、租金水準及市場供需等資料，並綜合分析方能合理反映勘估標的之市場價值。

🏠 楊金龍定調「不加碼不鬆綁」 台灣房市步入資金與政策拉鋸期📌 隨著中央銀行理監事會議落下帷幕，央行決議維持利率不變並延續既有管制，總裁楊金龍隨後釋出「信用管制暫不加碼」的訊號。📍 這番「不加碼、不鬆綁」的政策定調，為歷經第七波信用管制、交...
13/07/2026

🏠 楊金龍定調「不加碼不鬆綁」 台灣房市步入資金與政策拉鋸期

📌 隨著中央銀行理監事會議落下帷幕，央行決議維持利率不變並延續既有管制，總裁楊金龍隨後釋出「信用管制暫不加碼」的訊號。

📍 這番「不加碼、不鬆綁」的政策定調，為歷經第七波信用管制、交易量陷入急凍的台灣房市，確立了下半場「量縮築底、動態平衡」的基調。

📊 當政策不確定性排除，最新數據與市場訊號正揭示台灣房市的三大新格局：

① 信心築底：6月購屋信心終結連跌 📈

🔹 雖然第七波信用管制成功將住宅交易量拉回歷史低檔，讓房市步入「軟著陸」。然而，最新公布的消費者信心指數（CCI）中，「購買房地產時機」指標在連續四個月下跌後，首度回升 1.84 點至90.35點。✨ 這顯示觀望心態已開始動搖，市場信心出現築底反彈的曙光。

② 資金外溢：台股熱錢與結構性高價 💰

🔹 政策雖阻絕了投機客，卻擋不住台灣強勁的資金浪潮：

🔸財富效果顯現： 台股高檔震盪、AI 產業紅利大爆發，不少獲利資金轉向實體資產。這批手握股市盈餘的「新富族群」，正成為推升精華區與高價住宅的下一波隱形動能。。

🔸 成本結構有撐：儘管限貸令持續，但土地稀缺與營造成本攀升等核心問題依舊無解，導致全台房價指數仍頑強挺在高檔。

③ 後市關鍵：新青安2.0與換屋族限貸 🏡

🔹 走向下半年，房市價量將受兩大政策風向牽引：

🔸 新青安 2.0 定向支持：新制預計引入排富條款並提高「婚育家庭」申貸額度，使資源精準集中。總價 2,000 萬元以內 的剛需小宅將成為市場主力。

🔸 換屋族限貸微調期盼：目前第二戶限貸六成仍在。市場預期若下半年通膨溫和、買氣理性，央行後續理監事會不排除針對換屋自住族進行「微調寬鬆」（如放寬至七成），為換屋盤增添柴火。

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📝 結語

📌 台灣房市結構正經歷轉變，傳統投機炒作逐步退場，取而代之的是由「台股財富效果」與「剛性居住需求」交織的資金與置產格局。
隨著央行政策進入觀察期，房市觀望氣氛雖濃，但在成本支撐下，下半年預計將走向高位盤整、穩健分化的市場狀態。

🟢央行總裁底牌揭曉！定調「管制到此為止」：解析近年政策對房市價量的影響🟢央行總裁楊金龍日前一席「信用管制就到這裡」的發言，激勵了營建市場的信心。然而，這句話背後隱含著一個令大眾困惑的殘酷現實：自民國105年「房地合一稅1.0」上路至今，台灣...
15/06/2026

🟢央行總裁底牌揭曉！定調「管制到此為止」：解析近年政策對房市價量的影響🟢

央行總裁楊金龍日前一席「信用管制就到這裡」的發言，激勵了營建市場的信心。然而，這句話背後隱含著一個令大眾困惑的殘酷現實：自民國105年「房地合一稅1.0」上路至今，台灣住宅市場歷經了數輪重稅與多達七次的選擇性信用管制，但對照雙北及全國的信義房價指數，過去十年的房價依舊頑強走高。即便被視為史上最嚴的「第七波信用管制」，當年度的房價指數依然挺在高檔，僅呈小幅震盪盤整。

如果政策管制未能扭轉高房價，那這些年的打房政策究竟改變了什麼？事實上，政策改寫了台灣住宅市場的生態，主要體現在以下三大變革：

一、 降低「流動性」：
過去房地產具備一定的資產靈活性，但在重稅與限貸令的雙重封殺下，投機資金與短期槓桿買盤被徹底截斷。自113年9月第七波信用管制後，住宅買賣成交筆數從113年的35萬筆下跌至114年的26萬筆，正是流動性下降的實證。

二、 延長了「交易時間軸」：
政策引發的三大遞延效應，拉長了成交週期，進一步減少成交量：
1. 認知遞延（買賣雙方僵持）：政策上路後，買方抱持降價期待而拒絕追高，賣方則因持有成本低而不願輕易讓利，導致買賣雙方陷入價格拉鋸戰，常態性買盤全面遞延。
2. 資金遞延（核貸時程拉長）：銀行放款額度收緊與央行緊縮授信成數，拉長了從簽約到實際過戶的交易時程。
3. 供給遞延（重稅閉鎖惜售）：房地合一稅的高稅率閉鎖期，大幅拉高了短期轉手的交易成本。這促使屋主寧可選擇「轉售為租」，也不願輕易出脫，導致市場短期內的流通物件減少。

三、 影響了「買方基因」：投機客絕跡，房市健康化
政策實質重塑了市場的買盤結構，重稅件數探底。隨著短期交易成本大增，房市軟著陸。買賣行為轉趨理性，剛性需求成為支撐市場的主力。

預計8月上路的新青安2.0，讓資源更集中於需要幫助的族群，讓住宅政策回歸居住本質。

🟢結語與未來展望🟢

政府的打房政策確實有效抑制了投機炒作，也促使房價步入增幅放緩的「軟著陸」格局。不過，土地供給稀缺、建築成本攀升等核心問題依然存在。這意味著，長期來看，政策力道恐怕還是難以撼動房價難以下跌的結構性困境。

展望後市，面對房價續處歷史高位、台股牛市熱錢充斥的雙重現況，政策工具對住宅供需與價格的邊際效益是否已達瓶頸？此外，資本市場大漲所產生的「財富效果」，其外溢效應會否成為推升房市的下一波隱形動能？關鍵的風向球，有待即將召開的6月18日央行理監事會議所釋出的最新訊號。

AI巨頭的「含金量」：從估價師視角，看輝達進駐北士科的房市質變與量變日前輝達（NVIDIA）於台灣新總部預定地（北市科T17、T18基地）舉行台灣員工大會，正式發表總部規劃、加碼投資計畫與 AI 發展願景。回顧原本在中央銀行第七波選擇性信用...
03/06/2026

AI巨頭的「含金量」：從估價師視角，看輝達進駐北士科的房市質變與量變

日前輝達（NVIDIA）於台灣新總部預定地（北市科T17、T18基地）舉行台灣員工大會，正式發表總部規劃、加碼投資計畫與 AI 發展願景。回顧原本在中央銀行第七波選擇性信用管制（市場稱「金龍風暴」）的政策制約下，台灣整體預售屋市場普遍呈現觀望格局；然而，台北市北投士林科技園區（北士科）一帶的房市，在國際 AI 巨頭宣布進駐後，卻獨自走出了一波價量反轉行情。

一、 數據實證：政策壓制與產業發展的極化表現
彙整 2024 年 7 月至 2026 年 5 月的實價登錄與交易量數據，北士科一帶的預售屋市場出現結構性的變化：

輝達宣布前（2024/07 ~ 2025/05）：受制於信用管制常態化，市場追價動能不足，每月平均成交價約落在 108 至 124 萬元/坪。成交量逐月下滑，低谷期單月成交量萎縮至僅 9 件。

輝達宣布後（2025/05 ~ 2026/05）：2025 年 5 月 19 日輝達正式發布進駐消息後，外部效益迅速發酵。市場信心在短期內反轉，當月成交量由前月的 9 件大幅回升至 71 件，隔月甚至破百件。在價位表現上，每月平均成交價區間整體上移至 114 至 132 萬元/坪，價量齊揚的趨勢十分明確， 近月成交量亦維持平穩。

二、 估價方法論的深層解構
為什麼單一企業的進駐能對區域房價產生顯著的推升力道？若以不動產估價的核心理論拆解，可從兩大估價方法進行分析：

1. 比較法
在市場比較法中，區域預售屋的定價多受限於鄰近精華區的價格天花板。然而，輝達的進駐確立了北士科作為「頂級科技產業聚落」的未來定位。這使得市場參與者在進行各區位比較時，預期可能有內湖科技園區與南港軟體園區等科技園區的發展潛力，進而拉高了對該區域的期待價值與追價心理。

2. 收益法
資產能創造的收益，亦決定不動產之價值。輝達引入的並非一般傳統產業，而是具備高所得替代率與高購買力的 AI 研發人才與高階主管群。這群高所得族群對於高質量住宅的剛性居住需求與租金承受力，實質降低了市場對於資產未來空置率的隱憂，使市場預期的資本化率下降，資產的評估價值自然隨之水漲船高。

三、 觀察結論：
在近年 AI 浪潮下，本區已成為 AI 產業發展影響房市的指標區域。輝達之進駐證明了實質產業題材能在信用管制的嚴峻環境下，徹底翻轉市場信心。

本區房價的下一個觀察指標，將取決於高階就業人口是否真正實質進駐，並對區域產生「真居住、真消費」，即便「科技紅利」為北士科房市注射了一劑強心針，仍應持續觀察區域未來發展及產業變化對房市之影響

參訪行程台北大學不動產與城鄉環境學系碩士班學生參訪不動產估價師證照近年來頗受到同學矚目，同學特別指名本所為參訪對象，昨日上午由林秋綿教授帶領蒞臨，本所由賴晉緯估價師介紹事務所發展現況以及產業的前景，並與旻旻學姊分享估價作業之甘苦。本所民國9...
01/05/2026

參訪行程

台北大學不動產與城鄉環境學系碩士班學生參訪

不動產估價師證照近年來頗受到同學矚目，同學特別指名本所為參訪對象，昨日上午由林秋綿教授帶領蒞臨，本所由賴晉緯估價師介紹事務所發展現況以及產業的前景，並與旻旻學姊分享估價作業之甘苦。

本所民國94年成立至今21年，伴隨估價產業20年來的發展，參與許多產業重要政策與工作的推動，事務所也持續成長並建立了良好信譽。

很榮幸受到學弟妹們的點名，也謝謝林教授的帶領，我們期待能吸納更多的優秀學子加入這個產業。

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台北市104中山區長安東路二段81號9樓之 5
Zhongshan District
104

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