新竹竹北房仲推薦—黃晟崴 A-wei

12/11/2025

【法規摘要｜買賣不破租賃（民法第425條）三點】
1. 出售期間內的租約原則繼續存在，新屋主承接原出租人地位。
2. 押金與未到期租金等權利義務一併移轉，宜於交屋時完成點交與收支切結。
3. 是否可終止或調整租金，以租約約定為主；若需提前終止，多為雙方協議處理（常見為補償金協議）。

【實務案例｜情境→爭點→結論】
• 情境：屋主出售持有之套房，房客租期尚有6個月；買方自住。
• 爭點：買方能否要求房客提前搬遷？
• 結論：原則上需承接既有租約，若要提前終止，多以協議解約為之（示例：按月數協議補償、搬遷時程表）；簽約時應先揭露「是否附租約交屋」並在條款中明訂押金移轉、管理費分攤與交屋點交細項。

【提醒清單】
• 看屋/出價前：確認是否附租約、租期、租金、押金、附約（寵物/裝修/轉租）。
• 簽約：增列押金移轉書、租金起算日、管理費/水電瓦斯計算與交屋前後責任分界。
• 交屋：備妥租約正本、點交紀錄、收支切結、承租人通知書並完成收款帳戶變更。
• 融資：附租約物件可能影響成數與利率，事前與銀行溝通評估。

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07/11/2025

今天立冬，東北季風增強，「風城」體感明顯轉涼。早晚外出記得增添一件薄外套；室內濕度建議維持 50–60%，避免又冷又潮。

在地觀察（竹北／新竹）
・高鐵生活圈與六家商圈本週末活動多，晚間車流較集中，建議提前 10–15 分鐘出門。
・入冬飲食「補但不油」最受青睞：薑母鴨、羊肉爐、麻油雞帶動夜間外食熱度；社區地下室與騎樓臨停稽查也更密集，記得按規停車。
・學區周邊傍晚風勢偏強，帶小孩接送可備薄帽、頸圍，避免著涼。

居家小技巧（入冬快檢）
1. 防潮：除濕機「衣物＋定時」輪替；浴室洗完 20 分鐘開窗或抽風。
2. 氣密：鋁窗/陽台門氣密條檢查；排水孔與落水頭清葉、清沙。
3. 風口：北向窗戶加裝擋風條，睡前關閉對流窗，減少清晨冷風直灌。
4. 電器：熱水器年檢、瓦斯軟管確認有效期；冷氣開「暖風/送風＋自潔」除濕霉。
5. 安全：浴室地墊止滑、長輩家中走道留 90 公分淨寬，夜燈補齊。

問答互動
今晚你屬於哪一派？
A 薑母鴨　B 羊肉爐　C 麻油雞　D 我是暖被窩派

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06/11/2025

最新市場行情分析（清華安富房價指數：2025年9月 vs 2024年9月）

本週三點觀察

全國：年變動率 -1.42%，整體呈現微幅回檔。

區域差異大：雲林 +3.48% 逆勢上升；苗栗 -4.94%、台中 -3.56%、新竹縣 -3.22%、高雄 -2.35% 明顯回落。

都會區走勢溫和：台北 -0.26%、新北 -0.10%、桃園 -0.16%、基隆 -1.23%、南投 -1.24%、花蓮 -2.22%、屏東 +0.34%、宜蘭 +1.06%。

阿崴觀點
・數據顯示「區區有別」，中彰投與竹苗回檔較明顯，買方議價空間略增。
・自住產品（2–3房、含平車、屋況佳）仍最抗跌；投資/屋況需整理的物件，議價幅度通常更大。
・若你是屋主，建議以「近3–6月同型實登中位價 ±2萬/坪」為定價起點，並預留 3–5% 議空；素材（照片、動線、除味）要做滿，縮短決策時間。

在地快掃（竹北／新竹）
・首購/小家庭主戰場仍在 25–40坪區間。
・本月詢問多集中在高鐵生活圈、學區周邊與生活機能成熟路段。

來源｜清華大學安富中心（AIFE@NTHU）2025年9月房價指數、內政部實價登錄彙整、好房網新聞整理（連結見留言）

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04/11/2025

不動產法規摘要＋案例

標題：買賣房屋「漏水爭議」怎麼辦？三步讀懂關鍵法規
法規重點

民法第354條：出賣人對瑕疵負瑕疵擔保責任（交屋後發現重大漏水屬之）。

民法第359條：買方應於知悉瑕疵後6個月內行使權利（減價、解除或損害賠償）。

定型化契約條款：多要求賣方保證「無暗藏瑕疵」，若漏水屬既存且非一般人可合理發現，賣方仍應負責。
實務案例
情境：買方交屋後2個月主臥滲水、天花板發霉。
爭點：是否屬交屋前已存在之瑕疵？買方是否逾期主張？
結論：存證信函通知、委託公會鑑定，6個月內主張減價或修繕費用較可行。
提醒清單

交屋前做漏水熱像/含水率檢測拍照存檔

契約載明修繕約定與保固期限

交屋後發現問題，即刻書面通知＋鑑定

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02/11/2025

# 2025 Q3 台灣房市｜成交趨勢、買氣變化與區域觀察

崩盤？還是穩定？
第三季市場呈現「供需失衡加劇、成交量回落、區域分化」。房價多為高檔盤整或微幅修正，買氣降溫但自住／換屋逐步回流。

# # 4 大趨勢一次看懂

1. 資金與利率壓力
央行持續緊縮、房貸利率逾16年新高→買方觀望、六都交易量明顯下滑。
2. 新屋幻象
多處移轉量被新成屋交屋拉抬（例：台南 Q3 新完工建物首次移轉占比高），不是新需求爆發，而是過去預售潮的延遲交屋效應。
3. 房價季跌、買方回流
七都房價平均季跌約2–3%（中南部>3%）。在價格鬆動與政策（如新青安）影響下，買方開始積極看屋、比價。
4. 談判權位移
建商資金與融資壓力升高、態度保守→議價空間變大，市場回到價值溝通與理性談判。

# # 兩個被忽略的長線風險

* 中小建商資金鏈：預售銷售率不如預期時，貸款恐收縮，交屋與履約風險需留意。
* 產業外溢變數：若製造業受關稅衝擊，工業不動產可能出現拋售與價格再調整。

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# # 區域觀察（精簡）

* 台北、竹北：買方挑剔度高但抗跌；議價聚焦「地段/學區/通勤」。
* 中南都會圈：新案交屋量多→供給壓力較大、議價空間相對明顯。
* 科園/外溢區：就業穩健者支撐自住剛需；產品結構與學區優勢更重要。

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08/08/2025

🎯 爸爸，是你讓家變得更有安全感！
今天記得給爸爸一個大擁抱 🤗
父親節快樂！
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04/07/2025

02/07/2025