10/07/2019
Фальшиві документи на нерухоме майно: як зрозуміти, що документи підроблені.
При укладанні угод з нерухомим майном трапляються випадки, коли шахраї використовують підроблені документи, щоб заволодіти чужим майном. Для того, щоб не потрапити у халепу, варто знати, на які деталі документів слід звертати увагу. Шахраї виготовлюють новий документ чи його бланк, вносять неправдиві відомості, підробляють підпис, штампи тощо.
Види підробки документів
Зловмисники підроблять документи частково або повністю. Якщо мова йде про часткове підроблення, то, найчастіше, це видалення частини тексту, внесення у текст нових слів, фраз, знаків, вклейка окремих аркушів, переклейка фото, заміна аркушів. При повній підробці документів шахраї виготовлюють новий документ чи його бланк, при цьому вносять неправдиві відомості, підробляють підписи, штампи тощо.
І якщо з повністю фальшивими документами все зрозуміло, то вибір способу часткової підробки документа залежить від мети зловмисника, який вирішив виготовити фальшивку.
Наприклад, шахраї видають себе за реальних власників або інвесторів. Вони змінюють прізвище, ім’я, по-батькові, рік народження, або зберігають ці дані, але замінюють фотографію у паспорті.
«Слід зазначити, нам не часто потрапляють до рук підроблені документи на нерухомість. Угоди з нею досить дорогі і учасники прискіпливо ставляться до оформлення таких документів. Більшість угод укладаються через нотаріусів, які, по-перше, працюють тільки з оригіналами, а по-друге, самостійно все перевіряють за реєстрами. Так що приводів насторожитися не так вже і багато: надання дубліката або нотаріальної копії, угоди, проведені через товарну біржу, звернення стягнення через іпотеку, в тому числі без рішення суду і т.п. Перелічені документи можуть бути і цілком легальними. Але ми наполегливо радимо, у таких випадках, ще раз перевірити документи», – говорить Олександр Бородкін, партнер, керівник практики «Будівництво та нерухомість» ЮФ «Василь Кісіль і Партнери».
Для звіряння інформації, що зазначено у наданих документах можна скористатися загальнодоступними інтернет-ресурсами, зокрема, Державним реєстром речових прав на нерухоме майно (https://rrp.minjust.gov.ua/), Публічною кадастровою картою України (https://map.land.gov.ua/kadastrova-karta), Єдиним державним реєстром судових рішень (http://www.reyestr.court.gov.ua/Page/1) тощо. Скориставшись згаданими інтернет-порталами, цілком можливо і самостійно перевірити більшу частину інформації щодо нерухомості та земельної ділянки, на якій вона розташована.
«У згаданих реєстрах повинні зазначатися поточні відомості про зареєстровані права, їх обтяження та інші подробиці про ділянку. З того, що зазвичай складніше перевірити самостійно, ми радимо запитувати у продавця і досліджувати історію придбання нерухомості, бажано якомога глибше – аж до її будівництва або приватизації. Встановлений загальний строк позовної давності – три роки, але деякі історичні недоліки можуть відгукнутися і з давніших часів: порушення при прийнятті в експлуатацію або приватизації, відчуження без згоди подружжя, порушення прав малолітніх і недієздатних, загальна власність, неузаконені реконструкції та переобладнання, зміна функціонального призначення та інші питання. У всіх цих перевірках, звичайно, допомагають і нотаріуси, і брокери з нерухомості. Але потрібно розуміти, що функція нотаріуса достатньо обмежена, а у брокера прямий інтерес завершити угоду і отримати свою комісію. Тож, краще перевіряти ще і з компетентним юристом, винятковим завданням якого є убезпечити свого замовника від можливих ризиків і втрат», – радить експерт.
Як зрозуміти, що документ нікчемний?
Існують загальні ознаки для різних груп документів, які б могли вказувати на те, що документ непідроблений. За словами Максима Блізинського, старшого юриста ЮК «AS Legal» можна виділити наступні основні види правовстановлюючих документів та ознаки їх достовірності.
1. Документи на приватизацію житла (свідоцтво про приватизацію житла). На них має бути печатка органу приватизації та підпис керівника органу приватизації, з обов'язковою наявністю дати видачі та реєстраційним номером.
2. Договори купівлі-продажу, дарування, розділу, виділення, міни, свідоцтво про право власності на спадщину – виготовлені на спеціальному нотаріальному бланку, завірені підписом і печаткою нотаріуса. Кожен документ має свій індивідуальний реєстраційний номер, із зазначенням дати і місця проведення нотаріальної дії. Залежно від конкретного типу документа, обов'язкова наявність підписів сторін, зазначених у нотаріальному документі.
3. Рішення суду. Цей документ підробляють найчастіше. Найпоширеніша практика – підробка рішень регіональних судів щодо нерухомості у Києві чи столичному регіоні.
Ознаки дійсних документів.
• наявність зображення малого герба України у верхній частині аркуша паперу;
• наявність номера виробництва (код справи, код суду, номер виробництва і року, в якому матеріали справи надійшли до суду);
• зазначення дати, найменування суду, і місця винесення рішення суду;
• вказівка П.І.Б. судді, секретаря та учасників судової справи;
• рішення суду повинно містити підпис судді, гербову печатку суду, відмітку про дату набрання рішенням законної сили та зазначенням місця зберігання оригіналу рішення (у випадку, коли сторонам видають завірені копії);
• у правому нижньому кутку аркушу, на якому надруковано рішення суду розміщено штрих-код документа (захисний елемент почав використовуватися з 2013 року);
• якщо судове рішення складається з декількох аркушів, воно повинно бути обов'язково прошите, а на зворотному боці останнього аркуша – скріплено підписом судді, працівника апарату суду, завірено гербовою печаткою суду, із зазначенням кількості аркушів.
Крім того, з моменту початку роботи Єдиного державного реєстру судових рішень, кожне судове рішення повинно бути внесене в базу зазначеного реєстру.
Кожен документ обов'язково повинен бути зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, підтвердженням чого є відповідний Витяг про державну реєстрацію або Інформаційна довідка з реєстру. Однак, до 01.07.2004 року, допоки ще не розпочала функціонувати електронна версія реєстру, на зворотному боці договору, свідоцтва, рішення суду – органи технічної інвентаризації, як суб'єкти, що здійснювали реєстрацію нерухомого майна - ставили позначку або штамп про його державну реєстрацію.
Як зрозуміти, що паспорт підроблений?
Державна міграційна служба України запустила базу даних недійсних, викрадених або втрачених документів, що засвідчують особу. Тому, насамперед, на інтернет-сторінці міграційної служби (https://nd.dmsu.gov.ua/) необхідно перевірити документ. Сервіс дає можливість перевірити, крім паспорта громадянина України і інші документи, які можуть використовуватися у незаконних діях:
• паспорт громадянина України для виїзду за кордон;
• тимчасове посвідчення громадянина України;
• посвідчення особи без громадянства для виїзду за кордон;
• посвідка на постійне проживання іноземцям та особам без громадянства;
• посвідка на тимчасове проживання в Україні;
• посвідчення біженця;
• посвідчення особи, яка потребує додаткового захисту тощо.
Навіть, якщо документ на інтернет-порталі міграційної служби ідентифікується, як дійсний – необхідно звернути увагу і уважно дослідити наступні деталі та реквізити документу:
• відповідність бланку паспорта затвердженій та чинній формі;
• наявність реквізитів та обов'язкових відомостей, що повинні міститися у зазначеному документі;
• наявність та відповідність затвердженим формам печаток і штампів;
• термін дії паспорта та інших документів;
• наявність та підписи посадових осіб.
Слід пам’ятати, що при відсутності одного з обов'язкових реквізитів, документ втрачає юридичну силу.
Орієнтовний вік зображеної на світлині особи повинен відповідати віку власника документу, у момент, коли було зроблено фото. Необхідно, також, порівняти зображення на фото із зовнішністю пред’явника документу. Не зайвим буде порівняння фото, прізвища, ім'я, по батькові та інших відомостей у різних документах.
Ознаки повної або часткової підробки паспорта.
• відсутність водяних знаків (при повній заміні листа);
• інший розмір третьої сторінки у порівнянні з іншими сторінками документу;
• наявність під фотокарткою іншої фотокартки;
• папір третьої сторінки відрізняється від інших.
Але найкращою порадою для покупця може бути наступне - якщо у вас виникли хоч незначні сумніви стосовно легальності угоди - відмовтеся від укладання відповідного договору.
#нерухомість #недвижимость #документи #документы #фальшивка
