29/04/2020
НА ЧТО НАДО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В НОВОСТРОЕ.
Люди всегда ищут варианты: куда вложить деньги. В большинстве случаев их интересует новострой. Там ниже цены, это новое жилье, а не старенькая совдепия или панельные дома, убитые, страшные...
Человек думает так: я куплю в новом доме и, по крайней мере, большинства проблем, которые есть в старых домах, у меня не будет. И это уже первое начало проблем в будущем. Люди неправильно оценивают проблемы, связанные с новыми домами и проблемы связанные со старыми.
Попытаемся разобраться, что же вас ожидает?
Идеального рецепта, как купить квартиру в новострое не будет. Его, в принципе, не существует. Смиритесь с этим фактом. Вы рискуете, на сегодняшний день покупка квартиры в новострое не сильно отличается от похода в казино, будет результат 50 на 50.
Человек изначально думает, что покупка квартиры в новострое будет дешевле, то есть, когда он видит всю картину на рынке, у него получается дешевле. Почему?
Как это происходит. Человек выходит на рынок, смотрит в google, на Лун, другие сайты, все мониторит и изучает. Сначала просматривает от ценовой категории, потом, когда по цене его что-то устраивает, он начинает ездить на осмотры квартир. И что он видит на вторичном рынке? Страшные квартиры, которые стоят дешево. Он начинает понимать, что цена в 600 - 800 долларов за квадратный метр реально соответствует такому конкретному шлаку, который надо потом еще ремонтировать внутри. Он видит убитые подъезды, вонючие мусоропроводы, обоссанные углы и понимает, что это все за 600-800 долларов за м2.
И, в большинстве случаев, понимает, что на "вторичке" купить хорошее жилье дешево не получается. Реально люди требуют довольно серьезные суммы и нормальная "вторичка" по качеству переходит за тысячу долларов за квадратный метр. И он, соответственно, уходит смотреть "первичку".
Что такое "первичка"?
"Первичка" у нас тоже делится по разным параметрам. Она может быть: когда вообще ничего нет, котлован и на нем зачатки свай, 5-6 этажей коробки, вся коробка, без окон без дверей, потом коробка с окнами и дверями и так далее. Это зависит от градации, чем ближе дом к сдаче, тем дороже будет стоить квадратный метр. Поэтому, естественно, самую выгодную цену, человек находит там, где вообще ничего нет.
И вот покупатель приходит к выводу, что "первичка"-то дешевле. Он приходит в отдел продаж и ему начинают "ездить по ушам". Говорят:"Да тут, буквально, чуть-чуть осталось, да что вы.... Смотрите... мы уже тут настроили столько домов... Мы все сдаем вовремя. Ну, чуть-чуть, может быть сроки сместили, но мы людей заселяем, и все хорошо...."
И человек, который попадает в отдел продаж, хочет это слышать. Он обманывается теми вещами, которые он хочет услышать от того, кто ему продает. Он думает, я сейчас деньги вложил и это же гораздо дешевле, чем я увидел на "вторичке". Это будет абсолютно новенький дом, хороший, во дворе будет всё классно, тут будет детская площадка, тут будет спортивная площадка. И в этот момент начинается тот первый обман, который потом настигает будущих инвесторов. Они не понимают, что в этот момент они не квартиру покупают. Они все вкладчики, они не покупатели квартир.
Что потом... Он делает первые платежи и становится вкладчиком в фонде финансирования строительства.
Очень важный момент!
Фонд финансирования строительства продал человеку не квартиру, он продал ему ценную бумагу!!!
То есть, что произошло... Человек доверил свои деньги фонду финансирования строительства, а фонд финансирования строительства пообещал, что когда он построит дом, то в этом доме, вот эта квартира будет передана ему как инвестору (вкладчику, заметьте!!!) уже в собственность, а вот до момента передачи ему правоустанавливающих документов, человек не владеет имуществом, недвижимостью. Он вкладчик. Это означает, что он несет все риски наравне с теми же людьми, которые вместе с ним в это строительство вложили, и с тем предприятием, которое называется фонд финансирования строительства. Если вы откроете их документы, то вы выясните, что они являются лицензиатами рынка ценных бумаг, заметьте, не строительной компанией, а рынка ценных бумаг, то есть они вам продали бумажку, согласно которой, вам может быть дадут квартиру...( Вот заметьте, совсем не так звучит, как в отделе продаж... Ну вообще не так звучит)
В нашей же стране вы купили просто бумагу, где вам что-то пообещали. Вам не продали квартиру. Это очень важный момент.
Теперь смотрите, что происходит дальше. У нас получается, что практически любой застройщик - это создатель пирамиды. Когда он, начиная с чего-то малого, не доделывает и начинает следующее строительство и следующее и следующее. Он начинает наращивать нижнюю часть пирамиды. Надо лишь понимать, что пирамида когда-то сойдется вверху. Именно эта ситуация произошла с "Патриотикой", именно эта ситуация произошла с "Укрбудом". Пирамида рано или поздно достигает вершины и достигнув этой вершины, она, в принципе, останавливается и те люди, которые в "Патриотике", например, покупали квартиры в самом начале, они дошли нормально до какого-то определенного финала. А на данный момент новая "Патриотика на озерах" в непонятной ситуации. Хотя понятно, что там никто ничего делать не будет. Строиться, скорее всего, на максимум может теперь только за счет инвесторов, чтобы там кто не рассказывал, и та же картина постигла Укрбуд. Можно, конечно, надеяться, что Киевгорстрой из воздуха деньги возьмет, напечатает или еще что-то сделает, но это отдельная песня. Мы сейчас рассматриваем эту ситуацию.
Вот вы сейчас хотите купить себе в новостройке квартиру. Возникает вопрос, а можно ли как-то вообще инвестору защититься от этого? В принципе, можно просто не покупать, это вообще идеальный рецепт. Самая лучшая защита, чтобы не проиграть в лотерею - это не играть в лотерею. Вы должны эту аксиому просто запомнить.
ФФС - это фонд финансирования строительства, один из инструментов финансирования при покупке квартиры в новострое. Некоторые застройщики продают имущественные права на будущее квадратные метры либо заключают предварительный договор.
Да, некоторые это делают, но это абсолютно не добавляет легитимности процессу, потому что правоустанавливающий документ появится, все равно, потом. Объяснение- почему этот вариант в нашей стране ничего не даёт. Ситуация такая: вы передали деньги, вам выдали ценную бумажку. Вы думаете, что вы счастливый владелец квартиры. Вы выплачиваете какие-то денежки, если рассрочка была или по кредиту, вылачиваете банку кредит, а банк оплатил застройщику полностью все.
И теперь мы рассмотрим ситуации, которые чаще всего возникают.
Бывают ситуации, конечно, с застройщиками, у который цена 2000-2500 долларов за квадратный метр. У них, как правило, картина нормальная. Они сдают вовремя, сдают с сетями, коммуникациями и цена там такая, на которую вы вряд ли согласитесь сначала. Дальше, что происходит. Еще раз, у вас есть на руках бумага фонда финансирования строительства и застройщик, который вам строит. Если это начало, пирамида нижняя часть, то у вас высокий шанс того, что до какого-то состоянии ваш дом доведут. Почему до какого-то состояния? Вот сейчас продавили ситуацию с разделением ГАСИ (Государственная Архитектурно-Строительная Инспекция) на 3 органа, если это приведет к тому, что там перестанут брать взятки и начнут проверять то, что они принимают в эксплуатацию, то это будет хорошо, но это вызывает сомнение...
Что происходило до момента разделения. Чтобы вы понимали, особенно с домами Войцеховского. Представьте, что вы хотите купить квартиру на ул. Светлой 3д "Схидна Брама". Дом, который строил Войцеховский. Вы открываете рекламные проспекты. Видите, что это жилой комплекс, построенный на окраине леса с бесподобным запахом, рядом природа, парк, не въезжая в город между Бортничами и Киевом, близко метро Бориспольская. Все, как бы, классно, удобно, хорошо. А теперь представьте, что вы бы обладали знаниями, что согласно документов, которые выдали на землю на строительство - это двухэтажное СТО. Если сегодня туда прийти, вы видите 6 многоэтажных домов, то есть шесть свечек по 30 этажей, а по документам, на момент строительства, это двухэтажное СТО. Берем ЛигаХаус в Днепровском районе. Мы бы увидели, что это оздоровительно-развлекательный комплекс до девяти этажей, нежилой. Это нежилые помещения, но если мы туда придем, то увидим,что одна свечка выросла на 25 этажей, рядом другая растет.
Публичных данных об этом почти нет. Это надо задаться целью и поискать. При этом, в отделе продаж говорят людям, сейчас идет конфликт, они подали в суд, они меняют назначение, они сейчас поменяют это назначение... Вот у них конфликт с мэром... Они там что-то решают... А у нас люди доверчивые, им рассказывают, они кивают. Верят, даже когда находили данные о том, что это двухэтажное СТО, а не 6 свечек. Проверку должна делать Государственная Архитектурно-Строительная Инспекция. Она сидит уже, можно предположить, не просто на взятках, а на абонементе. Можно ли модернизировать ГАСИ? Честно говоря, вопрос. Как можно ее модернизировать. Они до такой степени уже оборзели на тот момент, что их можно было модернизировать, только путем отрезания головы. Всем другим модернизациям они уже просто не подлежат. Теперь вместо одной выросло три, посмотрим, может быть это к чему-то приведет.
Итак, для того, чтобы вы могли нормально определиться с покупкой новостроя, нужно:
первое - знать целевое назначение участка. Что данный земельный участок предназначен для строительства жилого дома. (не для СТО и не для паркинга, не для нежилых помещений, а конкретно для жилого дома)
Это только начало.
Второе: технические условия. Следующий момент, который потом возникает постоянно как проблема - технические условия на строительство этого дома. На момент, когда они начали продавать квартиру, они уже выданы или не выданы? И тут очень интересный момент, который до сих пор остается загадкой. Можно ли продавать квартиры в доме, даже через фонд финансирования строительства, если ещё не получено разрешение на конкретное количество этажей и, соответственно, конкретное количество квартир? Ответ, что, оказывается, в нашей стране можно. То есть вы можете прийти на предкотлованной стадии, когда земельный участок уже в аренде либо в использовании под строительство жилого дома, и купить якобы квартиру в том доме, на который технические условия на подачу воды, на отвод канализации и на электроэнергию еще не выданы. Вы представляете в каком воздушном замке вы покупаете на данный момент квартиру?
И когда вы приходите в отдел продаж и просите:" Ребят, а вы хоть проект на дом то можете показать?" Вам говорят, что нет, или он где-то в загадочном месте лежит или зачем оно вам надо...
Покупатели-инвесторы, вам надо. Вам надо, потому что вы должны понимать, что проект уже есть. К проекту технические уловия согласованы? Они водоканалом, КТЕ, ДЭТКом подписаны? Это важный момент, они даны на какой срок? Срок закончился или не закончился? Продлен или не продлен? Все эти моменты очень важны для того, чтобы инвестор мог нормально принять решение.
При обращении к водоканалу, КТЕ показать стадию получения и выполнения технических условий, был получен ответ от их юридических департаментов, что нет, они не могут показать без отдельного разрешения с законодательной стороны (о таком разрешении должна принять решение Верховная Рада либо кабмин и эта ситуация
должна стать публичной), потому что технические уловия являются частью договора, соответственно, являются коммерческой тайной.
Инвесторы, те, которые собираются покупать квартиры. Вы должны понимать, что пока у вас не будет элементарного понимания, что у вас есть хотя бы стартовые гарантии, то вы не сможете играть в эту игру.
95 процентов покупателей не отличают разницу в приобретении права на получение и приобретении недвижимого имущества, для них это стандартное понимание - купил квартиру. Даже имущественные права, которые вы купили, поверьте, это ни о чем. В нашей стране, это вообще ни о чем, до тех пор пока в реестре собственности вы не появились, сертификат на право собственности не появился в руках Вы вообще никто в этом государстве, с точки зрения отношения к недвижимости. И тому есть подтверждение людей, которых уже позасуживали застройщики за купленные, якобы у них, вот таким образом квартиры. Почитайте договоры, вы делаете покупку всей своей жизни и не читаете, что подписали.
Теперь вернемся. Еще раз, смотрите, вы должны понимать, что когда вы покупаете что-либо, вы должны посмотреть технические условия, они вообще выданы? Хоть на что-нибудь, хоть на воду, хоть на электричество, чтобы вы понимали. Почему это так важно! Потом выясняется, что вы покупаете ценную бумагу, но заметьте, согласно которой, вам обещают дать квартиру в том доме, на который либо нет проекта, либо в этом проекте не согласованы технические условия по нагрузке по воде, по отоплению либо электроэнергии. К чему это приведет впоследствии, чтобы вы понимали. Дом выгоняют как коробку, параллельно постоянно идут споры с водоканалом, КТЕ. Вам рассказывают, что они плохие, что они с ними судятся и так далее и тому подобное. Как это происходило с домами Войцехоского. Потом выясняется, что рядом точки подключения физически нет, что подключиться к канализации невозможно, потому что она не выдержит нагрузку этого дома, что взять воду негде. Поэтому они бурят скважины, берут воду, со 140 метров, а с такого слоя надо поставить фильтрацию. Нужно фильтровать, потому что это вода не питьевая, а техническая. Потом выясняется, что и к отоплению подключиться некуда. И таким образом, например, на ул. Светлой 3д, появилась пеллетная котельная, которая стоит там незаконно, стоит там неправильно, вообще без документов, без ничего, но людям надо как-то отопление подавать.
И вы понимаете, что там люди живут так, потому что государство не обеспечило их простыми знаниями. И вот мы опять возвращаемся к ситуации, когда вы, потенциальный инвестор, хотите проверить все, что было перечислено. На сегодняшний момент, невозможно взять эту информацию легко. Ни юристы, ни адвокаты не вытащат вам эту информацию, если она закрыта то ли коммерческой тайной, то ли еще чем-то. Мало того, в большинстве случаев, вы узнав даже эту информацию, придя в отдел продаж услышите: у нас все в порядке, у нас это все коррупционные риски, нас заставляют заплатить взятку, а мы не хотим, мы строим для вас дешевое социальное жилье, поэтому нас долбят. И вы это послушаете и думаете: ну да, но дешево же. Это специально для меня строят, это вот специально прям для меня, они сейчас суд выиграют полюбому, они же застройщики, застройщики всегда суды выигрывают. Они сильные и у них много денег, они смогут. А нет, вы должны понимать, что уже есть проблема и проблема довольно серьезная.
А теперь статистика. К чему это потом приводит. В определенный момент, они выгоняют всю коробку, выгоняют внутренние сети, при этом они обычно забывают про пожарную сигнализацию, вытяжки, лифты, которые не введены в эксплуатацию. И потом выясняется, что они либо нарушили технические условия, которые все-таки выдали, либо, как в случае с Войцеховским, бывают ситуации, когда даже технических условий нет, вообще никаких. Есть же ситуации, когда ТУ есть, но их просто не выполняют. Особенно часто эта ситуация бывает, когда застройщик идет на хитрость и разбивает свое строительство на очереди. Он строит, например, 10 домов. У него 4-5 очередей по два дома, т.е. два дома он сделал первую очередь, два во вторую очередь, в третью очередь, а система отопления, канализации у него одна на все 10 домов, на весь комплекс. И соответственно, он два дома построил, людей в них заселил, а сети не сдал. Что это означает? Это означает, что дом может получить официальный сертификат от ГАСИ, им пофиг было все это время, они за бабло могли и грабли принять в эксплуатацию. Да, то есть, они принимали в эксплуатацию дом, людям выдавали правоустанавливающие документы на основании сертификата, человек получал сертификат на право собственности и даже в этом случае он был владельцем какой-то ахинеи. Дом уже, вроде как, переходил в разряд вторичного рынка, и были люди, которые на вторичном рынке покупали эти квартиры, думая, что это "вторичка" в новострое, а попадали в ситуацию, в которой застройщик технические условия не выполнил. И тогда, с точки зрения любого монополиста, что это значит, если застройщик не выполнил технические условия электрической части? Что это означает для ДТЭК? Для ДТЭК это строительная площадка. Все люди бегают, показывают, смотрите, вот сертификат ввода в эксплуатацию, вот у меня правоустанавливающие документы на право собственности. ДТЭК говорит: сети не сданы, вы строительная площадка. Вы: так вот же документ, государство выдало. ДТЭК: ваш дом - строительная площадка.
ГАСИ дала добро на сертификацию, то есть выдало сертификат на окончание строительства, не проверив абсолютно ничего. Естественно это нарушение закона, естественно их надо посадить тюрьму, но естественно никто этого не сделал, потому что прокуратура, все остальные, так понимаю, либо в связке либо в схеме либо так работают...
Поэтому нам вместе с вами, если мы хотим, что-то купить на первичном рынке, нужно каждый этот параметр проверять оказывается самостоятельно. Инвестор должен проверить, а есть ли земля у застройщика, это первое. Это можно сделать через ДЗК. Вы заходите в Державный земельный кадастр, открываете там ту часть земельного участка, который вы считаете, что это то место, где будет строиться дом, куда показал застройщик. Если там есть границы и можно кликнуть на участок, это уже хорошо. Это первый признак того, что земля хоть выделена границами. Вы нажимаете на него, открываете, смотрите чья это собственность. Открываете информацию по данному земельному участку и смотрите, кто является его арендатором либо пользователем либо собственником, если это не коммунальная земля. Если коммунальная, опять же кто пользователем или арендатором, и смотрите, если у этого предприятия, которое пытается там что-то строить, есть ли у него разрешения в принципе. Вы должны помнить и не забывать, что как правило, фонд финансирования строительства к земле не имеет никакого отношения абсолютно. Сачала надо будет посмотреть, что фонд финансирование строительства нанимает какую-то строительную компанию, как эта земля с ними со всеми связана. Эту связку вы должны найти. Вы должны посмотреть, на какой срок земля арендована либо в пользовании, для чего. Там должно быть написано, что земля для жилых домов, многоэтажных или не многоэтажных. Это тоже важно, потому что оказалось, что у нас в Киеве, по Окружной дороге, Киево-Святошинский район, где Софиевская Борщаговка пытаются строить на земельных участках для малоэтажной застройки многоэтажки. Что делают: приходит физлицо выкупает 4 участка для малоэтажного дома, объединяет их в один, строит там девятиэтажный дом, земля у него в собственности остается, все коммуникации в земле в его собственности, а вы купили воздух в стенах и земля даже не ваша. Даже такое бывает. Поэтому проверяйте земельный участок, хотя бы через ДЗК. Это первое, что вы должны для себя сделать.
Следующим шагом, после того, как вы проверили в ДЗК, посмотрели и подтвердили хоть какую-то цепочку между фондом финансирования строительства и земельным участком, вы должны запросить у того, кто вам предлагает это участие в ФФС, данные о том, что взяли ли они на строительство этого дома технические условия. Чтобы их изучить, понять, надо быть специалистом, но технические условия, хотя бы сопроводительное письмо вы можете попросить, в этом нет ничего секретного, никакой проблемы, коммерческой тайны. В чем коммерческая тайна, если там диаметр трубопровода написан и нагрузка на дом? В чем секретность до сих пор никто объяснить не может. А секретность очень простая. Заключается она в том, что если технических условий нет, то значит тот, кто вам продает квартиры, он по-сути аферист. Вот и вся секретность. Если вам не дают возможность ознакомиться с документами, которые содержат себе параметры технических условий на дом, то перед вами потенциальный аферист. Смотрите, у вас должны быть технические условия на дом от водоканала, от поставщика тепла, горячей воды, электроэнергии, если у вас будет газ, то и газовой службы обязательно. Если у вас этих технических условий нет, то, соответственно, перед вами потенциальный аферист. Как он может вам продавать квартиры в доме, который он не согласовал с точки зрения этажности и нагрузки с монополистами, которые должны были предоставить ему эту услугу. А если рядом нет свободных нагрузок? Что он будет делать?
Поэтому, это следующий очень важный момент. Наличие ТУ, кстати, не означает, что у вас всё хорошо, потому что ТУ могут быть выданы на двухэтажное СТО, а у вас там шесть 30ти этажных свечек. Эти ТУ очень сильно отличаются друг от друга, поэтому и нагрузки разные. Человеку-инвестору не надо знать всю сложность технических условий полностью. Они ему не нужны. Ему нужно четкое подтверждение, что это жилой дом и что в нем столько-то квартир, столько-то жилых квадратных метровых и нежилых помещений в данном доме продается, чтобы он был уверен, что он защищен со стороны государства.
А теперь ответьте на вопрос, вы собираетесь купить квартиру? Что из перечисленного, вам в отделе продаж готовы предоставить, кроме договоров? Какие гарантии вы можете получить на это?
Теперь представьте, почему вы неправильно оцениваете ценовую категорию. Почему многие говорят, что на "первичке" нет дешевого жилья. Потому что они являются главами в ОСББ в новостроях, и новострой - это громко сказано. Ситуация, люди уже 3-4 года живут в доме, они до сих пор его достраивают, досих пор доделывают коммуникации. И каждый раз они это делают за свой счет. Что это означает? Что вы, как будущие собственники, каждый раз будете доделывать то, что не доделал вам застройщик. Поверьте, у вас практически нет шансов судиться с ним, чтобы он вам доделал. И государство вам ничего, в этом случае, так же не компенсирует. То есть, если вы заселились в дом, в котором будет не доделана трансформаторная подстанция, то первое, что вам придется сделать, это прийти сначала в ДТЭК, узнать есть ли технические условия. Если их нет, то взять их заново, при этом доказать, что вы имеете право их взять. При этом нужно будет получить участок земли. Когда вы возьмете землю, то вы будете платить арендный платеж за землю. Вы понимаете, как у вас цена квартиры начинает расти прямо сейчас? Вы купили ее, например, на стадии котлована за 650 или за 600 долларов за квадратный метр. И цена по 100 долларов начинать вырастать. Почему? Потому что вам надо сначала сделать ОСББ, потом взять земельный участок в аренду, потом платить за нее аренду, потом вы должны будете взять ТУ, для того чтобы ввести в эксплуатацию трансформаторную подстанцию, потом вам нужно будет готовить проект, а это все тоже деньги, потом нужно этот проект согласовать, провести экспертизу, потом нужно будет оплатить работу по этому проекту, потом нужно будет сдать это все непосредственно в ДТЭК, согласно выданных ранее технических условий. И вот ваша трансформаторная подстанция стала официальной, ввелась в эксплуатацию. То, что должен был сделать застройщик.
Вы представляете, сколько людей находятся сегодня в бедственном положении. Если мы сегодня возьмем только "Патриотику" и "Укрбуд", это десятки тысяч людей. Это десятки тысяч людей, которые страдают и представляете сколько их еще пострадает.
Вот сейчас начался кризис. Люди смотрят на свои вложения долларовые или какие-то еще и понимают, что им нужно каким-то образом сейчас сделать перевложения во что-то. Недвижимость всегда рассматривалась нашими людьми как один из вариантов вложений. И вот они сейчас последний рывок сделают, повкладываются в эти фуфлостройки, и кончится это у всех примерно тем же самым. Они думают, что они вкладываются в более дешевое, а заморозят свои проблемы примерно на пять-шесть лет вперед. И эти проблемы разморозятся, как только они заселяться. Сразу выяснится, что они будут платить по тарифу, не по 1,68 грн, а дороже.
Чтобы вы понимали, будущие покупатели недвижимости в новостроях, стандартная проблема на сегодняшний день у вас будет очень простая. Вы будете платить за электричество не 1,68 грн, а 2,40 грн. Почему? Потому что у вас не будет прямых договоров, потому что при приходе в ДТЭК или "Ясно", вам ответят, что ваш застройщик не выполнил технические условия и, соответственно, у них дом числится до сих пор, как строительная площадка. Соответственно и платить вы должны по строительному тарифу. Вы не можете заключить прямой договор, соответственно. Должно быть какое-то юрлицо, которому вы будете собирать деньги, приносить, а оно будет платить уже ДТЭК. При этом, по разводке от точки подключения даже через трансформаторную подстанцию до вашего дома и по разводке по квартирам, не введенным в эксплуатацию, никто нести ответственности не будет. Застройщик, как в случае с Войцеховским и так далее, будет разводить руками до определенного момента, потом вообще исчезнет. К сетям до бесконечности нельзя подключать новые дома. Сейчас много домов подключены к уже существующим сетям без выполнения технических условий. ДТЭК не идет на нарушение законодательства, то есть они не подключают к сетям, если сети не могут выдержать эту нагрузку. Не подключают и все, и чтобы кто не делал, они закон не нарушают, потому что это жизнь людей.
И откуда только электороэнергию не брали для подключения, и через кофейни, от дизель-генератора...
Когда вы принимаете решение о том, что вы хотите купить квартиру в новострое, то должны понимать, почему это идея практически всегда сомнительная. Потому что на данный момент государство обеспечить вам защиту не может совсем. В большинстве случаев, в первое время вы находитесь вне сферы регуляции строительного рынка. Пока вы с ФФС, вы находитесь в сфере влияния рынка ценных бумаг. Вы понимаете, что вы находитесь в сфере законодательства не строительного рынка, а ценных бумаг? Даже если вам рассказывать, что вы покупаете имущественные права или что-то еще, это все равно "фуфломицин". Вы пьете, вам кажется, что вам легче, а по факту ничего не происходит. И только на момент сдачи дома, это важный момент, потому что входит уже в нашу сферу, смотрите что происходит. Когда вы, обладатель вот этих чудопсевдобумажек приходите к ситуации, что все-таки вам застройщик торжественно объявляет, что построил этот дом, приходите, мы будем вам сейчас его сдавать и передавать квартиры. И вы приходите в фонд финансирование строительства, в лучшем случае, а скорее всего вот на ту же самую площадку продажи квартиры, то есть в отдел продаж. Вам вручают договор с частным ЖЭКом на обслуживание по той цене, которую придумал сам себе частный ЖЭК. Заметьте, город никаких конкурсов не проводил, ни будущие собственники, т.к. правоустанавливающих еще нет. Это застройщик, как правило это компания аффилирована с этим застройщиком, просто решил, что он вас не додоил еще до конца, и
он вас будет додаивать в процессе. Вам говорят, что вы же хотите получить ключи от квартиры, заселяться, начать ремонт, обживаться по-тихоньку? Вот вы должны сейчас подписать договор с этой компанией, а потом вам ключи выдадим и, не дай бог, вы откажетесь и, не дай бог, вы только подумаете, что откажитесь.. Уже есть прецеденты, когда квартиры отбирали. Не квартиры, а право на получение квартир у вас отберут. Вернут вам в гривне по той цене, когда вы вкладывались, и скажут: " вооон там в договоре, вы мелкими буквами, потом прочитаете, что вы отказались принять квартиру". Оказывается поэтому, на этом основании, вас открепили от объекта инвестирования. Вы поняли, у вас не квартиру забрали, вы же не были ее собственником никогда, вы по документам вообще были инвестор и вот объект инвестирования открепили, а вам вернули деньги, которые вы инвестировали. Ими бесплатно попользовались, сказали вам огромное спасибо. Если вы не подпишете, то вам могут не дать ключей, вам могут не выдать сертификат, потому что вам, как правило, нужны определенные документы, которые есть только у застройщика.
И вот в этой ситуации какой вывод надо сделать?
Первое, вы должны понять насколько рынок строительный дырявый. Насколько он не защищает непосредственно покупателя. Но за то, как он классно защищает застройщиков, которые могут делать все, что хотят. Могут имитировать бурную деятельность. А вы не защищены в этом государстве, и насколько у вас мало перспектив получить при покупке на первичном рынке хоть что-то либо напоминающие нормальную жизнь в квартире.
Вы должны понимать, что покупая на "первичке" недвижимость, вы играете в лотерею, а лотерею эту вам продает государство через вот эти компании-застройщики, которые лицензируются государством, которые вводятся в эксплуатацию государством. И в этом процессе муниципалитета нет. И когда вам пытаются сказать, что город в чем-то виноват, вы должны понять, что на данный момент у города нет полномочий что-либо делать в строительном процессе. Единственное, что делает город в данной ситуации, это выделяет земельный участок под строительство, но вот в этой части, как правило, никакого криминала практически никогда вы не найдете, кроме ситуации, когда это делается на местах.
Процесс строительства дома, нарушения технологий, отсутствия технических условий и так далее это все контролирует ГАСИ, которая подчиняется "Минрегионбуду", который входит в состав кабинета министров и который является государственной структурой. Застройщик подал документы, а ГАСИ взяла согласовала, вот и все. И поэтому у нас на сегодняшний день практически большинство строек проходит вот именно таким образом, то есть они либо сроки нарушают либо вводят дома в эксплуатацию и потом 2-3 года доделывают сети. Хорошо, если они их доделывают, но чаще всего ситуация болтается по 3 по 5 лет. И жильцы продолжают инвестировать, инвестировать, инвестировать. Если спросить сегодня у жильца такого дома, сколько обошелся ему квадратный метр, то поверьте, он будет сильно отличаться от стоимости того, за сколько он его купил в фонде финансирования строительства через отдел продаж. И поэтому, когда вы приходите в отдел продаж и видите там 600 долларов за квадратный метр, всегда помните, что это ваш стартовый взнос, это не конечная цена, потому что государство вас никак не защищает. Вы приходите и играете в эту лотерею, а дальше вам надо постоянно покупать новый билет до тех пор, пока вы не выиграете весь дом в целом. Поэтому, когда вы собираетесь купить квартиру сегодня в новострое, десять раз подумайте, что вы делаете. Потому что вы купите квартиру и получите право собственности не сейчас, а только потом, через время и на это может уйти 10 лет. Также поймите, что когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке и дому меньше пяти лет, с высокой вероятностью вы купите ту же самую проблему, как и в новострое, но только еще дороже, потому что вам ее продадут как вторичный рынок и вы заплатите уже больше.
Поэтому всегда критично мыслите и всегда ищите максимальное количество информации. Если сами не можете проверить, нанимайте адвокатов. Они через адвокатские запросы собирут максимальное количество информации. Но всегда помните, сколько бы вы информации не собрали, это все равно лотерея. С информацией шанс вляпаться у вас будет меньше, но он все равно будет.
Публикация сделана на основе материала на странице ФБ советника заместителя городского головы в КГГА Алексея Тихонова.
