Hospodenko Oleksandr Re/Max

Hospodenko Oleksandr Re/Max Услуги по продаже недвижимости Услуги по поиску и покупке недвижимости

Интересно, кто догадается, где сделан снимок панорамы. Как раз сегодня был на новом объекте, который построен.
20/01/2022

Интересно, кто догадается, где сделан снимок панорамы. Как раз сегодня был на новом объекте, который построен.

Закончен 2021 год и можно подвести итоги. Неожиданно, но удалось по итогам года занять третье место среди всех агентов R...
18/01/2022

Закончен 2021 год и можно подвести итоги. Неожиданно, но удалось по итогам года занять третье место среди всех агентов RE/MAX Ukraine по прибыли. Хотя лидером месяца был только один раз, благодаря не самыми большими и дорогими в этом году, но стабильными продажами. Все объекты которые были взяты в работу проданы, и проданы по срокам не дольше месяца. Поэтому, если нужен стабильный результат обращайтесь, с удовольствием помогу в продаже.

27/12/2021

Подъезды большинства старых домов представляют собой унылое зрелище. Их практически никогда не ремонтируют местные власти, поэтому жильцам приходится наблюдать ....

Из цикла "Проблемная недвижимость" - осторожно 🚫 слишком низкая цена. Реальный случай из практики ....В свое время, окол...
14/12/2021

Из цикла "Проблемная недвижимость" - осторожно 🚫 слишком низкая цена.
Реальный случай из практики ....

В свое время, около 5 лет назад, работая руководителем отдела в одном известном агенстве недвижимости, моей одной из задач было сопровождать оформление задатков (предварительных договоров) у подопечных риелторов.
Так вот мне позвонили и сказали, что риелтор едет с покупателями и продавцом. На вопрос могут ли заранее скинуть документы, сказали что на месте все привезут и покажут, вообщем все ОК. Сказали что по документам наследство, проблем нет. Думаю ну наследство, много таких квартир покупали для клиентов.

Когда все приехали, стороны дали мне документы и тут неожиданность. Если по наследству могут быть определенные риски при покупке, особенно если это свежее наследство по завещанию не первой линии родства, в этом случае могут появится другие родственники и отсудить ее, то в нашей ситуации документом на квартиру являлось решение суда.
Я задаю покупателям вопрос, известно ли им что документом на квартиру является решение суда, они сказали: - да, в чем проблема, документы же зарегистрированы в БТИ (либо в регистрационной службе, сейчас точно не помню). Я говорю, проблем пока не вижу так, как я еще не изучил их. Про себя думаю, бывает же понятные и простые решения суда, где могут быть понятные мировые соглашения, нужно почитать, если все нормально и отправить юристам возможно и нормальная квартира.
Читаю я это решение. Вкратце суть такая. Некая женщина по суду получила в наследство квартиру, не являясь родственником умершей владелицы, на том основании, что якобы они проживали вместе и вели одно хозяйство, а это основание для включения ее в ЧЕТВЕРТУЮ очередь наследования. Доказательством того что они проживали одной семьей было не свидетельство соседей, а то, что их ОДИН раз видела вместе некая продавщица в магазине в ДРУГОМ районе. Дааа, думаю, вот это поворот, а что, так можно было, - думаю про себя. Но это не все, дальше еще интересней. У покойной женщины, оказывается, было завещание на родного сына. Но это завещание было признано недействительным, так как был привлечен какой то эксперт, который признал подпись покойной женщины на завещании недействительным, хотя по свидетельству нотариуса покойная лично была у нотариуса и подписывала завещание. Вы спросите – есть же сын, это же первая линия родства и первая очередь наследования. Так вот сын на которого было оформлено завещание, был признан пропавшим без вести, на основании того, что ему было отправлено ПИСЬМО по месту последней прописки, скорее всего по адресу этой же квартиры и он на него не ответил, хотя он с матерью давно не жил вместе.
Это дело шито белыми нитками – объясняю я покупателям. Не сегодня, так завтра может появится сын или другой родственник и отсудить квартиру обратно. Меня удивило, что покупатели не сразу согласились со мной, аргументируя, что постановление суда вступило в силу. Видать для них хорошей мотивацией была очень интересная и низкая цена.

Один из выводов. Когда цена объекта недвижимости слишком низкая, нужно подумать, в чем подвох.
Главный вывод. Каждый для себя и так его сделает без меня.

Типичные ошибки при продаже недвижимости.В предыдущий раз я писал о самой главной ошибке при продаже – это неправильная ...
10/12/2021

Типичные ошибки при продаже недвижимости.

В предыдущий раз я писал о самой главной ошибке при продаже – это неправильная цена https://www.facebook.com/hospodenko/photos/a.545460322455500/1567723070229215/ уж если хочется дороже продавать, тогда лучше выставить, когда цена вырастит. Но есть и еще другие:

• Отсутствие контроля спроса. Часто бывает, когда собственник подает самостоятельно рекламу, то его объявление дублируется риелторами и агенствами. Что создает ощущение более обширного предложения. Но, как правило спрос который есть, его не становится больше, а наоборот - он распыляется среди большего количества тех кто рекламирует. Ведь не имея, каких либо обязательств перед Вами у других участников рынка не стоит задача продать именно Ваш объект. Правильнее сказать – задача получить покупателя, а продать можно то что выгоднее для того кто рекламирует. Конечно, при интересной цене собственник все равно продаст свой объект. Но тут задача состоит в том, чтоб получить максимально лучшее предложение из того что есть. Поэтому важно контролировать всю рекламу через одного специалиста либо делать это самостоятельно.

• Некачественная реклама. К этому я отнесу неправильное описание и некачественное фото. Зачастую продавцы пишут много информации, которая неструктурированная и покупателю не хочется ее читать. Важно писать блоками, выделяя то, что может повлиять на цену, а то что несущественное лучше не писать, так потенциальному покупателю комфортнее найти интересующую его информацию. Также часто замечаю, что люди вообще не утруждают себя и клиентов качественными фото, особенно если недвижимость с ремонтом. Бывало такое, что когда ищешь покупателю что-то достойное, приходится догадываться что там качественный ремонт. Камера на телефоне для этого не всегда подходит. Вернее сказать если недвижимость без ремонта телефон может подойти. Но все равно даже объекты без ремонта с качественным фото лучше выглядят.

• Неправильное распределение рекламного бюджета. В зависимости от целевой аудитории важно подобрать правильный инструмент продвижения объекта. Например, если хотите сдать гостинку в аренду, то неправильно запускать таргетированную рекламу на фейсбуке. В большинстве случаев может хватить площаки OLX, dom.ria и подобные, но в зависимости от сложности и уровня спроса могут быть различные варианты, например разные группы, чаты и т.д. где зачастую даже не доходя до открытой рекламы можно найти целевого покупателя, который готов предложить самую интересную цену.

PS/ На самом деле нет какой то одной панацеи, все должно быть в комплексе, и ко всему нужно уделить внимание.

История продажи хрущевки на 1м этаже.Это было где то в 2011 году летом. Тогда как раз цены постепенно снижались после кр...
01/12/2021

История продажи хрущевки на 1м этаже.

Это было где то в 2011 году летом. Тогда как раз цены постепенно снижались после кризиса в 2008 года. Меня попросили продать 2 комнатную хрущевку на 1м этаже. А как известно, продать квартиру на первом этаже в тихом дворе достаточно тяжело. Оценив, максимально, что мог рынок дать на то время это 62 000 у.е. и то, - это средняя цена была среднего этажа. А так как собственник хотел максимально дороже продать, попросил начать продавать с этой цены, хотя я предупредил что спроса не будет, так как за эту цену есть выбор на средних этажах.

Так вот, продается она неделю за 62000 у.е. даже звонков не было. Затем поставили следующую неделю 61 000 тот же эффект. 60000 у.е. пошли звоники по рекламе, но просмотров не было, 59 000 у.е. практически тот же эффект, только редкие случайные пару просмотров. Так как тогда был падающий рынок, сильно долго держать цену не было смысла.

В итоге, мы поставили цену 58000 у.е. что было существенно ниже от 62000 у.е. но отражала рыночную ситуацию меньшего спроса на такого рода недвижимость, после этого резко пошли звонки. И мы договорились с собственником что просмотры будут все в один день и одно время, что заранее сказать было очень правильно сделано.

Так вот на просмотр договорилось 4 человека с разницей по времени 15 минут между просмотрами. Во время просмотра у покупателей сложилось впечатление большого спроса на эту недвижимость. В итоге после просмотра, квартира понравилась двум покупателям. Они подогретые ажиотажем быстро приняли решение покупать данную квартиру. Но так как их было двое, то они начали предлагать большую цену, перебивая предложение друг друга.
В итоге цена постепенно росла 59 000 у.е., потом 60 000 у.е. 61 000 у.е . так сильно войдя в азарт что на цене 62000 у.е. сам продавец решил не торговаться выше, так как понимал что стоимость и так сильно выше рынка, а договорившись на дороже он рисковал что его задаток сорвется, когда покупатель трезво все оценит.

Цикл "Ошибки при продаже недвижимости"Неправильная оценка и отсутствие анализа реального спроса.Зачастую мы ориентируемс...
25/11/2021

Цикл "Ошибки при продаже недвижимости"

Неправильная оценка и отсутствие анализа реального спроса.

Зачастую мы ориентируемся на похожие предложения, которые есть на данный момент, выводим для себя среднюю цену или чуть выше с расчетом на торг. В таком подходе есть опасность сильно завысить цену, если окажется что на такие же похожие объекты отсутствует спрос.
В вопросе ценообразования большинство продавцов ориентируется на таких же продавцов, а не на реальный спрос. Получается замкнутый круг, когда в определенном сегменте есть много предложений, но со стороны покупателей интерес полностью отсутствует, и потом слышишь мнение, что рынок стоит, продаж нет. Хотя на самом деле продажи идут, недвижимость продается. Например: бывает, что старый фонд может продаваться примерно за те же деньги что и в современном комплексе, только в этом случае старое жилье будет сильно проигрывать, а продавцы будут недоумевать, в чем дело, почему покупателя нет, ведь сосед такое же продает как мое или даже дороже.
Поэтому при оценке недвижимости не только нужно найти похожие предложения, но и грамотно изучить есть ли спрос на эту недвижимость которую нужно продать. Ведь может выявится, что у соседа с самой дешевой ценой вообще просмотров не было и иногда только звонят, интересуются.
Как определить спрос? Позвонить на все похожие объекты с вопросами: Давно ли продаете? Есть ли звонки? Как часто показываете? Были ли встречные предложения от покупателей? Предлагают ли задаток? Вы скажете, но кто на такие вопросы будет отвечать. Если правильно с человеком поговорить, то люди с удовольствием ответят и помогут Вам. Выявив ответы на эти вопросы, мы можем тогда уже делать вывод по поводу реальной цены.

Хотя конечно, как аргумент, можно использовать, то что нам очень необходимо определенная сумма денег, нам нужен «свой покупатель» и на каждый товар есть свой покупатель, а также на вкус и цвет товарища нет и т.д и т.п. Возможно вы будете правы, т.к. если рынок вырастит через время, то вы продадите за желаемую сумму. Но тут нужно учитывать то что покупательская способность денег тоже изменится за это время, и то что можно купить сегодня за эту сумму, вряд ли получится сделать потом.

Возможна и другая ситуация, когда средняя цена является заниженной. Например, когда дом сдается в эксплуатацию, многие инвесторы выставляют в продажу большое количество объектов в конкретном доме, создается избыточное предложение, что тянет цену вниз, хотя по другим аналогичным объектам ситуация другая. И стоит немного выждать, чтоб были раскуплены объекты конкурентов по более низкой цене, тогда получится продать подороже свою недвижимость. Но опять же все это можно выявить, детально изучив спрос.

Вывод, чтоб успешно продать по максимально выгодной цене и в прогнозируемые сроки важно детально изучить спрос.

Стараюсь быть ответственным к себе и окружающим. Безопасность здоровья и безопасность сделок.
15/11/2021

Стараюсь быть ответственным к себе и окружающим. Безопасность здоровья и безопасность сделок.

12/11/2021

История из жизни риелтора.

Когда начинал только работать в недвижимости в агентстве, произошел очень смешной случай. Тогда основная реклама недвижимости происходила через газету Авизо, это был 2009 год. Так вот один из агентов нашего отдела делал подборку предложений для покупателя. Просматривая предложения в газете, он звонил по этим объявлениям, уточняя актуальность и задавая дополнительные вопросы по продаже. И вот, кроем уха, слышу от него эмоциональный возглас: «Вот! это то, что подойдет для него (покупателя)». И начинает активно набирать номер телефона указанного в объявлении на стационарном телефоне. С предвкушением возможного заработка, он слушает гудок и комментирует: «Ну, давай бери уже трубку!». В это время ему на мобильный номер начинает поступать звонок. Недолго думая, кладет трубку, с которой звонил с мыслью, что успеет перезвонить, так как на его мобильный рекламный телефон поступает звонок, а это видать полюбому клиент хочет купить объект, который он рекламирует. Вот класс, день удался. И только он пытается ответить на своем рекламном мобильном телефоне, как звонок прекращается. На мобильном высветился городской номер (044 *****). «Ладно, перезвонят» - говорит он. Возвращается к стационарному телефону, набирает номер телефона, по которому он звонил и ждет, что сейчас ему ответит. И тут опять ему на мобильный поступает звонок. «Ну что ты будешь делать» - говорить он. Кладет трубку и только пытается ответить, как входящий звонок прекращается. Выругавшись, после этого говорит вслух – « Да что ты ******, не можешь чуть подождать, сразу кладешь трубку, я даже не успеваю взять». «Да еще этот ******, по объявлению почему то не берет трубку». Снова начинает звонить по интересному объявлению – «Да возьми ты трубку *****» и опять все начинается по кругу.
Те кто рядом с ним уже начали догадываться в чем было дело, и он видя что с него начинают смеяться тоже все понял.

Осторожно – проблемные новостройки!В предыдущий раз я рассматривал проблемную недвижимость уже с документами, а именно н...
04/11/2021

Осторожно – проблемные новостройки!

В предыдущий раз я рассматривал проблемную недвижимость уже с документами, а именно наследство https://www.facebook.com/hospodenko/photos/a.545460322455500/1181271578874368/ и объекты со свежими документами https://www.facebook.com/hospodenko/photos/a.545460322455500/1173380822996777/ .
В этот раз рассмотрим первичное жилье, а именно объекты по которым еще нет документов.
Отсутствие документов на строящееся жилье или построенное, но еще не введенное официально в эксплуатацию уже подразумевает определенные риски. Но все же многие инвесторы охотно готовы вкладывать свои финансы в строящиеся объекты, так как цена покупки гораздо меньше, чем готовая недвижимость уже с документы. Подкупает еще то, что многие на этом хорошо заработали.

На что нужно обратить внимание, если все же Вы захотели инвестировать. Необходимо задать себе такие вопросы:

1. Репутация застройщика. Сколько объектов уже построено? Сколько сейчас активно строится? Были ли задержки по вводу в эксплуатацию, и какие? Как правило, чем выше репутация застройщика - тем дороже инвестиция.

2. Насколько данный комплекс, в который вы хотите инвестировать сейчас, пользуется спросом у других инвесторов? Тут так же, - чем больше спрос – тем дороже.

3. На какой стадии строительства планируете инвестировать? Чем ближе к окончанию строительства, тем дороже, но в тоже время меньше риски и быстрее можно вернуть инвестицию.

4. Как документально обеспечено строительство? Есть ли разрешения на строительные работы? Важно сверить назначение земли с тем, что планируется построить. Как правило, у строительств с плохой репутацией тут начинаются проблемы.

5. Есть ли судебные споры по земле которая строится?

Несмотря на элементарные вопросы все же многие идут на большие риски инвестируя, не задавая себе этих вопросов, а ориентируясь на очень низкие цены. В худшем случае инвесторы теряют инвестицию. В лучшем случае, либо получают возможность эксплуатировать не до конца построенный объект и затем с другими жильцами годами пытаются ввести в эксплуатацию через суды, либо в самом лучшем случае получают документы с большими сроками ввода и в дальнейшем самостоятельно решают проблему с коммуникациями: отоплением, водой, электричеством, канализацией.

Address

Владимирская 49а, оф. 134
Kyiv
01001

Opening Hours

Monday 10:00 - 18:00
Tuesday 10:00 - 18:00
Wednesday 10:00 - 18:00
Thursday 10:00 - 18:00
Friday 10:00 - 18:00

Telephone

+380979148499

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Hospodenko Oleksandr Re/Max posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to Hospodenko Oleksandr Re/Max:

Shortcuts

Share

Category

Мое резюме

Опыт в продажах - 20 лет с 2000 года В продаже недвижимости - более 10 лет с с 2009 года

Количество проданной недвижимости - более 200,

Имею награду - медаль “За профессиональные заслуги” 2015года

в 2017 году благодаря безупречной репутации, прошел конкурс в международную компанию Re/max