01/06/2026
‼️Зміна площі після перепланування: чи існує “допустимий відсоток”?
‼️Зміна площі ≠ реконструкція
✅Часте питання від нотаріусів і державних реєстраторів: якщо після перепланування площа об’єкта збільшилась або зменшилась, чи є якийсь допустимий відсоток такої зміни, після якого вже потрібно вводити об’єкт в експлуатацію?🏠
✅Відповідь: ні, чинне законодавство не встановлює жодного відсоткового значення.
⛔️Немає норми, яка б передбачала, що площа може змінитися, наприклад, на 1%, 5%, 10% чи інший відсоток і саме від цього залежить необхідність отримання дозвільних документів або прийняття об’єкта в експлуатацію.🏗️
❇️Ключовий критерій - не розмір зміни площі, а характер виконаних робіт.
⚡️Постанова КМУ № 406 затверджує перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після завершення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. Зокрема, пункт 1 Переліку охоплює роботи з переобладнання та перепланування житлових і нежитлових будинків, будівель, споруд та приміщень у них, якщо такі роботи не передбачають втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування.
⚡️Окремо для житлових об’єктів це підтверджувалось положеннями Житлового кодексу України (незважаючи навіть на втрату чинності)
Відповідно до ст. 100 ЖК України, виконання наймачем робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, які не передбачали втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребувало отримання документів, що давали право на їх виконання, а після завершення таких робіт введення об’єкта в експлуатацію не вимагалось.
Аналогічне правило для власників житлових будинків і приміщень приватного житлового фонду було закріплене у ст. 152 ЖК України.
Тому навіть якщо площа змінилася, саме по собі це ще не означає, що була реконструкція або що об’єкт потрібно приймати в експлуатацію.
‼️Для реєстратора важливо встановити:
чи технічний паспорт стосується саме цього об’єкта;
- чи є відомості про актуальні технічні характеристики;
- чи не змінився тип об’єкта;
- чи не створено новий самостійний об’єкт;
- чи не було поділу, об’єднання або виділу;
- чи не вбачається з документів добудова, прибудова, реконструкція або зміна геометричних розмірів;
- чи не зачіпає зміна права співвласників, іпотекодержателя або інших третіх осіб.
⚠️До ДРРП вносяться відомості про об’єкт нерухомого майна, зокрема ідентифікатор об’єкта в ЄДЕССБ, тип об’єкта, загальна та за наявності житлова площа, адреса тощо. Такі відомості вносяться на підставі даних ЄДЕССБ, а за їх відсутності - на підставі документів, поданих для державної реєстрації прав.
❗️Якщо зміна площі є наслідком перепланування або переобладнання без втручання у несучі конструкції, огороджувальні конструкції та/або інженерні системи загального користування, така зміна може бути відображена в ДРРП як зміна/уточнення технічних характеристик об’єкта.
‼️Водночас, якщо з документів видно, що фактично відбулася реконструкція, добудова, прибудова, зміна зовнішніх геометричних розмірів, поділ, об’єднання або створення нового об’єкта, одного технічного паспорта недостатньо.
У такому випадку застосовуються правила державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єкт після реконструкції. Пункт 77 Порядку № 1127 передбачає, що така реєстрація проводиться за наявності відомостей з ЄДЕССБ про технічні характеристики об’єкта, прийняття його в експлуатацію та присвоєння адреси. Відсутність таких відомостей є підставою для відмови, крім випадків, прямо передбачених Порядком.
✅Також слід враховувати ст. 26 Закону № 1952-IV: якщо після отримання заявником документів виявлено помилку або необхідність виправлення відомостей про нерухоме майно, зокрема його технічних характеристик, такі відомості виправляються державним реєстратором на підставі заяви особи, відомості про речові права якої містять таку помилку або такі відомості.
‼️Отже практичний висновок для нотаріусів і державних реєстраторів:
⚡️Закон не містить “допустимого відсотка” збільшення або зменшення площі.⚡️
🔥Не можна оцінювати ситуацію лише за цифрою зміни площі.
🏗️Вирішальним є характер робіт: перепланування/переобладнання чи реконструкція/добудова.
Якщо це перепланування без втручання у несучі конструкції та інженерні системи загального користування - прийняття в експлуатацію не вимагається.
Якщо є ознаки реконструкції або створення/зміни об’єкта - потрібні належні відомості з ЄДЕССБ та документи, передбачені Порядком № 1127.
🏢Просте посилання в техпаспорті на "перепланування" не звільняє реєстратора від перевірки змісту поданих документів.
⚖️Щодо судової практики - усталеного висновку Верховного Суду саме про “допустимий відсоток” зміни площі при переплануванні не вбачається. Це логічно, оскільки такого відсоткового критерію немає і в законодавстві. У спірних ситуаціях суди зазвичай оцінюють не відсоток зміни площі, а те, чи були роботи переплануванням, чи фактично мали ознаки реконструкції, добудови або створення нового об’єкта.
⚡️Отже, для ДРРП має значення не те, наскільки змінилася площа, а чому вона змінилася і якими документами це підтверджено.⚡️
#Нікітін #ДержавнаРеєстрація #ДРРП #Нерухомість #ТехнічнийПаспорт #ЄДЕССБ #Перепланування #Переобладнання #Реконструкція #Нотаріус #ДержавнийРеєстратор #РеєстраціяПрав #Постанова406 #Порядок1127 #ЖитловийКодекс #ПравоваПозиція
