南加州媽媽的賣房筆記 Hannie Tseng

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👩🏻‍👦 一手成交 · 一手換尿布
🏡 房仲媽媽筆記: #房產乾貨 #笑中帶淚的日常
📍 LA｜OC｜Riverside｜San Bernardino
📝 陪你走過買房、賣房、媽媽人生
🏅 eXp Realty #02050912
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06/05/2026

【買新房之前，這筆稅你算進去了嗎？🏡】

很多人看新建社區，被漂亮設施吸引，卻忽略了每年都要付的 Mello-Roos。

Mello-Roos 是什麼？
正式名稱 Community Facilities District Tax（CFD）。針對新建社區徵收的特別稅，用來支付道路、學校、公園等基礎建設費用。

金額有多少？
南加州一年從幾百到一萬多塊都有。而且是在一般地產稅之外額外收的。很多人看到地產稅覺得還好，沒算這筆，搬進去才發現每月支出超出預期。

要繳多久？
通常 20 到 40 年，視債券年限而定。有些社區快還清了，有些還有很長時間。

怎麼查？
1️⃣ 看地產稅單，有 Mello-Roos 會看到「CFD」字樣
2️⃣ Hannie 會在出 offer 前幫你查 Tax Record
3️⃣ 直接問賣家或看 Disclosure 文件

每個月真正要付的數字 = 房貸＋地產稅＋HOA＋Mello-Roos。少算任何一項預算就會出問題。

買房前搞清楚，才不會住進去才後悔 🏡
有問題歡迎私訊我！

05/28/2026

【買了房子，才發現每個月要付的錢比想像中多很多 😅】

很多人買房之前只算了房貸，但搬進去之後才發現，
房貸只是起點而已。
1. 地產稅*
在加州，地產稅大概是房價的 1% 到 1.25%，每年都要付。買了 100 萬的房子，一年地產稅大概就是一萬塊左右。很多人沒有把這筆錢算進每月支出，結果每次稅單來就措手不及。

2. HOA 管理費 ＋ Mello-Roos*
住 HOA 社區，每個月的管理費要算進去。南加州很多社區從一兩百到一千多都有。如果是新建社區，還要特別注意有沒有 Mello-Roos！這又是一筆額外的稅，一年可能幾千到一萬多塊，很多買家完全沒想到。

3. 維修備用金
買了房子，屋頂壞了、暖氣壞了、熱水器壞了，全部都是你自己負責。一般建議每年預留房價的 1% 當維修備用金。100 萬的房子，就是一年大概一萬塊。這筆錢很多人完全沒有算進去。

【地產稅、保險、HOA、Mello-Roos、維修備用金，全部加起來，才是你每個月真正要付的數字。】
買房前把這些都算清楚，才是真正準備好了 🏡
有問題歡迎私訊我！🙌🙌

05/25/2026

【買房匯款被騙？這件事你一定要知道 ⚠️】

在南加州，房產交易的匯款詐騙案件這幾年越來越多，而且手法越來越高明。
詐騙是怎麼發生的？
詐騙集團會冒充 Escrow 公司，發送看起來非常正式的 email 或者信件給買家，說匯款帳號「臨時更改」，叫你把錢匯到另一個帳戶。
一旦錢匯出去，幾乎拿不回來。
所以只要收到任何更改匯款資訊的通知👇👇
❌ 不要照做
❌ 不要回信
❌ 不要點連結
第一件事：直接打電話給你的經紀人確認。

怎麼確認 Escrow 公司是合法的？
在加州，Escrow 公司必須持有合法執照，由**加州金融保護及創新局（DFPI）**監管。
你可以自己查：
🔍 網址：dfpi.ca.gov
🔍 搜尋「Escrow」
🔍 輸入公司名稱
就可以確認它有沒有合法執照、有沒有被投訴或吊照的紀錄。

記住這一條：
正規的 Escrow 公司絕對不會主動要求你更改匯款資訊。
只要有人這樣做，百分之百有問題。
這一條記住了，可以幫你省掉幾十萬的損失。⚠️
買賣房子有問題，歡迎問Hannie！👩‍💼

05/18/2026

【Escrow 是什麼？買房的錢到底去哪了？🏡】
很多人聽過 Escrow 這個詞，但不知道它到底在做什麼。
簡單說，Escrow 就是一個中立的第三方，不站買方、也不站賣方，專門幫雙方保管錢和文件，確保整個交易安全完成。

錢是怎麼匯出去的呢？
Offer 被接受之後，買家先付一筆訂金叫 Earnest Money Deposit（EMD），通常是成交價的 2% 到 3%。這筆錢進入 Escrow 帳戶保管，不會直接給賣家。
貸款核准之後，銀行也會把貸款金額匯進 Escrow。
等到所有條件都滿足：
✅ Inspection 通過
✅ 貸款審核完成
✅ 產權確認沒有糾紛
✅ 所有文件簽署完畢
Escrow 才會把全部的錢一次撥給賣家，同時把產權過戶給買家。這叫做 Close of Escrow！

為什麼需要 Escrow？
因為它在保護買賣雙方。
只有在所有條件都完成的情況下，錢才會真正易手。
Escrow 聽起來複雜，但它存在的目的很單純，就是讓整個交易過程有人在中間把關，買家的錢不會不見，賣家的房子也不會白給。 🏡
有問題歡迎私訊我！

#南加州買房 #買房攻略

05/16/2026

【買房從開始準備到拿到鑰匙，你覺得要多久？🤔】
很多人快的話一兩個月就搞定，
不過其實整個買房過程，我會把它分為三個階段：
📋 第一，準備期
看房之前要先拿到 Pre-approval。
Pre-approval 是讓貸款銀行先審核你的財務狀況，
包括收入、信用分數、負債比例，
確認你能貸多少錢、利率大概是多少。
文件準備齊全的話，快的話 3 到 5 個工作天。
但很多人文件沒準備好，
來來回回就拖了好幾個禮拜。
這一步一定要在看房之前就做好，
不然看到喜歡的房子，卻沒辦法出 offer。

🏡 第二，看房期
這個真的因人而異。
有人看了兩三間就找到了，有人看了幾十間還在找。
在南加州，尤其是好學區的房子，
上市之後可能幾天就有多個 offer，競爭很激烈。
所以不是你慢慢看，是要在準備好的狀態下，
看到對的就能馬上出手。
認真在找的買家，看房期平均大概 1 到 3 個月。

📝 第三，Escrow 期
Offer 被接受之後，正式進入 Escrow。
在加州，這個階段標準大概是 30 天左右。
這 30 天要做的事很多，
Inspection 房屋檢查、貸款正式審核、
產權調查確認沒有糾紛、
各種合約披露文件簽署，
最後才能 Close，拿到鑰匙。
如果是 Cash 買家，不需要等貸款，
有時候 7 到 10 天就可以 Close 了。
全部加起來，一切順利的話大概三個月，
一般來說四到六個月都很正常。
如果市場競爭激烈，offer 出了幾次都沒成，
可能還要更長。
所以買房不是想買就馬上能買。
越早開始準備，機會就越多。
不要等到「差不多準備好了」才行動，
那時候可能已經錯過了 🏡
想開始規劃的，現在就私訊我，
我們來聊聊你的狀況和時間表！

#南加州買房 #買房攻略 #房仲媽媽

05/14/2026

60萬以下，Ontario 三房，你沒看錯 👀
次新屋、無 Mello-Roos、持有成本低。
📍 220 W Via Prado #52, Ontario CA 91762
💰 $598,800 | 3房 2.5衛 | 1,554 sqft
✨ 開放式格局，採光通透
✨ 太陽能｜無 Mello-Roos｜低 HOA
✨ 社區泳池、BBQ 區、綠地步道

Under $600K for a 3-bed near-new condo in SoCal? Yes, really. 👀
✨ Open-concept layout & natural light
✨ Solar | No Mello-Roos | Low HOA
✨ Pool, BBQ & greenbelts
Buy to live or invest — this one works 🏡

05/09/2026

「那是我家門前，你不能停！」
聽起來很合理，但法律上不是這樣 👀
Curbside 屬於公共道路，
不是你的私有財產。
但如果擋住你的 driveway？
那就另當別論了。

私訊或留言「Parking」，
我把 HOA 停車注意事項整理傳給你 🚗

#南加州 #房仲媽媽

05/04/2026

遇到 Cash Offer 就一定輸嗎？🤔
不一定！但你要知道怎麼打這場仗啊啊啊
DU Approval、Appraisal Gap Coverage、我合作的貸款專員主動出擊⋯⋯
這些工具用對了，貸款 offer 一樣能贏。
私訊或留言「Offer」，我把重點整理傳給你 📋

#南加州買房 #房仲媽媽
#買房攻略 FirstTimeHomeBuyer

05/01/2026

Inspection 報告寫了30個問題，是不是要全部叫賣家修？🤔
答案可能跟你想的不一樣。
其實在加州，房子是以 AS-IS 現況出售為主，賣家沒有義務修好所有東西。
重點是你要求什麼、怎麼要求——策略對了，成功率才高。
我有整理 Request for Repair 的重點清單
私訊或留言「inspection」，我馬上傳給你 📋

04/25/2026

你知道 Final Walkthrough 最容易犯的錯是什麼嗎？😅
就是以為去走一圈、確認東西還在就好了
其實這一步做對了，可以幫你省下很多麻煩
我整理了一份 Final Walkthrough & Close Escrow 注意事項清單
留言「清單」，我傳給你 📋
#南加州買房 #買房攻略 #房仲媽媽
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