http://www.littlesaigonhomes.com/

Little Saigon Homes & Lending - Trọn Gói Mua Bán Bất Động Sản & Vay Mượn, Garden Grove, CA (2026)

Name: Little Saigon Homes & Lending - Trọn Gói Mua Bán Bất Động Sản & Vay Mượn
Address: Garden Grove, CA, 92840–92846, US
Telephone: 657-200-8145
Price range: $$

09/26/2026

🏡 9132 CARL (GARDEN GROVE) — KÈO THƠM HAY CÁI BẪY CHÔN VỐN? ⚠️
Mấy ngày nay bà con rần rần chia sẻ căn nhà trên đường Carl ở Garden Grove: 4 phòng ngủ, 3.5 tắm, hơn 3,069 sqft living space, đất cul-de-sac rộng tới 11,130 sqft mà giá niêm yết chỉ $1.095M. Nghe qua thì đúng là “too good to be true”!
Căn này em đã dẫn 3 lượt khách khác nhau đi xem thực tế. Ngay từ lần đầu tiên khi nhà vừa lên thị trường, em đã khuyên khách nên bỏ qua. Sau đó nhiều khách vẫn tò mò muốn xem tận mắt, em vẫn chiều dẫn đi, nhưng xem xong thì kết luận vẫn không đổi: Bỏ qua cho lành!
Tại sao giá rẻ, nhà to, đất rộng ngay trung tâm Garden Grove mà em lại cản khách? Có 2 rủi ro chí mạng sau đây:
1. Không đủ điều kiện để mượn loan thông thường (Conventional / Non-QM)
Nhìn thực tế bên trong, nguyên khu vực living room, master bedroom và một phòng tắm vẫn đang thi công dở dang:
• Tường chưa đóng drywall, bên trong chưa có lớp cách nhiệt (insulation).
• Sàn nhà bóc dở nhìn thấy tận nền đất bên dưới.
• Dây điện chạy tùm lum trên attic
• Nguyên phần addition chỗ garage, tường không có insulation, foundation không đủ chuẩn để làm living space, nên không chắc là có được tính vô phần 3069 sqft living space không nha, hay chỉ đơn thuần là garage for storage use

Đây là lỗi an toàn nghiêm trọng (safety hazard), chắc chắn 100% không thể pass Appraisal của lender. Với người mua vay tiền (Conventional hay Non-QM) down dưới 30%, không thể waive appraisal được. Nhào vô đấu giá cho cố, cọc tiền xong đến khâu định giá cũng gãy cánh giữa đường, vừa mất công tốn sức lại phải đi xin rút cọc. Căn này chỉ dành cho người mua 100% Cash hoặc mượn Hard Money Loan.
2. Dấu hỏi lớn: Tại sao đang làm dang dở lại vội vàng bán tháo?
Bỏ qua chuyện giá chốt thực tế (nghe ngóng đã vọt qua mốc $1.2M - $1.25M), câu hỏi quan trọng nhất người mua phải đặt ra là: Lý do gì khiến chủ nhà ngưng thi công giữa chừng?
• Kịch bản nhẹ nhàng: Chủ nhà cạn vốn, đội chi phí nên bán tháo để trả nợ.
• Kịch bản tồi tệ nhất (Worst Case): Đang làm lén lút thì bị City of Garden Grove Code Enforcement ập vào tuýt còi vì không có giấy phép (unpermitted), không nộp bản vẽ.
Nếu rơi vào trường hợp dính lỗi xây dựng với Thành phố, đây sẽ là cơn ác mộng cho người mua tiếp theo.
Anh chị nào tính chơi bài: mượn Hard Money (lãi suất 12–13%/năm) để ôm nhà bằng mọi giá, tính trong 1–2 tháng sửa xong rồi lướt sóng hoặc refinance, thì em khuyên chân thành: Hãy lên thẳng City Hall kiểm tra thật kỹ xem căn nhà có đang bị City Lien hay Code Violation hay không!
Nếu đã dính vi phạm từ City:
1. Hoàn toàn không có chuyện kéo thợ tới làm kiểu "mì ăn liền".
2. Bắt buộc phải thuê kiến trúc sư vẽ lại hiện trạng, nộp hồ sơ, chờ xét duyệt từ đầu.
3. Làm đến công đoạn nào phải gọi thanh tra City xuống nghiệm thu công đoạn đó.
Ôm một căn nhà chưa rõ pháp lý xây dựng trong khi mỗi tháng phải gánh cục nợ Hard Money lãi suất cắt cổ, ngâm 4–6 tháng chưa xong giấy phép thì chỉ có nước chôn vốn và lỗ nặng.
Trừ khi các đại gia nhiều tiền mặt, sẵn sàng ngâm vốn nửa năm để hợp thức hóa giấy tờ thì không bàn. Còn anh chị em mua nhà để ở hoặc đầu tư an toàn bằng đòn bẩy tài chính, thấy "kèo thơm" kiểu này nên tỉnh táo cân nhắc kỹ!

Tin hành lang hiện tại: Giá gom căn này để thắng thầu đã vượt $1.25M+ rồi nhé cả nhà!
3 bước cần làm ngay trước khi viết offer căn này:
1. Yêu cầu Listing Agent cung cấp toàn bộ permit hiện có và biên bản kiểm tra gần nhất của City.
2. Trực tiếp đến quầy Planning & Building của Garden Grove tra cứu lịch sử khiếu nại (Code Enforcement history).
3. Chuẩn bị sẵn nguồn vốn dự phòng tối thiểu 6 tháng tiền lãi nếu sử dụng Hard Money.
4. Khách nào mượn loan Conventional mua để ở, dạ thôi cho qua đi xem căn khác cho đỡ tốn thời gian của anh chị nha!

Còn anh chị nào sau khi đọc xong vẫn muốn đến xem và offer, xin gọi trực tiếp em nha! 😁
Sam Vong ☎️☎️☎️ 657-200-8145

09/22/2026

🏡 JUST SOLD — $590,000 - Menifee, CA
LẦN THỨ 4 GIÚP ĐẠI GIA ĐÌNH KHÁCH QUEN MUA BÁN NHÀ THÀNH TRONG GẦN 10 NĂM GẮN BÓ! 🔑✨

Thương vụ này khép lại với rất nhiều cảm xúc đặc biệt, nhưng điều làm mình trân quý nhất chính là sự gắn kết và niềm tin dài lâu từ khách hàng.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến gia đình anh chị Michelle & Michael! Gần một thập kỷ đồng hành, từ những ngày đầu bỡ ngỡ cho đến nay, đây đã là lần thứ 4 mình vinh dự được đại gia đình anh chị gửi trọn niềm tin để hỗ trợ cả mua lẫn bán nhà trong gần 1 thập niên qua. Sự tin tưởng của anh chị suốt 10 năm qua không chỉ là động lực lớn trong nghề, mà còn là một vinh dự rất đặc biệt đối với mình. Chúc mừng anh chị và gia đình với cột mốc tuyệt vời này! 🎉

💡 CÂU CHUYỆN MUA NHÀ Ở CALI: KHÔNG CẦN ĐI BANG KHÁC ĐỂ TÌM NHÀ ĐẸP DƯỚI $600K!
Nhiều anh chị hay tâm sự với mình: “Giá nhà ở Orange County nói riêng và CALI nói chung cao quá, chắc phải tính đường chuyển qua bang khác sống thôi…”
Thực ra, đâu cần phải dọn đi xa đến vậy! Nếu nhìn rộng ra một chút về khu vực Corona, Riverside, Menifee hay Lake Elsinore, nguồn nhà mới, thiết kế đẹp hiện đại với mức giá dưới $600k vẫn còn rất nhiều sự lựa chọn tuyệt vời.
Nhiều người nghĩ xa xôi, nhưng thực tế lái xe về OC chỉ mất tầm 1 tiếng đến 1 tiếng rưỡi. Một khoảng cách hoàn toàn hợp lý để đổi lấy một không gian sống rộng rãi, cộng đồng mới mẻ, tiện nghi cho gia đình mà tài chính lại nhẹ nhàng hơn rất nhiều.
Anh chị nào đang cân nhắc bài toán an cư hay đầu tư vừa túi tiền quanh Nam Cali, cứ nhắn tin trực tiếp cho mình để cùng thảo luận các phương án tối ưu nhất nhé!

Anh chị có nhu cầu mua bán nhà, làm loan mua nhà hoặc thẩm chí vay mượn cho business, xin vui lòng liên hệ Sam qua ☎️ 657.200.8145 nhé!

08/23/2026

🏡 OPEN HOUSE CUỐI TUẦN NÀY TẠI WESTMINSTER! 🏡

Nhà rộng rãi, tại thành phố Westminster, gần góc đường Trask vs Golden West. Hãy ghé thăm Open House cùng team chúng tôi vào Chủ Nhật tuần này!

📍 Địa chỉ: 13291 Siskiyou St, Westminster, CA 92683
⏰ Thời gian: Chủ Nhật, Ngày 23 tháng 8, 2026 | Từ 1:00 PM đến 4:00 PM
💰 Giá niêm yết: $1,198,888

Điểm nổi bật của căn nhà:

Diện tích nhà: 2,184 sqft — Không gian sống rộng rãi, thoáng đãng.

Diện tích đất (Lot size): 6,500 sqft — Sân vườn rộng phù hợp cho các buổi tiệc gia đình.

Cấu trúc: 4 Phòng ngủ | 2 Phòng tắm — Thiết kế tối ưu công năng cho gia đình đông thành viên.

Vị trí: Tọa lạc tại khu vực yên tĩnh, an ninh, di chuyển cực kỳ thuận tiện đến các khu chợ Việt Nam, trường học và trung tâm thương mại lớn.

👉 Xem chi tiết hình ảnh và thông tin căn nhà tại: https://www.redfin.com/CA/Westminster/13291-Siskiyou-St-92683/home/3917180

Đừng bỏ lỡ cơ hội sở hữu căn nhà tuyệt vời này! Hẹn gặp lại quý vị và gia đình vào Chủ Nhật tuần này.

Hãy gọi ☎️☎️☎️657-200-8145
Liên hệ ngay với team chúng tôi để được hỗ trợ mượn loan và tư vấn chi tiết!

08/15/2026

🏤Nhà Townhouse khu vực El Monte
🔥Giá chỉ 699,999

🏡Địa chỉ 11040 Encanto Way, El Monte

⭐️Nhà 3 stories, 4 ngủ 2.5 tắm, 1640 sqft living space
Low HOA 265/month, bao gồm trash, insurance, landscaping

Open House 08/15 and 08/16 - 10am-1pm

Listing agent: Sam Vong | DRE 02051709
Little Saigon Homes & Lending - Trọn Gói Mua Bán Bất Động Sản & Vay Mượn

08/14/2026

💛Đầu tuần trước có chị khách nhắn em: "Em ơi chị muốn mượn dưới $100,000 từ equity của căn nhà chị đang ở ra mà không đụng đến 1st mortgage vì hồi đó chị lock tiền lời dưới 3% à. À quên nữa, income trên tax returns của chị không cao nên chắc không xài được, vậy có cách nào không em? "

Em: "Dạ nếu không muốn đụng đến 1st mortgage thì chị mượn HELOAN hoặc HELOC, họ sẽ làm 2nd lien. HELOC thì đa số cần dùng tax returns để chứng minh income. Còn HELOAN thì có nhiều chương trình loan chỉ dùng 12 tháng bank statements không cần dùng tax returns để chứng minh income, chị gửi em xem thử 12 tháng bank statements của chị nha!"

2 tuần sau, chị khách đã ký loan docs và chuận bị nhận $75,000 🥰🥰🥰

08/05/2026

🔥 OFF-MARKET DEAL CỰC HOT FOR INVESTORS! NHÀ ĐANG CÓ HỢP ĐỒNG THUÊ RCFE DÒNG TIỀN ĐỀU ĐẶN! 🔥

✨ Cơ hội đầu tư thụ động hiếm có – Mua xong có sẵn thu nhập hàng tháng, không lo trống nhà!

📍 Thông tin bất động sản:

Diện tích: 2,600 sqft living | Lot siêu rộng 0.4 acres (gần 17,500 sqft đất!) Thành phố Riverside - La Sierra South, CA

Cấu trúc: 1 tầng (Single Story - xây năm 1953)

Công năng: 6 Bedrooms | 3 Bathrooms

💰 Dòng tiền & Hợp đồng thuê (Lease) cực kỳ an toàn:

Đang cho thuê làm cơ sở RCFE (Assisted Living Facility - Chăm sóc người già).

Tiền thuê: $5,000/tháng (Thu nhập ổn định ngay từ ngày đầu nhận nhà!).

Trách nhiệm bảo trì: Người thuê (Tenant) chịu trách nhiệm hoàn toàn việc maintain căn nhà 🏠

Thời hạn hợp đồng: Lease hiện tại kéo dài đến giữa năm 2028, có Option gia hạn tiếp 3 hoặc 5 năm. Hoặc anh chị nào biết làm Assisted Living thì có thể không gia hạn hợp đồng

⚠️ Thông tin mua bán thực tế (Anh chị đọc kỹ giúp em nha):
1️⃣ Giá bán: $870,000 (FIXED PRICE - KHÔNG ĐẤU GIÁ)
2️⃣ Hình thức: First come, first serve! Ai chốt trước làm việc trước.
3️⃣ Tính chất deal: Làm việc TRỰC TIẾP VỚI CHỦ NHÀ (Khẳng định 100% không phải wholesale deal, không qua nhiều tầng trung gian kê giá).

💼 Với một căn nhà lot rộng 0.4 acres, 6 phòng ngủ đã có sẵn tenant RCFE uy tín thuê dài hạn và tự lo chi phí bảo trì, đây là lựa chọn trú ẩn dòng tiền cực kỳ an toàn cho anh chị đầu tư!

📞 Inbox ngay cho em để lấy thông tin chi tiết và chốt deal trực tiếp nhé! 📲657-200-8145

07/23/2026

✨ CẢM ƠN ANH CHỊ EM ĐÃ QUAN TÂM BÀI ĐĂNG HÔM QUA! 📩

Hôm qua vừa chia sẻ về các dòng vay Non-QM, em đã nhận được rất nhiều tin nhắn hỏi riêng về chương trình Vay qua Báo Cáo Ngân Hàng 12 Tháng (12-Month Bank Statement Loan).

Có vẻ đây đúng là "cứu tinh" mà nhiều anh chị làm Nail, 1099, hay chủ tiệm đang tìm kiếm! Hôm nay em xin giải thích ngắn gọn về cách thức hoạt động của chương trình này để anh chị dễ hình dung nhé:

💡 CÁCH CHƯƠNG TRÌNH BANK STATEMENT HOẠT ĐỘNG NHƯ THẾ NÀO?

Thay vì nhìn vào Tax Return (Tờ khai thuế) – nơi mà thu nhập thường bị giảm đi sau khi trừ các chi phí hợp lý – ngân hàng (Lender) sẽ xem xét dòng tiền thực tế chảy vào tài khoản của anh chị.

📌 Lender sẽ tính thu nhập của anh chị như thế nào?

1️⃣ Thu thập Bank Statement: Anh chị cung cấp sao kê ngân hàng 12 tháng gần nhất (Tài khoản Cá nhân hoặc Tài khoản Doanh nghiệp).
2️⃣ Cộng tổng tiền gửi (Total Deposits): Lender sẽ tính tổng số tiền gửi vào tài khoản trong suốt 12 tháng (đã loại trừ các khoản chuyển tiền nội bộ hoặc tiền nộp bất thường).
3️⃣ Áp dụng tỷ lệ chi phí (Expense Ratio):

Nếu dùng Personal Bank Statement: Thường Lender tính 100% tiền gửi làm thu nhập.

Nếu dùng Business Bank Statement: Lender sẽ áp dụng một tỷ lệ chi phí ước tính (ví dụ: 30% - 50% tùy ngành nghề) để đưa ra con số Net Income dùng làm căn cứ xét duyệt khoản vay.

👉 Kết quả: Anh chị dùng chính dòng tiền thật hằng tháng để chứng minh khả năng trả nợ, hoàn toàn không phụ thuộc vào con số thu nhập trên tờ khai thuế!

⚠️ MỖI HỒ SƠ LÀ MỘT TRƯỜNG HỢP KHÁC NHAU:
Mỗi tiệm, mỗi ngành nghề 1099 và mỗi ngân hàng sẽ có cách tính chi tiết và quy định riêng về tỷ lệ Expense Ratio.

📌 Anh chị đang muốn biết tài khoản ngân hàng của mình tính ra được bao nhiêu sức mua (Borrowing Power)?

👉 Đừng ngần ngại InBox trực tiếp hoặc Gọi/Nhắn tin cho em ngay hôm nay! Em sẽ giúp anh chị review hồ sơ và tính toán con số chính xác nhất — Hoàn toàn MIỄN PHÍ & BẢO MẬT!

📲 Nếu anh chị cần lấy lịch đi xem nhà, hoặc bất kỳ câu hỏi gì về nhà cửa hoặc mượn loan, xin vui lòng nhắn tin cho team qua Facebook hoặc gọi trực tiếp theo số phone bên dưới.
- Sam Vong | Little Saigon Homes
- DRE # 02051709 | NMLS # 2117290
- ☎️ Call/Text: 657-200-8145
- [email protected]
- AMed Realty Realty | DRE #: 01758870
- Wonder Rates Inc. | NMLS # 1518655

07/22/2026

🏡 MUỐN MUA NHÀ NHƯNG THU NHẬP TRÊN THUẾ THẤP? ĐỪNG LO, ĐÃ CÓ SAM LO! 💸✨
Anh chị em làm Nail, chủ tiệm, làm tự do (1099) chắc chắn quá quen thuộc với việc này: Thu nhập thực tế hằng tháng rất tốt, nhưng khi làm thuế thì trừ chi phí (expenses) nhiều nên INCOME trên Tax Return thấp.
=> Không thể vay mua nhà theo dạng truyền thống (Full Doc), ngân hàng nhìn vào tờ thuế lại… lắc đầu! ❌

Đừng để chuyện đó làm hoãn lại giấc mơ sở hữu căn nhà mơ ước hay cơ hội mua them đầu tư bất động sản. Các chương trình vay Non-QM (Non-Qualified Mortgage) chính là giải pháp dành riêng cho anh chị:
📌 3 CHƯƠNG TRÌNH VAY ĐẶC BIỆT KHÔNG CẦN BẢO CÁO THUẾ TRUYỀN THỐNG:
1️⃣ Vay qua Báo Cáo Ngân Hàng 12 Tháng (12-Month Bank Statement Loan)
• Không cần xét tờ khai thuế (Tax Returns)!
• Chỉ cần cung cấp sao kê ngân hàng (cá nhân hoặc doanh nghiệp) trong 12 tháng gần nhất để chứng minh dòng tiền thực tế.
2️⃣ Vay qua Báo Cáo Lợi Nhuận & Lỗ (Profit & Loss Statement - P&L)
• Dành cho các chủ tiệm/chủ doanh nghiệp.
• Xác minh thu nhập dựa trên bảng P&L do CPA chuẩn bị hoặc chứng nhận, giải quyết triệt để vấn đề thuế thấp.
3️⃣ Vay Đầu Tư DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
• Dành riêng cho anh chị muốn mua nhà cho thuê (Investment Property).
• KHÔNG xét thu nhập cá nhân hay lịch sử làm việc!
• Chỉ cần tiền thuê nhà dự kiến đủ trang trải tiền gốc, lãi, thuế và bảo hiểm (Tiền thuê > Tiền trả góp).
🔥 Ưu điểm lớn nhất:
✅ Thủ tục đơn giản, xét duyệt nhanh chóng.
✅ Rút ngắn thời gian chuẩn bị hồ sơ.
✅ Giúp anh chị dễ dàng làm chủ căn nhà mơ ước hoặc mở rộng danh mục đầu tư mà không lo về báo cáo thuế!

📲 Nếu anh chị cần lấy lịch đi xem nhà, hoặc bất kỳ câu hỏi gì về nhà cửa hoặc mượn loan, xin vui lòng nhắn tin cho team qua Facebook hoặc gọi trực tiếp theo số phone bên dưới.
- Sam Vong | Little Saigon Homes
- DRE # 02051709 | NMLS # 2117290
- ☎️ Call/Text: 657-200-8145
- [email protected]
- AMed Realty Realty | DRE #: 01758870
- Wonder Rates Inc. | NMLS # 1518655

07/16/2026

💃💋🕺 MARRY THE HOUSE AND DATE THE RATE
Hãy cưới căn nhà, và chỉ hẹn hò với lãi suất thôi!
Có anh chị nào đang lót dép hóng từ năm ngoái đến năm nay đợi giá nhà và lãi suất rớt đồng loạt để mua nhà hoặc refinance không ạ?
Nhưng tình hình chung mấy tháng nay là giá nhà có dừng chân tại chỗ nhưng không rớt nhiều, còn tiền lời thì cứ lì đòn lên xuống trên dười 6.5%. Vậy có tiếp tục đợi hay không?
Dạ nếu anh chị có sẵn tiền down, và giá nhà hợp lý với túi tiền là ưu tiên hàng đầu của mình thì bây giờ nên:
“Cưới Căn Nhà Trước, Hẹn hò với tiền lời hiện tại, rồi sau này Refinance (tái cớ cấu mortgage) sau nha anh chị!”
🏠 1. Cưới căn nhà (Marry the House): Căn nhà là tài sản hữu hình, là tổ ấm che mưa che nắng và luôn tăng giá trị theo thời gian tại OC nhờ quỹ đất khan hiếm. Khi anh chị chốt mua được căn nhà ưng ý lúc này, anh chị đã "khóa chặt" giá mua ở hiện tại, chấm dứt việc ném tiền qua cửa sổ cho chủ nhà thuê và bắt đầu tích lũy vốn chủ sở hữu (Equity).
📈 2. Hẹn hò với lãi suất (Date the Rate): Lãi suất mortgage không đi theo anh chị suốt đời! Con số 6.4% hay 6.5% hiện tại chỉ là mối quan hệ tạm thời. Anh chị không hề bị "trói buộc" vào nó suốt 30 năm vì chúng ta đã có vũ khí bí mật mang tên Refinance.
🔄 3. Refinance vận hành thế nào? Nói một cách đơn giản nhất: Khi anh chị mua nhà xong, cứ trả tiền nhà đều đặn. Sau 1-2 năm, khi nền kinh tế vĩ mô hạ nhiệt và lãi suất thị trường giảm sâu (ví dụ về đầu 5 hoặc đầu 4), Sam sẽ giúp anh chị làm thủ tục thay thế khoản vay cũ bằng một khoản vay mới có lãi suất thấp hơn.
• Kết quả: Căn nhà tuyệt vời vẫn là của anh chị, nhưng tiền lời đóng cho nhà bank mỗi tháng lập tức giảm đi vài trăm đến cả ngàn đô!
💡 Mẹo thực chiến của Sam: Đừng đợi lãi suất giảm rồi mới xếp hàng đi mua nhà. Lúc đó, hàng ngàn người sẽ ùa ra đường tranh giành, đẩy giá nhà vọt lên còn quá tiền lời anh chị tiết kiệm được. Hãy tận dụng lúc thị trường tháng 7 này đang nhiều nhà tồn kho, trả giá chút với chủ nhà để mua được giá tốt nhất hoặc xin lại credit để mua tiền lời xuống, rồi thảnh thơi làm Refinance sau!
Anh chị cần check xem mình được mượn bao nhiêu để mua nhà, hoặc lãi suất của mình hôm nay bao nhiêu, gọi ngay cho Sam nha!

☎️Hotline: 657-200-8145
Sam Vong
DRE # 02051709 | NMLS # 2117290
AMed Realty Group | Wonder Rates Inc.
DRE #01758870 | NMLS #1518655

06/30/2026

☢️☢️☢️Chú Ý: Sau khi giành được nhà, mở escrow rồi, hồ sơ vay loan application đã nộp, nhưng nếu anh chị làm 3 điều này là ngân hàng có thể từ chối cho mượn hoặc hủy giải ngân phút chót:

1. Mở thẻ credit mới/mua đồ trả góp;
2. Nghỉ việc hoặc đổi việc
3. Chuyển những khoản tiền lớn, lạ mặt vào ngân hàng mà không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc

Sau khi nộp hồ sỡ mượn loan, trước khi quyết định làm gì nên hỏi kỹ Loan Officer nhé anh chị!

Little Saigon Homes & Lending - Trọn Gói Mua Bán Bất Động Sản & Vay Mượn

09/26/2026

09/22/2026

08/23/2026

08/15/2026

08/14/2026

08/05/2026

07/23/2026

07/22/2026

07/16/2026

06/30/2026

Address

Telephone

Website

Alerts

Shortcuts

Share

Category

Listing takedown request