10/02/2017
트럼프 시대, 부동산시장의 변화는 ?
요즈음 이리저리 운전하다 받는 스트레스가 이만저만이 아닙니다. 스트레스는 점잖은 표현이고 분노 수준까지 올라가는 경우도 많습니다. 한국에서 LA를 오랜만에 방문한 지인이 최근에 악화된 운전습관에 대하여 한마디 따끔한 말씀을 하십니다. 1,2,3차선의 주행은 속도변화에따라 주행하여야하는데 느린차가 왜 1차선을 막고서 천천히 운전하는지도 이해가 않가고 빨리가는 차는 왜 마지막 차선을 사용하는지 모르겠다고, 그러고보니 얼마 전만해도 프리웨이에서는 그런 배운 방법으로 운전하였고, 프리웨이 진입하는 차에 대한 배려로 왼쪽으로 차선을 비켜주고는 했던생각이 납니다. 출근시 모두 줄서서 길게 기다리는데, 전광판에 왼쪽 차선은 왼쪽으로만 Turn하라고 쓰여있는데도 휑하니 옆을지나 기다리는 차와는 상관없이 우회전하고 갑니다. 빨리가봐야 5분차라는말은 이런 운전자에게는 해당이 없습니다 적어도 10-20분은 빨리 목적지에 도착할것이니, 지금 사는 발렌시아로 이사와서 얼마 않되어 맞은 편에서 소방차가 오면 당연이 배려해야하나, 적지않은 차들이 평소와 같이 서있는 내 차옆을지나는 것을 보고 이게 뭐지 하고 잠시 멍했던기억이 있습니다. 분명히 자전거 전용차선인데 모두다 기다리는 사람은 바보라고 비웃듯 자전거 차선을 따라 빠르게 지나갑니다. Freeway운전중 카풀레인을 들락날락거리며 부지런히 가는 운전자도 있습니다. 15년전쯤 나이드신 노인 한분이 자신의 손자에대한 말씀중 걱정하던말이 생각납니다, 각 학교에서 교통질서 교육예산을 모두 삭감하였다는것이었습니다. 아마, 10년 조금넘으면 교통무법천지가 될것이라는 염려의 말이 현실로 와닿는 것이 었습니다. 이런 운전자들은 이렇게 제대로 교육을 받지 않은 젊은 차량운전자들과, 길이 바쁜 비지니스용 차량순으로 많습니다. 이러한 젊은층에대한 우려는 모임에서 마다 거론되고는 합니다, 대개의 결론이 기성세대가 이해해야한다, 그러나, 혼자만이면 모르지만 남을 죽거나 다치게하고, 그들이 비정상적으로 받는 이익은 분명히 다른 누군가의 시간과 노력, 인내를 빼았는것이니 그래해서는 않된다는 의견이고, 최종적인 결론은 그들에게 왜 그렇게 하냐고 물어도 “뭘” 하고 반문 한다는것입니다. 이는 연결이 가정과 학교에서의 가르침이 문제라는것과 반면에 그들 역시 남을 배려를 하기에는 너무 바쁜 현실과 생존경쟁에 메달려 있다는것입니다. 내가 40살,50살 정도에는 이렇게 살고 이정도의 역할을 하겠구나하고 목표를 세울수있었던 우리와는 달리 안개같이 뿌연 미래와 현실, 그리고 내가 뭘 해야될는지 모르는 불확실성의 시대에서 우와좌왕하는 것을 기성세대가 이해해주고 포용해주고 배려를 해주어야할 것 같다는 생각도 듭니다.
이번달에는 궁금하게 생각하시는 트럼프시대의 부동산여건의 변화와 전망을 알아보도록 하겠습니다
일반적인 예상을 뒤업고 제45대 미국대통령으로 선출된 도널드 트럼프 당선인은 내년 1월20일 임기를 시작하게 됩니다. 1946년 6월4년생인 대통령트럼프는 사업의 전개시 자신의 이름을 브랜드로 내세울 만큼 당당하고 자신감 넘치는 사업가입니다. 흑묘백묘, 뀡잡는것이 매라는 말과같이 괴짜이기는 하지만 일단은 많은 국민이 찬성하여 대통령으로 추대되었으니 새로운 트럼프의 나라 행정 운영에 관심을 갖고 이에 대비하고 협조하는 것이 우리가 해야할 일이라고 봅니다. 트럼는, 경기회복과 경기부양을 새로운 부동산 정책으로 타개하겠다고 약속을 할 만큼 부동산시장에 강한 관심을 갖고있어 향후 , 새 정부 출범 이후 새로이 전개될 부동산 시장의 변화를 다음과 같이 들여다 볼수 있습니다.
첫째로는 주택소유율이 높아질것입니다.
부동산 재벌 트럼프가 선거 유세 기간중에 강조해 온 주택소유율을 높이려는정책과 금융규제 완화에 관한 정책이 향후 부동산 소유율 증가를 위한 촉매제로 작용할 것입니다. 연방 주택국( FHA )이 보증하는 융자의 보험료를 낮추거나 국책모기지기관의 개런티 수수료를 낮춰서 소비자들이 모기지 융자 승인을 쉽게 할도록 하고 특히. 현 민주당 정부의 부동산 정책을 실패한것을 비난하면서 부동산 정책들을 대폭 뜯어 고치겠다고 선포를 하고 있습니다. 그중 가장 큰 쟁점은 패니매, 프레디맥에 대한 과도한 개입을 없애겠다는 것입니다. 패니매와 프레디맥은 부동산 시장 붕괴 후 정부로부터 무려 1,880억달러의 이상의 회생 자금을 지원받아 논란에 시달려 왔고, 2014년에는 연방 상원 은행위원회가 패니매와 프레디맥을 5년내 폐쇄하는 법안을 통과시켰습니다. 트럼프는 금융권에 대한 너무 무리한 규제와 투명성을 요구하고 있는 도드-프랭크법(Dodd-Frank Act) 개정이나 폐지 및 소비자금융보호국(CFPB)의 정책을 대폭 개정하여 주택 매매에 걸림돌이되는 대출 규제를 완화할것이라고 합니다. 이는 역시 주택구매 수요자의 Buying Power를 높여줄것으로 봅니다.
둘째로는 장기적으로는 오르나, 당분간은 낮은 이자율을 유지할 모기지 금리
연방 준비 은행(FRB)에서는 계속 금리 인상을 강력하게 시사하고 있지만, 트럼프가 모기지 융자에 직접적인 영향을 미치는 몇가지 법의 개정과 폐지를 진행하면서 모기지 업계는 융자 규제의 완화내지 철폐라는 새로운 변수를 맞이하게 됨에 따라 이자율의 정책적인 변화는 당분간 없을 것으로 기대됩니다. 작년, 트럼프의 대통령 당선직후 모기지금리가 급상승한 것은, “예상치 못한 트럼프의 승리의 여파로 보나, 장기적으로는 모기지금리가 이대로 낮게 유지되지는 않고 올를것입니다.
셋째로는 외국인 투자 위축 염려.
트럼프가 꾸준히 주장해온 반이민정책으로 인해 미국 고가부동산시장에 공격적으로 투자하고 있던 외국인들의 투자심리가 위축될 것으로 생각됩니다. 만약, 트럼프의 반이민 정책이 현실화 된다면 미국 주거용 부동산시장에 1000억달러가 넘게 투자한 외국인들이 위기감을 느껴 위축될 것이며 이는 특히 애틀랜타, 시카고, 휴스턴, 뉴욕, 마이애미 같은 국제화된 대도시들에게는 더욱 악재로 부상할것이라고 맨셜 글로벌이 예측했습니다. 트럼프의 반이민 정책의 근간은 범죄일으키는 서류미비자의 추방 이 대상이지, 미국 경제에 이익을주는 투자자들을 막는 것은 아닙니다..
네번째 주택가격은 여전히 완만한 상승세를 이룰것입니다
주택 공급이 급증하면서 시장이 정상화됨에 따라 주택가격은 전국적으로 주춤하였습니다, 그러나 지나온 여러가지 상황, 5년넘게 중지된 신규주택의 건축, 주택예비수요자들이 실 주택구매자수요자로의 변환등, 특히, 신 행정부의 부동산 활성화 정책등으로 주택 수요가 공급 물량을 휠씬 넘어설것으로 예상되며, 이는 수요 공급의 법칙에 따라 가격이 상승하였다가 다시 완만하게 정상대로 상승할것으로 전망합니다.
다섯번째 신규 주택 건축의 증가.
트럼프는 주택건설업계에 규제가 지나치다며 이를 많이 완화할 것이라고 얘기했습니다. 규제가 완화되면 신규주택 건설도 활발해지고, 이역시 부동산 경기를 뒷바침하여 줄 것 입니다.
위의 자료들은 각종 자료를 읽어보고 분석해 본결과이나, 제생각으로는 금리는 적어도 3-5년내 6.5%, 주택가격은 잠시 급상승후 여전히 완만하게 오를것으로 전망됩니다. 전 월에서도 거론하였지만, 정부의 정책이 어덯게 흐르던 우리의 피부에 와닿는 변화의 바람은, 주택금리 인상으로 인한 Buying power의 하락을 신중히 생각하여야할것입니다. 앞뒤가리지 않고 작은 콘도건 거리가 멀건 지금이라도 주택을 사거나 사놓는 것이 변화 빠른 경제 흐름에 적응하고 대비하는방안이 될것입니다. 기억하시지요? 한참 주택가격이 상승할 때 구매할 집이 없어 베이커스 필드와 팜데일까지도 기웃 기웃 구매를 고려했던 것을, 다시 그 먼곳을 기웃거려야 시대가 몇 년대로 도래할것입니다.
남가주 한인부동산협회 이사장
베스트부동산 부사장
부동산 전문 컬럼니스트
