07/24/2019
Comprando tu casa en Miami:Mentiras de algunos realtors que debes evitar.
Mentira # 1:Estamos en el mejor momento para la compra de tu propiedad.
En el momento qu😟😟😟e te escribo, mayo/2019, te puedo asegurar que no pocos realtors te dirán de que hoy es muy buen momento para la compra de tu vivienda, ¡ No es verdad! ,si tienes el perfil de muchos de mis clientes— salario ajustado, y la necesidad en no pocos casos de tener dos trabajos para paliar el alto costo de vida en Miami—, antes de dar este trascendental paso en tu vida, tienes que conocer las características del mercado actual:
• Estamos en un mercado de vendedores.
• Las propiedades están en una persistente y gradual pérdida de valor.
¿ Qué significa lo anterior para tí?
1)Tendrás que negociar con un propietario,—el sr Gruñon —que al creer que está vendiendo el palacio de Buckingham, tendrás poca flexibilidad y tendrías poco poder para negociar.
2)Los altos precios de las propiedades podrían sacrificar la compra en las
las áreas de tu preferencia.
3) Las opciones de financiamiento por tu banco no son nada flexibles, por lo que calificar para un préstamo, no es imposible, pero si bastante difícil.
4) Si eres como yo que no sientes envidia cuando tu vecino compró una casa con piscina, o incluso si no tienes circunstancias por las cuales te sientas presionado a comprar tu vivienda te doy una noticia esperanzadora:
Hay una señal inequívoca y sostenida que las propiedades están perdiendo su valor¿ por qué? cuando los precios de las propiedades aumentan, sin que exista la demanda que los justifique puede ser el preludio de una burbuja financiera.Para convencerte,mira lo que sucede hoy con el mercado de la vivienda en Miami; el inventario de las propiedades está aumentando pero no así las ventas,ya que el precio de las mismas superó muy rápido a la capacidad de compra de los compradores ,lo que implica que los mismos no tengan suficiente dinero no solo para el pago inicial, pero también para cubrir el pago de las hipotecas, y cuando no hay quienes puedan comprar, los vendedores tendrán que reducir sus precios de venta, Por otro lado, Zillow firma de larga experiencia en el sector de bienes raíces, ha reconocido en sus estadísticas que el 16.4% de las viviendas unifamiliares y condominius a la venta en Miami-Fort lauderdale redujeron el precio inicial de ventas en abril de este año/2019 siendo esta cifra mayor que el promedio nacional. de 14,8%!!!. La información de Zillow también muestra que el valor de la vivienda en Miami bajó 0.3% trimestralmente, la primera vez desde enero de 2012. Si aún no está convencido mira el reporte del indice de precios recientemente divulgado por CoreLogic la firma de mayor prestigio del país
para el sector de los bienes raices,que incluyó a Miami en su lista de ciudades con un inventario de viviendas sobrevaluadas. El análisis define un mercado sobrevaluado como uno en que los precios de las viviendas están al menos 10% por encima de un nivel sostenible a largo plazo.Más aún, conozco de casos en que los vendedores han tenido que reducir sus precios ante la dificultad de financiamientos de los compradores, a diario me llegan propiedades que se venden con reducciones de precios por no poder ser vendidas.Mientras haya propietarios que eligen no aceptar las condiciones del mercado, ellos no venderán. Amigo lector mi sincero consejo; si puedes esperar, espere, te aseguro que encontrarás a nuestro distiguido sr Gruñón en mejores circunstancias para negociar.
Mentira # 2: La cantidad que te presta tu banco para la compra de tu vivienda te dice lo que puedes pagar por la misma.
!No es cierto!, uno de los errores más comunes que he encontrado no solo en mis clientes y comentarios de amigos, sino en la presión de algunos agentes —bien por desconocimiento, bien con toda intención: al fin y al cabo mientras que la compra sea por el total del préstamo será mayor su comisión—Amigo lector, considere que mal interpretado esto, puede ser la trampa perfecta para caer en la «trampa».Déjame ilustrarte con un ejemplo de la vida real con un cliente que quería comprar su vivienda,el nombre es ficticio pero no así el doloroso hecho.
Damian( nombre de mi cliente hijo de una querida amiga de todos los tiempos) quiso comprar una vivienda en el magnifico lugar donde alquilaba, en aquellos momentos había una propiedad en venta, la cual ya él había ido a ver, me pidió que hablara con el realtor del vendedor. Lo primero que noté es que la propiedad no tenia ningún cartel que indicara su venta, mi cliente posteriormente obtuvo su teléfono y fue así que pude hablar con el realtor— la única y última vez—, sucintamente esta fue nuestra conversación:
Yo: — Hola, tengo un cliente interesado en la propiedad que estás representando.
Realtor: — ¿Cuál es el nombre de tu cliente? Damián— le respondí—,
Yo: — necesito me digas el precio que pides por la propiedad—
Realtor: — Félix ,no te preocupes por el precio.
Yo — Si me preocupo , mi cliente tiene una carta de pre-aprobación
de su banco, quisiera conocer, si puede calificar para la compra de la propiedad que estás representando.
Realtor: — En el caso que su banco no le preste el dinero, yo tengo una compañía que le puede prestar el dinero, y tú y yo nos podemos arreglar.
PUM, este me proponía… ! robarle a mi cliente!
Una vez que le dije a mi cliente de las intenciones de este realtor, convenimos buscar otras opciones. Comenzamos la búsqueda de otras propiedades, simultáneamente se produjo un hecho ( que a la postre condujo a mi retirada de mi representación del cliente),en efecto, una de sus amistades mostró un incesante y proverbial interés en que la compra fuese a través de otro relator, tal fue la presión a la que estaba sometido mi cliente que le hice notar el hecho, por lo que, si él lo consideraba yo me retiraba para que pudiera comprar con la persona que lo estaba presionando. No supe nada más, liberado de la pena( que supuso mi retirada), y se que sin lugar a duda debió sentir, toda vez que le brindé un asesoramiento profesional y honesto fuera de toda duda, supe que compró una propiedad lejos de la zona en las que en muchos casos le hube de enseñar y que en no pocas ocasiones fueron excelentes opciones.
Las condiciones leoninas de la compra:
1: El cliente compró por el total del precio de lista( cantidad solicitada por el vendedor)
2:Para completar el financiamiento solicitó una segunda hipoteca. Situación que lo obligó a tener un segundo trabajo.
Toda estas malas decisiones lo llevaron primero a poner su vivienda en short-sales, más tarde, vendida con descuento significativo. Amigo lector, le he traído el caso de nuestro infortunado cliente para resaltar los hechos que usted debe evitar:
1)Cuando reciba el préstamo por su entidad crediticia, no se confunda en creer que es la cantidad a la que pueda comprar— nadie le puede decir tal cosa—. Lo que su prestamista le está diciendo es «basado en los documentos analizados, y que no podemos controlar su conducta futura, esta es la cantidad que podemos prestarle tomando un riesgo prudente», entonces, ¿quién me puede decir la cantidad a la que puedo comprar? adivinó… es usted mismo. En efecto usted tendrá que hacer su tarea, tiene que establecer su presupuesto( análisis que sale del marco del propósito de este trabajo), si al comparar el préstamo de su entidad crediticia con su presupuesto — no sus deseos y emociones, no la vivienda más grande de sus amigos y familiares—, cumple con sus requisitos financieros, entonces proceda a encontrar la vivienda de sus sueños.
2)Tanto o más importante aún, sea consciente de cuanto puede pagar por la compra de su propiedad, considere que en este negocio hay una cadena de personas interesadas en que usted compre ( no porque lo quieran ver feliz, sino porque de ello se derivan sus comisiones), si lo quieren convencer para accesar a un préstamo para completar el pago de su compra , no lo permita, apéguese a su presupuesto, mire lo ocurrido a mi cliente, por amor de Dios, no lo permita.
Mentira # 3:Esta propiedad está lista para ocuparse.
Ya usted tiene su financiamiento, se encuentra buscando su casa, !y la encontró! se lo hace saber a su realtor y este le responde— !!lo felicito!!la propiedad está lista para ocuparse—!ATENTO!, su relator lo tuvo que asesorar para garantizarle su total seguridad en la compra de su vivienda, se asombrará lamentablemente que no siempre es así, por lo que tendrá que conocer que la casa de sus sueños( más allá de la estupenda cocina, cuartos amplios, piscina olímpica, y chimenea Victoriana) tendrá que conocer si la propiedad tiene:
1. Permisos abiertos.
2. Violaciones de códigos.
3. Titulo limpio(no porque presente trazos de grasa, ni otras indeseables manchas)
Hoy se conoce que más de 90 % de las propiedades de Miami presentan algunos de los problemas antes mencionado, que pueden resultarle en un verdadero dolor de cabeza. Amigo lector, te pongo en consideración el siguiente ejemplo de la vida real sucedido con uno de mis cliente—quien compró su vivienda, no antes sin pasar un momento de angustia—.Después de ver algunas propiedades— mi cliente me instruyó para poner una oferta a una de las viviendas visitadas, tras varias sesiones de negociación , nuestra oferta fue aceptada.Antes yo había asesorado a mi cliente que pusiera un abogado para la investigación del titulo, adicionalmente había preguntado al realtor representante del vendedor si la propiedad tenía violaciones de código y/o permisos abiertos; su respuesta fue negativa, pero !sorpresa!, en la mesa del cierre la investigación del titulo por parte del abogado había encontrado que en la propiedad se había llevado a cabo un trabajo de plomería que no tenia el cierre del mismo como lo estipula las ordenanzas. Ante la eventualidad de no poder cerrar la transacción , se creó una situación frustrante para todos los implicados, sin embargo, resuelta a último momento por la aceptación de la idea que el vendedor sufragara los gastos de la obtención del cierre del permiso por una cantidad que mi cliente aceptó, siendo así que mi cliente logró comprar la propiedad, final feliz, no sin antes pasar por los amargos momentos de incertidumbre.Para que no pase por alto lo que pueda sacar de provecho de lo antes expuesto, y como agradecimiento por leer estos consejos —que no los únicos—, te presento los puntos sobre los cuales debes estar atento:
1. El ejemplo de la transacción se realizó en Westchester una de la buenas localidades de Miami, con lo que quiero enfatizar que no importa el «abolengo» de la localidad donde quieras comprar tu vivienda,las probabilidades que encuentres en tu casa de ensueño «gato encerrado» son muchas y de consecuencias dramáticas.
2. Sin antes conocer los impedimentos que puedan tener la vivienda ya enumerados en este post, no permitas que nadie te diga que la vivienda está lista para su ocupación— Ni el Papa Francisco, ni el cura de tu pueblo, ni por supuesto el realtor—así te lo enseña el refrán»Creer con ligereza, gran torpeza»
¿Qué son los permisos abiertos y las violaciones de códigos? ¿ Se pueden ¿resolver? ¿ Cómo?, ¿ Cómo prepárate para comprar tu propiedad en Miami? Te aseguro que sin conocer las respuestas ….!!NO HAY PARAISO!!
Yo puedo y quiero que estés mejor preparado para la compra de tu propiedad ¿quieres tú?, no te pierdas mi próximo artículo.Tu opinión será agradecida
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