03/22/2025
Aranceles y Bienes Raíces Comerciales
19 de marzo de 2025 TRADUCIDO PARA MIS CLIENTES:
• El presidente Trump ha impuesto aranceles de hasta el 25 % a ciertos productos de los dos principales socios comerciales de Estados Unidos —México y Canadá— y ha aplicado un arancel adicional del 10 % a los productos de China, el tercer socio comercial más importante del país. También se están considerando aranceles adicionales.
• Se concedieron excepciones hasta el 2 de abril para las importaciones procedentes de Canadá y México amparadas por el T-MEC.
• El consenso entre los economistas es que los aranceles, que ya han contribuido a una fuerte volatilidad en los mercados de bonos y acciones, ralentizarán el crecimiento económico a corto plazo y aumentarán la inflación. A largo plazo, los aranceles podrían persuadir a algunas empresas a impulsar la actividad manufacturera nacional.
• Los fundamentos del sector inmobiliario industrial y comercial sufrirán los impactos más inmediatos de los aranceles si se reduce el poder adquisitivo del consumidor y se modifica el flujo de mercancías. La recuperación del mercado de oficinas debería continuar, salvo que se produzca una recesión económica.
• Esperamos que algunos grandes ocupantes industriales retrasen la firma de contratos de arrendamiento en el corto plazo, y que las empresas de logística de terceros (3PL) representen una mayor proporción de la actividad de arrendamiento a medida que más empresas dependen de ellas en medio de la incertidumbre.
Figura 1: Participación del país de origen en las importaciones en todos los puertos de EE. UU.
Fuente: CBRE Research, División de Indicadores Económicos de la Oficina del Censo de EE. UU.
Por qué son importantes los aranceles para el sector inmobiliario comercial
El flujo de bienes y el gasto de los consumidores son impulsores clave de la demanda de espacio industrial y comercial. Los aranceles pueden reducir el poder adquisitivo general y ralentizar el crecimiento económico, ya que sus costos suelen repercutir en los consumidores. A corto plazo, esto puede provocar que las empresas retrasen la firma de contratos de arrendamiento para todo tipo de inmuebles comerciales y la ejecución de proyectos de capital. El aumento de la inflación también repercute en los costos de financiación para la inversión inmobiliaria.
De entrar en vigor plenamente, se estima que los aranceles incrementarán los costos para un hogar estadounidense típico en $1,200 al año. 1 Estos mayores costos compensarían con creces el beneficio de extender las reducciones de impuestos federales de 2017, que vencen a finales de este año. Para los hogares que compren un automóvil, el costo adicional podría ser de al menos $4,000. 2
Se estima que estos mayores costos reducirán aproximadamente 0,4 puntos porcentuales el crecimiento del PIB estadounidense este año. Mientras tanto, se espera que el PCE subyacente (la medida de inflación preferida por la Fed) sea 0,4 puntos porcentuales más alto de lo normal, promediando el 3,1 % para 2025 y muy por encima del objetivo del 2 % de la Fed. Los modelos de pronóstico también muestran que las tasas de interés serían más altas de lo previsto actualmente. 3 Sin embargo, un debilitamiento del mercado laboral podría llevar a la Fed a reanudar los recortes de tasas de interés.
Tras aproximadamente tres a cinco años, los aranceles podrían generar hasta 400.000 nuevos empleos en el sector manufacturero nacional, particularmente en los estados del Cinturón Industrial. Sin embargo, esto no incluye la pérdida de empleos en el sector manufacturero nacional debido a la disminución de las exportaciones causada por los aranceles de represalia. Los empleos en el sector manufacturero han disminuido de 17,3 millones a 12,7 millones desde el año 2000. La reactivación de la industria manufacturera nacional impulsaría una mayor demanda de espacio industrial, así como de otros tipos de propiedades en algunos mercados.
En los mercados de capitales, la incertidumbre sobre las políticas gubernamentales impulsará la volatilidad del mercado financiero y debilitará la confianza de empresas y consumidores. Un crecimiento económico potencialmente más lento también debilitaría los fundamentos de los distintos tipos de propiedades, lo que provocaría mayores tasas de desocupación y sería un obstáculo para la actividad inversora. Sin embargo, esto podría compensarse parcialmente con tasas de interés a largo plazo más bajas y un menor coste de la deuda.
Industrias impactadas
Los datos de importación sugieren que las industrias automotriz y de la construcción se verían particularmente afectadas por regímenes arancelarios más altos en Estados Unidos. Dada la interconectividad de las cadenas de suministro de automóviles en Norteamérica, los aranceles presentan desafíos especialmente graves para la industria automotriz nacional. Esto influyó claramente en la decisión del presidente Trump de retrasar la aplicación de aranceles a los fabricantes de automóviles. Si bien las exenciones y los retrasos son bienvenidos, la errática política comercial representa un desafío más amplio para la industria.
Los aranceles también pueden tener un impacto significativo en el costo de la construcción de bienes raíces comerciales. Algunos tipos de propiedades se verán más afectados que otros. Por ejemplo, los proyectos industriales se verán menos afectados que los proyectos multifamiliares, dados los diferentes requisitos de equipos y materiales. Suponiendo aranceles del 25% para los productos mexicanos y canadienses, así como aranceles más altos para las importaciones chinas, los costos de construcción de los proyectos comerciales podrían aumentar entre un 3% y un 5%, lo que podría persuadir a los desarrolladores a suspender algunos proyectos. Una menor oferta nueva debido a los retrasos en los proyectos impulsaría ciertos fundamentos inmobiliarios. En el sector multifamiliar, por ejemplo, habría más tiempo para que la demanda se equiparara con el reciente aumento de la oferta. Sin embargo, esto podría eventualmente conducir a una escasez de oferta en ciertos sectores, como los que están surgiendo para el espacio de oficinas de primera calidad.
Además, los bienes de consumo, como teléfonos móviles, televisores, ropa y juguetes, se verán afectados por los aranceles a las importaciones procedentes de China y México. Mientras tanto, los productos energéticos procedentes de Canadá que no estén incluidos en el T-MEC recibirán un trato más preferencial con aranceles del 10%.
Figura 2: Los cinco principales productos importados de los tres principales países importadores (2024)
Fuente: Oficina del Censo de EE. UU., Macrobond, CBRE Research.
Tipo de propiedad e impactos en el mercado
La demanda de arrendamientos industriales y minoristas probablemente experimentará los impactos más directos a medida que disminuye el gasto de los consumidores y se desplaza el flujo de bienes. Otros tipos de propiedades, como las multifamiliares, las oficinas y los hoteles, experimentarían efectos secundarios de un crecimiento más lento, que incluirían una menor demanda y nueva oferta a medida que aumentan los costos de construcción.
Es evidente que la desaceleración económica y la caída de los mercados bursátiles están debilitando la confianza del sector servicios. Sin embargo, salvo una recesión económica, el mercado de oficinas, que constituye la mayor clase de activo inmobiliario comercial, debería seguir beneficiándose de las tendencias de retorno a la oficina y de la búsqueda de calidad, así como de la considerable demanda acumulada de espacios prime en las grandes ciudades.
Algunos ocupantes industriales pueden retrasar las decisiones de arrendamiento en medio de la incertidumbre de la política comercial y muchos de ellos subcontratarán a proveedores 3PL, que probablemente verán aumentar su participación en la actividad general de arrendamiento.
Los aranceles a los productos mexicanos y canadienses podrían frenar la demanda de arrendamiento en los mercados fronterizos y a lo largo de las rutas comerciales clave; sin embargo, el alcance variará según la ubicación. Los aranceles a los productos mexicanos podrían afectar negativamente a El Paso y Laredo a corto plazo. A largo plazo, estos mercados se beneficiarían de la proximidad a la base manufacturera de bajo costo de México y de las protecciones de propiedad intelectual contenidas en el T-MEC, lo que en última instancia impulsará la demanda de espacio de almacenamiento. Los mercados a lo largo de la I-35, como San Antonio, Dallas-Ft. Worth y Kansas City, podrían resentir el impacto de las demoras en las decisiones de arrendamiento de algunas empresas; sin embargo, otras fortalezas de estos mercados (ubicaciones centrales, buena demografía y economías diversas) deberían ayudar a compensar cualquier reducción en las importaciones desde México.
Los mercados del Alto Medio Oeste que se abastecen de materiales de Canadá, como Milwaukee, Minneapolis-St. Paul, Cleveland y Chicago, podrían ver menores requisitos para los inquilinos. Los aranceles sobre los productos canadienses representan el mayor riesgo para Detroit debido a su proximidad a la frontera y su dependencia de autopartes fabricadas en Canadá.
Los aranceles sobre los productos chinos afectarán gravemente a los principales mercados portuarios de Estados Unidos, en particular a los puertos de la Costa Oeste de Los Ángeles y Long Beach, así como al Inland Empire.
Impactos en los mercados de capitales
El impacto de los aranceles sobre la actividad de los mercados de capital es complejo y matizado y depende en parte de la reacción de la Fed a una desaceleración de la economía y un aumento de los precios.
Si la Reserva Federal considera los aumentos de precios inducidos por los aranceles como un movimiento puntual, podría no subir los tipos de interés y posiblemente recortarlos para apoyar una economía en desaceleración. Esto impulsaría la actividad en los mercados de capitales.
Si el aumento de precios derivado de los aranceles genera un aumento a largo plazo de la inflación, en particular en los salarios, la Reserva Federal tendría que subir los tipos de interés. Esto presionaría al alza los tipos de interés a largo plazo y las tasas de capitalización, debilitando la actividad en los mercados de capitales.
En términos más generales, el aumento de los precios de las tarifas reducirá la renta disponible de los hogares y ralentizará el crecimiento económico. Esto debilitaría los fundamentos de todos los sectores inmobiliarios comerciales y reduciría la actividad en los mercados de capitales debido a un ligero aumento de las tasas de capitalización.
En cuanto a la entrada de capital extranjero a EE. UU., la amenaza de aranceles fortaleció el dólar tras las elecciones presidenciales de noviembre. Sin embargo, desde que alcanzó su máximo a principios de enero, su valor se ha depreciado significativamente debido al temor a una recesión en EE. UU. Un dólar más débil podría impulsar la actividad en los mercados de capitales, especialmente entre los inversores extranjeros.
Figura 3: Índice del dólar estadounidense antes y después de la toma de posesión de Trump
Fuente: Servicio de Inmigración y Control de Aduanas de Estados Unidos, CBRE Research.
El resultado final
Los aranceles aplicados a grandes socios comerciales pueden afectar significativamente la dinámica del mercado inmobiliario comercial, dependiendo de su vigencia y de si las industrias clave obtienen exenciones. Los aranceles también podrían generar resultados positivos a largo plazo, como un aumento de la actividad manufacturera y el empleo, o mayores oportunidades de exportación para las empresas estadounidenses si otros países reducen sus aranceles sobre los productos estadounidenses y las barreras al flujo de capital entrante.
A corto plazo, la incertidumbre sobre la política comercial estadounidense impulsará la volatilidad del mercado financiero y debilitará la confianza empresarial, lo que provocará una menor inversión. Sin embargo, seguimos esperando un contexto generalmente favorable para la inversión inmobiliaria comercial, incluyendo un crecimiento económico continuo, aunque más lento, junto con al menos dos recortes de tipos de la Reserva Federal y una estabilización del rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años en torno al 4%.
A pesar de algunos riesgos a la baja más elevados, los inversores y ocupantes astutos podrían aprovechar este período de incertidumbre para aprovechar precios más favorables. CBRE continúa monitoreando los cambios en la política comercial y proporcionará actualizaciones cuando los acontecimientos modifiquen significativamente nuestra perspectiva del mercado. Estaremos especialmente atentos a las medidas que se tomen el 2 de abril, que podrían incluir la reimposición de aranceles a los productos cubiertos por el T-MEC y la imposición de aranceles recíprocos a los socios comerciales de EE. UU.
1 Peterson Institute for International Economics, Clausing and Lovely, febrero de 2023.
2 Anderson Economic Group, febrero de 2025.
3 Oxford Economics Tariff Monitor, marzo de 2025.
4 Evenett, SJ, y Muendler, MA, “Game On: Executing Trump's campaign promises on tariffs won't restore manufacturing in the Rust Belt – or instead for that matter”, Facultad de Ciencias Sociales de la UC San Diego, 20 de enero de 2025.
5 Trammel Crow Company, análisis interno, marzo de 2025.
President Trump has imposed tariffs of up to 25% on certain goods from America’s top two trading partners—Mexico and Canada—and has levied an additional 10% tariff on goods from China, the country’s third-largest trading partner.
