10/28/2015
El boom del mercado inmobiliario de Miami
La fuerte recuperación del mercado del sur de la Florida no deja de llamar la atención. En este completo informe escrito por Fernando Levy Hara se muestra la situación del mercado a partir de la crisis pasada. En mi último artículo para Reporte Inmobiliario en Junio de 2012 les contaba que la profunda recesión que había sacudido desde 2008 al Mercado de real estate de South Florida parecía estar empezando a desaparecer. Los precios de las propiedades habían dejado de caer y estaban comenzado a recuperarse lentamente; los precios de los alquileres habían comenzado a subir y la cantidad de unidades desocupadas a disminuir. El stock de 42 mil unidades terminadas que quedaban sin vender en 2008 se había ido absorbiendo paulatinamente, y solo quedaban 4500 unidades vacantes. Terminaba el articulo diciendo: “este es el momento para entrar nuevamente en este mercado; los que ingresen en los próximos 24 meses estarán comprando en el principio del nuevo ciclo virtuoso de expansión inmobiliaria, y podrán tener excelentes rendimientos en un plazo de 4 a 5 años, cuando los precios se recuperen.”
Por suerte, no estuve equivocado. Muchos pensaban que era demasiado optimista allá por el 2009, cuando tenía que jurarle a mis inversores que harían un excelente negocio invirtiendo en propiedades en “distress” en el Sur de la Florida. En 2010 tuve que defender mi tesis en el Programa en Real Estate Development del que me gradué en Harvard University, y algunos de los jurados, (de los más reconocidos profesores y asesores inmobiliarios de USA) me decían: “ Tus números suenan demasiado optimistas, la recuperación no va a llegar a esa región hasta 2020”. Pero yo insistía que antes de 2013, veríamos grúas de construcción llenando nuevamente el perfil urbano de Miami…y por suerte no me equivoqué. Me encontré con uno de esos profesores el mes pasado en Harvard, donde ahora dicto clases, y apenas me vió me dijo: “ me acordé mucho de vos…si seguiste en los negocios tu teoría, debes haber hecho mucho dinero estos años, no es cierto?”. Fue una gran satisfacción escucharlo. La recuperación del mercado de condominios en este área del país es, incluso para un optimista como yo, sin lugar a dudas asombrosa. De las 42 mil unidades de condominio (lo que allá llamamos propiedad horizontal) solo quedan si vender 650. Las unidades vacías están en un record históricamente bajo: 1,4% del total de unidades no están alquiladas u ocupadas por sus propietarios actualmente, comparado con el 4,5% de promedio en todo el país. Solo en el área del corazón urbano de Miami (Brickell-Downtown-Edgewater-Midtown, desde el centro de la ciudad hasta el puente de la calle NE 33) existe una demanda de 6542 nuevas unidades cada año, debido a la nueva tendencia de los profesionales jóvenes de vivir cerca del área de céntrica de la ciudad evitando así viajar todos los días una hora en auto al trabajo. Esta demanda no está satisfecha actualmente: durante 7 años no se empezó ningún proyecto nuevo en el área, y actualmente hay menos oferta que demanda. Por ese motivo, el precio de los alquileres subió rápidamente: un extraordinario 10,6% en 2012 (en un país con menos de 2% de inflación); estimándose que subirán un 6% este año y un 3,5% cada uno de los próximos cuatro años. Como estudiamos en economía, cuando suben los alquileres, suben los precios de las propiedades a continuación, por eso de que “el valor de los bienes es directamente proporcional al ingreso que generan”. El National Board of Realtors, una de las instituciones profesionales más grandes del país, ha designado a Miami con “el Mercado Número 1 en velocidad de recuperación en 2012”. Porque la recuperación fue más fuerte que en otras ciudades? • Por un lado, Miami es una de las áreas metropolitanas de mayor crecimiento demográfico del país. Mientras ciudades como Detroit y otras ciudades industriales del centro del país se achican aceleradamente (hasta 2% anual en los últimos 13 años), Miami ha crecido entre un 2% y un 1,2% anual desde el comienzo del milenio. • Sigue siendo el paraíso para extranjeros como yo, buscando un lugar con calidad de vida, buen clima, y posibilidades de desarrollo profesional que no encontramos en otros sitios. • Además, la gran mayoría de estos inmigrantes son jóvenes, de entre 25 y 45 años, que están en plena etapa de formación y crecimiento de sus familias. South Florida dejó de ser hace 15 años la ciudad de retiro de los jubilados norteamericanos. La población crece y con ellos, la necesidad de más y mejores unidades de vivienda. • La composición demográfica también contribuye: actualmente 23,5% de las unidades están ocupadas por una sola persona,27,5% por dos y 18,7% por tres. Esto genera mayor demanda de unidades residenciales que al principio de la década. • Como contrapartida, durante los últimos 7 años, solo se construyeron 200 nuevas unidades de condominio en el área, esperando a que se absorbiera el excedente dejado por la crisis. • Por último, no podemos dejar de mencionar el poderoso efecto de los miles de extranjeros que llegaron después de la crisis para invertir sus ahorros en este Mercado, percibido como sólido y estable, y en donde cualquiera puede hacer negocios aunque no sea residente, sin pagar mayores impuestos, y con total libertad para sacar su dinero el dia que venden su propiedad. El Estado de la Florida es uno de los estados de USA en los que se pagan menor cantidad de impuestos, ya que , a diferencia de otros como New York o California, no existe impuesto a las ganancias provincial. Por la misma inversión que en California se paga hasta un 53% de impuesto, acá se paga el 20%. Los inversores vinieron esta vez de todos lados. Hasta el boom anterior, la mayoría de los capitales provenían de Latinoamérica. En 2012, por primera vez, el grupo de compradores extranjeros más grande vino de…Francia. Los franceses, ávidos por escapar de la onerosa tasa de 75% de impuesto a las ganancias que el presidente Hollande propuso como parte de su promesa electoral, dejaron de lado su tradicional aversión a invertir en el exterior, y compraron el 20% de las unidades a la venta en el área…más que los canadienses, venezolanos, brasileros y argentinos, tradicionales compradores de propiedades en esta ciudad. Finalmente deberíamos agregar que Miami está en tren de convertirse en una de las ciudades más importantes del país. Actualmente ya está dentro de las diez áreas metropolitanas con mayor PBI : es importante resaltar que el PBI del Sur de la Florida, un área de 9 millones de habitantes y 90 kilómetros de largo, es superior al de cualquier país de Latinoamérica exceptuando Brasil y México. v Mi pronóstico? El mercado de condominios en el Sur de la Florida tiene dadas todas la condiciones para experimentar un ciclo sostenido de desarrollo durante lo próximos tres o cuatro años. Pensemos en Buenos Aires en 2003 para entenderlo: después de una severa crisis, en ese año los primeros desarrollos empezaron aparecer, impulsados por los costos y precios de venta bajos. Los que compraron en ese entonces a 1100 dólares el metro cuadrado pensaban que estaban pagando caro, pero revendieron tres años después a $ 2500. Los desarrolladores inteligentes compraron en ese momento lotes inmensos para construir torres de 30 pisos a precios a los que ahora no se consigue un pequeño lote para hacer un edificio de 7 pisos. Actualmente está sucediendo en Miami lo mismo: En Enero de 2012 compramos un terreno sobre el agua, ubicado en Edgewater , el nuevo área top de Miami, a una incidencia de 260 dólares por m2. vendible. El mes pasado, se vendieron los dos últimos lotes sobre el agua con una incidencia de 850!!! El ciclo siempre es el mismo: al principio de la etapa de recuperación aumenta el precio de los terrenos, luego los costos de construcción, y esto se traslada a los precios de venta de las unidades nuevas primero y de los usados después. No pienso que los precios aumenten un 100% como en el mercado porteño, porque eso sería una suba muy exagerada para un mercado maduro como el del Sur de la Florida, pero es conservador pensar que el precio de los condominios aumentará entre un 20% y un 30%, siguiendo la fuerte suba en los precios de los alquileres. Como el inversor puede financiar un 50% o 60% de la inversion con un préstamo bancario, esto le permitirá “apalancar” su inversión, logrando rentabilidades de entre el 40 y 60% el dia que re vendan la propiedad, ganancia inimaginable hasta hace muy poco tiempo
