JBS

09/28/2023

איך אנחנו בוחרים את המקום המדויק להשקעות שלנו? וכיצד אנחנו נמנעים מסיכונים מיותרים והרבה עוגמת נפש.

שאלה שאנחנו נשאלים הרבה מאוד פעמים אז בואו נעשה סדר פעם אחת במרוכז שיהיה לכם את הפרמטרים מול העיניים

נפתח בלדייק את השאלה
לפני שבוחרים איזה עסקה לעשות, צריך לעשות את הבחירה על האזור, מהסיבה הפשוטה שגם אם מצאתם עסקה נהדרת, אם האיזור לא נותח מספיק טוב אתם עלולים להיות חשופים לסיכונים רבים ומגוונים שבסופו של יום עלולים לפגוע בפוטנציאל הרווח בעסקה במקרה הטוב ובמקרה הרע להפסד ועוגמת נפש רבה מאוד.

אז אלו הם הפרמטרים הבסיסים שאנחנו בוחנים כאשר אנחנו ניגשים לאזור שנראה כי יש בו פוטנציאל לעסקה טובה ואנחנו ממליצים לכל אחד ואחת שבשלב הבחינה לבדוק ולראות שאכן נתונים אלו שקופים בפניו.

1.חינוך- בארה״ב יש מדדי מוסדות חינוך, אם מהיסודי ועד הקולג׳ הדירוג לא בין 8-10 לא נכנסים.

2.תחבורה- נגישות למרכזי ערים גדולות הוא דבר משמעותי ביותר,משליך על הרבה מאוד מרכיבים, המרחק צריך להיות לא יותר משעה.

3.תעסוקה- שיהיה במקום משרות ופיתוח עסקי בכמות משמעותית,אם אין צפי ל-1000 לפחות, לא רלוונטי.

4.מסחר- לפחות 100 אלף מ״ר של מסחר בטווח החצי שעה. שיהיה איפה לעשות קניות ואיפה לבלות.

5.מוקדי בילוי- חוף, קניון מיוחד, אתרים שונים, וכדומה, לא יותר משעה מרחק.

6.הגירה- חיובית ולפחות במשך 5-10 שנים אחרונות.

7.עליית ערך- חיובית ולפחות במשך 5-10 שנים אחרונות.

8.תמהיל אוכלוסיה- שיהיה מהחזקים במדינה ולא אזור עם נתוני פשע מעל הממוצע.

9.אוכלוסיות מעמד ביניים ומעלה, לא דיור ציבורי ולא אוכלוסיות מוחלשות. נכון שלפעמים באקסל זה נראה עסקאות יפות אך מציאות החיים מראה שכמות ההסתבכויות שם גבוהות ומסוכנות.

10.והכי חשוב, יכולת ניהול אופרציה בשטח עם צוות שלנו,ישיר, לא של חברה צד ג׳ ולא של גורם אחר כל שהוא. רק עובדים ישירים שלנו.

אחרי 10 הנקודות האלה ורק אחריהם,נעמיק ונבחן עסקאות ספציפיות.

לרשותכם לכל שאלה תמיד באהבה
שי וטוביה

בתמונה:טים חברנו היקר, שחוץ מזה שהוא איש מקצוע ואדם נהדר בצוות שלנו הוא גם יודע לבחור מקומות מעולים למצוא אחלה דגים בטקסס

08/17/2023

נדל"ן בארה"ב 🇺🇸🇮🇱
בואו נדבר קצת על: ניהול

הגורם שיכול לרסק עסקה מצוינת ולהרים עסקה בינונית ואיך עושים את זה הכי טוב ב2023.
ישבנו שי ואני ועצרנו רגע לדבר על זה קצת יותר לעומק מול מצלמה.
בסרטון המצורף כמה דגשים חשובים על:
1.שכבות בניהול
2.פיקוח על פיקוח
3.אנשי המקצוע והחשיבות של אנשים מקומיים
4.רציפות ניהולית ואחזקתית
5.טכנולוגיה ויתרונותיה בניהול נכס הן לבעלים והן לדיירים בייעול האנרגיה

סוף שבוע נעים ומוצלח!

וכמובן אם תרצו לשמוע עוד על מה יש לנו זמין כעת להשקעה יחד איתנו, תנו לי סימן בהודעה פרטית בשמחה

08/06/2023

דוחות רבעוניים.

למה דווקא היום? כי בשעה טובה השבוע סיימנו לשלוח את הדוחות לכלל משקיענו בפרויקטים השונים ותודה לאל בכולם יש חלוקות רווחים, אז הדבר עשה לי חשק לכתוב קצת טיפים דווקא בנושא הזה.

*9 דגשים ששווה לשים לב אליהם בעניין זה:*

1.שאתם נכנסים להשקעה,תראו שיש סעיף שמדבר על הדוחות הללו ומחייב את היזם לשלוח כל רבעון ובמידה ולא יעשה כך יופעלו עליו סנקציות,ללא דוחות תאבדו אחיזה מהר מאוד. רצף דוחות קבוע מייצר סדר ומעקב מינימלי על השקעתכם

2.תראו שהדוח כולל סיכום של מה התקדם ברבעון החולף

3.מדובר בפרויקט השבחה? תראו שיש הקבלה בין התוכנית העסקית ובין התכנון מול ביצוע המוצג לכם הדוח

4.תראו שרשימת החברים נמצאת ושקופה לכם, במידה ולא כך זה נורה אדומה,משהו מוסתר מכם. אין סיבה שבהשקעה משותפת לא תראו את רשימת כלל החברים בהשקעה ואחוז בעלותם

5.תראו שהדוח כולל: דוח רווח והפסד, פירוט הלוואות, פירוט רווחים לחלוקה, פירוט השקעות הוניות וניהול הרזרבות בפרויקט נכון לנקודת סוף הרבעון ולא נתונים כללים.

6.תראו שיש תמונות מהשטח,שתראו את מה שכותבים לכם עליו, וידאו בכלל נהדר,שתראו שהסיפור לא רק כתוב אלא קיים בשטח.

7.תראו שיש פירוט של היחידות בנכס, מה מושכר מה לא,בכמה מושכר, ממתי החוזים, מה מחירי היעד והאם הם תואמים לתוכנית העסקית שהוצגה לכם. בצורה פשוטה וברורה

8.דוחות שמגיעים יום אחרי סיום הרבעון זה אירוע מחשיד,איך כבר סוכם החודש האחרון ברבעון? כל מי שמבין חשבונאות בגדוד מבין שצריך כמה ימים או דבועות כדי לסכם גבייה והתנהלות של חודש,לכן שימו לב לכך,במידה והר,עוד נגמר למשל ב30.6 וב1.7 קיבלתם את הדוחזה שווה בדיקת מהמנות לנתונים.

9.וכמובן הכי חשוב, תראו ששמות היזמים שהכניסו אתכם יחד איתם לעסקה אכן מופיעים כמשקיעים פעילים,איתכם בסירה, חשוב מהכל.

שבוע נעים ומוצלח!

וכמובן אם תרצו לשמוע עוד על מה יש לנו זמין כעת להשקעה יחד איתנו, תנו לי סימן בהודעה פרטית בשמחה

בתמונה
רגע של אושר והודיה ב3 בבוקר בסיום שליחת הדוח למשקיע האחרון

07/10/2023

אתם מוזמנים להאזין ו/או לצפות בתוכנית בה אירחנו בה אירחנו את טוביה ברוקנרבעלים ושותף ב JBS - חברת יזמות והשקעות במולטי-פמלי בארה"ב. עם טוביה שוחחנו על השקעות...

05/11/2023

נדל״ן בארה״ב הטיפ השבועי.
שימו לב לתמונה המצורפת מטה👇
וזכרו את המספר 4.98
זהו קצב האינפלציה בארה״ב נכון לסוף מרץ 23
לא כתבות או מידע שיווקי אלא מידע רשמי של המקבילה למה שנקרא אצלנו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

למה זה מעניין?
א.זה החודש התשיעי ברציפות שהנתון הזה מראה על שיפור(קרי ירידה)

ב.יש לזה משמעויות מבחינת צפי מה הולך לקרות בקרוב.

ג.והכי חשוב זה חשוב שנבין את סעיף ב הייטב במידה ואנחנו מתכוונים להשקיע בארה״ב

רוצים לשמוע עוד? זה כבר לפגישה. באהבה לרשותכם.כתבו לי ונראה אם כדאי שניפגש

04/27/2023

סיפור אסף דגן

13 תובנות שימנעו מכם כאב רב וים של עוגמת נפש בהשקעה הבאה שלכם:

1.דרשו מסמך רכישה. שיראה לכם שרכש או מי רכש לאחרונה.

2.הבטחות תשואה,נמאס כבר לדבר על זה,אין דבר כזה.לא משנה באיזה מספר.

3.קחו דעה שנייה.תמיד!מישהו שמכיר את האזור מישהו שמכיר את היזם,תשמעו מה הוא אומר עליו.

4.אל תגידו ״לי זה לא יקרה״ האנשים שרואים בכתבה הם אנשים טובים ורציניים״ פתחו עיניים. אכן התחום לצערי הרב פרוץ מאוד.

5.״נסיעה תעלה לי כמו תשואה שנתית ולכן לא נסעתי״-אם רגישות ההשקעה שלכם היא ברמה של נסיעה לארה״ב זה לא טוב. פיזור!!!

6.מסלול הכסף- אם קניתם בית,איך השכירות מגיעה מחשבון של חברה של אסף דגן? הכסף אמור להגיע מהשוכר או מחברת הניהול. נגיד מחברת הניהול, האם אסף דגן בעלים בחברת הניהול? אם כן בקשו מסמכים שמעידים על כך. ותבינו טוב טוב את מסלול הכסף שלא יוכלו לגלגל לכם כספים של משקיעים אחרים.בקשו לראות בדיוק את שמות הדיירים,את הצ׳קים האמיתיים.צילומים שלהם.

7.מסלול הכסף 2-תעבדו עם חברות מסודרות להעברות,לא בין בנקים,אני נגיד פועל עם קוברסי וככה גם הלקוח יודע שהחשבונות והעסקה אמיתית וגם אני יודע שהכסף נקי מצד הלקוח.

8.״פתאום הוא הפסיק לענות והפסיקו להגיע דוחות״ אין דבר כזה! אם אין סעיף בחוזה שמגדיר בדיוק שאם המנהל לא מתפקד הוא מפוטר אז אתם בבעיה. ויותר מזה,דוחות זה הבסיס,אין דוחות כמו שעון לא עושים עסקה. ואת זה אפשר לשאול משקיעים שכבר השקיעו אצל אותו יזם. קבלו פרספקטיבה!

9.״ואז נאמר לי שצריך לשפץ את הנכס ושאעביר 2600 דולר״ חברים,אין שיפוצים כאלה,נדיר מאוד.יותר מזה,אתם לא מעבירים סנט מעבר למה שהשקעתם אלא אם הוצגה בפניכם תוכנית שיפוץ מפורטת וברורה מאוד!שאם אתם לא מבינים אותה אתם דורשים להבין.

10.האם שרואיינה ללא פנים בכאב לב על המעט שלקח לה. ממש מקרה כבשת הרש. -תקשיבו,הנוכלים האלה אין להם לב!אל תבנו אל זה!לא עושים נדל״ן עם רגשות. עושים עם אנשים,וכדי לבדוק אנשים לא בודקים רק את עברם המקצועי, אלא בדקו האם הם אנשים,אנשים טובים,לא רק בנדל״ן.

11.אסף דגן לא המציא שום שיטה. לצערי הרב,בימים בהם הייתי מנכ״ל פרויקט איקס (תוכנית ההכשרה הטובה בעולם ליזמי נדל״ן בארה״ב)לצערי נתקלתי בלא מעט מקרים של חוסר יושר. אנשים פנו אלינו לנסיונות סיוע מתוך הכרות העומק עם הצוות של הפרויקט וישרותו,לפעמים הצלחנו לסייע ולפעמים לצערי לא.שוב,על תבנו על זה שיהיה בסדר.

12.מפגש עם משווק- בחיים לא! רק עם היזם. למה? כי משווק מרוויח ברגע שעשיתם איתו עסקה,אין שום זהות אינטרסים בניכם. יזם לעומת זאת (בהנחה והוא מושקע איתכם) ירוויח עם העסקה תצליח,שמו הטוב,הרקורד שלו,וכמובן רווחים בקצה העסקה. לא יושבים עם משווק.

13.בהמשך לסוגריים בסעיף הקודם- לא נכנסים לעסקה שהיזם לא חלק ממנה!לא עושים את זה.ואם אתם רואים שהיזם מרוויח הרבה בהתחלה ומעט בסוף,תבינו לבד שהוא לא יתאמץ כמה שהעסקה תתמשך,להיפך. אתם חייבים לראות שהוא מרוויח הרבה בסוף.רק ככה יהיה זהות אינטרסים

יש עוד לא מעט לכתוב, אך הזמן והמקום קצר מלהכיל.
הכותב אינו יועץ וכל מה שכתבתי זה דעתי בלבד.
הכותב הינו יזם נדל״ן בארה״ב,יחד עם שותפו שי הלוי ביצעו מעל 200 עסקאות ומחברים כמעט 25 שנות נסיון ביצועי בשטח.כיום ממוקדים ברכישות של מתחמי מולטי פמלי יחד עם משקיעים.עסקאות המאפשרות פיזור בריא וסיכון מינימלי לצד כדאיות גדולה במיוחד בתקופה זו.

02/21/2023

עוקבינו היקרים כאן
טרם נרשמתם לזום החודשי?
כל הפרטים בקישור בתגובה הראשונה
נשמח לראותכם!

12/18/2022

2 כותרות מעניינות שראיתי בשבועיים האחרונים בתקשורת בעברית. והקשר להזדמנויות בהם אנו פועלים בימים אלו

חוץ מהכותרות תמיד שווה להעמיק.
כי הכותרת לרוב מלחיצה על מנת למשוך את העין.הרבה נתונים מופיעים בכתבות האלה ורבים אף נכונים.

מה שיפה לראות זה שאחרי המון כותרות מלחיצות כל מה שאמרנו קורה אחד לאחד.

הסכנה במינופים גדולים, הסכנה בעסקאות בהם מעורבות ידיים רבות ויש הרבה נתונים פתוחים כמו בנייה חדשה למשל,האינפלציה שדווקא מראה סימנים חיוביים(אם כי מוקדם להסיק מסקנות).

מה שבטוח,אנחנו בתקופה שמחד מלאה הזדמנויות, אך מאידך, מצריכה הרבה נסיון ומקצועיות על מנת לעשות את הצעדים נכון ובטוח.
ולכן אנחנו בתקופה הזו:

1.מקטינים מינופים בעסקאות עתידיות ומקפידים לרכוש עדיין משמעותית מתחת למחיר השוק.

2.את עסקאות הסינגל שעשינו בשנים האחרונות גם את המקבצים עשינו ב100% מזומן ללא מינוף.

3.אנחנו מכפילים(כן כן מכפילים לא פחות) רזרבות מול חישובים מלפני חצי שנה על מנת להיות הרבה מעבר במרווחי הבטחון.

4.אנחנו נכנסים לעסקאות מאוד יציבות וללא ספקולציות עתידיות ונתונים שאינם תלויים בנו. אלא לעסקאות שבנויות על הצוותים שלנו ולא מערבות ידיים נוספות בשום שלב בדרך.

כי מעל הכל, כמו תמיד,הקרן של המשקיעים היא הדבר הקדוש ביותר בשבילנו וזה מה שמנחה אותנו לפני הכל.

12/05/2022

בשעה טובה
מוזמנים לעקוב גם ביוטיוב!
העלנו לשם כמה סרטונים ונעלה עוד בהמשך
אחלה העשרה למי שרוצה להבין קצת יותר
זה הקישור:

Dela dina videor med vänner, familj och hela världen.

11/06/2022

טיפ חשוב במיוחד בתקופה זו
השקעות טווח קצר VS השקעות טווח ארוך
פחות מ2 דקות סרטון של שי עם תובנות של שנים שנלמדו מנסיון רב ועמוק בשטח
למי שרוצה להפיק לקחים ולקחת צעד קדימה זה הזמן ליצור קשר