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Lorena Villalobos Asesor Inmobiliario

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Lorena Villalobos Asesor Inmobiliario

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Me especializo en asesorar a inversionistas extranjeros interesados en comprar, vender o arrendar Bienes Inmuebles en el mercado del Sur de la Florida, especialmente en las ciudades de Miami y Orlando.

03/01/2023

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1. Hipoteca
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12/09/2022

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12/07/2022

¿De qué manera funciona FIRPTA?

➡️ Al cierre de una transacción por debajo de US $1.000.000, al vendedor se le aplicará una retención del 10% sobre el precio de venta. Si el precio sobrepasa los US $1.000.000 la retención será de 15%.

🔸 Por ejemplo, si un inversionista extranjero vende una propiedad por US $350.000, el agente de cierre de la transacción (compañía o abogado que tramita el título) retendrá US $35.000 en una cuenta especial llamada depósito en custodia (Escrow Account).

🔹 La custodia se hará efectiva hasta que el inversionista extranjero presente su declaración de impuestos sobre los ingresos. Esta declaración la hará en enero del año calendario siguiente al cierre de la venta.

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11/29/2022

¿Qué es la retención de impuesto al extranjero (FIRPTA) y a quién afecta?

➡️ Son las siglas en inglés de la Ley de Impuestos sobre Inversión Extranjera en Bienes Raíces creada en 1.980 (Foreign Investment in Real Estate Tax Act.)

🔸 FIRPTA puede impactar a cualquier individuo extranjero no residente y a las compañías extranjeras no consideradas corporaciones nacionales.

🔹 Desde el punto de vista impositivo (declaración de impuestos), cuando una persona no residente o una corporación o sociedad extranjera vende una propiedad dentro de los Estados Unidos, estará sujeta a las disposiciones del FIRPTA.

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11/21/2022

¿El vendedor debe reparar las mejoras identificadas por un inspector?

➡️ El vendedor no tiene ninguna responsabilidad de reparar.

🔸 La inspección permite al comprador tomar la decisión de seguir adelante. También se puede intentar negociar el precio de la propiedad.

🔹 Si las reparaciones exceden el costo máximo de reparaciones, establecido con anterioridad con el vendedor, el comprador tiene la opción de anular el contrato.

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11/18/2022

¿Quién y cómo se hace la inspección?

➡️ Puede realizarse a través de un inspector licenciado. Esta persona utiliza instrumentos, herramientas y técnicas de medición de:
a) Estructura.
b) Equipos electrodomésticos.
c) Aire acondicionado y calefacción.
d) Calentador de agua.
e) Cables eléctricos.
f) Condiciones del techo.
g) Presión de agua y plomería.
h) Interruptores eléctricos.
i) Fuente y calidad del agua.
j) Sistema del pozo séptico.
k) Presencia de plagas (termitas, cucarachas, ratas, ratones, etc.).

🔸 Al finalizar el estudio, el inspector elabora un extenso reporte con estimado en reparaciones o reemplazos que le darán una idea clara de las condiciones de la propiedad.

🔹Si no desea contratar los servicios de un inspector, usted mismo puede realizar la inspección.
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11/10/2022

¿Qué es una cláusula de inspección y por qué protege tu inversión?

➡️ Hay medidas, ajustadas a la ley, que permiten que el inversor inmobiliario sume seguridad a su inversión. La más recomendada es la cláusula de inspección. Conoce todo al respecto:

🔸Al momento de comprar una propiedad, se desconocen los daños ocultos en la misma, por ejemplo, esos que están a nivel de los cimientos o el techo. Son los que no podemos ver a simple vista y pueden necesitar una gran inversión para repararse.
En el contrato de compra / venta se puede anexar la cláusula de inspección.

🔹Ahí se determina la etapa durante la cual se puede realizar una inspección física profunda de la vivienda. Con personal especializado, se busca determinar esos daños ocultos o deficiencias que ameritan reparaciones que no se pudieron observar el día de la primera visita.

✅Esta cláusula debe ubicarse en el contrato de compra/venta.

Además, la cláusula debe establecer:
Fecha límite para realizar la inspección.
Monto máximo de reparaciones estimadas o daños que permitirán la cancelación.

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11/02/2022

¿Cuál es el estimado de costos de cierre al comprar en preconstrucción?

➡️ En el momento que se realiza la escritura de la propiedad a nombre del comprador, los gastos a pagar varían si es en efectivo o a través de financiamiento:

🔸En efectivo oscilan entre 3% y 4% del precio de compra, conformados por:
1. Tarifa del Desarrollador (Developer ‘s Fee) 1.75% a 2%.
2. Contribución al condominio de 2 meses (en caso de edificios).
3. Estampillas de documentación en el traspaso.
4. Título de póliza de seguros del propietario.
5. Otros costos de transferencia.

🔹Con financiamiento, se pagaría entre 6% y 7% del precio de compra, conformados por:
1. Tarifa del Desarrollador (Developer ‘s Fee) 1.75 a 2%.
2. Contribución al condominio de 2 meses (en caso de edificios).
3. Estampillas de documentación del traspaso.
4. Título de la póliza de seguros del propietario.
5. Registro y emisión de hipoteca.
6. Comisión de la compañía del préstamo.
7. Otros costos de la transferencia.
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10/25/2022

¿Cuál es el tiempo de entrega de una preconstrucción?

➡️ Si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, el tiempo de entrega va de 2 a 3 años. Este tiempo puede ser menor, dependiendo de la etapa en que se encuentre el proyecto en el momento de la compra.

🔸 El tiempo de entrega se relaciona con los acabados con los que se entregan las unidades. Es importante asegurarse de las condiciones de entrega, esto influye en la inversión final.

🔹 El esquema más común en el Sur de la Florida es que los proyectos sean entregados:
- Listos para decorar (Decoration Ready). Este estatus no significa que el propietario se puede mudar y solo agrega su toque personal. En "Decorator Ready", falta pintura, losas, closets y otros acabados de la unidad.
- Acabados: En esta etapa, suelen presentarse tres tipos de acabados:
1. Equipados con electrodomésticos instalados.
2. Con gabinetes de cocina.
3. Baños completos con y sin piso.

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10/17/2022

¿Qué pasa si existe incumplimiento del contrato por parte del desarrollador?

➡️ Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del constructor, este deberá notificar por escrito a los compradores.

🔸 La Ley otorga un plazo mínimo de 7 días para solucionar el incumplimiento.

🔹 De no cumplirse, los compradores estarían en todo su derecho de reclamar su depósito con intereses.

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10/13/2022

¿Sabes que es el financiamiento sin contingencia?

➡️ Si el comprador solicitó un préstamo para el pago final del proyecto y no se lo han otorgado al momento del cierre y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total de su dinero entregado hasta la fecha.

🔹En la práctica, el constructor sugiere diferentes instituciones financieras para facilitar el proceso y evitar inconvenientes de cualquier índole.

❗El agente, además de realizar tareas que no sabes gestionar, será tu asesor durante todo el proceso de ventas, cuenta con un equipo para responder a todas tus dudas o requerimientos y conocerá el entramado legal que regulará el proceso de compra y venta.
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10/10/2022

¿Sabes la forma de pago en edificios en pre construcción?

➡️ En la mayoría de los proyectos se sigue en estándar de pagos, los cuales pueden ser diferentes en algunos desarrollos:

🔸 10% a la firma del contrato.

🔸 10% entre 60 y 90 días después del primer depósito.

🔸 10% al inicio de la construcción.

🔸 20% a la mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos).

🔸 50% el día de la escritura de la propiedad (día de cierre).

➡️Sin embargo, en los proyectos de casas unifamiliares y townhouses, suelen exigir:

🔸10% al firmar el contrato.
🔸5% al primer movimiento de tierra.
🔸5% al inicio de la construcción.
🔸10% al colocarle el techo a la propiedad.
🔸70% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre).
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