10/31/2021
*נדל"ן, מימון, אינפלציה ומה שביניהם*. בשבועות האחרונים אנו עדים להמשך התרסקות הדולר. כיום שערו היציג של הדולר נקבע על סכום של 3.15. הסיבה לכך, הממשל הפדרלי הדפיס דולרים ללא הבחנה. כמו כל דבר בחיים, שוויו של מוצר נקבע ע"פ ביקוש ועצה. עניין הדפסת הדולרים ועליית יוקר המחייה בממוצע של 30% (מחירו של עץ ומוצרי בנייה טיפסו 400%, רכבים עלייה של 33%, אוכל התייקר 35% ודלק צמח בלמעלה מ50%). אז כן, כל אדם שעיניו בראשו מבין שארה"ב באינפלציה. עליות המחירים בשוק הנדל"ן יאלצו לייצב את עצמו בהתאם להתייקרות וניתן לראות זאת בבנייה החדשה. בנוסף, הריבית במשק עלתה בשלושים עשיריות האחוז בחודש האחרון. הסיבה לכך, שלרוב, שטר החוב של המשכנתא נמכרת בבורסה כאגרת חוב. החשש הוא, שכיום בגלל האינפלציה רוכשי אג"חים ימעטו לרכוש את שטרי החוב של המשכנתאות, כיוון שהריבית שלו נמוכה בהרבה ביחס להתייקרות הכללית במשק. *איך כל זה משפיע על המשקיע הישראלי?!* ובכן, מחירי הנדל"ן אכן עלו ובמדינות מסוימות בצורה מאוזנת ביחס לאינפלציה, אבל ישנם מקומות רבים שזה עדיין לא המצב. בנוסף, היום השקל שלכם קונה הרבה יותר דולרים ולכן הסיכוי שלכם למצוא עסקאות שיכולות להתאים למשקיע הישראלי גדלות. שהרי כאמור, היום החצי מיליון שקל שלכם קונה הרבה יותר דולרים מאשר קנה לפני שנה ושנה וחצי. עם זאת, ישנם גם סיכונים להשקיע כאשר יש אינפלציה בשוק וחוסר מודעות. לכן, המלצתי היום היא להתמקד יותר בעסקאות ארוכות טווח. לדוגמה, הייתי נזהר יותר בעסקאות קצרות של Fix & Flip ומתמקד בעסקאות מולטי פאמילי שהאקסיט עליהם בעוד כשלוש שנים. עד אז השאיפה שהשוק יתקן את עצמו וימצא האיזון הראוי, כאשר בין היתר שוויו של הדולר יתייקר.. לדוגמה, עם נכנסתם לעסקה ורכשתם דולרים בסכום של חצי מיליון דולר כאשר מחירו היה 3.15 באקסיט עשיתם את העשרה אחוז רווח שנתי וכשקיבלתם את הכסף חזרה שוויו של הדולר נקבע על 3.6 הרווח שלכם עלה בצורה משמעותית מאוד.
