03/22/2026
辦公室轉住宅，正在改寫洛杉磯市場結構
近期由 East West Bank 主導融資、開發商 Izek Shomof 推動的多個「辦公室轉住宅（Adaptive Reuse）」項目，清楚反映出南加州商用不動產市場正在經歷一場結構性轉變。
疫情之後，遠端與混合辦公模式成為常態，導致辦公室需求長期萎縮。以 Pasadena 為例，空置率仍維持在約20%至25%的高位，顯示市場尚未真正消化過剩供給。相對地，住宅需求依然強勁，尤其在市中心區域，住房短缺問題持續存在。
🔄 從「價值下修」到「用途重塑」
目前市場最值得關注的，不只是價格修正，而是資產用途的重構（Use Conversion）。
多數案例顯示：
• 辦公大樓成交價格較疫情前下跌50%以上，甚至出現80%折價
• 開發商以低基期進場，透過政策支持轉為住宅用途
• 完成後有機會實現價值重估（Value Repricing）
這種模式本質上並非單純投資，而是結合：
👉 資產重整（Distressed Acquisition）
👉 政策紅利（Zoning Reform）
👉 開發能力（Execution）
🏦 資金端訊號：銀行已經進場
值得注意的是，East West Bank 不僅參與個案，而是系統性提供：
• 建築融資（Construction Loan）
• 收購貸款（Acquisition Loan）
• 結構性融資方案（Structured Finance）
這代表一個關鍵訊號：
👉 金融機構已將 Adaptive Reuse 視為可規模化的未來主流市場
在不動產週期中，「銀行願意放款」往往是市場真正啟動的前提。
🏙 政策驅動：轉型門檻正在下降
政策面同樣出現明顯轉向：
• Pasadena 已於2024年通過法規，簡化轉換流程
• Los Angeles 更於2026年實施全市適用的 Adaptive Reuse 條例
這些措施大幅降低：
• 容積限制
• 停車要求
• 審批時間
👉 意味著未來幾年，供給端將明顯增加
⚠️ 現實挑戰仍然存在
儘管前景明確，但此類開發仍具高度門檻：
• 高利率環境壓縮開發利潤
• 建材成本受關稅影響持續上升
• 加州開發費用遠高於全美平均
• 建築結構限制（並非所有辦公室都適合轉住宅）
因此，這仍然是「開發商＋金融機構」主導的市場，短期內不會全面普及到一般投資人。
📊 結論｜這不只是修正，而是新一輪週期起點
整體來看，「辦公室轉住宅」並非短期策略，而是：
👉 商用不動產去化 + 住宅供給重建的長期解方
未來3–5年，洛杉磯市場可能出現三大變化：
1. 市中心居住人口回流
2. 中價住宅供給增加（特別是 Condo / Loft）
3. 商用不動產價值重新分化（A級 vs 非A級）
對從業者而言，這代表的不只是風險，而是結構性機會的開端。
Daily Newsmagazine and City Guide to Pasadena, California featuring local news, breaking news, events, weather, sports news, schools news, shopping, restaurants and more from Pasadena Now
