21/07/2026
La futurista Ley de PROPIEDAD HORIZONTAL Venezolana (vigente desde 1983) en caso de DESTRUCCIÓN
Esta ley pudo advertir expresamente, cómo puede actuar CUALQUIER PROPIETARIO en caso de DESTRUCCIÓN total del edificio o de una porción del mismo:
Artículo 16
En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por los menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a justa regulación de expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que retirasen su voluntad de realizar la división del mismo inmueble.
Artículo 17
Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos correspondientes serán considerados como comunes
1. No hay, extinción automática del régimen de propiedad horizontal
2. Asamblea de propietarios para tomar decisiones
3. Reconstrucción del edificio: Cada propietario costea la reparación de su unidad y contribuye proporcionalmente a las partes comunes. Los minoritarios que no quieran reconstruir pueden vender sus derechos a terceros dispuestos a asumirlo.
4. Demolición y venta de materiales: Se destruye lo que queda y se venden los materiales. Los ingresos se reparten entre propietarios según su participación.
5. Extinción del régimen de condominio: Tras la extinción, se reparte o vende el terreno y remanentes entre los propietarios.
Participación en reconstrucción o indemnización
Si se opta por reconstruir y un propietario no desea participar:
Puede vender sus derechos a terceros que deseen asumir la reconstrucción Si la reconstrucción es decidida por la mayoría y el propietario minoritario no está de acuerdo, puede liberarse transmitiendo sus derechos o exigir compensación justa por su participación en el patrimonio común destruido. Declaración administrativa de ruina
La administración local puede declarar la ruina del edificio, en caso de peligro inminente para las personas o bienes.
Esta declaración puede ser la causal que active la extinción automática del régimen de propiedad horizontal, si no existe un seguro que cubra los costes de reconstrucción o una asamblea de propietarios (y/o sus herederos) que desee No extinguir el régimen sin la previa indemnización. Consideraciones sobre seguros y pactos (podo probable dada la baja cultura de seguros de inmuebles en Venezuela)
Si existe seguro que cubra más del 50 % del valor del edificio, la propiedad horizontal no necesariamente se extingue; se puede proceder a la reconstrucción.
Los pactos en contrario permiten mantener la propiedad horizontal y obligan a reconstruir, debiendo constar en escritura pública o en los estatutos de la comunidad. Ejemplos jurisdiccionales
Leyes de Ciudad de México y Perú permiten al propietario mantener derechos sobre terreno y materiales tras destrucción si no hay reglamento específico o si se extingue parcialmente el régimen.
En España, la propiedad horizontal se extingue automáticamente con la destrucción salvo pacto de no extinción; los propietarios pasan a copropiedad del terreno.
Conclusión
Un propietario ante destrucción total del edificio puede:
Participar en la decisión de reconstrucción, demolición o extinción del régimen en asamblea.
Recuperar su participación en el terreno o materiales restantes si el régimen se extingue.
Pactar o elegir la no participación en reconstrucción, transmitiendo sus derechos a terceros o recibiendo indemnización.
Esperar la determinación judicial si no hay acuerdo entre propietarios o existe controversia sobre el régimen o la reconstrucción.
Este marco garantiza que el propietario o los herederos, conserven derechos sobre lo que queda del inmueble y tenga opciones ante la pérdida total del mismo, conforme a la ley de propiedad horizontal y civil aplicables.
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