25/09/2020
💥💥💥 PHÂN TÍCH VỀ ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHUNG CƯ CƠ BẢN .
🔥Thứ 1: Vị trí
- Vị trí dự án phải còn nhiều tiềm năng tăng giá như nó phải mặt tiền đường còn khả năng nâng cấp, mở rộng trong tương lai, căn hộ trong hẻm hoặc nội khu dự án nào đó thì chỉ tăng trưởng đến khi nhận nhà mà thôi, sau đó ko tăng nhiều nữa.
- Tiêu chí quan trọng nữa là gần dự án phải có “cái gì đó” sẽ xây dựng trong tương lai gần (3-5 năm tối đa) như trung tâm thương mại khủng ( AEON , LOTTE , GIGA MAIL…. ) , trường học, ga tàu điện, bệnh viện , tuyến đường lớn huyết mạch hoặc Gần Khu Dân Cư nhiều người nước ngoài làm việc và sinh sống .
🔥 Thứ 2: Chủ đầu tư
- Anh/chị nên lựa chọn chủ đầu tư đã triển khai ít nhất vài dự án trong quá khứ .Trước đó cũng đã có uy tín lớn trong việc xây nhà bán . Không lên chọn những chủ đầu tư mới vì căn hộ đầu tay thường hay sẽ có lỗi phát sinh do chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm chưa lường được hết tất cả các khả năng có thể sẽ xảy ra khi bàn giao nhà.
- Các đối tác của chủ đầu tư từ nhà thầu, thiết kế, giám sát và quản lý vận hành cũng phải uy tín và chất lượng. Ít nhất nằm trong danh sách hạng 2 của Việt Nam hoặc của nước ngoài dù căn hộ tầm trung.
🔥 Thứ 3: Giá bán
- Giá bán phải dựa theo nhiều tiêu chí như phân phúc sản phẩm, thương hiệu chủ đầu tư nhưng quan trọng nhất vẫn nên xét tiêu chí giá căn hộ đã có VAT trên diện tích thông thuỷ so với giá đất xung quanh, thường các nhà đầu tư nên đối chiếu giá bán căn hộ so với giá đất xung quanh đó, nếu bằng 1/2 đến 3/5 giá đất nền, nhà phố quanh dự án là đầu tư ổn, nếu cao hơn thì khả năng sinh lợi sẽ thấp
🔥 Thứ 4: Layout, thiết kế và tiện ích
- Layout cũng khá quan trọng, nhà đầu tư vẫn nên chú ý nếu như thiết kế mặt bằng thiếu ánh sáng và gió lưu thông, chiều cao trần thấp, đặc biệt là người Việt rất trọng phong thuỷ và thích nhà có ban công, nếu căn hộ trung tâm đầu tư cho người NN thuê thì ko sao, chú ý thiết kế nhà đối cửa, thiết kế vị trí đặt nhà vệ sinh và bếp....
- Layout còn liên quan đến mặt bằng số lượng căn trên mặt bằng tầng, số thang máy, chỗ đặt thiết bị kỹ thuật, rác...
- Thiết kế liên quan đến mật độ xây dựng, chiều cao trần, 45m2 căn 1PN, 46-59m2 căn 1+1 PN, 60-75m2 căn 2PN và trên 75m2 căn 3PN. Căn nhỏ thường bán nhanh hơn và lời nhiều hơn nhưng lại khó lấy căn theo kiểu bán booking như hiện nay.
- Cái nữa là đã xác định mua đầu tư thì ko nên quá coi trọng hướng nhà, vì từ trường chung cư biến động, quá nhiều quan điểm phong thuỷ nên các thầy cãi nhau mãi chưa xong.
- Tiện ích thì cứ chọn ông nào làm tiện ích nhiều nhất và đẹp nhất có thể nhưng phí quản lý và dịch vụ phải hợp lý chứ trên trời thì cũng mệt. Nhiều khách lăn tăn căn hộ và nhà phố chỉ bởi vì rất sợ “phí quản lý” đó 🔥Thứ 5: Tiến độ thanh toán
- Lựa ông nào cho thanh toán nhẹ nhất, linh hoạt nhất có thể. Tối ưu nhất là các ông chủ đầu tư có vốn nước ngoài, ko được thu quá 50% khi chưa bàn giao nhà thường các ông này thường cho đóng rất nhẹ ban đầu ký HĐ 10-20 % sau đó cứ 1-5%/tháng nhưng ko quá 50%, rất khoẻ để ra hàng mà ko bị áp lực đóng tiền. Chủ đầu tư nước ngoài cũng thường làm tốt về pháp lý, xây dựng, sổ hồng và quan trọng nhất là về tiền, các CĐT này dư tiền nên làm xong bán cũng dc, ko vay ngân hàng và đi làm ăn quốc tế nên phải giữ uy tín với nhà nước mình.
🔥 Thứ 6: Thời điểm đầu tư và ra hàng
- Anh/Chị nên mua từ đầu vì nếu dự án có nhiều đốt bán hàng sẽ mua được giá tốt nhất và được ăn theo tăng giá các đợt sau từ chủ đầu tư. Thời điểm vàng thứ 2 đó là trước thời điểm nhận nhà, dù số tiền bỏ vào khá lớn khoảng 50-70% nhưng khi bàn giao chính là thời điểm căn hộ gần đạt mức cao nhất có thể. 5 năm sau đó chỉ là tăng theo trượt giá đồng tiền hoặc có biến động về hạ tầng hoặc tiện ích nào đó lân cận giá mới tăng nhiều
- Mua sỉ bán lẻ: nếu chủ đầu tư có chính sách chiết khấu cao, anh/chị tài chính ổn và đo lường được thị trường cũng như quan hệ đủ tốt với các sàn và môi giới nên đầu tư sỉ và bán lẻ ra bằng giá chủ đầu tư, ưu điểm là chắc chắn lời dù ko nhiều nhưng nhược điểm là áp lực dòng tiền rất cao, dễ dẫn tới vỡ trận nếu ko xoay tiền và ra hàng kịp.
- Có 4 đốt ra hàng cơ bản trong đầu tư căn hộ chung cư:
1. Lướt cọc: ngay khi bốc được căn nhỏ đẹp, có thể lời nhiều về sau thì sẽ bán chênh ngay được vài chục với căn hộ trung cao hoặc vài trăm với căn hộ cao cấp.
2. Chủ đầu tư bán giai đoạn 2: lúc này giá công ty sẽ tăng từ
3-10% tuỳ chủ đầu tư, nhà đàu tư đợt 1 sẽ có lời nếu bán thấp hơn giá chủ đầu tư và căn đó đẹp.
3. Bán sau khi nhận nhà: lúc này căn hộ đã hoàn thành, người mua ở sẽ bắt đầu tìm hiểu về căn hộ, tiện ích trong căn hộ và xung quanh, và họ an tâm vì nhà đã bàn giao, bạn bè của họ cũng muốn về ở chung...nhu cầu mua lại khá cao dẫn đến thanh khoản sẽ tốt.
4. Căn hộ ra sổ hồng: sẽ dễ bán hơn do có nhiều ngân hàng hỗ trợ nên lãi suất tốt hơn, khách mua ở yên tâm pháp lý hơn, mua bán đóng thuế ít hơn (khai thấp được) vì hiện thuế thu nhập xét theo xuất hoá đơn của chủ đầu tư rồi.
💢 VÀI LƯU Ý KHI QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CĂN HỘ:
- Lợi nhuận không thể cao bằng đầu tư đất nền sổ đỏ nên đừng có quá kỳ vọng, thường gặp là 15-30% từ lúc xây đến khi nhận nhà, lý tưởng là 40-60% nếu gặp dự án “thơm” đáp ứng mọi tiêu chí bên trên.
- Nên chọn căn hộ có vị trí có thể cho thuê được giá thuê ít nhất đạt 5%/giá vốn/năm đề phòng khi thị trường đi xuống chưa bán dc có thể cho thuê lấy lãi đóng ngân hàng .
- Mỗi giai đoạn thị trường thì anh/chị linh hoạt lựa chọn “giỏ” mà bỏ trứng vào căn hộ chung cư, số tiền đầu tư, thời gian cần ra hàng. Và đừng quên căn hộ mục đích chủ yếu phục vụ nhu cầu ở với tích luỹ tài sản là chính, dòng tiền nhẹ hơn đầu tư đất và nhà mà thôi, coi như bỏ ống nuôi heo 2-3 năm có thêm căn nhà .
- Quan trọng nhất khi đầu tư các Anh/Chị phải quyết định bằng kiến thức, kinh nghiệm, sự nghiên cứu kỹ càng của mình, hợp tác với ông môi giới có tâm và có nhiều kinh nghiệm . Nếu ko tỉnh táo rất có thể các Anh/ Chị sẽ quyết định nhanh chóng dẫn đến mua vào căn xấu hoặc giá quá cao, diện tích lớn khó ra hàng về sau .
Chúc Anh/chị đánh đâu thắng đó, thắng lợi rần rần .
