19/07/2026
📌 THUẾ TNCN KHI CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
Anh chị đọc để nắm bắt cách tính thuế, để đưa giá mua hợp lý cho một BĐS
(Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
1️⃣ Thuế suất chuyển nhượng bất động sản
* Thuế TNCN đối với cá nhân cư trú khi chuyển nhượng bất động sản được tính theo thuế suất 2%.
* Công thức tính: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%
* Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
2️⃣ Trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất
* Hợp đồng không ghi giá đất, hoặc
* Giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có),
➡️ Cơ quan thuế sẽ không tính theo giá trên hợp đồng.
Giá tính thuế sẽ được xác định theo: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành; Hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).
👉 Quy định này nhằm hạn chế việc kê khai giá chuyển nhượng thấp để giảm số thuế phải nộp.
3️⃣ Chuyển nhượng cả đất và tài sản gắn liền với đất
Đối với giao dịch chuyển nhượng gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà ở; Công trình xây dựng; Kết cấu hạ tầng…
Nếu Không ghi riêng giá đất hoặc giá nhà; hoặc giá kê khai thấp hơn mức quy định thì:
- Phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo: Bảng giá đất; Hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).
- Phần giá trị nhà và công trình: Giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.
4️⃣ Công trình hình thành trong tương lai
Giá tính thuế được xác định căn cứ:
* Tỷ lệ góp vốn theo hợp đồng;
* Giá tính lệ phí trước bạ công trình.
Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá: Áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm kê khai thuế.
⸻
📌 Điểm cần nhớ
✅ Thuế suất vẫn là 2%.
✅ Không thể ghi giá thấp hơn bảng giá đất để giảm thuế, vì cơ quan thuế sẽ xác định lại giá tính thuế theo quy định.
✅ Khi chuyển nhượng cả đất và nhà, giá đất và giá nhà đều có căn cứ xác định riêng nếu giá trên hợp đồng không phù hợp. Đây là điểm mới mà kế toán, doanh nghiệp và người dân cần đặc biệt lưu ý khi kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản.
