07/07/2020
Đất nền là gì? 4 kiểu đất nền nhà đầu tư nên tránh
Đất nền vốn là một kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn, mang về nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên đối với các nhà đầu tư mới vẫn chưa hiểu hết khái niệm đất nền là gì thường dễ mắc sai lầm mua nhầm đất ảo hoặc dự án ma. Để hiểu rõ khái niệm đất nền và các loại đất nền nên tránh khi mua, bạn có thể tham khảo các thông tin bên dưới.
Đất nền là gì?
Đất nền thực chất là đất, nhưng không phải đất nào cũng có thể gọi là đất nền. Nhiều người khi chưa hiểu hết khái niệm đất nền là gì thường nhầm lẫn cứ hễ là đất đem bán thì được gọi là đất nền. Đây là một quan niệm sai lầm. Vậy đất nền là gì?
Hiểu một cách đơn giản, đất nền là khái niệm dùng để chỉ những lô đất gần như chưa có sự tác động của con người. Các tác động cụ thể như san lấp, đào bới, xây dựng,…Điều này giúp đất nền còn giữ nguyên được hiện trạng như ban đầu.
Từ đất nền này, tùy vào mục đích sử dụng mà người ta phân loại ra thành các loại đất nền khác nhau.
đất nền là gì?
Không phải ai cũng hiểu rõ đất nền là gì
Khái niệm 3 loại đất nền thường gặp
Đất nền dự án là gì?
Khi đã hiểu khái niệm đất nền là gì, bạn sẽ nghe nói đến khái niệm đất nền dự án.
Đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện.
Như vậy, khác với đất nền nguyên sơ chưa có tác động, đất nền dự án là mảnh đất đã có sự tác động của chủ đầu tư, được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch. Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù đất của dự án, cấp phép đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến mảnh đất ấy.
Đất thổ cư là gì?
Ngoài khái niệm đất nền, đất nền dự án, bạn còn nghe đến đất thổ cư. Hiểu đơn giản, đất thổ cư chính là đất ở.
Đất thổ cư thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp, đất không sử dụng vào các hoạt động nông nghiệp, xuất hiện ở cả nông thôn và thành thị. Mục đích của đất thổ cư là dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phúc lợi xã hội phục vụ đời sống hoặc các mảnh vườn nhỏ gắn liền với ngôi nhà.
Đất liền kề là gì?
Đất liền kề có khái niệm gần giống như đất nền dự án. Đây cũng là những mảnh đất trong một khu vực thi công dự án. Tuy nhiên những mảnh đất được bố trí gần nhau theo một kết cấu nhất định và sẽ có diện tích giống nhau. Chính vì thế việc phân biệt đất nền dự án và đất liền kề cần phải dựa vào nhiều yếu tố.
Sự khác nhau giữa đất nền dự án, đất thổ cư, đất liền kề
Về tính pháp lý
Mặc dù đã hiểu được bản chất đất nền là gì nhưng việc phân biệt được các loại đất nền cũng không hề đơn giản. Xét ở góc độ pháp lý, bạn có thể phân biệt sự khác nhau giữa đất nền dự án, đất thổ cư, đất liền kề như sau:
Đất nền dự án: Bạn có thể yên tâm tuyệt đối về tính pháp lý của loại đất nền này. Những lô đất nền dự án đều là những lô đất đã được cơ quan chức năng, cơ quan nhà nước kiểm chứng một cách rõ ràng và khắt khe mới được phép quy hoạch và kinh doanh buôn bán.
Đất nền thổ cư: tính pháp lý của đất thổ cư tìm ẩn khá nhiều rủi ro. Nhiều mảnh đất không có giấy tờ chứng thực của cơ quan chức năng, chỉ có giấy tay ký kết giữa 2 bên. Một mảnh đất không có giấy tờ sẽ ảnh hưởng lớn đến việc sở hữu cũng như trao đổi, mua bán trong tương lai.
Đất liền kề: Giống như đất nền dự án, đất liền kề cũng có sự quy hoạch rõ ràng theo từng lô, từng khu và có giấy phép của các cơ quan chức năng, có sổ đỏ.
Về tiện ích sử dụng
Ngoài tính pháp lý thì hệ thống tiện ích cũng là yếu tố giúp phân biệt 3 loại đất nền này.
Đất nền dự án là mô hình có nhiều hệ thống tiện ích nhất. Hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển và được quy hoạch một cách rõ ràng cùng hệ thống điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy…Bên cạnh đó, để thu hút nhà đầu tư, chủ đầu tư cũng đánh mạnh vào các tiện ích như công viên, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại…Bạn có thể tham khảo một số hệ thống tiện ích của các dự án như Dũng Liệt Green City, Yên Phụ Newlife
Đất nền thổ cư thì hệ thống tiện ích ít có sự đồng bộ hơn. Chủ yếu là dạng đất ở, dùng để xây dựng nên sẽ ít chú trọng vào quy hoạch và hệ thống tiện ích xung quanh.
Như đất nền dự án, đất liền kề cũng được chú trọng về tiện ích. Cũng là dạng đất nền trong dự án được xây dựng và phát triển trên cơ sở có chủ đầu tư, vì thế mà hệ thống tiện ích cũng được đầu tư theo hướng hiện đại hóa: trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, hệ thống giao thông thuận lợi.
hệ thống tiện ích
Chủ đầu tư thường chú trọng hệ thống tiện ích quanh đất nền
Việc hiểu được đất nền là gì và phân biệt được các loại đất nền sẽ giúp ích rất nhiều cho bạn khi lựa chọn đất đầu tư. Tuy nhiên để không mạo hiểm chôn vốn vào dự án đất nền ảo, bạn cần lưu ý tránh 4 loại đất nền tiềm ẩn rủi ro cao.
4 loại đất nền tuyệt đối nên tránh đầu tư
Đất nền chưa được phép phân lô
Những năm gần đây, để ngăn chặn những cơn sốt đất ảo, nhiều địa phương đã quyết định cấm phân lô, tách thửa. Đặc biệt là đất tại các vùng ven TP.HCM và Long Thành – Đồng Nai.
Chính vì thế, bạn cần phải thận trọng với vấn đề phân lô, tách thửa khi mua đất. Đất nền chưa phân lô, tách thửa cũng không được cấp sổ đỏ. Việc mua nhầm đất nền chưa được phép phân lô sẽ gặp khó trong việc bán ra, có thể “chôn vốn” trong một thời gian dài.
Đất nền thanh lý giá rẻ
Một cái bẫy nhà đầu tư mới trong ngành bất động sản dễ gặp phải chính là đất nền thanh lý. Những thông tin rao bán đất nền giá rẻ hơn so với thị trường, lý do ngân hàng thanh lý được đăng tải khắp nơi.
Theo các chuyên gia, mô hình này thường xuất phát từ các sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc môi giới cá nhân. Đấy được bán với giá rẻ vô cùng. Nhưng chủ yếu đất này thường nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, đất dính tranh chấp hoặc pháp lý mập mờ. Bạn nên thận trọng.
đất thanh lý
Đất thanh lý giá rẻ được rao bán tràn lan
Đất nền “dự án ma”
Dự án “ma” là một vấn đề nhức nhối nhất của đầu tư đất nền. Tình trạng “cò đất” rao bán các dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng ngày càng phổ biến.
Điển hình là các vụ án đình đám gần đây trong ngành bất động sản như địa ốc Alibaba, Công ty Hưng Thịnh,…Cùng với một thủ đoạn “vẽ” ra các dự án không có thật nhưng rất nhiều nhà đầu tư đã bị dính bẫy.
Do đó, khi mua đất nền dự án, bạn cần tìm hiểu kỹ mặt bằng, pháp lý dự án và nên trực tiếp đối chiếu với bản đồ quy hoạch tại cơ quan hành chính địa phương.
Đất nền bị cầm cố ngân hàng
Đây là trường hợp dở khóc dở cười của nhiều nhà đầu tư. Sau khi mua đất, các nhà đầu tư không thể xây nhà, sang nhượng vì đất chưa có sổ đỏ. Nguyên nhân chính là do đất nền đã bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng. Nếu mua phải những lô đất bị chủ đầu tư cầm cố, nhà đầu tư có thể bị mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.
Do đó, khi đầu tư vào đất nền, ngoài việc hiểu rõ bản chất đất nền là gì, nhà đầu tư cần phải thận trọng kiểm tra thật kỹ và tham khảo thông tin nhiều nguồn trước khi xuống tay chi tiền.
