BDS Newland

02/12/2021

Ai đã làm xấu cụm từ "Phân lô bán nền"?!
Cụm từ phân lô bán nền xuất phát từ Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luât đất đai năm 2013. Phân lô bán nền dùng để chỉ những dự án được bán đất (có sổ hồng) mà không cần phải xây nhà.
Những dự án có địa chỉ là Xã.., huyện... tỉnh... là dự án xây dựng điểm dân cư nông thôn, những dự án này CĐT chỉ cần xây dựng xong hạ tầng, nhiệm thu bàn giao là có sổ riêng từng nền. Gọi nôm na là DỰ ÁN PHÂN LÔ BÁN NỀN
Những dự án có địa chỉ là Phường.. thị trấn.., thị xã...là dự án đơn vị ở đô thị, những dự án này phải xây nhà, hoàn công xong mới có sổ hồng
Những vị "Cò chúa" thường mua những miếng đất lớn khoảng 1000-5000m rồi dùng mọi thủ thuật lách luật hiến đất làm đường, làm thủ tục xin tách thửa thừa kế vân vân, hoặc với mục dích xé nhỏ đất ra, hiến đất làm đường cho phần phía trong để băm lô phía ngoài...thì không biết gọi là gì, nhưng chắc chắn không phải là "phân lô bán nền" theo nghĩa của Nghị định 43
PHÂN LÔ BÁN NỀN thì CĐT cũng chỉ bán được khoảng 50% diện tích đất, 50% diện tích còn lại dùng để làm đường xá, y tế, giáo dục, thương mại công cộng phục vụ đời sống dân cư tại đây.
"Dự án băm lô" thì mất mỗi con đường, cùng lắm mất chút ít đất cây xanh vài chỗ đuôi thừa đầu thẹo nên thường bán được tới trên 80% diện tích đất. Triển khai nhanh hơn, lời nhiều hơn, tiền lobby đậm hơn nên được bảo kê tốt hơn... và đội quân này đi đến đâu thì băm nát đô thị đến đó
Bài viết này chắc sẽ đụng chạm nhiều người, mình viết vì mình làm dịch vụ tư vấn thiết kế quy hoạch nên gặp những vùng đất bị băm nát nên thấy tiếc, nên mong muốn các anh chị "cò chúa" các anh đã giàu rồi, các anh hãy thử sức mình ở tầm cao hơn, hãy làm một chủ dầu tư chuyên nghiệp không chụp giựt, ban đầu cũng có khó khăn, nhưng khi đã thành công, các anh sẽ vừa có tiền vừa là người có đóng góp rất lớn cho xã hội, vượt lên đẳng cấp mới các anh sẽ là người hùng của thế hệ tương lai

29/11/2021

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÓ CẦN GHI RÕ SẼ KÝ HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG TẠI PHÒNG/VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG CỤ THỂ KHÔNG?

Nếu thường xuyên giao dịch chuyển nhượng nhà đất, nên đọc bài viết này.

Các HĐ đặt cọc hiện nay các bên chỉ thỏa thuận chung là: trong thời hạn 30 ngày (kể từ ngày…đến ngày…) hai bên sẽ ra tổ chức công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế có tình huống như sau: đến hạn công chứng, ông Hoàng (bên nhận cọc) gọi cho bà Sương (bên đặt cọc) yêu cầu ra VPCC A để ký HĐ. Nghe điện thoại, bà Sương chỉ nói Ok và tắt máy. Sau đó ông Hoàng đến VPCC A chờ mãi nhưng không thấy bà Sương đến. Ông Hoàng yêu cầu Thừa phát lại đến lập vi bằng, ghi nhận sự kiện mình đã đến VPCC A để chờ ký HĐ nhưng bà Sương không đến.

Thực tế bà Sương “lướt cọc”, “ăn lúa non” nhưng chưa tìm được người mua và bà Sương cũng chưa chuẩn bị đủ tiền nên không thể ký công chứng HĐ chuyển nhượng với ông Hoàng như đã thỏa thuận. Nhưng không thể để mất cọc được nên sau khi nghe điện thoại của ông Hoàng xong, bà Sương đã nhờ ông bạn làm Luật sư tư vấn. Sau khi được tư vấn, bà Sương đã đến VPCC B ngồi đợi. Tại VPCC B, bà Sương có lập phiếu yêu cầu công chứng, ghi rõ yêu cầu công chứng HĐ chuyển nhượng đúng thửa đất, tờ bản đồ mà các bên đã đặt cọc và ghi tên bên chuyển nhượng là ông Hoàng. Hết giờ làm việc hôm đó, bà Sương nhờ VPCC B lập biên bản làm việc ghi nhận hôm đó bà có đến VPCC B ngồi chờ nhưng không thấy bên chuyển nhượng đến ký HĐ.

Các bên tranh chấp nên dẫn nhau ra Tòa. Ông Hoàng cho rằng mình đã đến VPCC chờ nhưng bà Sương không đến là từ chối việc chuyển nhượng, vi phạm HĐ đặt cọc nên phải mất cọc. Bà Sương nộp cho Tòa án phiếu yêu cầu công chứng và biên bản làm việc đã lập ở VPCC B.

Giải quyết vụ án, Tòa án cho rằng hợp đồng đặt cọc các bên không thỏa thuận rõ sẽ ký HĐ công chứng tại tổ chứng hành nghề công chứng nào. Trong 30 ngày đó các bên cũng không có thỏa thuận thêm về vấn đề này. 02 bên đều không đưa ra được chứng cứ chứng minh đã thỏa thuận sẽ đến 01 tổ chức hành nghề công chứng cụ thể để ký HĐ trong khi đó bà Sương thì đến VPCC B, ông Hoàng thì đến VPCC A. Do đó, trường hợp này lỗi dẫn đến hợp đồng công chứng không ký kết được là thuộc về cả 02 bên. Từ đó ông Hoàng phải trả lại tiền cọc cho bà Sương và không phạt cọc/mất cọc trong trường hợp này (coi như hòa).
Đáng ra với sự thật khách quan thì vụ án này bà Sương phải mất cọc nhưng do các bên lập hợp đồng không rõ ràng nên bà Sương đã lấy lại được mấy trăm triệu tiền cọc. Nghe nói về sẽ thưởng lớn cho Luật sư đã tư vấn cho phương án này không biết có thực hiện không.
Mình không cổ súy cho những người không ngay tình, do đó, nêu ra tình huống này để nhắc nhở mọi người. Tốt nhất, có thể ghi rõ trong HĐ đặt cọc là đến ngày công chứng thì sẽ đến tại VPCC A để ký hợp đồng. Nếu VPCC A lúc đó đóng cửa hoặc ngừng hoạt động thì chuyển qua phòng công chứng số 1, số 02 gì đó. Nếu tất cả tổ chức công chứng đã thỏa thuận nêu trên đều không thể công chứng thì công chứng tại tổ chức nào sẽ do bên đặt cọc (hoặc bên nhận cọc) quyết định và thông báo cho bên kia biết (bằng văn bản chẳng hạn) hoặc nếu HĐ không ghi rõ tổ chức công chứng nào thì trong thời hạn đặt cọc hai bên nên xác nhận với nhau 01 tổ chức công chứng cụ thể (bằng văn bản, tin nhắn điện thoại (đừng nhắn zalo vì dễ xóa)./.

29/11/2021

📣📣BẬT MÍ TÊN GỌI GIA AN LAKESIDE - KHU DÂN CƯ KIỂU MẪU ĐẦU TIÊN TẠI LONG TÂN, ĐẤT ĐỎ

🍀Gia An: Là nhà bình an
🍀Lakeside: Là bờ hồ

👉👉 GIA AN LAKESIDE mang ý nghĩa tạo dựng một tổ ấm hạnh phúc, mở ra một không gian sống bình yên hòa cùng dòng nước tinh khiết, mát lành.

Ở Gia An Lakeside:

🍃 Kiến tạo một khu dân cư kiểu mẫu hội tụ đủ yếu tố tinh hoa, phồn thịnh năng động và hiện thực giấc mơ của cư dân về một không gian sống xanh an lành, thư thái.

🍃 Là nơi an cư lý tưởng với hệ thống tiện ích nội khu đa dạng: quảng trường trung tâm, đài phun nước, khu vui chơi trẻ em, công viên cây xanh, khu thể dục thể thao ngoài trời, vườn dưỡng sinh.

🍃Tọa lạc vị trí đắc địa với 3 mặt tiền tại tỉnh lộ 765 Long Tân, trục đường Bắc - Nam kết nối chính của huyện Đất Đỏ, là cửa ngõ liên kết vùng với TP.HCM, TP. Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết… thúc đẩy giao thương phát triển.

🍃 Liền kề 2 hồ lớn Suối Môn và Đá Bàng mang theo nguồn năng lượng dồi dào của dòng thủy khí hài hòa, tươi mới cho cuộc sống vẹn tròn.

25/11/2021

‼‼‼Fear Of Missing Out, FOMO là một hiệu ứng tâm lý mà những người mang nó thường sợ bỏ lỡ mất cơ hội ‼️‼️‼️

Chỗ này 3 năm trước chỉ có 250tr/ 1 sào đất nông nghiệp nhưng gom mua hết quả đồi thì nhỏ lẻ không ôm hết được. Giờ Sun Valley làm mặt bằng, xây dựng cảnh quan xong bán 10-15tr /1 m2 đẩy giá khu vực lên cao chót vót. Tính ra vùng ven Bảo Lộc đất lên giá cao vút, giờ mỗi sào giá trung bình cả tỉ mà trước đây những khu vực này chủ yếu là người Bắc năm 1990 vào lập nghiệp khai phá mỗi gia đình vài mẫu, giờ cắt vài sào xây nhà mua xe hơi nên vùng ven giờ còn giàu hơn khu trung tâm tối tối xe hơi nằm lăn lóc dọc đường nhiều lắm.

Nguyên nhân đất Bảo Lộc tăng mạnh thời gian qua đơn giản là vì trước đó nó quá rẻ.

Hãy so sánh với các thành phố khác tương đương với Bảo Lộc, xem giá đất như thế nào
Một lợi thế lớn ở Bảo Lộc nữa là canh tác.
Một hecta đất ở đó có thể đem lại nguồn thu nhất định nếu được trồng sầu riêng, bơ.....

Rồi, nếu các bạn đi đầu tư chung cư ở Sài Gòn, với giá tiền 4 tỷ cho thuê được chừng 180tr/năm.
Chưa tính tới việc tăng giá đất và chung cư.
Các bạn sẽ hiểu tại sao người ta bơm thổi sốt đất khu này ?

Bởi nên nhờ mấy cái dự án này mà bà con nông dân đổi đời. Họ giờ giàu hơn dân trung tâm. Người có tầm nhìn thì họ lấy tiền đó ra mặt đường mua hoặc mua đất rẫy chỗ khác rẻ hơn.

Chứ nhìn về giá trị nông sản nếu giữ nguyên hiện trạng đất nông nghiệp : giá cà phê từ năm 2016 đến 2021 từ 30k/1kg tăng lên 40k/1kg => sau 5 năm tăng được 10k 1kg. Giá tiêu hiện tại là 80kg/1kg.

• 1ha cafe thu được 3.5 đến 4 tấn cafe
• 1ha tiêu thu được 1.5 đến 2 tấn tiêu.

Trừ chi phí các thứ lời được tầm 30tr - 40tr 1ha. Bởi vậy nông dân làm cả đời với mấy cây cafe không đáng được bao nhiêu tiền. Giờ có đội lái về làm giá họ thích thì bán, sòng phẳng đôi bên.
Nhưng mà phân lô bán nền không sai, cái sai ở chỗ phân lô vô tội vạ, không theo quy hoạch, tàn phá hết cảnh quan, phá hoại môi trường sinh thái. Không phủ nhận là dự án trước mắt sẽ mang lợi ích cho một vài nhóm người, nhưng ảnh hưởng tiêu cực lâu dài về sau sẽ rõ. 10-20 năm trước các anh Gia Lai chặt phá, thu hẹp diện tích rừng lấy gỗ với làm thuỷ điện ai ngờ được thiên tai bão lũ giờ khủng khiếp như vậy ?

Hãy nhớ rằng 1 nền kinh tế phụ thuộc chủ yếu vào BĐS không bao giờ bền vững đâu !!!

--------------------------------------------------------

Trong cơn sốt đất vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, doanh nghiệp cho san ủi cả một quả đồi ở thủ phủ trà Bảo Lộc (Lâm Đồng) để phân lô, thi công dự án bất động sản.

Nhiều tháng nay, Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản Khải Hưng (trụ sở TP.HCM) quảng cáo rầm rộ trên các trang mạng về dự án Khu nghỉ dưỡng Sun Valley Bảo Lộc (đường Tản Đà, phường 1, TP Bảo Lộc).

Dự án này rộng 45,5 ha, chiếm gần một nửa quả đồi ở phường 1, TP Bảo Lộc. Theo người dân địa phương, quả đồi này trước đây trồng chè, cà phê nay bị san ủi, cạo trọc để xây dựng dự án bất động sản.

Có mặt tại dự án này, chúng tôi chứng kiến nửa quả đồi bị cạo trọc, đào bới nham nhở. Bên trong dự án, máy móc hoạt động rầm rộ, số công trình đã xuống móng bắt đầu xây lên tầng.
Theo quảng cáo, dự án có hơn 500 nền, diện tích từ 180-1.000 m2. Người mua đất nền hoặc các căn biệt thự ở dự án này được sở hữu lâu dài, sổ đỏ riêng.

Dự án này được Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản Khải Hưng quảng cáo là loại hình đất nền, shop house, biệt thự, nhà phố…, mật độ xây dựng 45% và chủ đầu tư thứ cấp được xây dựng tự do.

Theo UBND TP Bảo Lộc, đến nay trên địa bàn chỉ có 6 dự án được chính quyền cấp chủ trương đầu tư bất động sản gồm: Dự án khu dân cư 6B, khu đô thị mới đường Lý Thường Kiệt, khu dân cư kế cận khu công nghiệp Lộc Sơn, khu dân cư Đinh Tiên Hoàng (phường 2), khu nhà ở biệt lập đường Lý Thường Kiệt (phường 1) và dự án khu dân cư trung tâm xã Đạm Bri.

Trong đó, 2 dự án khu nhà ở biệt lập đường Lý Thường Kiệt và khu dân cư trung tâm xã ĐamB’ri đã bị UBND tỉnh Lâm Đồng ra quyết định chấm dứt hoạt động dự án từ giữa năm 2021 với lý do chậm tiến độ so với giấy chứng nhận đầu tư.

24/11/2021

NGHỊCH LÝ KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
- Vốn ít thì đi từ từ, mới tập đi thì mon men vùng ven trước.
- Hãy nhớ quy luật: NƯỚC DÂNG THUYỀN DÂNG
- Các huyện thị lên thị trấn,thị xã,thành phố thì các xã các nơi cũng sẽ chuyển mình.
Nhưng ...
Nghịch lý 1 điều là: Người nhiều tiền họ lại thích đi vùng xa xa 1 chút ( không phải không phải họ không đủ tiền mua ở trung tâm. Mà là họ thích, với họ - sở hữu càng nhiều BĐS thì càng tốt.
- Ngược lại, người ít tiền hơn lại cứ thích tìm nơi trung tâm....tiền chưa đủ , họ cố gắng gom góp tích cóp vay mượn... đến khi đủ thì miếng đất kia đã có chủ mới... và cứ như thế.... người nhiều tiền họ đã bán đi rất nhiều lô rẻ tiền ở vùng ven . Mà người ít tiền thì chờ mãi chẳng thấy lô nào vừa túi... vì giá đất càng tăng mà quỹ đất có hạn.
- Nhìn những khu nghỉ dưỡng thật xa trung tâm, thậm chí nơi hoang vắng của những ông lớn trong BĐS, mới thấy rằng tư duy và tầm nhìn của họ khác mình.
Họ chọn những nơi mà người không có tiền bĩu môi chê không bao giờ thèm tới, còn người thật nhiều tiền họ lại cố gắng sở hữu bằng được.
- Thời đại 4.0 rồi, ngồi 1 chỗ quan sát được khắp mọi nơi, lo gì xa với gần.
Thế nên : " Đừng chờ có tiền rồi mới sở hữu Bất động sản"
Mà hãy sở hữu Bất động sản rồi nằm chờ.....Tiền về.
- Có nhiều người hay hỏi làm gì mà giàu nhanh vậy ?? Những người có tầm nhìn không ai hỏi vậy cả, chỉ cần hỏi bạn đã đầu tư gì là họ tự có câu trả lời !
☺️☺️☺️☺️☺️
Quan điểm anh chị thế nào mình để dưới bình luận cùng nhau thảo luận nha .

24/11/2021

Q&A ⁉️⁉️⁉️ Tại sao KH nên chọn mua dự án căn hộ Quận 7 - Asiana Riverside ?

3 điểm nhấn chính:
- Vị trí đắc địa (nối trực tiếp từ khu đô thị Sala qua Asiana Riverside).
- Tầm nhìn phóng view ra 3 toà tháp cao nhất TP.HCM trong vài năm tới .
- Cầu Thủ Thiêm 4 đang được tiến hành để kết nối Q7 và Q2.

🍀 KẾT NỐI GIAO THÔNG THUẬN TIỆN: Những tín hiệu tích cực về hạ tầng giao thông của khu Nam Sài Gòn như cầu Thủ Thiêm 4, đường Nguyễn Tất Thành mở rộng, cầu Nguyễn Khoái, cầu Kênh Tẻ… giúp giải quyết phần nào vấn đề kết nối khu Nam cũng như Quận 7 về trung tâm thành phố.

🍀 TIỆN ÍCH CAO CẤP ĐÃ HIỆN HỮU: Hơn 20 năm phát triển, Phú Mỹ Hưng gần như hoàn thiện. Tất cả tiện ích, dịch vụ đã hiện hữu. Có thể nói phần lớn người giàu Sài Gòn đang tập trung tại Quận 7 bởi mọi tiện ích cao cấp và không gian sống chất lượng đáp ứng được nhu cầu an cư của họ.

🍀 GIÁ BÁN HẤP DẪN HƠN SO VỚI QUẬN 2: 10 năm trước thời 2007 khu Nam dẫn dắt thị trường bất động sản, 10 năm sau từ năm 2015 đến nay khu Đông lại dẫn đầu thị trường TP. Tuy nhiên, giá bán căn hộ Quận 2 đã lên ngưỡng rất cao. Nhiều dự án gấp 2, gấp 3 so với khu Nam.

🍀 PHÁP LÝ SẠCH SỞ HỮU VĨNH VIỄN: Phần lớn các dự án Quận 7 được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín như Keppel Land, Gotec Land, Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Hưng Lộc Phát, Sunshine Group, Xuân Mai Corp… Tiềm lực tài chính mạnh nên các dự án tại Quận 7 được những chủ đầu tư trên làm rất chắc tay. Hầu như rất ít dự án dính lùm xùm bên pháp lý.

🍀 KHÔNG GIAN SỐNG CHẤT LƯỢNG: Quận 7 được bao quanh bởi sông Sài Gòn và nhiều sông nhỏ, kênh rạch và mảng xanh lớn nhất trong các quận trung tâm nên không gian sống tại Quận 7 rất trong lành, thoáng mát.

🍀 NGUỒN CUNG KHAN HIẾM: Theo thông tin thu nhận thì Phú Mỹ Hưng chỉ còn 18% quỹ đất để phát triển dự án (gồm dự án cao tầng, biệt thự và dự án văn phòng). Quận 7 gần như đã gần hết quỹ đất đẹp để phát triển dự án. Nhìn tổng thể Quận 7 thì quỹ đất dọc đường Đào Trí có lẽ nguồn cung căn hộ chính của Quận 7 từ 2020 – 2025. Hiện tại ASIANA RIVERDISE đã động móng và là một trong những quỹ đất đẹp nhất có vị trí view toàn cảnh sông SG vs CBD vs PMH trên cung đường độc tôn Bến Nghé

----------------------
ASIANA RIVERSIDE – Tâm điểm vàng, nối vạn tinh hoa!
- Hotline:
- Đơn vị phân phối chính thức: Công Ty TNHH Đầu Tư Bất Động Sản MHD
- Vị trí dự án: Số 10 Đường Bến Nghé, P. Tân Thuận Đông, Quận 7

24/11/2021

7 "BẪY" CÂU CHỮ TRONG HĐMB NHÀ ĐẤT
Lợi dụng sự nhập nhằng của câu chữ để cài cắm những "cái bẫy" tinh vi trong hợp đồng mua bán nhà đất là chiêu thức thường gặp của những chủ đầu tư chụp giật. Không nhận diện được những cái bẫy này thì "bút sa, gà chết", người mua sẽ là bên chịu thiệt khi có tranh chấp xảy ra.
1. Về thời hạn bàn giao nhà
- Ví dụ:
Trong điều khoản xử phạt chủ đầu tư chậm bàn giao nhà tại một dự án ở Hà Nội quy định như sau:
"Thời gian bàn giao có thể sớm hoặc trễ hơn nhưng không vượt quá 90 ngày kể từ quý I/2019."
- Phân tích bất lợi:
Thoạt nhìn, điều khoản này không có vấn đề gì và nhiều khách hàng của dự án đó lúc bấy giờ cũng nghĩ như vậy. Nhưng, đến tận quý I/2020 thì chủ đầu tư này vẫn chưa bàn giao nhà nên nhiều khách hàng cho rằng vẫn chưa nhận được nhà nên không trả nốt tiền theo tiến độ và yêu cầu chủ đầu tư chịu tiền phạt.
Tuy nhiên, trong Bộ luật Dân sự lại không có khái niệm "bàn giao theo quý" và cách tính thời hạn "quý", nên khách hàng đã bị tòa xử thua. Thậm chí, các khách hàng còn trở thành người phải bồi thường cho chủ đầu tư vì trước đó lại chủ ý vi phạm không thanh toán theo đúng tiến độ.
2. Về việc cấp sổ hồng
- Ví dụ:
Tại Khoản j, Mục 5.2, Điều 5 hợp đồng mua bán của một dự án căn hộ tại TP.HCM có quy định như sau:
"Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà" thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân."
Nhưng tại Khoản k, Mục 5.2, Điều 5 của hợp đồng lại lồng ghép thêm điều khoản:
"Hai bên đồng ý rằng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền".
- Phân tích bất lợi:
Kết hợp hai điều khoản trên sẽ xuất hiện một "lỗ hỏng" rất bất lợi cho khách mua nhà. Cụ thể, nếu vì lý do vi phạm của chủ đầu tư (chưa đóng tiền sử dụng đất, xây dựng sai khác quy hoạch,...) dẫn đến cơ quan quản lý không chấp nhận cấp sổ hồng cho cư dân thì chủ đầu tư cũng không được xét là vi phạm hợp đồng!
3. Về việc hoàn tiền khi thanh lý hợp đồng
- Ví dụ:
Một hợp đồng mua bán nhà phố tại Hà Nội có quy định như sau:
"Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và bên A đã nhận đủ tiền thanh toán cho bên thứ ba khác đối với bất động sản này".
(Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua).
- Phân tích bất lợi:
Theo đó, nếu giao dịch thất bại và cả hai bên đều nhất trí thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì khách mua cũng không thể nhận lại ngay số tiền đã nộp cho chủ đầu tư, mà khách mua phải chờ cho đến khi chủ đầu tư bán được căn hộ đó cho người khác và đã nhận đủ tiền. Và thời hạn chờ đợi là vô định!
4. Về việc bảo mật thông tin
- Ví dụ:
Ở nhiều dự án mua bán nhà đất thường có điều khoản quy định:
"Khách mua không được tiết lộ thông tin trong hợp đồng mua bán cho bên thứ ba. Nếu chủ đầu tư phát hiện hợp đồng mua bán nhà đất bị lộ thì hợp đồng sẽ ngay lập tức bị vô hiệu hóa."
- Phân tích bất lợi:
Như vậy, nếu có tranh chấp xảy ra và khách mua mang hợp đồng mua bán cho luật sư của mình xem xét để thực hiện kiện tụng thì cũng bị tính là vi phạm điều khoản bảo mật thông tin. Theo đó, khách mua mặc định sẽ là người mất trắng.
5. Về quyền sử dụng nhà đất
- Ví dụ:
Trong một hợp đồng mua bán đất nền tại Đồng Nai quy định:
"Khách hàng không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ chủ đầu tư".
- Phân tích bất lợi:
Nếu bất cẩn bỏ qua điều khoản này thì sẽ rất rắc rối về sau cho người mua, bởi đất của mình nhưng khi muốn bán cho người khác thì phải "xin phép" chủ đầu tư. Thậm chí sẽ xuất hiện những khoản tiền phạt vô lý nếu khách hàng vô tình vi phạm hợp đồng.
6. Về tiền phạt vi phạm hợp đồng
- Ví dụ:
Trong một hợp đồng mua bán đất nền tại Đồng Nai quy định:
"Bên A có nghĩa vụ bàn giao đất, tài sản cho bên bên B trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho bên B tiền lãi tính theo lãi suất gửi ngân hàng. Nhưng nếu bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt 0.1% ngày trên số tiền chậm thanh toán."
(Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua).
- Phân tích bất lợi:
Khi so sánh giữa hai khoản tiền phạt, ta có thể thấy rõ chủ đầu tư là bên được lợi nhiều hơn so với khách mua.
Nếu chủ đầu tư bàn giao trễ thì chỉ phải trả tiền lãi theo lãi suất gửi ngân hàng (thường dao động từ 5 - 7%/năm). Trong khi đó, người mua thanh toán trễ phải trả lãi suất 0.1% ngày, tương đương 36%/năm!
7. Về giá trị hợp đồng
- Ví dụ:
Trong một hợp đồng mua bán căn hộ tại Hà Nội, có một điều khoản mà theo đó giá trị hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là "tạm tính".
- Phân tích bất lợi:
Rất có thể, nếu bất cẩn ký vào một hợp đồng như vậy thì số tiền thực tế khách mua phải trả sẽ cao hơn nhiều, vì giá ban đầu chỉ là "tạm tính".
Nếu bên bán buộc khách mua phải chuyển thêm một số tiền gia tăng thì khách mua cũng phải đành chuyển thêm để không bị mất luôn số tiền đã chuyển từ trước.

24/11/2021

THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: ĐẦU TƯ HAY ĐẦU CƠ

Việt Nam có lẽ là một trong những nước có nhiều người đầu tư BĐS nhất trên thế giới. Đầu tư BĐS diễn ra mọi lúc, mọi nơi, đủ các tầng lớp xã hội. Nhiều người đã có thu nhập khá, thậm chí trở nên rất giầu có nhờ đầu tư BĐS. Tuy nhiên, nói đúng ra, đại đa số chúng ta đang ĐẦU CƠ BĐS chứ không phải ĐẦU TƯ.

Đầu cơ khác với đầu tư ở chỗ nó dựa chủ yếu vào tâm lý, kỳ vọng của thị trường, chứ không phải dựa vào bản thân giá trị sử dụng của các sản phẩm BĐS đó. Cứ mua đi, giá BĐS sẽ tiếp tục tăng lên, sẽ có người mua trả giá cao hơn, sẽ có lãi. Còn tại sao giá BĐS sẽ tăng lên, giá trị sử dụng của nó có thực tế đúng với giá giao dịch không? WHO CARE! Giá BĐS cứ tiếp tục tăng, đất mua để không ở đó cũng không sao, vì có người tiếp tục mua giá cao hơn, nghĩ chi cho mệt.

Vậy giá trị sử dụng của BĐS là gì vậy? BĐS là tài sản lớn nhất mà mỗi một người có thể có, nó luôn gắn liền với một mục đích sử dụng nào đó: nhà để ở, shophouse để cho thuê, đất nông nghiệp để trồng cây, nhà xưởng để cho thuê… Vậy giá trị sử dụng của mỗi một sản phẩm này là như thế nào:
* Nhà ở (chung cư, nhà phố, biệt thự), giá trị sử dụng của nó tương đương với giá cho thuê trên thị trường, có thể cộng thêm một chút margin nào đó do cảm giác sung sướng, thoải mái, an cư được ở trong căn nhà của mình. Hiện nay thị trường lợi nhuận từ việc cho thuê chỉ khoảng 3-4%/năm trên giá trị căn nhà, biệt thự thì còn thấp hơn, có nơi chưa được 1%, nhiều chủ biệt thự thậm chí để không, chẳng buồn cho thuê. Ngay cả trước dịch, việc cho thuê nhà hiếm khi đạt được mức lợi nhuận 5%/năm, luôn thua xa lãi suất tiền gửi ngân hàng.
* Cho thuê shophouse tỷ suất lợi nhuận còn thấp hơn nữa, nhiều căn nhà mặt phố trị giá hàng chục tỷ mà chỉ cho thuê được 50-60tr/tháng. Tỷ suất cho thuê hiện nay hiếm khi được 3%/năm, còn trước dịch có lẽ cũng chỉ tối đa 4%/năm.
* Đất nông nghiệp trồng cây (café, thanh long, bơ, sầu riêng…) cũng đem lại lợi nhuận không cao. Nếu tự người mua kinh doanh rất khó vì không có kinh nghiệm, thời gian, còn cho thuê nguyên vườn tỷ suất lợi nhuận cũng không đáng kể.
* Nhà nghỉ dưỡng, second home, nếu không tính giá trị bất động sản tăng lên, thông thường chi phí sở hữu tài sản đó bạn có thể đi thuê các resort 4-5 sao khác, mỗi năm đi một nơi, sang chảnh, có người phục vụ tận tình.

Những ai tham gia thị trường CK đều biết tỷ số P/E của cổ phiếu. Khi PE cao quá, ví dụ lên tới 20, thậm chí 30, người ta giao dịch cổ phiếu vì kỳ vọng lợi nhuận của công ty sẽ tăng trong tương lai. Áp dụng vào BĐS, nếu mức cho thuê tài sản chỉ 3%/năm, bạn có thể nói P/E của tài sản là 33, mức khá cao. Trong tương lai, khi thị trường cho thuê phục hồi, P/E có thể giảm xuống, tuy nhiên có lẽ không khi nào giảm xuống tới 20 (tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê là 5%). Với BĐS, giá trị sử dụng của các BĐS sẽ không có sự tăng trưởng đột biến trong tương lai, rất hiếm khi tỷ suất lợi nhuận đem lại từ việc BĐS có thể tăng tới 5%/năm (P/E luôn cao hơn 20). Mặc dù vậy, giá BĐS tiếp tục tăng, mọi người vẫn tiếp tục mua bán trao tay, không cần quan tâm tới giá trị sử dụng.

Theo ngôn ngữ của thị trường CK, lợi nhuận/cổ tức không tăng trong tương lai, nhưng người ta vẫn tiếp tục đầu cơ vào các sản phẩm BĐS, bất kể P/E rất cao, hiện nay nhiều sản phẩm hơn 30, thậm chí 50, 100… Sẽ không ai trong thị trường CK mua bán các cổ phiếu như vậy, nhưng đai đa số các nhà đầu tư (hoặc đầu cơ) BĐS đang theo game đó.

Cuộc chơi là vậy, tất cả mọi người đều theo nó, nếu bạn phân tích kỹ quá sẽ bỏ lỡ cơ hội. Những người phân tích ít hơn, tiếp tục mua bán theo kiểu đầu cơ sẽ có được những khoản lợi nhuận tốt.

Sẽ một ngày nào đó, tình trạng đầu cơ này sẽ chấm dứt, thi trường BĐS vận hành lý tính hơn (giống như thị trường của các nước phương tây vậy). Tuy nhiên ngày đó còn rất xa, tối thiểu 10-15 năm nữa. Cho tới lúc đó, thị trường đầu cơ vẫn tiếp tục vận hành. GAME ON.

23/11/2021

Liên hệ chúng tôi để được tư vấn bởi những người làm BDS chuyên nghiệp 📲📲📲

Mang tới lợi ích tốt nhất cho khách hàng và sản phẩm dịch vụ chất lượng hà

23/11/2021

**Giá như tôi biết điều này trước khi mua đất!**

Tác giả: Hồng Lê VBI

Em viết bài viết này để chia sẻ giải đáp một số lo lắng thường gặp của những anh chị mua đất lần đầu tiên. Khi sắp xếp được em sẽ viết thêm những lưu ý với khách hàng khi bán đất.

Trong phần chia sẻ này em sử dụng cả khái niệm “chuyển nhượng đất/nhận chuyển nhượng đất/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo luật đất đai 2013 và “mua đất/bán đất/sổ” thường dùng ngoài thực tế.

1. Vị trí môi giới chỉ tôi có đúng là vị trí lô đất trên giấy chứng nhận không?

2. Hợp đồng cọc không công chứng thì có đảm bảo tính pháp lý không?

3. Lô đất tôi cần mua đang thế chấp trong ngân hàng thì tôi sẽ mua bằng cách nào?

4. Tôi mua đất giá 1 tỷ nhưng người bán chỉ ghi trên hợp đồng 100 triệu tôi nên xử lý thế nào?

5. Khi ra công chứng chuyển nhượng tôi đã giao gần hết tiền thì tôi lấy gì để đảm bảo an toàn?

6. Tôi muốn tên tôi ở trang 1 giấy chứng nhận luôn thay vì cập nhật ở trang 3-4 của giấy chứng nhận có được không?

================

**1. VỊ TRÍ MÔI GIỚI CHỈ TÔI CÓ ĐÚNG LÀ VỊ TRÍ LÔ ĐẤT TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN KHÔNG?**

Nếu khách hàng mua nhà thì việc xác định vị trí nhà khá đơn giản vì đa phần trên giấy chứng nhận sẽ có số nhà.

Đối với trường hợp khách hàng mua đất thì có 2 cách xác định vị trí lô đất ngoài thực tế:

- Cách 1: dựa vào địa vật ngoài thực tế (cụ thể là đường giao thông) và hình dáng lô đất để xác định.

- Cách 2: sử dụng ứng dụng CHUYỂN HỆ VN2000 để xác định

Để tải ứng dụng này gõ key words “chuyển hệ tọa độ VN2000 sang WGS84” trong CH Play. Đây là ứng dụng giúp chuyển hệ tọa độ VN2000 được sử dụng để xây dựng bản đồ địa chính tại Việt Nam hiện tại sang hệ tọa độ WGS84 của Mỹ để xác định được vị trí trên Google Map.

Sau khi đã cài đặt phần mềm trong máy nhập thông tin tọa độ trên giấy chứng nhận vào phần mềm:

- Tọa độ Y nhập ở textbox bên phải đầu tiên;

- Tọa độ X nhập ở textbox bên phải thứ 2.

Bấm nút ->WGS84-LL và sau đó bấm tiếp chức năng “Mở Google Map tại vị trí Lat-Long-…”, Google Map sẽ cắm ghim xác định vị trí thửa đất.

Có thể sử dụng chức năng “Lưu địa điểm” của Google Map để lưu lại tất cả vị trí các lô đất cần xác định. Khi đến vị trí ngoài thực tế mở lại địa điểm đã lưu để kiểm tra lại thông tin.

----------

**2. HỢP ĐỒNG CỌC KHÔNG CÔNG CHỨNG THÌ CÓ ĐẢM BẢO TÍNH PHÁP LÝ KHÔNG?**

Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng cọc sẽ tương tự như công chứng chuyển nhượng. Bên người bán cần các giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận bản gốc hoặc sao y;

- CMND và hộ khẩu bản gốc;

- Giấy xác định tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận độc thân hoặc giấy chứng nhận kết hôn);

- Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp vợ/chồng vắng mặt.

Ngoài ra, khi công chứng cọc sẽ trả một khoản phí.

Chính vì sự phức tạp này nên ngoài thực tế khách hàng thường chọn phương án tự hai bên ký hợp đồng cọc kèm theo người làm chứng. Trong luật dân sự 2005 không bắt buộc hợp đồng cọc phải công chứng chuyển nhượng nên các bản hợp đồng ký tay như thế này “mặc nhiên”sẽ được coi có giá trị pháp lý (phần này em từng thắc mắc khi mới làm BĐS và đã được một khách hàng là luật sư giúp em giải đáp.

Việc lựa chọn công chứng cọc hay không công chứng cọc sẽ còn tùy thuộc vào số tiền đặt cọc. Trong trường hợp số tiền đặt cọc lớn thì khách hàng nên chọn phương án công chứng đặt cọc.

---------------

**3. LÔ ĐẤT TÔI CẦN MUA ĐANG THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG TÔI SẼ MUA BẰNG CÁCH NÀO?**

**3.1. Người mua không vay ngân hàng**

Trường hợp người bán không đủ tài chính để xóa thế chấp trước khi công chứng chuyển nhượng người mua sẽ có 2 phương án lựa chọn:
PA1: Để người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng

Trường hợp này người mua hỗ trợ người bán bằng cách đặt cọc số tiền bằng với số tiền người bán đang còn nợ ngân hàng. Vì số tiền thường lớn nên sẽ tiến hành đặt cọc ngoài phòng công chứng.

Thủ tục xóa thế chấp trong thời gian tối đa là 3 ngày làm việc sẽ hoàn tất. Sau đó 2 bên sẽ hẹn thời gian đi công chứng chuyển nhượng.
PA2: Thực hiện thủ tục xóa thể chấp trong cùng một ngày với ngày công chứng chuyển nhượng

Trường hợp này người bán sẽ hẹn trước với ngân hàng thời gian công chứng. Đến ngày công chứng hai bên đi cùng nhau ra ngân hàng. Bên mua sẽ giao một số tiền cho bên bán đủ để giải chấp. Hai bên sẽ cùng ký vào biên nhận nhận tiền để xác thực việc giao nhận.

Khi đó ngân hàng sẽ trao cho bên bán 2 biên bản Xác nhận giải chấp và giấy chứng nhận bản gốc. Hai bên sẽ về lại phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng.

Trường hợp này thời gian từ ngày công chứng đến ngày nhận sổ sẽ kéo dài thêm 3 ngày. Thời gian 3 ngày này chính là thời gian thực hiện xóa thế chấp trước khi làm thủ tục cập nhật tên người mua lên giấy chứng nhận.

**3.2. Trường hợp người mua vay ngân hàng**

Khi thực hiện đặt cọc người mua thỏa thuận điều khoản xử lý tiền cọc trong trường hợp không vay được ngân hàng với người bán.

Sau đó, người mua sẽ tiến hành gởi hồ sơ để ngân hàng thẩm định. Hồ sơ gồm:

1. CMND, Hộ khẩu, Đăng ký kết hôn của 2 vợ chồng hoặc giấy xác nhận độc thân (sao y)

2. Hợp đồng đặt cọc mua nhà (bản photo)

3. Hợp đồng lao động (photo), sao kê lương hoặc xác nhận lương Công ty, phiếu lương 03 tháng gần nhất (bản chính) của 02 vợ chồng.

4. Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập khác như: giấy đăng ký kinh doanh, cho thuê nhà, đất, xe,... (nếu có)

5. Sổ nhà đất thế chấp (photo).

Khi có thông báo cho vay người mua sẽ đặt cọc thêm tiền để người bán lấy sổ từ ngân hàng ra. Trình tự tiếp theo tương tự PA1 của mục 3.1

-------

**4. TÔI MUA ĐẤT GIÁ 1 TỶ NHƯNG NGƯỜI BÁN CHỈ GHI TRÊN HỢP ĐỒNG 100 TRIỆU TÔI NÊN XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO?**

Điều này là bình thường vì hầu hết ngoài thực tế các giao dịch chỉ ghi theo mức giá nhà nước để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân hiện tại như sau:

Thuế TNCN = 2% * Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng khi bán đất

Ngoài ra, nếu người mua cần ghi đúng giá trị lô đất để chứng minh tài chính khi đi nước ngoài. Thì sẽ xử lý bằng cách lập một hợp đồng công chứng ghi đúng giá trị lô đất sau đó hủy hợp đồng công chứng này đi và lập lại bộ hợp đồng khác ghi theo giá nhà nước. Người mua giữ lại được bộ hợp đồng ghi theo giá chuyển nhượng thực tế. Giao dịch này cần trả 2 lần phí công chứng.

---------

**5. KHI RA CÔNG CHỨNG CHUYỂN NHƯỢNG TÔI ĐÃ GIAO GẦN HẾT TIỀN VẬY TÔI LẤY GÌ ĐỂ ĐẢM BẢO AN TOÀN?**

Rủi ro lớn nhất khi đã công chứng chuyển nhượng xong là người bán báo mất giấy chứng nhận và làm hồ sơ đăng ký cấp lại giấy chứng nhận mới. Thủ tục này sẽ mất khoảng 50 ngày trong khi đó thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng chỉ mất tối đa 25 ngày. Do vậy trường hợp này sẽ rất hiếm để xảy ra.

Tuy nhiên, để yên tâm thì sau khi hoàn tất thủ tục công chứng người mua sẽ giữ lại 3 hồ sơ:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).

2. Bản vẽ hiện trạng (bản gốc)

3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên bán (bản gốc).

Chuyển bên dịch vụ các giấy tờ cần thiết để đi khai thuế và đóng thuế gồm:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên mua (bản gốc).

2. Giấy chứng nhận (photo công chứng)

3. Tờ khai lệ phí trước bạ

4. Hợp đồng ủy quyền cho bên dịch vụ đi làm hồ sơ.

Trong khoảng thời gian 5-7 ngày làm việc bên dịch vụ sẽ hoàn tất việc đóng thuế. Sau đó người mua sẽ mang giấy chứng nhận bản chính lên nộp hồ sơ cùng với bên dịch vụ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện và nhận giấy hẹn nhận sổ về.

-------

**6. TÔI MUỐN TÊN TÔI Ở TRANG 1 GIẤY CHỨNG NHẬN LUÔN THAY VÌ CẬP NHẬT Ở TRANG 3-4 CÓ ĐƯỢC KHÔNG?**

Trước khi thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại TPHCM thì việc cấp đổi sổ mới hoặc cập nhật lên sổ cũ là tùy thuộc vào nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên về sau này vì có sự thay đổi về phân quyền quản lý và cũng để tiết kiệm phôi giấy chứng nhận thành phố có chủ trương cập nhật biến động đất đai lên sổ cũ, khi nào không còn đủ chỗ trống để cập nhật thông tin mới tiến hành cấp đổi sổ mới. / .