09/08/2022
𝘾𝙤̛ 𝙝𝙤̣̂𝙞 '𝙗𝙖̆́𝙩 đ𝙖́𝙮' 𝙗𝙖̂́𝙩 đ𝙤̣̂𝙣𝙜 𝙨𝙖̉𝙣 𝙨𝙚̃ 𝙢𝙤̛̉ 𝙧𝙖 𝙫𝙖̀𝙤 𝙘𝙪𝙤̂́𝙞 𝙣𝙖̆𝙢?
Thanh khoản thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục giảm sâu trong những tháng cuối năm. Việc khó thoát hàng đang gây sức ép nặng nề với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, song lại là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đón sóng “cắt lỗ”. Cơ hội đón sóng "cắt lỗ" 10 - 30% đang mở với nhà đầu tư bất động sản, song cũng cần cẩn trọng rủi ro. Phân tích báo cáo mới nhất của Chợ Tốt Nhà cho thấy trong nửa cuối năm 2022, tốc độ giao dịch trên thị trường địa ốc sẽ chậm lại. Tình trạng các ngân hàng siết chặt tín dụng vay bất động sản đã và đang diễn ra sẽ tiếp tục tiếp diễn trong những tháng tới.
*** Áp lực tài chính gia tăng ***
Cùng với đó, theo Chợ Tốt Nhà, khả năng tăng giá của thị trường sơ cấp vẫn tiếp diễn. Đáng chú ý, tình trạng lệch pha cung - cầu ở nhiều cấp độ và phân khúc sản phẩm cũng sẽ trở nên nghiêm trọng hơn trong nửa cuối năm 2022. Cùng với đó, nguồn cung của thị trường sơ cấp có nhiều tín hiệu tăng trong nửa cuối năm 2022, nhưng sẽ tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2), trong khi phân khúc trung cấp (từ 35 - 55 triệu đồng/m2) và bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) tiếp tục thiếu hụt, đẩy giá bán sơ cấp lên cao.
Tương tự, báo cáo thống kê của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy dù nền kinh tế đang dần hồi phục nhưng động thái kiểm soát huy động vốn vào bất động sản đang có tác động rất mạnh tới thị trường. Minh chứng là mức độ quan tâm thị trường nhà đất 6 tháng đầu năm đã giảm 11% so với cùng kỳ năm trước. Với DKRA Vietnam, các con số thống kê cho thấy sự lạc quan hơn khi nhận định trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường nhà đất đã phục hồi ở hầu hết các phân khúc chủ chốt như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền...
Tuy nhiên, cũng giống như các đơn vị nghiên cứu khác, DKRA cũng khẳng định thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức bao gồm: lạm phát, sự bất ổn chính trị trên thế giới, nguồn cung hạn chế, vốn tín dụng bị siết… Tất cả đang tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý giá sơ cấp tăng trong khi sơ cấp lại có xu hướng giảm. Những biến động của thị trường đang tạo nên một áp lực lớn tới giới đầu tư nhà đất, đặc biệt là những “tay chơi” sử dụng đòn bẩy tài chính (sử dụng vốn vay để đầu tư). Không chỉ những con số cho thấy những khó khăn của thị trường, thực tế cũng chỉ ra làn sóng thoát hàng cắt lỗ cũng đang lan rộng.
Anh Hoàng Thanh Tùng, môi giới nhà đất tại Hà Nội, cho hay kể từ đầu quý II/2022 tới nay, những lô đất khách mua trong những đợt sốt đất muốn bán được hàng phải chấp nhận giá thấp hơn thị trường khoảng 15 - 20%. Nhiều người gặp áp lực tài chính phải giảm giá nhiều để bán thu hồi vốn. “Số lượng những người bán hàng buộc phải bán “cắt lỗ” vì áp lực vốn vay không nhiều, nhưng những nhà đầu tư có nhu cầu “thoát hàng” để thu hồi vốn đang tăng mạnh theo từng ngày. Việc phải cắt lợi nhuận so với kỳ vọng có nguyên nhân là do từ ngân hàng siết tín dụng, cộng với khó khăn từ những ngành nghề kinh doanh khác”, anh Tùng chia sẻ.
**** Cơ hội “bắt đáy” sẽ mở ra? ****
Ở góc nhìn chuyên gia, ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho hay nguyên nhân dẫn đến xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp là bởi một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ. Mặt khác, áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Trước áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí bán “lỗ” để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. “Tôi thấy thị trường lúc này như một cơn mưa, có một số người sẽ bị ướt do đang di chuyển trên đường chưa kịp vào nơi trú ẩn.
Nhưng cũng có nhiều người khô ráo vì đã ở an toàn trong nhà và hơn hết sau cơn mưa trời lại sáng”, ông Phạm Lâm nói. Dù đa số chuyên gia đều cho rằng biến động thị trường chỉ là nhất thời, giới đầu tư sẽ nhanh chóng lấy lại bình tĩnh và khả năng hiện tượng “cắt lỗ” khó có thể lan rộng trong thời gian tới, song nhiều nhà đầu tư giàu tiềm lực vẫn đang nhìn thấy cơ hội đang hiện hữu. Mới đây, trong một bài viết của Vnbusiness, anh Trần Văn Giang, một nhà đầu tư có gần 10 lăn lộn trên thị trường, chia sẻ có một sự khác biệt lớn là những người mới thường thích lao vào khi sốt đất, còn người có kinh nghiệm thì thường “mua khi trầm lắng, bán khi sôi động”.
Theo đó, anh Giang khẳng định đây là thời điểm thích hợp cho những “tay chơi” thực thụ. “Tôi vừa bổ sung vào danh mục đầu tư 2 căn hộ và một lô đất nền, tổng giá trị mua vào gần 10 tỷ đồng. Nhà đất thì chắc chắn không có chuyện mất giá, chuyện tăng chỉ là sớm muộn. Tất nhiên mua vào thời điểm này thì tôi cũng cân nhắc hạ mức kỳ vọng, xác định “chôn” vốn từ 3 năm trở lên”, anh Giang chia sẻ. Không chỉ những nhà đầu tư có tầm nhìn xa, nhiều chuyên gia cũng cùng chung nhận định những tháng cuối năm 2022 là thời điểm thích hợp để “bắt đáy” bất động sản giá hời.
Đơn cử như ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định từ tháng 2 đến tháng 6, mức giảm giá chào bán trên thị trường thứ cấp đạt trung bình trên dưới 10%. Tuy nhiên, từ tháng 7 đến cuối năm 2022, tác động của lệnh siết tài chính có thể sẽ khiến biên độ điều chỉnh giá chào bán trên thị trường đầu tư mua đi bán lại có thể nới rộng hơn thời gian qua.
“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống biên độ điều chỉnh 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Hai tháng cuối năm sẽ là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”, ông Quang phân tích. Cơ hội rõ ràng đang mở ra, tuy nhiên, theo các chuyên gia, tiềm năng lớn cũng đi cùng rủi ro cao. Để rót tiền đúng nơi, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Bên cạnh đó, nhà đầu tư tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” vào lúc này bởi giá có thể lên nhanh nhưng khả năng thanh khoản là rất thấp.
