24/07/2021
1. Xem xét vấn đề pháp lý
Mua bán nhà hiện nay tồn tại 3 loại giấy tờ: giấy tay, sổ đỏ hay sổ hồng. Mua nhà chỉ có giấy tay giá bao giờ cũng rẻ hơn nhưng độ rủi ro rất cao, nhiều trường hợp mất trắng. Mua nhà sổ đỏ hay sổ hồng dù đắt tiền hơn nhưng bạn có thể yên tâm ngủ ngon. Nhà có đầy đủ giấy tờ được pháp luật công nhận sau này cũng dễ bán hơn.
- Sổ đỏ là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003)
- Sổ hồng là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định:
+ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
****HƯỚNG DẪN CÁCH KIỂM TRA SỔ HỒNG, SỔ ĐỎ NHÀ ĐẤT:
a. Kiểm tra thông tin về chủ sở hữu đất.
Chủ sử dụng đất là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất. Khi giao dịch, bắt buộc chủ sử dụng phải trực tiếp tham gia hoặc phải có đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất hợp pháp cho người khác. Thông tin chủ sử dụng đất ghi trên sổ đỏ, sổ hồng có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng đất. Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, trong sổ đỏ có thể ghi tên từng chủ sử dụng.
b. Xem kỹ thông tin về nhà đất.
Vị trí, số thửa, số tờ bản đồ là những thông tin được ghi theo số hiệu của thửa đất trên bản đồ… Những nội dung này không nên chỉ xem qua sơ sài, cần kiểm tra nhiều lần để đảm bảo độ chính xác.
Cần xem kỹ địa chỉ thửa đất gồm tên khu vực, số nhà, tên đường (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh... nơi có thửa đất. Việc kiểm tra kỹ các thông tin giấy tờ nhà đất sẽ hỗ trợ chúng ta trong việc tra cứu chi tiết hơn các thông tin về thửa đất khác có trong hồ sơ địa chính.
c. Diện tích nhà đất là bao nhiêu, có đúng thực tế không?
Đối với thửa đất có nhà chung cư, thì giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư sẽ chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ. Cần lưu ý, diện tích thửa đất được làm tròn đến một chữ số thập phân.
d. Mục đích sử dụng là gì?
Mục đích sử dụng đất được ghi thống nhất với nội dung trong sổ địa chính, bằng tên gọi cụ thể và từng loại đất thuộc các nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (đất ở nông thôn, đất ở đô thị và nhiều loại đất khác).
Ở đây có 2 nhóm là đất sử dụng chung hoặc đất sử dụng riêng: Đất sử dụng chung là đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, nhiều hộ gia đình. Đất sử dụng riêng thì chỉ duy nhất thuộc quyền sử dụng của một người. Ví dụ như phần ngõ hẻm đi chung thuộc quyền sử dụng chung của nhiều hộ gia đình, vì vậy nên trên sổ đỏ phần này sẽ được ghi là “Sử dụng chung”.
e. Thời hạn sử dụng đất là bao lâu?
Đối với đất Nhà nước giao hoặc cho thuê thì sẽ ghi thời hạn theo quyết định giao đất. Mặt khác, trường hợp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi kiểm tra thời hạn sử dụng đất, cần chú ý:
- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi: “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”
- Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi: “Lâu dài”
- Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất.
f. Nguồn gốc khu nhà đất chuẩn bị mua bán.
Nguồn gốc đất có thể là do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần, trả tiền hằng năm hoặc do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất...
Nguồn gốc của đất có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, đặc biệt là khi Nhà nước thu hồi đất. Chẳng hạn, đất thuê và có trả tiền thuê hàng năm sẽ không được Nhà nước bồi thường về đất khi bị thu hồi. Vì vậy, khi kiểm tra sổ đỏ, cần nên hỏi rõ về nguồn gốc của đất để đảm bảo quyền lợi của mình.
2. Nhất thiết phải kiểm tra quy hoạch và không mua nhà ở khu quy hoạch treo
Việc kiểm tra quy hoạch có thể khiến bạn mất thêm thời gian nhưng nhất định phải làm. Bạn cũng đừng ham rẻ mà mua nhà vướng quy hoạch treo, sau này muốn bán không ai dám mua.
Để thực hiện các quy hoạch đã duyệt, người ta cụ thể hoá bằng các dự án, tiểu dự án. Khi các dự án đã được giao đất mà triển khai chậm tiến độ hoặc không triển khai thì các dự án đó được gọi là "dự án treo".
Nhà đất nằm trong quy hoạch treo không được xây dựng mới, không được sửa chữa và cải tạo, phải giữ nguyên hiện trạng nên người mua nhà rất khổ sở.
3. Địa chỉ các cơ quan chức năng để bạn hỏi thông tin về đất - nhà
Muốn kiểm tra quy hoạch đất, bạn phải đến Phòng Tài nguyên môi trường ở quận/huyện nơi bất động sản toạ lạc. Để kiểm tra tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi, hệ số sử dụng đất, bạn cần đến Phòng Quản lý đô thị ở quận/huyện nơi bất động sản tọa lạc. Bạn nên nhớ, hỏi đúng việc ở đúng chỗ là rất quan trọng.
4. Lưu ý vấn đề tường khi mua nhà
Khi mua nhà, bạn cần lưu ý "tường riêng", "tường chung" và "tường mượn". Tường riêng là tốt nhất, bạn có thể xây sửa lại nhà dễ dàng. Trường hợp mua nhà tường chung với nhà liền kề, nếu bạn xây lại nhà trước, bạn sẽ mất một khoảng đất rộng bằng 1/2 độ rộng của bức tường chung đó, 5 cm dọc theo bức tường. Nếu mua phải nhà tường mượn, khi nhà kế bên xây, bạn cũng phải xây theo vì bức tường mượn đó hoàn toàn không phải của bạn.
5. Lưu ý vấn đề hàng xóm
Ngoài việc lối sống của hàng xóm có thể ảnh hưởng đến cuộc sống của bạn, thì bạn nên nhớ, nhà khó mua nhất là nhà hàng xóm sát vách. Bán nhà cho hàng xóm sát vách và người thân cũng dễ bị thiệt nhất vì thường bị ép giá. Vì thế duy trì quan hệ tốt với hàng xóm là rất quan trọng.
6. Tìm nguồn thông tin mua bán nhà từ những người xung quanh
Nguồn thông tin mua bán nhà tốt nhất không phải là trên báo, cũng không phải từ internet, mà từ các mối quan hệ xung quanh mình. Hãy luôn cư xử đúng mực và tử tế với mọi người, may mắn sẽ đến với bạn.
7. Các quan niệm về nhà đất có thể thay đổi theo thời gian
Nhìn chung mọi người vẫn thích đất nở hậu khi mua nhà, nhà nở hậu sau này bán lại cũng dễ hơn. Tuy nhiên, giờ đây, đất có mặt tiền rộng mới có giá trị nhất. Cùng một khu vực, cùng một diện tích, nhưng đất có mặt tiền rộng và độ sâu ngắn sẽ có giá trị hơn đất có mặt tiền hẹp và độ sâu dài.
8. So sánh là cách định giá nhà dễ nhất
Bạn chưa biết giá ngôi nhà mình muốn mua. Nếu nhà kế bên cùng diện tích, cùng cấu trúc giá 5 tỷ thì chắc chắn ngôi nhà bạn muốn mua giá sẽ dao động xung quanh 5 tỷ.
9. Ở thử trước khi mua
Nếu bạn đang muốn mua một căn chung cư cao cấp mà còn phân vân, lưỡng lự, hãy thuê để ở thử 3-6 tháng. Khi ở thuê, thấy thích căn hộ đó, bạn hãy đặt mua cũng chưa muộn. Nếu không thích căn hộ đó, bạn vẫn còn nhiều cơ hội và lựa chọn khác.
_____________
(Tổng hợp)
