13/05/2022
KIỂM TRA QUY HOẠCH NTN ??
Đất phủ hồng ONT hoặc ODT và đất CLN, NHK.
Trong tâm lý Rất nhiều nhà đầu tư khi kiểm tra qh thấy mảnh đất mình mua được phủ hồng, đó gần như là cảnh giới pháp lý cuối cùng để nhà đầu tư yên tâm xuống tiền, nhưng thực tế có phải như vậy.
Câu chuyện dưới đây để nhà đầu tư lưu ý nhé:
“Hơn 1 tháng nay mình tìm hiểu đất sào ở Đồng Nai, đặc biệt khu vực Biên Hoà. Trước cứ tưởng kiểm tra trên DNailis và 1 cửa Biên Hoà nếu quy hoạch đất ở (phủ hồng) thì yên tâm mua, có odt sẵn càng tốt, còn không thì từ đây đến năm 2030 kiểu gì chẳng lên đất ở được. 📷
Nhưng không đơn giản như vậy ạ. Những gì thể hiện trên DNailis và 1 cửa (phòng CNTT) trả lời chỉ mới là quy hoạch mục đích sử dụng đất. Còn 1 quy hoạch nữa đó là quy hoạch xây dựng, quy hoạch này nếu ở Biên Hoà thì phải lên Phòng Quản lý đô thị của UBND TP Biên Hoà hỏi; nếu ở huyện khác thì lên phòng Địa chính (phụ trách xây dựng) của UBND huyện đó hỏi.
Vừa rồi, mình tính đặt cọc 1 lô đất rất đẹp, quy hoạch ođt, 2.3 sào, có 300m2 thổ cư, xung quanh dân ở đông, xây nhà lầu. Chủ, sale, và dân cư khu vực đó đều khẳng định là đất sạch, không vướng dự án gì hết,… Mình khi đó chưa hiểu biết nên thấy rất mê lô đất đó, hẹn đặt cọc.
Hôm sau trên đường đi đặt cọc, mình ghé qua 1 cửa kiểm tra thì nó vẫn là quy hoạch ođt, nhưng thật may có 1 người làm việc ở đó nói là còn có quy hoạch xây dựng nữa, quy hoạch này quan trọng, chị phải kiểm tra xong hãy mua.
Người ấy hướng dẫn mình qua Phòng quản lý đô thị hỏi. Thật bất ngờ là Phòng quản lý đô thị nói đất bị vướng quy hoạch dự án, là đất ở nhưng là đất ở dự án, phần 300m2 thổ cư có sẵn chỉ được xây dựng tạm thôi.”
Đó, vừa rồi là câu chuyện của anh Phạm Khoa trong group Review BĐS, em thấy rất giá trị nên xin được phép chia sẻ lại với mọi người.
Vậy thì khi đầu tư BĐS ăn theo quy hoạch thì NĐT cần phải lưu ý cũng như nắm bắt được vấn đề gì ?
Thì em có đọc được một bình luận rất hay của anh Thành Phạm về chủ đề này :
Trước tiên thì mọi người cần nắm rõ được về các loại quy hoạch trong bđs. Thì có các loại quy hoạch nào :
1) Kế hoạch sử dụng đất hằng năm (1 năm 1 bản, hiển thị hiện trạng QH của năm đó cho khu vực đó)
2) Quy hoạch 10 năm thông thường là QH
2021-2030 (Tầm nhìn định hướng phát triển khu vực và điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu của ng dân theo hằng năm)
3) Bản đồ địa chính (Bản đồ tờ thửa) Thông thường là bản đồ số tờ thửa tỷ lệ 500,1000,2000,5000, bản đồ này chính xác tới từng lô đất thửa đất, ranh đất, lộ giới đường trước đất, công nhận đường hiện hữu hay đường tự hiến.
Bản đồ này chia theo từng xã, mỗi xã có từ vài chục tới vài trăm tờ bản đồ, mỗi tờ bản đồ có từ vài trăm tới vài ngàn thửa đất. Ráp tờ bản đồ địa chính này lên 2 loại bản đồ trên sẽ xem được QH sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất.
4) Bản đồ quy hoạch xây dựng: Thường là ở phường sẽ là QH xây dựng đô thị, ở xã là QH xây dựng nông thôn mới, tỷ lệ thông thường là 1/5000 - 1/10000
Khi ra phòng quản lý đô thị họ sẽ áp bản đồ địa chính (3) lên bản đồ xây dựng này để xem QH xây dựng là gì.
- QH Xây dựng luôn chậm hơn QH Sử Dụng đất từ 1- 5 năm, tức là QH Sử dụng đất ra rồi mà QH XD vẫn chưa cập nhật thay đổi.
- QH Xây dựng không phải ở đâu cũng có, có những địa phương chưa có duyệt hoặc xây dựng QH XD,
- Hiện tại các QĐ tách thửa mới từ 2019 2020 trở đi sau này xét đkien lên thổ cư bắt buộc app QH XD phù hợp đất ở mới xét CMĐ đất nông nghiệp -> đất ở.
Ngoài ra thì em Viết Anh cũng chia sẻ, bổ sung thêm một số kinh nghiệm cá nhân khi đầu tư các loại hình ăn theo QH :
Đầu tiên thì khi đầu tư thì việc xem quy hoạch khu đất, vùng đất đó tương lai để làm gì là hoàn toàn không thể thiếu, tuy nhiên cũng không phải là tất cả.
Em có tiếp xúc với nhiều bạn môi giới, dẫn đi xem đất bật app thongtinland lên rồi khua tay múa chân. Nào là tới đây có KCN nó về, Các tập đoàn lớn, rồi trung tâm thương mại về. Rồi anh cứ mua đi, là sẽ được chuyển đổi lên thổ cư. tương lai khu này sẽ trở thành thế nọ thế chai.
Có lẽ đối với anh chị NĐT mới thì sẽ rất bùi tai, và tin tưởng và xuống tiền.
Tuy nhiên thì cũng phải thực tế mà nói, thì những quy hoạch đó hoàn toàn chỉ là trên giấy, và đối với quy hoạch sử dụng đất thì tầm nhìn là 10 năm.
Và khi mua phải xác định là mua giá trị hiện tại, giá trị thực. Em thấy nhiều khu vực như Khánh Hoà, sốt đất, vì rộ lên những thông tin là FLC, Vingroup về lập dự án, làm dự án lớn, dự án nhỏ ở Cam Lâm, Vịnh Nha Phu, Đầm Thuỷ Triều,
Nhưng thực tế ra thì các tập đoàn mới chị “Đề xuất” nghiên cứu, khảo sát đầu tư. Mà để triển khai dự án thì không biết đến bao giờ. Mà giá thì đã đẩy lên khủng khiếp luôn, x3 x4 lần .
Nghĩa là đa phần mọi người kỳ vọng quá cao và mức giá giao dịch là mức giá của tương lai.
Hay ngay cả như sốt đất đặc khu kinh tế tại Bắc Vân Phong năm 2018 cũng vậy. Nhiều khu vực tăng lên hàng trăm lần trong thời gian ngắn.
Và đến thời điểm hiện tại thì sao ? Đất vẫn vậy, vẫn chưa được nhìn khu đặc khu kinh tế đó ra sao.
Nên là phải thành thật mà nói thì ai kiếm được từ đợt sóng đầu tiên, đợt sóng thông tin bùng ra thì vui, còn ai không thoát hàng kịp thì lại làm thanh khoản, nằm im 1 chỗ chờ 5-7 năm để giá về giá trị thực.
Nên khi đầu tư bất kì một khu vực, địa phương nào đó, cái quan trọng nhất đó là giá nằm trong giá trị thực.
Ngoài ra thì đối với riêng cá nhân em thì cứ lựa chọn những vùng ven thành phố, giá rẻ, tương lai dài hạn, trong trung tâm thành phố phát triển hết rồi thì chắc chắn sẽ phát triển lan dần ra các vùng xung quanh, giá BĐS chắc chắn sẽ tăng.
Vi mô hơn chút là ven các thành phố lớn như Sài Gòn, phía bắc như Đồng Nai- Bình Dương phát triển hết rồi thì ôm phía đông phía tây. Nằm chờ dài hạn
Còn thời điểm hiện tại, hàng loạt các tin xấu được tung ra như siết tín dụng bđs, siết phân lô bán nền, rồi các ông lớn trong ngành liên tục được bỏ vào lò.
Hay vài hôm trước FED tăng lãi suất 0,5 % thì các thị trường Crypto, chứng khoán mấy ngày ngay cũng oẳng củ lẳng.
Nên là cảm nhận của cá nhân em tới đây thị trường BĐS thực sự rất khoai. Những loại hình mang tính rủi ro cao, không có giá trị khai thác chắc chắn sẽ bị đập bầm dầm. Nên đầu tư vào những sản phẩm giá vẫn đang nằm trong giá trị thực, khai thác được, ví dụ vùng ven thì tăng giá vì các về các yếu tố dân số cơ học. Phát triển bền vững.
Còn đầu tư mà đu đỉnh giá đã cao, lại nghe môi giới, cò vạc bảo dự án nọ, dự án chai nó về thì còn khoai lắm, tiền nằm im một chỗ chẳng biết đến bao giờ.
Nguồn sưu tầm.
