13/05/2023
Tâm Lý Thị Trường Trong Đầu Tư BĐS
Khía cạnh tâm lý đám đông, tâm lý thị trường là 1 khía cạnh không thể bỏ qua, tác động khá nhiều tới thị trường BĐS. Tác động tới bao gồm cả thanh khoản và giá.
Nói cụ thể cái tâm lý này nó như thế nào.
- Khi mọi người từ giới phân tích kỹ thuật, giới quan sát, giới đầu tư thực thụ ai ai cũng kêu lên rằng BĐS đang ở đỉnh rồi, giá quá cao rồi thêm 1 số động thái được gửi đi từ thông tin chính thống như tăng lãi suất, làm chặt chẽ luật. Mọi người mất dần lòng tin rằng BĐS sẽ còn tăng giá trong giai đoạn này, không giao dịch nữa. Thị trường trầm lắng.
- Khi nhiều người nói về BĐS hơn, có tâm lý lạc quan hơn, "khoe" ra những giao dịch thành công (tất nhiên của tỉ lệ là ảo thì cũng có tỉ lệ là thật). Tích lũy dần lòng tin cho giới "quan sát kết quả" thị trường, giao dịch tăng. Thị trường sôi động.
Ngoài ra còn có 1 tâm lý khác. Là ai ai cũng nói đáy rồi, bđs đang giảm giá rồi, nên vào bắt đáy chờ thời. Thì ở đây nảy sinh thêm 1 tâm lý của NĐT là. Rút cục nó có phải là đáy không? hay còn giảm nữa, giảm tiếp?
Ở trên là 1 chu kỳ tâm lý đại khái của thị trường. Mình dùng từ "quan sát kết quả" vì thực ra BĐS là 1 thị trường có tính tích lũy, nó không nhạy cảm, phản ứng nhanh với các thông tin như thị trường chứng khoán. Tâm lý thị trường của BĐS đa phần là được hình thành dựa vào tích lũy cộng dồn các kết quả. 10 người không bán được thì mới gọi là thị trường ảm đạm, 10 người có 7 ,8 người bán được thì mới gọi là thị trường sôi động. Vậy nên đa phần giới quan sát là quan sát ở kỳ Kết Quả là chính.
Từ đâu lại có kết quả này. Đó chính là ở 2 kỳ trước. Sự cộng dồn của giai đoạn Tín Hiệu và giai đoạn Động Thái.
Chi tiết hơn về "Tính Giai Đoạn" này như sau.
Thị trường dĩ nhiên sẽ không đùng 1 cái mà phục hồi hay sôi động liền sau 1 đêm. Mở mắt ra là thấy giao dịch, giá tăng ầm đùng. Thị trường BĐS nó giống như "Hiệu ứng ếch luộc" vậy. Mọi thứ đi lên hoặc đi xuống từ từ. Cho đến 1 lúc lan tỏa ra toàn thị trường thì người ta mới giật mình "ah đây là thời kỳ sôi động, đây là thời kỳ trầm lắng".
Vậy trước khi đám đông kịp nhận ra "đây là thời kỳ...." thì trước đó nó sẽ có 2 giai đoạn nữa.
- Giai đoạn tín hiệu. Ở giai đoạn này, các tín hiệu về 1 thị trường hồi phục hay trầm lắng sẽ được thể hiện. Không phải thông qua kết quả giao dịch mà thông qua các "nguy cơ hoặc cơ hội vĩ mô". Tín hiệu vĩ mô ở đây nó bao quát nhiều thứ, chứ không chỉ là chính sách hay kinh tế vĩ mô. 2 điều này nằm ở phần sau. Ví dụ như việc Mỹ bơm tiền ra các gói cứu trợ rất rất nhiều ở kỳ Covid đó là 1 tín hiệu. Việc lạm phát dần tăng cũng là 1 tín hiệu. Ở đây "giới ăn liều hoặc tự tin" sẽ quyết định vào hoặc ra luôn ở giai đoạn tín hiệu này. Có người thì chỉ cần 1,2 tín hiệu. Có người thì cần 1 tập hợp tín hiệu nhiều hơn. Thành hay bại tùy theo độ nhạy, linh cảm thị trường, lẫn kiến thức, kinh nghiệm, suy luận logic của người đầu tư. Và dĩ nhiên không thể thiếu yếu tố may mắn.
- Giai đoạn động thái. Từ các tín hiệu vĩ mô sẽ gây ra những kết quả, hậu quả thực chất. Từ đó sẽ sinh ra các chính sách điều hành vĩ mô của chính phủ hoặc có thể là sẽ do "bàn tay vô hình" tự điều hành xảy ra các động thái luôn. Chẳng hạn như lãi suất vay tăng cao, luật lệ siết chặt, hoặc lãi suất vay giảm dần, đầu tư công giải ngân mạnh, tỉ lệ thất nghiệp giảm... vân vân. Đây coi như là giai đoạn động thái. Cũng như tín hiệu. Sẽ có người vào bởi 1 động thái hoặc bởi nhiều động thái. Đây có thể coi là trung đoạn của 1 chu kỳ.
- Giai đoạn Kết Quả. Khi sự giao dịch hoặc ngừng giao dịch của giới Tín Hiệu, Động Thái đủ nhiều. Nó sẽ ảnh hưởng đến thị trường chung. Từ đây nó mới gây nên sự sôi động hay trầm lắng của thi trường. 80% người đầu tư đều giao dịch chạy qua chạy lại ở giai đoạn này.
