25/07/2024
Có khá nhiều khách hàng đang băn khoăn về việc mua bán BĐS nhà ở hình thành trong tương lai và việc ký Hợp đồng mua bán (HĐMB) như thế nào cho đúng luật, Hợi xin được chia sẻ dưới đây 1 số thông tin với Cơ sở lý luận pháp lý về BĐS hình thành trong tương lai căn cứ theo:
- Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Đầu tư năm 2020;
- Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014;
- Điều 55, Điều 56, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
✅ Điều kiện để một Dự án BĐS nhà ở hình thành trong tương lai được ký hợp đồng mua bán là gì?
- Dự án phải có đủ các giấy tờ Pháp lý bao gồm:
+ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất,
+ Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
+ Giấy phép xây dựng;
và PHẢI ĐƯỢC NGHIỆM THU việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, nếu là chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng;
- Dự án phải được Ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng;
- Phải giải chấp mảnh đất đang có công trình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai (nếu CĐT đang thế chấp tại Ngân hàng;
Sau khi có đủ 3 điều kiện trên thì CĐT phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp Tỉnh/ Thành phố về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và tiến hành ký HĐMB với người mua theo đúng thủ tục thực hiện theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD. HĐMB sẽ được công chứng, chứng thực theo đúng Luật nhà ở.
✅ Tại sao Dự án đủ điều kiện pháp lý nhưng chỉ ký Hợp đồng cọc (hoặc các Hợp đồng giả cách khác) mà không ký HĐMB?
- Hiện đa số mọi người đều cho rằng Dự án đã được nghiệm thu móng là có thể thực hiện HĐMB nhưng điều này không đủ. Nếu DA chưa thoả mãn đủ 3 điều kiện nêu ở mục 2 thì không ký được HĐMB.
- Điều này rất rủi ro vì các HĐ khác này đều theo luật dân sự 2015 và không được bảo hộ chặt chẽ như HĐMB nên nếu DA hay CĐT có dấu hiệu lừa đảo hay sai phạm thực hiện HĐ thì rủi ro 100% thuộc về người mua vì quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng!
✅ Tiến độ thanh toán Nhà ở hình thành trong tương lai:
(Điều 57 - Luật Kinh doanh BĐS năm 2014);
- Tiến độ thanh toán đợt 1 không quá 30% giá trị Hợp đồng;
- Các đợt thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bds nhưng không quá 70% giá trị HĐ khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; nếu là Dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì tỷ lệ này là không quá 50% Giá trị Hợp đồng.
- Trường hợp khi khách hàng chưa được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) thì CĐT (Bên Bán) không được thu quá 95% Giá trị HĐ;
- 5% còn lại sẽ thanh toán khi CĐT bàn giao Giấy chứng nhận cho người mua.
✅ Các rủi ro người mua có thể gặp phải nếu không ký HĐMB mà ký các HĐ giả cách trá hình?
- Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu còn các CĐT nếu không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại khác;
- Trong trường hợp thị trường quá nóng, giá tăng đột biến, CĐT hoàn toàn có thể tự thanh lý hợp đồng với người mua rồi đem bán lại với giá cao hơn (Đây là lý do vì sao phải lựa chọn CĐT uy tín!)
- Không được Bank bảo lãnh.
✅ Nếu đã ký HĐMB có còn rủi không?
Câu trả lời là vẫn có những rủi ro nhất định, tuy nhiên loại bỏ được những rủi ro ở mục 5, các rủi ro gánh chịu bao gồm:
- Dù ký HĐMB có Bank bảo lãnh nhưng Bank không kiểm soát được dòng tiền của Doanh nghiệp vì theo pháp luật hiện hành, không có quy định bắt buộc CĐT phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình. Vậy nên việc CĐT sử dụng tiền ứng trước từ người mua rồi dùng vào mục đích khác hoàn toàn có thể diễn ra. Lúc đó công trình đắp chiếu, trễ bàn giao là tất yếu!
- Dù ký HĐMB nhưng đôi khi nhận nhà xong thì nhà nhận không giống với thiết kế, diện tích, chất liệu v.v…thì ng mua cũng chịu vì quy định Pháp luật hiện tại chưa có các chế tài cho vấn đề này!
✅ Mua BĐS Nhà ở hình thành trong tương lai thế nào cho an toàn?🤔
- Kiểm tra pháp lý đầy đủ như đã được liệt kê ở trên;
- Lựa chọn CĐT lớn, nền tảng tài chính mạnh, có đủ khả năng triển khai dự án & đã từng triển khai nhiều dự án thành công, thực hiện đúng cam kết với khách hàng;
- Làm việc với Môi giới đủ năng lực;
- Tránh xa các HĐ giả cách càng tốt, vì đôi khi những cam kết này từ 1 số CĐT không uy tín sẽ chỉ để tham khảo chứ không có giá trị về mặt Pháp lý!
- Nên tìm hiểu Dự án thì bằng cảm xúc nhưng chốt mua thì bằng LÝ TRÍ. ĐỪNG BAO GIỜ LÀM NGƯỢC LẠI (mà tìm hiểu hay chốt mua đều bằng lý trí càng tốt) 😊
-Chỉ tin 30% những lời quảng cáo!
Hi vọng những thông tin trên đây sẽ hữu ích với Quý khách hàng, nhà đầu tư & anh chị em môi giới đang phân phối các sản phẩm bds là nhà ở hình thành trong tương lai!
Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ
☎️ 0905 630 666 (Ms.Hợi)
P/s/: Hình ảnh cập nhật tiến độ thi công thực tế tại 1 trong số các Toà căn hộ ven Sông Hàn được phát triển bởi CĐT Sun Group - The Panoma2 - Sun Cosmo Residence.
