05/05/2020
🌺 BĐS căn hộ Bình Dương!Liệu có cơ hội để bứt phá?
Vào thời điểm 2018 đổ về trước mình nghĩ BĐS căn hộ BD chưa có gì, lác đác vài dự án đáp ứng nhu cầu cho thuê và ở của một số lượng lao động cao cấp 1 chút.
Đến 2019 mình cũng nghĩ BĐS căn hộ BD chưa thật sự tiềm năng, chỉ vài dự án thuộc BD nhưng bên kia quốc lộ 1A làm mình để ý, vẫn tâm lý đi làm ở SG là chính.
Năm 2020 thực sự bùng nổ các siêu dự án căn hộ rải trên 3 TP của Bình Dương, điều chưa có tiền lệ, liệu BD có đủ sức hấp thu khối lượng này không?
Đến thời điểm này mình tự đặt câu hỏi: Liệu có cơ hội nào cho BĐS căn hộ BD phát triển, trên phương diện mua ở và đầu tư?
Những cơ hội và thách thức, các yếu tố có thể xem xét:
1. Nhìn nhận BĐS Bình Dương! Chân chất như anh công nhân.
- Giai đoạn 2017-2018 là giai đoạn giá đất Bình Dương tăng chóng mặt, mình nhớ hồi đầu 2017 đi xem đất có những lô chỉ 200tr/100m full thổ cư, và cuối 2018 nó đat mức giá 800tr, và đến giờ vẫn không giảm! Giá tăng theo ngày theo tuần, giới nhà đất đi xem như trẩy hội, nhưng nó không bị bể cho tới bây giờ? Điều này có thể đánh giá BDS Bình Dương có nền tảng khá tốt. Sự phát triển công nghiệp tràn đều, kết nối tốt tạo sự cân bằng trên cả tỉnh.
- 2019 Sài Gòn thực sự vướng pháp lý, sự dịch chuyển về BD thể hiện khá rõ ràng trong năm 2019. Đây là sự dịch chuyển được chuẩn bị từ 2018 khi thời điểm đó câu chuyện siết pháp lý được bàn rất nhiều.Đến 2020 sự phát triển căn hộ BD bùng phát, nên cần nhìn lại việc phát triển căn hộ ở BD liệu có phải chỉ là sự tạm lánh nạn, hay là 1 sự khởi đầu, bởi nếu tạm lánh thì có bùng nổ dự án lớn và nhiều như vậy.
2. Liệu có hay không 1 cuộc đại dịch chuyển! Trật tự mới của chuỗi cung ứng toàn cầu?
- Năm 2019, cuộc chiến tranh thương mại The US-China đã đẩy thế giới vào vòng xoáy, tất cả đều bị ảnh hưởng nặng, đơn giản China là công xưởng của Thế Giới, là nguồn cung toàn cầu, Made in China là 1 câu cửa miệng ( Thực ra nhiều người nói từ này để chế diễu mặt hàng có chất lượng không tốt, nhưng ít ai biết nó là giấc mộng của hoàng đế Tập-vẫn còn câu chuyện dài về giấc mộng này, nhưng tới giờ có thể nói là đang chấm dưt).Tất cả lúc đó đều nghĩ phải dịch chuyển nền sản xuất một phần ra khỏi China để lánh nạn, mình nghe rất nhiều về các dự án đó.
- Vấn đề Hong Kong cũng là vấn để lớn, Hồng Kong là gateway của China, giúp kinh tế China ping ra kinh tế Thế Giới.Mỹ doạ cắt bỏ những ưu đãi dành cho Hông Kong đã làm cho nhiều nước lo sợ cái gateway này bị chặn, và buộc họ phải rút khỏi China. Vấn đề này chưa kết thúc, sẽ còn dài, và sau Hong Kong lại còn Taiwan.
- Cuối 2019 qua 2020, Covid-19 made in China là cú đánh knockout, đến nỗi một quốc gia hiền lành và khiêm tốn như Nhật cũng phải ra mặt nói rằng sẽ hỗ trợ 2,2 tỷ Mẽo Kim cho các doanh nghiệp Nhật rời khỏi China. Mình đang đề cập tới quốc gia ít nói nhất nhé,là Nhật, và bạn đừng nhìn vào con số 2,2 tỷ,hãy nghĩ tới con số dịch chuyển đầu tư tối thiểu sẽ là 2,2x5=11 tỷ, đơn giản chính phủ hỗ trợ cao lắm thì là 20%. Đó là Nhật, còn vô số quốc gia khác thì sao, đơn cử Korea Sam Sung đóng cửa nhà máy smartphone cuối cùng ở China và để lại 1 TP ma vào 6/2019, điểm đến tiếp theo là India và ViệtNam ( bạn có thể GG để biết Việt Nam đang có những nhà máy cực lớn của SS tại Việt nam...). Ngoài ra các quốc gia khác như Taiwan, EU, The US...Hãy hình dung về 1 cuộc đại dich chuyển, giống như gần đây chúng ta nghe nói về tái cấu trúc kinh tế TG, phân bổ lại chuỗi cung ứng, trật tự TG mới ( na ná như sau WW2)
3. Việt Nam nói chung, Bình Dương nói riêng, cơ hội-thách thức! Thiên thời- Địa Lợi- Nhân đã hoà hay chưa?
- Việt Nam vị thế đang lên trên trường quốc tế gần đây, 2020 là năm Việt Nam giữ vai trò chủ tịch ASEAN, thành viên không thường trực Hội đồng Bảo An LHQ...
- Hiệp định thương mại EVFTA cũng là bước ngoặt lớn trong quan hệ thương mại với EU, mở ra chương mới về sự hợp tác.
- Hình ảnh Việt Nam chống covid-19 đang gấy ấn tượng mạnh trong mắt bạn bè quốc tế, những người bạn khắp nơi vẫn hay hỏi thăm và khen ngợi. Đây là bài test liều cực cao đánh giá khả năng quản lý điều hành xã hội của 1 quốc gia, và thực tế rất nhiều siêu cường đã toang! Ngoài ra chính trị Việt Nam ổn định là yếu tố tiên quyết để thu hút đầu tư ( xin nhắc lại đây là yếu tố tiên quyết!...nếu bạn nói rằng nhân công giá rẻ mới là tiên quyết)!
- 2020 đúng ra là năm Việt Nam trở thành nước công nghiệp, tuy nhiên nó đã thất bại sau 2 chục năm phấn đấu. Nghĩa là cần tiếp tục thực hiện phát triển công nghiệp sản xuất, song song với công nghệ và dịch vụ. Theo mình đánh giá việc xây dựng nhà máy mới sẽ tiến hành mạnh thêm 10 -15năm nữa theo hướng có chọn lọc, trong thời gian này song song phát triển công nghệ và dịch vụ tạo đà.
- Bình Dương 2019 được vinh danh là TP Thông Minh, cả TG có 21 địa phương được vinh danh, và Bình Dương đang đẩy mạnh thực hiện phát triển TP thông minh.Nó mang hơi hướng như TP khu Đông, tuy nhiên BD đã thực hiện trước nhờ tầm nhìn , cũng như các lợi thế về địa chính trị giúp BD thực hiện nhanh và dễ hơn. Hội nghị quốc tế Horasis 2019, siêu dự án trường Đại Học Việt Đức sắp hoàn thành, Siêu dự án Trung Tâm Thương Mại Quốc tế, các dự án về dân cư ( căn hộ, TTTM...), các Khu Công Nghiệp... đã đang và sắp thực hiện nằm trong chiến lược phát triển của Bình Dương.
- 2020 Bình Dương có thêm 2 TP, như vậy BD có 3 TP, 2 Thị Xã, 4 huyện, có thêm người em Bình Phước. Cơ bản về địa chính trị kinh tế Bình Dương có thể nói là gọn gàng, chính quyền minh bạch, hạ tầng tốt, công nghiệp phân bổ đều. Theo đánh giá cá nhân Bình Dương đã đến lúc phát triển theo kiểu mới, đó là tập trung nhiều hơn về thương mại dịch vụ sau giai đoạn tăng gia sản xuất đã có thành tựu. Công nghiệp sẽ đẩy dần về Bến Cát,Bàu Bàng, Tân Uyên, Bình Phước..), dịch vụ- thương mại sẽ tập trung mạnh ở TP Thủ Dầu Một- Dĩ An- Thuận An, đây là lý do các khu phức hợp kiểu Phát Đạt Grandview, TBS Green Square , Charm City ra đời.Đẩy công nghiệp về phía kia đã được thực hiện mạnh mấy năm rồi ( mấy năm nay rồi bạn sẽ nghe nhiều về sốt đất vùng này chính nhờ sự đầu tư này đấy), và giờ là lúc đẩy thương mại dịch vụ mé bên này ( quy luật này hợp lý và không bị dội, 10 năm trước đã bị dội ở Becamex TP mới, 1 dẫn chứng sống).Thuận An Dĩ An sát SG, rất phù hợp để phát triển theo mô hình này, phù hợp định hướng của BD, nhưng cũng đón đầu hướng đi "vệ tinh hoá", "đa trung tâm" của SG.
- Nếu có sự dịch chuyển từ China qua, hay thu hút sự đầu tư từ EU-Mỹ, thì cơ hội cho Bình Dương khá lớn, đơn giản vì sát nách SG. Sự đầu tư này mang hơi hướng công nghệ cao ( ví dụ lĩnh vực chế tạo, linh kiện điện tử-công nghệ...), nên cần nhân lực lao động trình độ cao lớn ( khác với giày da, may mặc labor senstive), do đó sát SG là lợi thế, nơi cung ứng dc nguồn lao động này. Về mặt logistic kết nối quốc tế BÌnh Dương yếu, nhưng nếu là công nghiệp Công Nghệ Cao thì yếu tố con người quan trong hơn logistic, thường công nghiệp nặng mới đề cao logistic, như Đồng Nai- Bà rịa là ví dụ.
4.Thách thức:
- Đây là yếu tố Nhân, đã hoà hay chưa? Liên quan nhiều đến chính trị nên không bàn nhiều, nhưng gói gọn vào 4 chữ: Thể chế-Chính sách.Việt Nam cần thay đổi thực sự nếu muốn tham gia vào cuộc chơi lớn với EU-Mỹ, thoát khỏi vòng luẩn quẩn trên dưới bất nhất, thoát khỏi ám ảnh 16 chữ vàng. Bình Dương chính quyền có ổn nhưng lại nằm trong cái vòng kim cô đó, nên nó là 1!
- Khủng hoảng kinh tế toàn cầu! Cái này không viết vì đã được viết nhiều rồi, tuy nhiên nó sẽ quyết định tất cả tiến trình của mọi thứ kể trên.
5. Kết:
Bình Dương cơ bản nhẹ nhàng, không có các siêu dự án hạ tầng nhưng cách làm việc nhanh gọn lẹ, nói ít làm thật. Bản thân mình đã từng sinh sống làm việc học tập khắp Bắc- Trung-Nam , Nam thì đã làm ở Sg-Đồng Nai- Bình Dương, và Bình Dương để lại ấn tượng gần như nhiều nhất.
Thời gian này đi dọc quốc lộ 13 sẽ thấy nhiều quy đất trống rất đẹp đang được dọn dẹp quây tôn, kể cả vào TP TDM, điều này thật sự khác lạ! Ngoài các dự án các bác đã nghe nói mình tin còn nhiều dự án các bác chưa biết?
Căn hộ Bình Dương đang phát triển, là 1 điểm đến hứa hẹn cho anh em sale, nhà đầu tư, mua ở. Câu hỏi, liệu nó sẽ đi đến đâu? Nó sẽ phát triển thôi, đó là chắc chắn, nhưng mất bao lâu thì không ai trả lời được ...
Thôi đi cho con bú thôi các cụ ạ!
