https://www.facebook.com/100180279068643/

Trần Tùng - Chuyên Gia Bất Động Sản, Đường Nguyễn Chí Thanh, Hanoi (2026)

17/09/2021

PHƯƠNG PHÁP DÙNG MUỐI ĐỂ HÓA GIẢI NĂNG LƯỢNG XẤU TRONG NHÀ.

Trong nhiều nền văn hóa cổ đại, bao gồm cả Việt Nam, Trung Quốc, muối được công nhận có tính chất làm sạch. Từ lâu chúng đã được sử dụng trong các nghi lễ tẩy rửa và liệu pháp thanh lọc cơ thể. Trong phong thủy nhà ở, muối cũng được sử dụng để hóa giải năng lượng xấu.

Dân gian có câu "đầu năm mua muối, cuối năm mua vôi" nhằm nói về sức mạnh xua đuổi tà khí của muối. Muối có thể hấp thụ năng lượng thấp và tiêu cực, xua đuổi những loại khí xấu đồng thời mang đến nguồn năng lượng tích cực cho không gian sống.

Muối là chất có thể hòa tan trong nước, thậm chí có thể dùng phèn chua để trừ tà. Vì những chất này loại bỏ tạp chất khỏi nước và thành phần chính của cơ thể chúng ta là nước, những vật liệu này được sử dụng hiệu quả trong việc thanh lọc không khí cho nhà ở và văn phòng. Muối sẽ hấp thụ tất cả năng lượng tiêu cực và làm cho các khu vực trong nhà được thanh lọc và sạch sẽ. Môi trường sẽ tươi mới và sống động với nguồn năng lượng tích cực sau khi làm sạch nhà bằng muối.

Lưu ý ở đây chúng tôi muốn đề cập rằng bụi bẩn có thể nhìn thấy bằng mắt thường nhưng các hạt năng lượng mang năng lượng tiêu cực thì không nhìn thấy được. Chúng có thể ở trong các góc phòng và có ảnh hưởng đến sức khỏe và tâm trí của bạn. Sau mỗi dịp nhiều khách khứa đến nhà chơi, kể cả họ hàng, bạn bè, người quen... bạn đều cần thanh lọc không gian. Trong phong thủy còn gọi là khai quang không gian, sử dụng muối là phương pháp chữa bệnh rất hiệu quả trong phong thủy để loại bỏ những uế khí đến từ những suy nghĩ tiêu cực của các vị khách. Năng lượng tiêu cực này có thể là ghen tị, hận thù... tồn tại và sẽ tồn tại cho đến khi được thanh lọc. Ngay cả khi chúng ta không chấp nhận điều đó thì thực tế là trong số tất cả các người quen của bạn, có thể có rất ít người thực sự hài lòng về sự tiến bộ của bạn. Có thể có một số người ước điều xấu cho bạn và cũng có thể có một số người không mong muốn điều xấu nhưng ghen tị với bạn và thành công của bạn. Mặc dù những người này không nói ra nhưng suy nghĩ của họ vẫn có thể phát ra năng lượng tiêu cực ảnh hưởng đến ngôi nhà.

* Cách sử dụng muối :

- Hũ muối phong thủy hóa giải năng lượng xấu: Chuẩn bị một bát nước muối phong thủy. Đầu tiên, cho muối vào đầy 3/4 bát hoặc ly thủy tinh rồi đặt 6 đồng xu xếp theo hình vòng tròn vào bát, chú ý đặt trên mặt muối và mặt dương của xu ngửa lên trên. Sau đó đặt bát vào các vị trí kín đáo để hóa giải năng lượng xấu. Năm 2021 sao Ngũ hoàng bay vào vị trí Đông Nam của ngôi nhà, sao Nhị hắc bay vào vị trí phía Bắc của ngôi nhà. Có thể đặt hũ muối ở vị trí phía Đông Nam và phía Bắc của nhà/phòng để hóa giải 2 ngôi sao xấu này. Bạn có thể để hũ muối ở góc khuất hoặc đằng sau vật nào đó như ghế sofa, màn hình tivi, cây… Trong vòng 1 năm, để yên hũ muối tại một vị trí, không xê dịch, nếu không năng lượng tiêu cực đã tích tụ sẽ tan vỡ. Sau 1 năm có thể lấy ra đổ muối cũ đi và thay muối mới vào.

- Rắc muối để hóa giải năng lượng xấu: Mỗi khi năm mới đến mọi người thường rải muối xung quanh ngôi nhà của mình, hoặc cửa ra vào. Điều này là để làm sạch luồng khí vào nhà với mong muốn năm mới các thành viên trong gia đình sẽ có cuộc sống an lành và hạnh phúc. Để hóa giải năng lượng xấu của các vị khách khi đến chơi nhà, các bạn có thể rắc hoặc đặt muối ở góc nhà vào buổi tối và quét đi vào sáng hôm sau.

Chúc các bạn áp dụng và sớm đạt được hiệu quả.

14/09/2021

Vi bằng là gì?
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.
Giá trị pháp lý của vi bằng
- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Vi bằng do thừa phát lại lập (Ảnh minh họa)
09 trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng
Thừa phát lại không lập vi bằng trong các trường hợp sau đây:
- Trong trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
- Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
- Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Căn cứ pháp lý: Điều 2, 36, 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.

11/09/2021

Quy định về mật độ xây dựng nhà phố tại Hà Nội

Mật độ xây dựng là gì? Là tỷ lệ diện tích chiếm đất/ diện tích đất. Công thức tính như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%.
Mỗi địa phương có quy định riêng phù hợp với đặc thù. TP Hà Nội thì quy định mật độ xây dựng tối đa như sau:
1. Các quận nội thành quy định như sau:
* Diện tích lô đất =1000m2 là 65%
Ví dụ: Diện tích thửa đất là 100m2 thì được phép xây dựng 85m2.
2. Khu vực ngoại thành quy định như sau:
* Diện tích lô đất =1000m2 là 50%
3. Riêng đối với các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ:
Mật độ xây dựng thuần tối đa được cho phép của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, thể thao, chợ trong các khu vực xây dựng là 40%.

Chuyên gia bất động sản Trần Tùng.

10/09/2021

Loạt chính sách, pháp lý quan trọng trong năm 2020 tác động đến thị trường BĐS năm 2021 (P2)

Nghị định 148/2020/NĐ-CP
Ngày 18/12/2020, Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Cụ thể, quy định căn cứ để Cảng vụ hàng không giao đất, cho thuê đất, phân loại hình thức giao đất, cho thuê đất,... có hiệu lực kể từ ngày 08/02/2021.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM, Nghị định 148 là một nghị định mang tính "cách mạng", mở ra một hướng giải pháp mới toàn diện hơn cho vấn đề vướng đất công xen cài trong dự án BĐS.

Ban hành vào tháng 12/2020, Nghị định 148/2020/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 08/02/2021) bổ sung và sửa đổi Nghị định 43 sẽ là một trong những điểm nhấn pháp lý chính giúp cho các chủ đầu tư bất động sản giải quyết các vấn đề tồn đọng trong phát triển dự án, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng khi giải quyết vấn đề đất công và đất riêng. Vì vậy, việc ban hành Nghị định này, cùng với những đổi mới của một số Luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, sẽ mở ra cơ hội giải phóng những ách tắc pháp lý tại hàng trăm dự án và thúc đẩy nguồn cung căn hộ phục hồi mạnh mẽ trở lại trong năm 2021.

Luật đầu tư 2020

Ngày 17/6/2020, tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XIV đã thông qua Luật Đầu tư năm 2020 thay thế Luật Đầu tư 2014, quy định về việc bổ sung nhiều ngành, nghề ưu đãi đầu tư; chính sách ưu đãi và hỗ trợ đầu tư đặc biệt; ban hành danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài,... có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021.

Luật Đầu tư 2020 cho phép xử lý các vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh có sử dụng đất, cũng như các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và đất nông nghiệp.

Các luật có hiệu lực kì vọng tác động đến thị trường BĐS
Theo đó, đối với các dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp: nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích Quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đặc biệt, với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Như vậy, việc đấu giá, đấu thầu cũng như rào cản đất ở sẽ không tồn tại nữa.

Luật xây dựng sửa đổi 2020

Ngày 17/6/2020, tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XIV đã thông qua Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, quy định về loại công trình được miễn giấy phép xây dựng, thời gian cấp giấy phép xây dựng, sửa quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng,... có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021.
Như vậy, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành, nhiều công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Theo đó, sẽ có 10 trường hợp được miễn phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2020 và một số những quy định hoàn toàn mới của Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Cụ thể, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã bổ sung thêm các trường hợp công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng. Đối với các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc các trường hợp kể trên phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.
Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, Luật Xây dựng sửa đổi đã rút ngắn thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Điều này giúp các đơn vị tiết kiệm thời gian và chi phí trong khâu thẩm định thiết kế như trước đây.

09/09/2021

CÁC BƯỚC MUA NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG ĐÚNG LUẬT 2020.

Khác với các giao dịch thông thường, việc mua bán nhà đất đang thế chấp chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp). Do đó, quá trình chuyển nhượng BĐS thế chấp đòi hỏi người mua phải thận trọng từng bước nếu không muốn tiền mất tật mang. Làm theo 5 bước dưới đây sẽ giúp việc mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng diễn ra an toàn, đảm bảo đúng theo luật đất đai mới nhất.
Bước 1: Ký cam kết 3 bên (Người bán - Người mua - Ngân hàng nhận thế chấp)

Sau khi đã ưng ngôi nhà, mảnh đất đang thế chấp ngân hàng, ký cam kết 3 bên là việc đầu tiên người mua cần làm để thực hiện thủ tục mua bán. Biên bản cam kết này sẽ ràng buộc quyền và nghĩa vụ của 3 bên về việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản (căn nhà thế chấp)... Các điều khoản thỏa thuận trong biên bản phải cụ thể, rõ ràng, quy định khi giải chấp ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có các tình huống phát sinh, ví dụ như không thể tách sổ.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội), trường hợp không đạt được cam kết 3 bên nói trên mà người bán vẫn hứa hẹn làm được thủ tục sang tên là điều không thể. “Căn cứ Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự 2015, mọi giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp (ngân hàng) giữ. Bên thế chấp không được quyền mua bán, chuyển nhượng/ tặng/ cho nhà đất đó trừ trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Do vậy, bên bán chưa hoặc không thỏa thuận được với ngân hàng mà vẫn tiến hành chuyển nhượng bằng giấy tay thì giao dịch dân sự này là vô hiệu (theo Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015)” - Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.

Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà đất

Người mua mở một tài khoản tại Ngân hàng đang nhận thế chấp nhà đất mà họ định mua. Sau đó nộp tiền vào tài khoản trên trong một lần hoặc theo giai đoạn thanh toán đã thỏa thuận trong biên bản cam kết 3 bên. Việc mở tài khoản mỗi ngân hàng có mẫu khác nhau nên người mua cần liên hệ với ngân hàng để được hướng dẫn cụ thể nhất.

Lưu ý:

- Trường hợp tiền bán nhà ít hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì người bán cần nộp thêm phần còn thiếu để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp.

- Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì bên mua có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với khoản nợ cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại.

Bước 3: Lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng

Đây là bước tiếp theo bạn cần làm sau khi ngân hàng đã nhận đủ tiền và tiến hành giải chấp sổ đỏ. Lúc này, người bán và người mua sẽ cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất. Các giấy tờ mà 2 bên cần chuẩn bị để làm thủ tục công chứng gồm có:

- Giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy xác nhận tình trạng độc thân của địa phương nơi thường trú hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu các bên tự soạn từ trước)

- Phiếu yêu cầu công chứng.

Trường hợp 2 bên đã soạn sẵn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ xem xét hợp đồng này, nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang bước tiếp theo. Nếu không đáp ứng sẽ yêu cầu sửa đổi, bổ sung hoặc từ chối công chứng.

Trường hợp 2 bên chưa soạn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ là người soạn thảo giúp và có sự xác nhận của cả bên bán lẫn bên mua.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Tương tự các giao dịch chuyển nhượng nhà đất thông thường, các bên tham gia mua bán BĐS đang thế chấp ngân hàng cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, cụ thể là nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (TNCN), trừ những trường hợp được miễn theo Luật định. Khoản thuế, phí này đem nộp tại Chi cục thuế nơi có nhà đất cần chuyển nhượng. Công thức tính số tiền phải nộp cho các loại thuế, phí như sau:
Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích đất x Giá đất

Lưu ý, giá đất nói trên được xác định dựa theo khung giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Ngoài thuế TNCN và lệ phí trước bạ, quá trình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phát sinh một số chi phí khác mà 2 bên bán - mua cần lưu ý và chi trả đầy đủ, ví dụ như phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, lệ phí đăng ký biến động đất đai...

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Tại bước cuối cùng này, 2 bên bán - mua cần chuẩn bị sẵn hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động theo mẫu, hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, chứng từ thể hiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính... Sau đó nộp hồ sơ này tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất đó. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận. Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.

--------------------

04/09/2021

TRƯỜNG HỢP NÀO KHÔNG CHỊU PHẠT CỌC MUA BÁN ĐẤT

---

Hình thức đặt cọc trong giao dịch dân sự không còn xa lạ với mỗi chúng ta. Đây là một phương pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ rất phổ biến đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ tính chất pháp lý của hình thức đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng này. Trường hợp nào thì các bên trong quan hệ hợp đồng đặt cọc không phải chịu phạt, hãy cùng chuyên gia BĐS Thanh Tùng tìm hiểu.

1. Đặt cọc - biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, Đặt cọc được hiểu như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Có thể thấy đặt cọc là hình thức để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, nhưng nó tồn tại dưới 2 hình thức với mục đích khác nhau:

- Đặt cọc để đảm bảo giao kết:

- Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng:

Khi hai bên đã đồng ý ký kết hợp đồng, lúc này việc đặt cọc nhằm đảm bảo nghĩa vụ của 2 bên phải được thực hiện.

2. Trường hợp không chịu phạt cọc

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 quy định nghĩa vụ phạt cọc sau khi đã đặt cọc như sau:

- Đối với bên đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ mất tiền cọc.

- Đối với bên nhận đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên nhận đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ phải đưa lại số mình đã nhận, và đưa thêm 1 khoản tương đương, tức tổng cộng người nhận cọc phải đưa lại cho người đặt cọc 2 lần tiền cọc.

Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu thì các bên sẽ không phải chịu phạt cọc. Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 giao dịch đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:

• Người tham gia đặt cọc không có “năng lực hành vi dân sự”

• Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép

• Tài sản đặt cọc là loại tài sản pháp luật cấm lưu thông

• Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật

• Giao dịch đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc.

Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Mặt khác, căn cứ theo Án lệ theo số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 và được công bố theo QĐ số 269/QĐ-CA ngày 6-11-2018 của Chánh án TAND Tối cao, nếu người bị phạt cọc chứng minh được nội dung sau:

Việc chậm trễ thực hiện hợp đồng là do nguyên nhân khách quan.

Chứng minh được đây không phải là trường hợp bên bị phạt cọc không muốn mua bán đất hoặc chậm trễ thực hiện các thủ tục dẫn đến không thực hiện đúng nội dung hai bên đã thỏa thuận thì có khả năng không phải chịu phạt cọc.

04/09/2021

05 ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI SANG TÊN SỔ ĐỎ CHO CON

---

Việc bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con (sang tên cho con) là điều xảy ra thường xuyên. Tuy nhiên, việc tặng cho này được pháp luật về đất đai điều chỉnh và người dân cần phải biết để tránh việc tặng cho không có hiệu lực mà còn bị phạt.

Điều kiện để được sang tên sổ đỏ

*Điều kiện đối với bố mẹ

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì bố mẹ muốn tặng cho thải đáp ứng các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

*Điều kiện đối với con

Con không thuộc trường hợp không được nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013

- Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, cả bố mẹ và con đều phải đáp ứng những điều kiện trên là bố mẹ phải đủ điều kiện cho và con không được thuộc trường hợp không được nhận thì mới có thể thực hiện sang tên sổ đỏ.

Không thể tặng cho bằng lời nói

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, bố mẹ muốn tặng cho con thì phải lập thành hợp đồng và công chứng chứng thực theo quy định.

Được miễn thuế TNCN, lệ phí trước bạ khi sang tên

Theo điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Theo khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, nhà đất là quà tặng giữa: Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể được miễn lệ phí trước bạ.

Thực hiện đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày

Theo khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Ngoài ra, theo khoản 6 Điều này, trong vòng 30 ngày kể từ ngày tặng cho có hiệu lực thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Bị phạt hành chính sang tên nhưng không thực hiện đăng ký biến động đất đai

Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai khi tặng cho tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

- Phạt tiền từ 1 triệu – 3 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn nêu trên mà không thực hiện đăng ký biến động;

- Phạt tiền từ 2 triệu – 5 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn nêu trên mà không thực hiện đăng ký biến động.

Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt nêu trên.

Ngoài việc bị phạt tiền như trên thì buộc người đang sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo đúng quy định.

Lưu ý: Việc xử phạt xảy ra khi hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực vì khi đó mới tồn tại sự biến động tặng cho giữa bố mẹ và con.

31/08/2021

QUY HOẠCH TREO LÀ GÌ?

Nhiều dự án treo không được thực hiện gây lãng phí giá trị quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến kế hoạch, định hướng phát triển kinh tế của người dân. Vậy, người dân có được xây nhà trên đất quy hoạch treo không?

1. Quy hoạch treo là gì?

Hiện chưa có định nghĩa chính xác về quy hoạch treo trong luật quy hoạch hiện hành. Tuy nhiên, có thể hiểu đơn giản đây là quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, đã công bố nhưng không thực hiện.

Tùy theo loại quy hoạch hoặc nội dung sử dụng đất mà đất quy hoạch thuộc diện treo sẽ được phân chia thành:

- Quy hoạch về phát triển kinh tế và xã hội;

- Quy hoạch về xây dựng điểm dân cư ở nông thôn;

- Quy hoạch về sử dụng đất;

- Quy hoạch chi tiết về xây dựng đô thị;

- Quy hoạch chung về xây dựng đô thị;

- Quy hoạch ngành: y tế, du lịch, thương mại, thể thao, công nghiệp, nông nghiệp…

- Quy hoạch về giao thông và thuỷ lợi.

2. Dự án treo là gì?

Các dự án lớn, nhỏ chính là cách cụ thể hóa những kế hoạch để thực hiện các quy hoạch sử dụng đất đã duyệt. Tuy nhiên, khi các dự án đã được giao đất trong kế hoạch quy hoạch mà triển khai qua loa, chậm tiến độ hay không triển khai thì dự án đó được gọi là “dự án treo”.

3. Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định, chẳng hạn như quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch khu dân cư, quy hoạch đường sắt...

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế từng địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất hiệu quả. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và là cơ sở để Nhà nước thực hiện đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân trong trường hợp có quy hoạch cần thu hồi đất.

Mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất và tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương. Kế hoạch sử dụng đất có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp.

4. Có nên mua đất thuộc dự án treo?

Khoản 2 Điều 29 Bộ Luật đất đai năm 2003 quy định, người mua hoàn toàn có quyền thực hiện chuyển nhượng bình thường lô đất thuộc diện quy hoạch mà chưa có quyết định về thu hồi. Tuy nhiên, lô đất đó phải đáp ứng các điều kiện được quy định ở Điều 91 của Bộ luật Nhà ở năm 2005 đầy đủ.

Trên thực tế, người mua gặp khá nhiều rủi ro khi mua đất nằm trong dự án treo. Vì thế, hãy tìm hiểu kỹ càng xem lô đất đó có quyết định thu hồi hay không. Nếu đất vướng quy hoạch lại có quyết định thu hồi thì người mua có thể bị mất trắng mà không nhận được đền bù.

5. Hậu quả của dự án treo?

Những dự án treo, quy hoạch treo gây ảnh hưởng đến nền kinh tế, đời sống nhân dân và kế hoạch mà chính quyền địa phương tạo lập, cụ thể:

- Gây lãng phí tài nguyên đất;

- Làm chậm tốc độ, tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương;

- Không bắt kịp sự phát triển của cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật;

- Làm thiếu hụt hạ tầng công cộng như bệnh viện, trường học… gây đảo lộn các vấn đề xã hội;

- Làm đảo lộn kế hoạch và định hướng dài hạn của người dân. Tại những khu vực có quy hoạch treo, cuộc sống của người dân thường bị thiếu thốn về cơ sở vật chất.

6. Những điều cần biết về quy hoạch treo

- Thời hạn quy hoạch treo bao lâu thì bỏ?

Luật Đất đai nước ta không nêu rõ về việc dự án treo trong thời hạn bao lâu thì bị hủy bỏ mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất kể từ ngày công bố quy hoạch theo quy định tại Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi. Như vậy, các dự án, quy hoạch treo sẽ bị hủy nếu sau 3 năm không thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt.

- Đất quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ?

Theo Khoản 8 Điều 49 Luật sửa đổi bổ sung 2019 quy định, trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi/chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì phần diện tích nằm trong quy hoạch đó sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Do vậy, đối với đất dính quy hoạch treo thì chỉ có thể làm sổ đỏ nếu có công bố hủy bỏ thu hồi đất. Khi đó, người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp dự án treo không được công bố hủy bỏ thì người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai sửa đổi.

- Có được xây nhà trên đất quy hoạch treo?

Việc sửa chữa, cải tạo hay xây mới nhà ở trong khu vực thuộc quy hoạch được quy định tại Khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014. Theo đó, công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây mới và chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa.

Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2021, quy định trên được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:

- Với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp phép cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa.

- Trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.

- Bồi thường quy hoạch treo
Việc đền bù, bồi thường thiệt hại cho công trình, nhà ở… phụ thuộc vào thời điểm tồn tại và xây dựng công trình, nhà ở đó trên đất quy hoạch như sau

Trường hợp 1: Tài sản trên đất đã có quy hoạch chưa công bố, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì khi có kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi của Nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu lỡ xây xong mà quy hoạch.

Trường hợp 2: Tài sản trên đất đã có quy hoạch, đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận thì sẽ không được bồi thường khi thu hồi đất.

Thực trạng dự án treo, quy hoạch treo kéo dài hàng năm trời gây ảnh hưởng đến đời sống của người dân nhưng hiện vẫn chưa có quy định đền bù, bồi thường cụ thể.

--------------------

Trần Tùng - Chuyên Gia Bất Động Sản

17/09/2021

14/09/2021

11/09/2021

10/09/2021

09/09/2021

04/09/2021

04/09/2021

31/08/2021

Address

Website

Alerts

Shortcuts

Share

Category