22/01/2024
Mua nhà tích lũy bỗng dưng trở thành " Của Nợ" của gia đình.
Mình có một khách hàng trên Blog TienCuaToi, anh là người làm bán hàng cho một doanh nghiệp bán lẻ, có thu nhập khá tốt khoảng 75 triệu đồng/tháng. Sau vài năm đi làm thì anh cũng tích lũy được khoảng 2 tỷ đồng. Vào năm 2018 Anh mạnh dạn vay ngân hàng 4 tỷ để mua căn nhà ở 6 tỷ đồng . Lãi suất khá rẻ và thu nhập cũng khá tốt, anh cân đối trả nợ khá tốt hàng tháng. Sau 4 năm thì căn nhà này tăng gấp đôi vào năm 2021, khi đó thị trường bất động sản nóng, tăng trưởng từng ngày. Đầu năm 2022, Anh Quyết định bán, sau khi trả nợ gốc anh thu được 8 tỷ đồng. Như vậy là một căn nhà ở này đã mang lại cho anh một khoản tiền gấp 4 lần so với số vốn ban đầu của anh, lợi nhuận thu về 400% trong 4 năm. Quả là đỉnh cao trong đầu tư. Vừa được sử dụng ở và vừa có lãi. (Hình 1 minh họa)
Nhận thấy, việc mua nhà ở và vay làm tài sản tích lũy thật hiệu quả. Vừa được ở sướng mà lại có lợi nhuận tốt. Khi này thu nhập của anh cũng khá tốt, anh cũng đã lấy vợ và tổng thu nhập của 2 vợ chồng tăng lên là 230 triệu. Anh tiếp tục bàn với vợ để thực hiện một kế hoạch táo bạo hơn trước đây, đó là mua một căn nhà trị giá 1 triệu USD ở một dự án bất động sản khá lớn, nhưng không gần trung tâm. Anh kỳ vọng căn nhà này sẽ có trị giá 50 tỷ đồng sau 5 năm nữa. Với 8 tỷ tiền mặt, anh vay Ngân hàng khoảng 16,8 tỷ để mua căn nhà 1 triệu USD. Thu nhập của vợ chồng anh vừa đủ để trả nợ. (Hình 2 minh họa)
Bước sang năm 2023, khi Ngân hàng nhà nước tăng lãi suất. Trong khi khoản vay của anh chị lại hết hỗ trợ lãi suất ưu đãi của chủ đầu tư. Khoản lãi anh phải trả bỗng nhiên tăng lên đột biến (đang từ 10% lên 13%), làm dòng tiền của anh bị mất cân đối ngay lập tức.
Sốc hơn là khi này doanh nghiệp của anh làm ăn khó khăn nên thu nhập của vợ chồng anh đều giảm khoảng 30%.
Choáng với dòng tiền trả nợ hàng tháng thực sực bất lực với khoản nợ gốc và lãi hàng tháng.
Năm 2023 đúng là ác mộng với gia đình nhà anh chị bởi phải lo chạy vạy tiền để trả nợ gốc lãi cho ngân hàng để cầm cự chờ thu nhập tăng lên và lãi suất ngân hàng giảm xuống.
Nhận thấy, không cầm cự được nữa, Anh chị tìm cách bán căn nhà này đi. Nhưng không may thị trường bất động sản gần như đóng băng ở phân khúc cao cấp này. Bây giờ bán thì giảm tới 30%- 40% may ra mới có thể bán được.
Tính lại bây giờ nếu bán căn nhà này, Anh chị sẽ chỉ đủ trả nợ gốc ngân hàng, coi như mất sạch không có căn nhà để ở nữa. (Hình 3 minh họa).
Căn nhà từ một tài sản tích lũy bỗng nhiên trở thành " Của Nợ" của anh chị. Muốn thoát khỏi nó mà không sao thoát nổi
Anh chị đang rất băn khoăn không biết làm sao !!!
Qua câu chuyện này mình học được bài học gì ?
Mình nghĩ định hướng tích lũy tài sản của anh chị là rất đúng, trong dài hạn 5 năm tới có thể đạt được kỳ vọng của anh chị nhưng có lẽ anh chị chưa lường hết được các rủi ro có thể xảy ra trước đó và chuẩn bị các phương án cho nó. Cụ thể.
- Rủi ro biến động lãi suất và rủi ro biến động thu nhập cá nhân luôn là hiện hữu và xảy ra bất kỳ khi nào. Vì vậy cần phải đảm bảo lãi suất được cố định trong thời gian dài và đa dạng nguồn thu nhập thụ động.
- Rủi ro biến động giá tài sản cũng luôn hiện hữu và không thể tránh khỏi. Xác định giá trị thực tài sản và thời điểm mua tài sản và tính thanh khoản của tài sản là thực sự quan trọng.
- Tỷ lệ nợ vay/tài sản và tỷ lệ trả nợ gốc lãi/dòng tiền thu nhập cần trong giới hạn chịu đựng được. Giới hạn chịu đựng nó dựa trên thu nhập,sự biến động thu nhập, tài sản đối ứng, khả năng ứng biến của mỗi người.
- Những rủi ro tài chính cá nhân luôn trực chờ. Hôm nay là ngày nắng nhưng cơn bão có thể ập đến vào ngày mai. Thu nhập phụ thuộc quá nhiều vào sức lao động chính là rủi ro cao nhất cho yếu tố này.
Bạn nghĩ sao về tình huống này ? Cạnh bạn có ai đang như vậy không ? Hãy chia sẻ bài học để cùng nhau rút kinh nghiệm tích lũy tài sản nhé.
