12/10/2026
“Điểm mạnh lớn nhất của căn này là nó cho mình lãi 0% trong 18 tháng.”
Anh Hào, 50 tuổi, người Sài Gòn, nói câu đó với Hoàn trong một buổi gọi riêng, lúc anh đang nhắm một căn 5 tỷ của một chủ đầu tư lớn. Hoàn không phản bác câu đó, vì xét riêng nó thì nó đúng, 18 tháng không phải trả lãi hàng tháng là 18 tháng dễ thở thật. Hoàn chỉ hỏi lại anh đúng 1 câu, rồi cả buổi sau đó đi theo câu hỏi ấy: nếu anh trả thẳng một lần thì căn đó còn bao nhiêu?
Anh Hào chưa hỏi người bán câu đó bao giờ. Theo cái Hoàn thấy trong nghề thì phần lãi mà chủ đầu tư cộng thêm hay rơi vào khoảng 12%/năm, và nó không bốc hơi đi đâu cả, nó được cộng sẵn vào giá bán. Nên một căn trả thẳng 5 tỷ thì mua theo gói hỗ trợ thường rơi vào 6 tỷ rưỡi đến 7 tỷ. Khoảng chênh 1 tỷ rưỡi đến 2 tỷ đó chính là tiền lãi 18 tháng, chỉ khác là nó đã được trả rồi, trả trước, trả một lần, và nằm im trong giá.
Nghe tới đây anh Hào ngắt lời Hoàn 3 lần liền, “đúng đúng đúng”, rồi im một lúc.
Mà 1 tỷ rưỡi trên 5 tỷ là 30%. Nghĩa là tính từ ngày ký, thị trường phải tăng hơn 30% thì anh mới về tới đúng chỗ mà người trả thẳng đã đứng sẵn từ đầu.
Hai chữ 0% không xoá được tiền lãi đi đâu cả, nó chỉ chuyển tiền lãi từ ngân hàng sang giá bán, và chuyển xong trước khi mình kịp hỏi.
Chỗ Hoàn lo cho anh Hào cũng không nằm ở 18 tháng đầu, nó nằm ở tháng thứ 19. Hoàn lo được chuyện đó là vì có một người bạn đã đi hết vòng này rồi, anh Khiêm, 48 tuổi. Năm 2022 anh Khiêm mua một căn 10 tỷ của một chủ đầu tư lớn, vay 7 tỷ, ưu đãi 0% trong 24 tháng, bỏ ra 3 tỷ tiền của mình. 2 năm đó anh không phải trả một đồng lãi nào, và anh kể lại là 2 năm đó anh ngủ rất ngon. Đến 2024 hết ưu đãi, thị trường đứng, anh bán được 6 tỷ 950 triệu. 3 tỷ vốn mất sạch, còn phải bù thêm 50 triệu nữa mới tất toán xong với ngân hàng.
Bẫy không nằm ở 24 tháng đầu, nó nằm ở tháng thứ 25.
Và chỗ khó nhất của tháng thứ 25 không phải tiền lãi, mà là anh Khiêm không phải người duy nhất chạm mốc đó trong tháng ấy. Một dự án có cả nghìn sản phẩm, mở bán cùng một đợt, nên ưu đãi cũng hết vào cùng một quãng. Lúc anh cần bán thì bên cạnh anh có hàng chục người cũng đang cần bán, người mua đến thì họ đàm phán, họ ép giá, và sự chủ động không còn nằm ở phía người bán nữa. Hoàn hay nói với khách một câu, là nếu đã gọi là bán tháo thì sẽ không bao giờ được giá.
Hoàn cũng hiểu vì sao anh Hào chốt nhanh ở hai chữ 0%. Trước buổi gọi đó anh đã cân một phương án thứ 2, một lô đất 4 đến 5 tỷ gần Sài Gòn, và anh gạt nó đi với đúng một lý do, là phải vay ngân hàng. Anh không thích thương hiệu, anh ghét nợ. Mà tiền của anh thì đã nằm im 2 đến 3 năm rồi, nên một bên là nỗi sợ ký sai, một bên là cái sốt ruột nhìn tiền đứng đó không nhúc nhích, hai bên kéo nhau đủ lâu thì người ta hay chọn phương án nào nghe nhẹ nhất. 18 tháng không phải trả gì thì nghe nhẹ nhất trong tất cả.
Người ghét nợ gặp hai chữ 0% thì tắt hết những câu hỏi còn lại.
Đó mới là chỗ Hoàn thấy đáng sửa, chứ không phải gói vay. Anh Hào đang chấm một sản phẩm bằng cách trả tiền của nó, chưa chấm bằng chính nó. 2 việc đó phải đi 2 lượt, chấm xong tài sản rồi mới bàn tới cách trả tiền, gộp vào một lượt thì điều kiện thanh toán sẽ quyết hộ mình.
Nên buổi đó Hoàn không khuyên anh bỏ căn nào cả, Hoàn đưa anh 3 việc phải làm trước khi đặt bút ký đặt cọc, vì sau cọc là mình mất quyền rút ra.
Việc thứ 1, hỏi người bán đúng 1 câu, trả thẳng một lần thì giá còn bao nhiêu. Khoảng chênh giữa 2 con số đó là tiền lãi, và nó hiện ra trong vòng 1 phút.
Việc thứ 2, nếu họ không có giá trả thẳng thì tìm một căn tương đương không có gói ưu đãi, cùng khu, cùng loại, cùng diện tích, rồi so. Chênh bao nhiêu thì biết gói kia đang bán cho mình ở giá nào.
Việc thứ 3, viết khoản vay ra giấy rồi quy nó thành con số của một tháng. Hoàn hay nhẩm khoảng 9 triệu/tỷ/tháng cho dễ hình dung, đây là số nhẩm chứ không phải lãi suất của ngân hàng nào, nhưng nhẩm xong thì khoản vay 7 tỷ của anh Khiêm ra 63 triệu mỗi tháng, riêng tiền lãi. Rồi hỏi tiếp một câu nữa, là từ tháng thứ 19, 63 triệu đó lấy ở đâu ra.
Hoàn không nói gói hỗ trợ lãi suất nào cũng xấu. Hoàn nói phải biết con số trước khi ký. Có những gói mà khoảng chênh trong giá còn nhỏ hơn số lãi mình phải tự trả nếu vay ngoài, gặp đúng gói đó thì đi theo gói là lợi cho mình. Chỉ là mình phải tính ra khoảng chênh ấy trước, đừng tin hai chữ 0% rồi mới tính sau.
Hoàn vẫn hay nói với anh chị là bất động sản giữ đủ lâu thì Hoàn thấy đều tăng giá, điều quan trọng nhất là chúng ta có đủ khả năng để nắm giữ hay không. Anh Khiêm mua đúng loại tài sản, mua của chủ đầu tư lớn, mua ở chỗ nhiều người muốn về ở. Anh chỉ thiếu đúng một thứ, là khả năng giữ nó qua được tháng thứ 25.
Còn anh Hào, nếu Hoàn hình dung ra kết cục tốt cho anh, thì anh vẫn là người không vay. Tính nết không đổi, anh ghét nợ thì cứ ghét nợ. Khác là lần này anh không vay vì anh tự tính được tiền lãi đang nằm ở đâu trong một mức giá, không phải vì có người cho anh hai chữ 0%.
Anh chị đang tìm hiểu một căn có gói hỗ trợ lãi suất, muốn bóc thử xem tiền lãi nằm chỗ nào trong giá bán của chính căn đó, thì nhắn cho Hoàn chữ TÀI SẢN, Hoàn gửi cách làm trong nhóm.
