18/09/2026
Nếu chỉ đọc riêng tin tuần này, đó là chuyện của ngành lưu trú. Nhưng đặt cạnh những gì đã làm từ đầu năm, tôi thấy một đường hướng điều hành khá rõ, và nó liên quan tới gần như mọi người đang cầm bất động sản.
Năm nay, lần lượt nhà ở xã hội, rồi khu công nghiệp và khu chế xuất, và nay là nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng theo Công văn 8509/NHNN-CSTT ngày 16/9, được tách phần dư nợ tăng thêm ra khỏi cách tính dư nợ tín dụng bất động sản.
Ba nhóm ấy có một điểm chung: đều là bất động sản tạo ra dòng tiền và việc làm, chứ không phải bất động sản để giữ chờ tăng giá.
Về tâm lý thị trường, tôi cho rằng đây là tín hiệu tốt và nên đọc đúng liều lượng. Nó cho thấy cơ quan điều hành không siết bất động sản theo kiểu đại trà, nhưng cũng không quay lại cách nới đại trà như những chu kỳ trước. Cách làm là dẫn vốn có chọn lọc. Ai chờ một cú xoay chiều để thị trường nóng lên toàn diện có lẽ sẽ phải chờ lâu hơn kỳ vọng, còn ai làm tài sản có dòng tiền thì đang được hậu thuẫn rõ ràng.
Về dòng tiền, có một tác động lan tỏa ít người để ý. Đến cuối tháng 6, dư nợ bất động sản là 5,146 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Khi ba nhóm trên được đưa ra khỏi cách tính, phần hạn mức bất động sản còn lại của mỗi ngân hàng thực tế rộng ra. Nghĩa là các dự án nhà ở, các khoản vay mua nhà và những hồ sơ bất động sản khác cũng có thêm chỗ, dù không được nhắc tên trong công văn.
Về tín dụng, đây mới là phần cần tỉnh táo. Dư địa rộng hơn không đồng nghĩa vốn rẻ hơn. Tính đến 28/8, dư nợ toàn hệ thống khoảng 20,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 10,2% so với cuối 2025, riêng Hà Nội tăng hơn 13%. Room chung vẫn là một chiếc bánh có giới hạn, và bất động sản vẫn phải chia phần với sản xuất, xuất khẩu, tiêu dùng.
Thêm vào đó, Fed vừa tăng lãi suất hôm 16/9, lạm phát bình quân 8 tháng ở mức 4,45%, và tiền gửi bằng đồng Việt Nam vẫn đang chảy vào hệ thống nhanh hơn tiền cho vay ra. Kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thì đang phát hành với lãi suất quanh 12,5 đến 13% một năm. Bối cảnh đó nói với tôi rằng mặt bằng chi phí vốn khó giảm nhanh trong quý IV.
Ghép lại, bức tranh toàn thị trường đang chuyển trục. Suốt nhiều năm, bất động sản Việt Nam được định giá chủ yếu bằng kỳ vọng tăng giá. Chuỗi chính sách năm nay đẩy thị trường về phía định giá theo dòng tiền: tài sản chứng minh được doanh thu, công suất, người thuê thì tiếp cận vốn dễ hơn và rẻ hơn.
Đây là một sự phân hóa lành mạnh, nhưng nó sẽ làm khoảng cách giữa hai nhóm tài sản rộng thêm trong 12 đến 24 tháng tới.
Vậy nhà đầu tư nên làm gì với thông tin này?
Một, đổi cách đọc tin chính sách. Câu hỏi hữu ích không phải là bao giờ có sóng, mà là dòng vốn đang được dẫn về nhóm tài sản nào, và tài sản của mình có nằm trên đường đi đó không.
Hai, rà lại danh mục theo tiêu chí dòng tiền. Nếu toàn bộ danh mục đang nằm ở nhóm không sinh dòng tiền, Anh/Chị đang phụ thuộc hoàn toàn vào thanh khoản thị trường, trong khi chính sách năm nay không hỗ trợ nhóm đó.
Ba, nếu đang dùng đòn bẩy, hãy tính lại kịch bản với lãi suất thả nổi giữ nguyên thêm 12 tháng nữa, thay vì tính theo kỳ vọng lãi sẽ hạ. Kế hoạch nào chỉ sống được khi lãi giảm thì đó là kế hoạch phụ thuộc may mắn.
Chiều nay tôi sẽ đăng một bài riêng đi sâu vào phần cụ thể hơn: với nhóm tài sản cho thuê và lưu trú, cần chuẩn bị những gì để thật sự tận dụng được cửa vốn này.
Còn bây giờ, theo Anh/Chị, tài sản trong danh mục của mình hiện nay đang thuộc nhóm tạo dòng tiền hay nhóm chờ tăng giá, và Anh/Chị có định dịch chuyển tỷ trọng trong năm tới không?
