Nhà Đất HOÀNG LONG ACB

21/07/2025

Chi tiết trình tự tách, hợp thửa đất theo quy định mới nhất hiện nay
Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính
- Đảm bảo nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai;
- Điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Chuẩn bị hồ sơ
- Thành phần hồ sơ:
+ Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
+ Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
+ Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
Trình tự thực hiện tách, hợp thửa đất
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đến một trong các địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh: Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
- Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực;
Trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực.
- Đối với trường hợp thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người yêu cầu đăng ký nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định, trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, quyết định phê duyệt hoặc quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, bản đồ điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:
- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
- Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:
- Kiểm tra hồ sơ, thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ.
- Đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất:
a) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất hoặc trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.
b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.
b1) Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
b2) Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Thời hạn giải quyết:
- Không quá 12 ngày làm việc.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 22 ngày làm việc.
Điều 220. tách thửa đất, hợp thửa đất
1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
3. Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
b) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
4. UBND cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

22/10/2024

THỦ TỤC MUA CHUNG CƯ CHƯA CÓ SỔ HỒNG
Khi mua chung cư, không phải lúc nào người mua cũng nhận được Sổ hồng theo thời hạn. Nếu muốn bán lại chung cư chưa có sổ thì phải thực hiện theo thủ tục mua bán chung cư chưa có Sổ hồng dưới đây.
1. Chung cư chưa có Sổ hồng được phép mua bán?
Đối với nhà chung cư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thường được gọi là Sổ hồng.
Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2024, giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
Khoản 29 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 giải thích, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Như vậy, các căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) vẫn được phép mua bán theo quy định của pháp luật.
2. Lưu ý khi mua bán nhà ở xã hội chưa có sổ hồng
Khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở quy định việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
- Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt;
- Đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.
3. Thủ tục mua chung cư chưa có Sổ hồng
Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng được thực hiện như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở
Điều 163 Luật Nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua.
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở
Điều 163 Luật Nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Căn cứ quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở, việc mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực thường gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ về tình trạng hôn nhân,...
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
- Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:
+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
- Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc);
+ Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở).
+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Trên đây là thủ tục mua chung cư chưa có Sổ hồng.

24/09/2024

ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHUYỂN ĐẤT NÔNG NGHIỆP THÀNH ĐẤT THỔ CƯ
Theo Điểm d, Khoản 1, Điều 57 của Luật Đất đai 2013, nếu hộ cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì cần phải được phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất muốn chuyển đổi mục đích như huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương.
Uỷ ban nhân dân cấp huyện là nơi có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên phải dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, các hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau đó người dân tiến hành nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện). Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, cơ quan nơi tiếp nhận, xử lý hồ sơ cần phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Chuyển đất nông nghiệp thành đất ở tốn bao nhiêu tiền?
4 khoản phí phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
+ Tiền sử dụng đất
Trường hợp người dân chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở tức đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất thì tiền sử dụng phải nộp đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại ngay thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Công thức tính tiền sử dụng đất như sau:
Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
Trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý, thời hạn cần hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày có ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất lúc này phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
Hoặc chậm nhất là thời gian 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
+ Lệ phí cấp sổ đỏ:
Mức nộp lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ mới sẽ dao động từ 100.000 VND trở xuống/ lần cấp, tuỳ theo từng địa phương quy định.
+ Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ được tính theo công thức:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%.
Thời hạn để nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày tính từ ngày ban hành thông báo, trừ những trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
+ Phí thẩm định hồ sơ
Hiện nay, phí thẩm định hồ sơ không giống nhau ở các địa phương bởi phí này do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Tuỳ thuộc các quy định của từng tỉnh, khoản phí thẩm định hồ sơ sẽ khác nhau.

26/08/2024

NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Khi sử dụng đất thì người dân phải sử dụng đúng mục đích nếu không sẽ bị phạt tiền và cưỡng chế tháo dỡ nhà ở (nếu có). Vậy, cần có giấy gì để xây nhà trên đất nông nghiệp không bị phá dỡ?
Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ mục đích sử dụng đất đã được nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không tuân thủ luật lệ sẽ bị phạt. Để tránh phạt, người sử dụng đất cần làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang ở theo quy định của pháp luật, bao gồm việc nộp đơn xin phép và giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan này sẽ thực hiện thẩm tra, xác minh và hướng dẫn người sử dụng đất, sau đó Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Để xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm gì?
Theo nội dung phân tích nêu trên thì người sử dụng đất sẽ không được xây nhà trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất này thì đầu tiên, cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, có giấy xác nhận chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.
Giấy xác nhận chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở)
Để xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền. Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy, sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.
Mức phạt khi xây nhà trên đất nông nghiệp là bao nhiêu tiền?
Bạn muốn xây dựng nhà ở thì cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất mà người sử dụng xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm là trái quy định của pháp luật và sẽ phải tháo dỡ và bị phạt hành chính. Cụ thể mức phạt được quy định tại Khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:
“2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.”.

12/08/2024

Cần cho thuê tầng 1 diện tích 70m2 Địa chỉ khu phân lô BCA 175 Định Công, thuận tiện làm Vp cửa hàng, Giá 12tr 1 tháng Lh 091 155 15 16

04/04/2024

21/02/2024

HOÀN CÔNG LÀ GÌ? Thủ tục và chi phí hoàn công nhà ở
Hoàn công là thủ tục cần thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng công trình. Vậy hoàn công là gì? Thủ tục và chi phí hoàn công nhà ở như thế nào? Cùng theo dõi bài viết dưới đây.
1. Hoàn công là gì?
Hiện nay, pháp luật không có định nghĩa cụ thể hoàn công là gì, tuy nhiên, từ thực tế, có thể hiểu hoàn công thường được dùng để chỉ thủ tục nghiệm thu công trình để xác nhận các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng.
Đồng nghĩa với việc hoàn công chính là thực hiện thủ tục nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng (theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP).
Hoàn công có thể được thực hiện bởi chủ nhà hoặc chủ đầu tư, sau khi hoàn tất thi công công trình.
Đây là thủ tục cần thiết để đánh giá việc thi công có theo đúng giấy phép được cấp hay không. Đồng thời, hoàn công còn để xác nhận về chất lượng thi công công trình xây dựng không gây ảnh hưởng lớn đến an toàn khai thác, sử dụng công trình.
2. Hoàn công nhà ở gồm thủ tục và chi phí nào?
Sau khi công trình nhà ở hoàn thành, thủ tục hành chính cuối cùng quan trọng và không thể bỏ qua là thủ tục đăng ký hoàn công nhà ở. Sau đây là hướng dẫn cách làm thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ hoàn công nhà ở bao gồm các giấy tờ sau:
• Giấy phép xây dựng nhà ở.
• Hợp đồng xây dựng (giữa chủ nhà, nhà đầu tư với bên thi công).
• Báo cáo kết quả xây dựng.
• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thiết kế xây dựng.
• Báo cáo kết quả thẩm tra, thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
• Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp có thay đổi trong quá trình xây dựng): nêu rõ về vị trí, kích thước và việc sử dụng vật liệu cũng như thiết bị.
• Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
• Văn bản xác nhận của cơ quan chức năng, tổ chức liên quan (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy hay an toàn hoạt động thang máy.
• Bước 2: Nộp hồ sơ
• Hồ sơ hoàn công nhà ở được nộp tại UBND các cấp quận/huyện/xã quản lý vị trí đất ở.
• Bước 3: Nhận và kiểm tra hồ sơ
• Sau khi tiếp nhận, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra tính đầy đủ, tính pháp lý của hồ sơ.
• Nếu công trình đáp ứng các điều kiện quy định, giấy chứng nhận hoàn công sẽ được cấp. Còn khi hồ sơ thiếu hay giấy tờ không hợp lệ, chủ đầu tư sẽ được hướng dẫn bổ sung, chỉnh sửa.
• 2.2 Chi phí hoàn công nhà ở
• Thông thường chi phí hoàn công nhà ở riêng lẻ sẽ bao gồm:
• - Thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng
• Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC, Công văn 3700/TCT/DNK, chủ thầu xây dựng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.
• Tuy nhiên, thực tế cho thấy chủ thầu thường không nộp/nộp không đúng, không đủ nên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ không giải quyết thủ tục hoàn công cho chủ nhà nếu chủ nhà không nộp thay cho chủ thầu khoản thuế này.
• Theo đó, mức thuế suất đối với thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này là 5% trên doanh thu và thuế suất thuế giá trị gia tăng là 2% trên doanh thu.
• - Chi phí lập bản vẽ hoàn công
• Khoản chi phí này sẽ do chủ nhà và bên thực hiện dịch vụ thỏa thuận, quyết định. Chi phí sẽ tùy thuộc vào mức độ phức tạp của công trình, diện tích xây dựng…
• Lưu ý: Theo khoản 11 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp được miễn thuế trước bạ.
3. Giải đáp một số câu hỏi về hoàn công
Sau đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục hoàn công.
3.1 Tại sao phải hoàn công nhà ở?
Việc phải hoàn công luôn được nhắc tới khi công trình xây dựng hoàn tất. Đây như là thủ tục bắt buộc chủ nhà hay nhà đầu tư không được bỏ qua.
Thủ tục hoàn công có vai trò quan trọng cho chủ nhà hay nhà đầu tư vì các lý do sau:
• Được Nhà nước công nhận về tính pháp lý: hoàn công chứng nhận công trình xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng, đạt đủ điều kiện về xây dựng, chấp hành theo quy hoạch sử dụng đất. Công trình đảm bảo an toàn và chấp hành các luật về xây dựng.
• Giúp công nhận giá trị tài sản nhà gắn liền với đất, thuận lợi cho việc định giá tài sản. Đồng thời giá trị được đánh giá cao, thuận lợi khi vay vốn ở ngân hàng.
• Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cũng như có các quyền liên quan tới nhà ở như: thế chấp, sang nhượng, thừa kế…
• Nếu không hoàn công sẽ bị thiệt hại khi Nhà nước quy hoạch, giải tỏa.
Do đó, việc chấp hành theo quy định của Nhà nước về việc đăng ký hoàn công là quyền lợi và nghĩa vụ của chủ nhà hay nhà đầu tư trong việc bảo vệ giá trị tài sản nhà ở cũng như công trình xây dựng.
3.2 Trường hợp nào được miễn hoàn công?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung 2020, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng sẽ được miễn hoàn công. Cụ thể:
1; Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp
2; Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công được cấp quyết định đầu tư xây dựng bởi:
• Thủ tướng Chính phủ;
• Người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội;
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp
3; Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật xây dựng
4; Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị:
• Có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình;
• Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn phòng, chống cháy, nổ.
5;
- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo;
- Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ
6; - Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh trở lên,
- Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
7; Công trình xây dựng đã được Cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này
8; Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc:
• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500
• Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
9; - Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
3.3 Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?
Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định để thực hiện các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
1- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp:
• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm kể từ ngày đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
2- Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
3- Không bị kê biên để thi hành án/chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
4- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện (2), (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đó, Điều 9 Luật Nhà ở 2014, nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải là nhà ở có sẵn.
Đối chiếu với quy định tại khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở 2014:
18. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng
Căn cứ vào những quy định trên, có thể thấy nhà ở muốn sang tên nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng để được cấp Giấy chứng nhận thì phải thực hiện thủ tục hoàn công trước đó (trừ trường hợp được miễn).
Điều này đồng nghĩa với việc, nhà chưa hoàn công không được sang tên Sổ đỏ, ngoại trừ các trường hợp được miễn hoàn công nêu trên.
Việc mua bán nhà ở chưa được hoàn công tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, có thể kể đến như:
- Người mua chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu ngôi nhà (do nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận, không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán, 02 bên chỉ có thể ký hợp đồng mua bán mà không thể sang tên).
- Nếu chủ cũ đứng tên giấy phép xây dựng mà người mua muốn làm hoàn công thì khi làm thủ tục hoàn công bắt buộc phải có chữ ký của chủ cũ, nói chung, thủ tục sẽ rắc rối hơn.
- Trường hợp nhà ở mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất có thể sẽ không được bồi thường nếu có vi phạm về đất đai cũng như không có giấy tờ chứng minh nhà ở hợp pháp.
Nói tóm lại, khi mua bán nhà ở chưa hoàn công, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng về rủi ro có thể xảy ra. Tốt nhất, trước khi quyết định mua nhà chưa hoàn công nên nhờ sự tư vấn của luật sư hay chuyên gia về bất động sản trước khi quyết định mua bán.