https://www.facebook.com/104944705253393/

Phạm Hữu Tấn Chuyên Gia Bất Động Sản, Hanoi (2026)

29/08/2021

TÁCH SỔ ĐỎ
Thủ tục tách Sổ đỏ 2021 và các khoản tiền phải nộp
Tùy vào mục đích tách Sổ đỏ mà phải nộp những khoản tiền khác nhau như tiền đo đạc, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
* Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân dựa theo màu sắc của từng loại Giấy chứng nhận. Tùy theo từng thời kỳ mà “Sổ đỏ”, “Sổ hồng” có tên gọi pháp lý khác nhau như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận).
1. Tách để tạo thành nhiều thửa đất (vẫn đứng chủ cũ)
1.1. Thủ tục thực hiện
* Điều kiện tách thửa
Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, tách thửa cần những điều kiện sau:
- Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.
- Có Giấy chứng nhận (số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận sẽ được tách thửa, không bắt buộc có Giấy chứng nhận).
Xem thêm: Diện tích tối thiểu được tách thửa 63 tỉnh thành
* Hồ sơ, thủ tục tách thửa
- Hồ sơ tách thửa
Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa như sau:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính.
- Nếu chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4. Trả kết quả
Kết quả phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
* Thời gian giải quyết
Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
1.2. Những khoản tiền phải nộp
- Chi phí đo đạc: Thông thường từ 1,8 - 02 triệu đồng/lần (do tổ chức đo đạc thực hiện nên giá mỗi đơn vị khác nhau - không phải Nhà nước thực hiện).
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do HĐND cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp).
Hồ sơ, thủ tục tách Sổ đỏ (Ảnh minh họa)
2. Tách Sổ đỏ để chuyển nhượng, tặng cho
2.1. Hồ sơ, thủ tục tách thửa và sang tên
Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”
Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất thì việc đầu tiên phải làm là đề nghị đo đạc tách thửa, sau đó mới thực hiện các bước để sang tên.
Giai đoạn 1: Tách phần diện tích đất cần chuyển nhượng, tặng cho
* Điều kiện thực hiện
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Trình tự, thủ tục thực hiện (xem thủ tục tách thửa ở phần trên).
Giai đoạn 2: Chuyển nhượng, tặng cho
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
Bên bán, bên tặng cho
Bên mua, bên nhận tặng cho
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng)
- Sổ hộ khẩu
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng
- Các bên có thể soạn trước hợp đồng nhưng thường sẽ theo mẫu của tổ chức công chứng
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thì bước 2 và bước 3 thực hiện cùng nhau).
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Xem chi tiết: Sang tên Sổ đỏ: Hồ sơ và thủ tục thực hiện
2.2. Những khoản tiền phải nộp
* Thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
- 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân
Xem chi tiết tại: Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản
* Lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên Giấy chứng nhận được xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Xem chi tiết: Mức đóng thuế trước bạ khi sang tên Sổ đỏ
* Phí thẩm định hồ sơ: Do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau.
Xem chi tiết: Phí thẩm định hồ sơ của 63 tỉnh thành
* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Mức thu giữa các tỉnh khác nhau do HĐND cấp tỉnh quyết định (dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp).
* Chi phí đo đạc: Thông thường từ 1,8 - 02 triệu đồng/lần (do tổ chức đo đạc thực hiện nên giá mỗi đơn vị khác nhau).

29/08/2021

Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
1. Hồ sơ:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC.
- Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật nhà ở.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản công chứng, Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b.2, khoản này (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân).
- Các tài liệu làm căn cứ chứng minh việc góp vốn theo quy định của pháp luật (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản do góp vốn vào doanh nghiệp thuộc diện tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân).
Cơ quan thuế thông báo số thuế phải nộp theo mẫu số 03/TBT-BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC cho cá nhân.”
2 Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà, đất
- Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01/LPTB ban hành kèm theo Thông tư này;
- Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp;
- Giấy tờ hợp pháp về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.
- Các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ hoặc được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

29/08/2021

THUẾ KHI SANG TÊN SỔ ĐỎ
Khi sang tên Sổ đỏ phải nộp một số khoản tiền như thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Sổ đỏ. Dưới đây là mức thu thuế trước bạ khi sang tên Sổ đỏ 2021.
Giải thích cách gọi:
- Thuế trước bạ là cách thường gọi dùng để chỉ lệ phí trước bạ.
- Sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng là cách người dân thường gọi dùng để chỉ việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở (gọi tắt là nhà đất).
Công thức tính lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên Giấy chứng nhận được xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được quy định như sau:
Trường hợp 1: Giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là cấp tỉnh) ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Được tính cụ thể theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá chuyển nhượng (tổng số tiền phải trả ghi trong hợp đồng)
Ví dụ: Ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B thửa đất 100m2, giá đất theo bảng giá đất là 10 triệu đồng/m2 nhưng tổng số tiền ông B trả cho ông A là 02 tỷ đồng (20 triệu đồng/m2), khi đó lệ phí trước bạ ông B nộp khi đăng ký sang tên Giấy chứng nhận tính như sau:
Lệ phí trước bạ = (100m2 x 20 triệu đồng) x 0.5% = 10 triệu đồng
Trường hợp 2: Giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà bằng hoặc thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành
* Cách tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01m2 tại bảng giá đất
* Cách tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
Trong đó:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ (giá 01m2 do UBND cấp tỉnh quy định nên để tính chính xác phải xem trong quyết định của UBND từng tỉnh thành).
- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành (khấu trừ theo thời gian).
thuế trước bạ khi sang tên Sổ đỏCách tính thuế trước bạ khi sang tên Sổ đỏ 2021 (Ảnh minh họa)
2 trường hợp được miễn thuế trước bạ
Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, trong đó khoản 10 Điều 9 Nghị định này nêu rõ trường hợp nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa một số người được miễn lệ phí trước bạ, cụ thể:
“Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, khi nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho nhà, đất giữa những người thuộc mối quan hệ trên sẽ được miễn lệ phí trước bạ.
Mặc dù được miễn lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải kê khai để Nhà nước quản lý.
Hướng dẫn khai, nộp lệ phí trước bạ
* Hồ sơ khai lệ phí trước bạ
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
- Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.
- Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Bản sao hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, giấy tờ hợp pháp về thừa kế.
* Nơi nộp hồ sơ
Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nộp cùng với hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận).
* Thời hạn nộp lệ phí: Người nộp lệ phí trước bạ nộp tiền vào ngân sách nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo.
Kết luận: Cách tính thuế trước bạ khi sang tên Sổ đỏ 2021 vẫn được giữ nguyên so với năm 2020; mặc dù giữ nguyên về cách tính nhưng số tiền phải nộp sẽ cao hơn nếu các tỉnh thành điều chỉnh bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở.

29/08/2021

ĐỌC HIỂU SỔ ĐỎ: NHỮNG KÝ HIỆU BẠN CẦN BIẾT
Trên sổ đỏ có các ký hiệu thể hiện về mục đích sử dụng đất, nếu chúng ta biết rõ sẽ tránh trường hợp mua đất ở nhưng nhầm phải đất nông nghiệp do người bán và “cò” nhà đất lừa dối.
Những ký hiệu trên sổ hồng tương ứng với từng mục đích sử dụng đất cần nắm bắt.
ONT: Đất ở tại nông thôn
ODT: Đất ở tại đô thị
LUC: Đất chuyên trồng lúa nước
LUK: Đất trồng lúa nước còn lại
LUN: Đất trồng lúa nương
BHK: Đất bằng trồng cây hàng năm khác
NHK: Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác
CLN: Đất trồng cây lâu năm
RSX: Đất rừng sản xuất
RPH: Đất rừng phòng hộ
RDD: Đất rừng đặc dụng
NTS: Đất nuôi trồng thủy sản
LMU: Đất làm muối
NKH: Đất nông nghiệp khác
TSC: Đất xây dựng trụ sở cơ quan
DTS: Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp
DVH: Đất xây dựng cơ sở văn hóa
DYT: Đất xây dựng cơ sở y tế
DGD: Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo
DTT: Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao
DKH: Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ
DXH: Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội
DNG: Đất xây dựng cơ sở ngoại giao
DSK: Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác
CQP: Đất quốc phòng
CAN: Đất an ninh
SKK: Đất khu công nghiệp
SKN: Đất cụm công nghiệp
SKT: Đất khu chế xuất
TMD: Đất thương mại, dịch vụ
SKC: Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
SKS: Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản
SKX: Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm
DGT: Đất giao thông
DTL: Đất thủy lợi
DDT: Đất có di tích lịch sử - văn hóa
DDL: Đất có danh lam thắng cảnh
DSH: Đất sinh hoạt cộng đồng
DKV: Đất khu vui chơi, giải trí công cộng
DNL: Đất công trình năng lượng
DBV: Đất công trình bưu chính, viễn thông
DCH: Đất chợ
DRA: Đất bãi thải, xử lý chất thải
DCK: Đất công trình công cộng khác
TON: Đất cơ sở tôn giáo
TIN: Đất cơ sở tín ngưỡng
NTD: Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
SON: Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối
MNC: Đất có mặt nước chuyên dùng
PNK: Đất phi nông nghiệp khác
BCS: Đất bằng chưa sử dụng
DCS: Đất đồi núi chưa sử dụng
NCS: Núi đá không có rừng cây
Nội dung nêu trên được quy định tại Thông tư 75/2015/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

29/08/2021

4 cách kiểm tra nhà đất có thuộc quy hoạch hay không? (Phần 2)
Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.
Lưu ý: Khai thác thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt phải trả phí.
Để có thông tin về quy hoạch sử dụng đất, trước tiên người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo mẫu số 01/PYC. Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô “quy hoạch sử dụng đất”, nếu cần thêm thông tin khác thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Sau khi điền đầy đủ thông tin theo mẫu phiếu yêu cầu thì người dân nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
- Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.
- Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do
Lưu ý: 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:
- Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.
- Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.
- Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.
- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3. Trả kết quả
Như vậy, hiện nay có 04 cách phổ biến để kiểm tra thông tin nhà đất có thuộc quy hoạch, gồm:
1. Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
2. Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
3. Hỏi ý kiến của công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất.
4. Xin thông tin quy hoạch sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chính xác nhất nhưng phải trả phí).
Ngoài ra, người dân cần lưu ý thửa đất thuộc quy hoạch nhưng vẫn được chuyển nhượng, tặng cho nếu có đủ điều kiện.

29/08/2021

4 cách kiểm tra nhà đất có thuộc quy hoạch hay không? (Phần 1)
Kiểm tra nhà đất có thuộc quy hoạch là việc cần thiết trước khi thực hiện giao dịch về nhà đất để tránh rủi ro. Có nhiều cách kiểm tra thông tin quy hoạch như qua mạng, xem trực tiếp quy hoạch hoặc lấy thông tin từ cơ quan có thẩm quyền.
1. Kiểm tra trực tiếp tại UBND, cổng thông tin điện tử:
Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
- Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
+ UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).
+ Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
Theo quy định trên, để biết thửa đất có thuộc quy hoạch hay không thì người dân có các cách kiểm tra như sau:
- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (hướng dẫn chi tiết ở phần sau).
(Còn tiếp).

29/08/2021

Khi xây dựng xong thì người dân cần làm thủ tục gì để được ghi nhận phần tài sản trên sổ đỏ?
Câu hỏi: Gia đình tôi đã được cấp sổ đỏ sở hữu đất. Gia đình tôi mới xây nhà ở năm 2010 có xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên sau khi xây xong gia đình tôi không làm thủ tục gì cả. Đến nay gia đình tôi đi vay tiền tại ngân hàng A, qua quá trình ngân hàng xem xét và thẩm định sổ đỏ họ yêu cầu gia đình tôi đi đăng ký quyền sở hữu nhà. Tôi ra hỏi UBND thì được trả lời tôi phải đóng một khoản tiền khá lớn gọi là thuế xây dựng để được hoàn công. Vậy quy đinh về hoàn công là thế nào ?
Trả lời:
Pháp luật hiện hành ghi nhận về quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức. Có nhiều loại tài sản tuy nhiên pháp luật chia tài sản thành 2 loại chính : tài sản phải đăng ký sở hữu và tài sản không phải đăng ký sở hữu. Nhà ở và đất ở là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Chính vì vậy, việc sở hữu 1 mảnh đất và xây dựng 1 căn nhà thì về mặt pháp luật chúng ta phải đi đăng ký quyền sở hữu. Việc hoàn công nhà ở tư nhân là bước cuối cùng, và cũng là một bước rất quan trọng trong hiện thực trọn vẹn về mặt pháp lý cho ngôi nhà của người sở hữu.
Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 10 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ quy định tới 08 loại giấy tờ cần phải đáp ứng khi tiến hành làm thủ tục hoàn công. Hồ sơ được nộp tại UBND cấp có thẩm quyền.
- Giấy phép xây dựng
- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
- Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
- Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng)
- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
- Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.
Tất nhiên không phải bất cứ loại giấy tờ nào nêu trên cũng đều phải có mặt trong hồ sơ hoàn công, chúng ta cần chú ý các loại giấy tờ có quy định “nếu có” tức là phải rơi vào các điều kiện nhất định thì chủ nhà mới cần phải cung cấp các loại giấy tờ nêu trên. Luật đất đai năm 2013 ghi nhận về việc đăng biến động là sự ghi nhận thay đổi thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: người chủ sở hữu đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc đổi tên, thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất, có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;…
Hồ sơ đăng ký biến động gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
- Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn phòng đăng ký đất đai.
Người sử dụng đất phải nộp thuế xây dựng, bản chất là thuế của đơn vị thầu xây dựng .Chủ thầu khi nhận thi công công trình phải đăng ký hợp đồng xây dựng, kê khai nộp thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập doanh nghiệp tại cơ quan quản lý thuế nơi có công trình đang xây dựng. Trong trường hợp hợp đồng xây dựng giữa chủ thầu và chủ nhà thống nhất việc nộp thuế do chủ nhà thực hiện hoặc hai bên không có hợp đồng xây dựng thì chủ nhà có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế vào cơ quan nhà nước.

29/08/2021

NHỮNG RỦI RO KHI KHAI BÁO THUẾ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Khi chuyển nhượng nhà đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% giá trị ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, nhiều người vì muốn giảm bớt thuế phí trên nên đã cố tình khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn mà không biết rằng hành vi này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, có thể bị truy tố và xử lý hình sự.
1. Quy định về thuế phí khi chuyển nhượng nhà đất:
Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, người dân sẽ phải nộp thuế TNCN (trừ trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật), được tính theo công thức như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó, 2% là thuế suất còn giá trị chuyển nhượng là con số thỏa thuận mua bán được ghi trong hợp đồng có công chứng (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
Ví dụ, ông A bán một mảnh đất với giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 600 triệu đồng, thì tiền thuế TNCN mà ông A phải nộp được tính bằng 600.000.000 x 2% = 12.000.000 đồng.
Thông thường, bên chuyển nhượng/bán nhà đất sẽ là người có nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, pháp luật cũng không cấm việc các bên thỏa thuận với nhau và thống nhất việc bên nhận chuyển nhượng/mua nhà đất sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế.
2. Kê khai giá thấp để “né thuế” chuyển nhượng nhà đất:
Giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay cho nên nên các cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có). Điều đó tạo ra kẽ hở khiến một số người cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính.
Cụ thể, bên bán thường sẽ đề nghị bên mua chỉ kê khai một mức giá tượng trưng trong hợp đồng chuyển nhượng để làm cơ sở tính thuế. Trong khi số tiền thanh toán thực tế mà bên mua trả cho bên bán lớn hơn gấp nhiều lần. Thỏa thuận này chủ yếu dựa trên lòng tin giữa các bên, nếu có cũng chỉ là soạn thảo thành hợp đồng không công chứng.
3. Rủi ro khi cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng để “né thuế”
Thứ nhất, bị truy thu, xử phạt, nặng hơn là xử lý hình sự:
Luật Quản lý thuế quy định rõ việc người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế… Điều đó có nghĩa, khi người bán và người mua cố tình kê khai giá “ảo” trong hợp đồng chuyển nhượng để né thuế thì hành vi đó là vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị cơ quan chức năng phát hiện có thể sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015.
Thứ hai, hợp đồng bị vô hiệu
Khi phát hiện người dân kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thanh toán, hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo, che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế (Theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo). Khi đó, thiệt hại nhiều nhất sẽ nghiêng về phía người mua. Không loại trừ trường hợp người mua không được hoàn trả đúng số tiền thực tế đã thanh toán cho người bán mà chỉ nhận được số tiền tượng trưng ghi trong hợp đồng (do không có bằng chứng chứng minh khoảng chênh lệch giữa số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã trả.
Thứ ba, công chứng viên bị liên đới trách nhiệm
Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chỉ đảm bảo tính pháp lý khi được công chứng thay vì giấy tay. Khi đó, nếu công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán là sai, phải liên đới chịu trách nhiệm, bị xử lý theo quy định của pháp luật.

29/08/2021

CÓ NÊN MUA ĐẤT , NHÀ CHƯA CÓ SỔ ĐỎ HAY KHÔNG?
Để trả lời cho thắc mắc có nên mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) hay không thì phải biết được điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) và tại sao bên chuyển nhượng (gọi chung là người bán) không có Sổ đỏ, cụ thể:
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện sau:
1. Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai 2013
Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng cho người khác.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
3. Đất không có tranh chấp;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, người sử dụng đất chỉ được bán đất khi có đủ các điều kiện, trong đó phải có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp không cần có Sổ đỏ theo quy định trên.
Tại sao người bán chưa có Sổ đỏ?
Theo quy định, người bán không có Sổ đỏ gồm 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
Trường hợp 2: Thửa đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục cấp Sổ đỏ.
Xem điều kiện cấp mới nhất tại: Điều kiện cấp Sổ đỏ năm 2019.
Như vậy, trong 02 trường hợp trên:
- Nếu thuộc trường hợp 1 (không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ) thì không nên mua vì lý sau đây:
+ Sẽ không được cấp Sổ đỏ;
+ Không thể sang tên;
+ Dễ xảy ra tranh chấp;
+ Không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…
- Nếu thuộc trường hợp 2 (đủ điều kiện cấp Sổ đỏ) thì phải yêu cầu người bán làm thủ tục cấp Sổ đỏ trước, chỉ khi nào người bán có Sổ đỏ thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng (vì khi đó mới đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đủ hồ sơ để công chứng hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ).
Như vậy, với các quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì không nên mua đất nếu thửa đất đó không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ; nếu thửa đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì nên yêu cầu người bán làm thủ tục cấp Sổ đỏ trước khi mua.

29/08/2021

Làm thế nào để trở thành một môi giới chuyên nghiệp
1 Kiến thức về môi giới bất động sản
Cũng giống với môi giới chứng khoán và các lĩnh vực khác, người môi giới có thông tin về bất động sản cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua , giúp người mua đến được với người bán , nhà môi giới có kiến thức rất sâu rộng ở khu vực đang bán, lắm rõ nhu cầu của khách hàng thông thuộc ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế , cũng như hỗ trợ tài chính từ các Ngân hàng
Làm việc có quy trình kế hoạch hành động rõ ràng cần thực hiện những bước nào để hoàn thành công việc hoàn thành làm thể nào để đảm bảo quyền lợi của cả bên bán và bên mua
Nắm rõ thông tin bất động sản trong khu vực hoạt động
Nhà môi giới bất động sản có kiến thức vững chắc về dự án, chủ đầu tư, giá cả thị trường trong khu vực hoạt động của mình, thông tin có thể thu thập qua báo chí, đài , hội thảo , hiệp hội bất động sản, kinh nghiệm thương trường , thông tin thu thập và tổng hợp theo từng loại bất động sản
Nhà mặt phố, nhà trong ngõ, nhà trong ngách, nhà liền kề, biệt thự đất thổ cư trong khu dân cư, đất dự án đất phân lô bán nền, đất nông nghiệp nhà chung cư căn hộ cao cấp biệt thự xây sẵn
2 Kiến thức Sales & Makerting
Với bất kỳ loại hình bất động sản nào thì người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán
Trước khi dẫn người mua tới xem một bất động sản, người môi giới thường phải tiếp xúc trực tiếp với khách hàng một số lần để lắm rõ nhu cầu thị hiếu của khách hàng cũng như lắm rõ khả năng tài chính của khách, đây có thể là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và người môi giới, người môi giới sẽ có một danh sách ngôi nhà bán, vị trí và mô tả chi tiết
Đặt những câu hỏi với khách hàng để biết nhu cầu thật của khách , khách mua nhà ở gấp ngay hay không , hay chủ cần bán gấp ngay hay không , hay 1 tháng hay vài tháng , ngân sách dự trù là bao nhiêu, khi nào thì cần nhà ở , tại sao lại phải đi tìm mua đã đi xem những căn nào khu vực nào rồi
3 Kiến thức về pháp luật
Môi giới chuyên nghiệp luôn cập nhật các quy định luật liên quan đến bất động sản thông thạo luật kinh doanh bất động sản , phải biết luật nhà ở luật dân sự luật đầu tư nghị định hướng dẫn thi hành các luật để thực hiện công việc môi giới chính xác đúng luật và chuyên nghiệp
Kiến thức về công nghệ thông tin
Môi giới chuyên nghiệp cần có công cụ thiết bị kỹ thuật số để hỗ trợ công việc
4 Khả năng ngoại ngữ
Việt Nam đã nhập nhập WTO cơ nhội cho các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là bất động sản công nghiệp đây là cơ hội cũng như là thách thức cho các nhà môi giới không biết sử dụng ngôn ngữ đặc biệt là tiếng anh, cơ hội sẽ đến và đi rất nhanh nếu chúng ta không giao tiếp được tiếng anh
5 Đạo đức nghề nghiệp
Bạn có một vẻ bề ngoài lịch sự chín chắn , một phong cách chuyên nghiệp có tính cách hòa nhã vui vẻ nổi trội
Phải quan lớp đào tạo về môi giới , các thông tin về quy hoạch , sử dụng đất cũng như tình trạng pháp lý của bất động sản môi giới phải biết cái nào được phép làm là làm đúng luật, cái nào không được làm nếu làm là phạm luật
Để trở thành môi giới chuyên nghiệp, môi giới nên tránh những yếu tố vi phạm đạo đức nghề nghiệp và hoạt động môi giới dựa trên sự công bằng và minh bạch về thông tin đồng thời phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam là sợi chỉ đỏ xuyên suốt quá trình tác nghiệp

Phạm Hữu Tấn Chuyên Gia Bất Động Sản

29/08/2021

29/08/2021

29/08/2021

29/08/2021

29/08/2021

29/08/2021

29/08/2021

29/08/2021

29/08/2021

29/08/2021

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category