13/08/2024
CHUNG CƯ MINI HIỂU THẾ NÀO CHO ĐÚNG.
Chung cư mini là một khái niệm được rất nhiều người nhắc đến, nhưng thực chất chưa hẳn đã được hiểu một cách đúng đắn.
Tên gọi Chung cư mini lần đầu tiên và duy nhất xuất hiện trong Quyết định 24/2014/QĐ-UBND, trong đó tại Điều 22 quy định về chung cư mini như sau:
"Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở)".
Tuy nhiên khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không còn được nhắc đến, Quy chuẩn QCVN 03:2012/BXD cũng bị bãi bỏ, đồng thời Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của Thành phố Hà Nội cũng đã hết hiệu lực.
Hiện hành, tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”
Như vậy, nếu dựa trên kết cấu xây dựng của chung cư mini hiện nay thì vẫn có thể hiểu chung cư mini là một tòa nhà có từ 02 tầng trở lên, được xây dựng trên một diện tích nhỏ, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường (tối thiểu là 30m2) và có thể được nhà nước công nhận sở hữu nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Xuất phát từ nhu cầu sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là tại Hà Nội. Từ trước những năm 2018 loại hình CCMN này được áp dụng theo cách: Một người mua một mảnh đất sau đó xây nhà lên chia thành từng căn hộ nhỏ từ 30-50m2, sau đó bán từng căn hộ này cho người mua. tất cả những người mua sẽ đứng tên chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. phần sở hữu nhà ở sẽ ghi nhận trong một văn bản thoả thuận giữa người bán và người mua (có lập vi bằng).
Dù hiện tại luật không còn khái niệm CCMN nhưng thực tiễn người dân vẫn sử dụng khái niệm CCMN cho loại hình nhà ở riêng lẻ cho thuê.
Luật nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/1/2025) quy định Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp. Bản chất của nhà ở cho thuê là nhà ở riêng lẻ thông thường, được chủ sử dụng, sử dụng cho mục đích ở và kinh doanh cho thuê.
Khi hoạt động kinh doanh được coi là thường xuyên thì chủ sử dụng phải đăng ký kinh doanh theo hình thức cá thể. (giống như việc cá nhân mở cửa hàng tạp hoá hoặc kinh doanh điện nước... cũng phải thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh cá thể). Thực tiễn tại Hà Nội, thì không phải tất cả các nhà cho thuê đều thực hiện đăng ký kinh doanh hộ cá thể, vì có 2 lý do. một là số nhà cho thuê không nhiều, hai là đã uỷ quyền cho các đơn vị thuê tổng (họ là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh) để vận hành. trường hợp nếu muốn làm đăng ký kinh doanh hộ cá thể thì tự mình hoặc thuê đơn vị dịch vụ đăng ký tại UBND quận để cấp đăng ký kinh doanh (chi phí thực tế mất khoảng 1tr nếu thuê dịch vụ).
Hiện tại, khái niệm CCMN đang dần được các nhà đầu tư xây nhà ở riêng lẻ cho thuê ít sử dụng hơn thay vào đó là sử dụng các thuật ngữ Bất động sản dòng tiền (nhà cho thuê trọ, apartment, nhà cho thuê làm văn phòng, khách sạn...) hoặc cụ thể hơn là sẽ sử dụng thuật ngữ Nhà cho thuê để tránh nhầm lẫn với khái niệm CCMN nêu trên.
(Điều kiện về phòng cháy chữa cháy trong kinh doanh cho thuê của hộ cá thể mình sẽ đề cập trong những bài viết sau.)
Xây giá trị - Tạo niềm tin.
