16/05/2026
LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI & BÀI TOÁN "SIẾT PHÂN LÔ": CƠ HỘI HAY RỦI RO CHO PHÂN KHÚC ĐẤT NỀN?
Nhiều người nhắn tin hỏi Dung: "Em ơi, Luật mới áp dụng thực tế đào thải mạnh quá, mấy lô đất nền phân lô ở tỉnh của anh/chị giờ có thành đống đất hoang không?"
Nghe thì có vẻ cực đoan, nhưng thực tế thị trường nửa đầu năm 2026 đang diễn ra đúng như những gì Dung từng cảnh báo từ trước khi Luật mới có hiệu lực. Việc siết chặt phân lô bán nền tại các đô thị loại I, II, III không còn là chuyện trên văn bản nữa, nó đang siết chặt nguồn cung thực tế trên thị trường.
Nhưng ở góc độ một người làm nghề lâu năm, Dung thấy đây lại là một cuộc "Thanh lọc thế kỷ" cần phải có.
Bản chất của việc siết phân lô là gì?
Nhà nước đang muốn dòng tiền phải chảy vào sản xuất kinh doanh, chảy vào những BĐS tạo ra giá trị sử dụng thực, chứ không phải để các đội nhóm vào "vẽ dự án trên giấy", phân lô cắm cọc rồi bỏ hoang cho cỏ mọc, đẩy giá lên trời khiến người có nhu cầu thực không mua nổi nhà.
Vậy cục diện thay đổi thế nào?
VỚI ĐẤT NỀN ĐẦU CƠ, SAI PHẠM: Những lô đất vùng sâu vùng xa, hạ tầng "bằng zero", pháp lý mập mờ theo kiểu mua bán giấy tay hoặc chờ tách thửa... thì xin chia buồn, nhóm này sẽ tiếp tục đóng băng dài hạn và mất thanh khoản. Ai đang ôm nhóm này mà dùng đòn bẩy tài chính quá đà thì áp lực sẽ cực kỳ kinh khủng.
VỚI ĐẤT NỀN ĐÔ THỊ, SẠCH PHÁP LÝ: Ngược lại, những quỹ đất nền nằm trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản (có 1/500, có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư uy tín) hoặc đất thổ cư hiện hữu của người dân trong vùng lõi đô thị lại đang trở thành "hàng hiếm". Vì nguồn cung mới bị siết, nên giá trị của những BĐS "chuẩn chỉ" này không những không giảm mà còn tăng vững chắc theo thời gian.
Lời khuyên của Dung lúc này:
1.Nếu anh chị đi mua đất giai đoạn này, tuyệt đối không mua bằng niềm tin hay nghe lời hứa hẹn "sắp có quy hoạch" của môi giới. Hãy mang cuốn sổ đỏ hoặc thông tin dự án lên thẳng văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra kỹ 2 yếu tố:
2.Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.
3.Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đã hoàn thành hay chưa (vì theo luật mới, bảng giá đất sát giá thị trường sẽ làm chi phí tiền sử dụng đất tăng lên rất cao).
=> Luật mới không giết chết đất nền, nó chỉ giết chết tư duy đầu cơ chộp giật. Thị trường càng minh bạch, cơ hội càng lớn cho những nhà đầu tư thông thái và đi đường dài.
👉Hãy tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền
